293
TỔNG QUAN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
ThS. Vũ Thành Bao
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tm tắt: Đt đai l nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế, x hội của tt cả
các quốc gia trên thế giới. Đt đai l một loại ti sản “hng hóa” đặc biệt, khác với các
loại ti sản - “hng hóa” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, x hội, pháp lý của nó
(Nguyễn Thị Hải Yến, 2022). Trong thị trường bt động sản (BĐS), quyền sử dụng đt
v đặc biệt l đt ở chiếm tỷ trọng rt lớn trong tổng số hng hóa BĐS. Vì vy, xác định
giá đt hợp lý, khoa học với các đặc điểm mang tính đặc thù có vai trò hết sức quan
trọng. Để xác định hợp lý, khoa học giá đt, cần hiểu r các đặc điểm đặc thù, nht l
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đt l yêu cầu mang tính khách quan của các quốc gia,
các tổ chức có chức năng định giá đt. Bi viết ny nghiên cứu tổng quan về các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đt ở đô thị - một loại đt có giá trị kinh tế cao v tỷ lệ giao dịch
phổ biến trên thị trường hiện nay.
1. Lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
1.1. Khái nim về yếu t ảnh hưởng:
Theo triết học, thế giới khách quan là sự tập hợp các sự vật, hiện tượng, các điều
kiện tác động đến sự vật hiện tượng và các hoạt động khác. Các sự vật, hiện tượng, các
điều kiện… được gọi là yếu tố (nhân tố), sự tác động của các yếu tố lẫn nhau tạo nên sự
tương tác, sự ảnh hưởng được gọi là các yếu tố ảnh hưởng.
Như vậy, yếu tố ảnh hưởng là thuật ngữ được kết hợp giữa hai tập hợp từ yếu tố
và ảnh hưởng. Trong đó yếu tố là một trong các điều kiện kết hợp với nhau để tạo ra
một kết quả; ảnh hưởng theo tiếng Anh là influence, có nghĩa là một yếu tố, một sự việc
nào đó có thể tác động tốt hay tác động xấu đến con người, sự vật hay hoạt động khác.
Theo Nguyên lý về mối liên hệ phổ biến, con người cần xem xét sự vật, hiện
tượng khách quan tồn tại trong mối liên hệ, ràng buộc tác động lẫn nhau, ảnh hưởng lẫn
nhau giữa các sự vật, hiện tượng. Theo đó ứng với mỗi sự vật, hiện tượng khách quan
đều có mối liên hệ, ràng buộc lẫn nhau với các sự vật và hiện tượng khác. Vì vậy, với
bất kỳ sự vật, hiện tượng nào cũng có thể tìm ra được các sự vật, hiện tượng khác có
mối quan hệ trực tiếp với chúng. Theo đó, không có yếu tố, nhóm yếu tố ảnh hưởng bất
294
kỳ mà luôn có yếu tố, nhóm yếu tố ảnh đến một đối tượng xem xét nào đó. Mối quan hệ
đó là mối quan hệ mang tính nhân quả, trong đó các yếu tố ảnh hưởng là nguyên nhân,
đối tượng ảnh hưởng được xác định là kết quả của sự tác động đó.
Trong nghiên cứu này, chúng ta xem xét sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá cả
đất đai.
1.2. Khái nim về yếu t ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị là biểu hiện cụ thể của yếu tố ảnh hưởng
nói chung, nhưng được xem xét trong mối quan hệ cụ thể là đất ở đô thị.
Với cách hiểu đó, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị là tổng thế các yếu tố kết
hợp với nhau, tác động một cách khách quan tạo nên giá đất ở đô thị, con người cần
nhận thức để hình thành nên giá đất ở đô thị phục vụ cho quá trình hình thành, quản lý
và sử dụng giá đất ở đô thị trong phát triển kinh tế - xã hội…
2. Phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
2.1. Nhóm yếu t vị trí của thửa đất
Vị trí của thửa đất trước hết và thường xem xét ở tọa độ địa lý. Đó là vị trí của
một điểm trên bản đồ được xác định là chỗ cắt nhau của hai đường kinh tuyến và vĩ
tuyến đi qua điểm đó. Theo từng vị trí trên trái đất, nhưng điều kiện tự nhiên và kinh tế
xã hội có những biểu hiện khác nhau. Vì vậy, vị trí thửa đất không chỉ xem xét ở tọa độ
địa lý mà nó còn được xem xét ở các tiêu chí khác. Với đất ở đô thị, vị trí thửa đất còn
được xem xét với các yếu tố của điều kiện sống, các hoạt động kinh tế xã hội như: Vị trí
mặt đường, mặt phố hay trong ngõ, thậm chí mặt đường còn xem xét ở mặt đường, mặt
phố loại nào, có gần trường học, bệnh viện… hay không. Tất cả những điều kiện đó tạo
nên giá trị sử dụng của thửa đất.
Xét trên phương diện đó, trong cùng thời gian, mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2
loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất ở đô
thị. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những thửa
đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục đường giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt, mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm
mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như
các hàng hóa thông thường (Hoàng Văn Cường, 2019). Việc xem xét đánh giá ưu thế về
295
vị trí của thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Các yếu
tố liên quan đến vị trí thửa đất có thể ảnh hưởng đến giá đất bao gồm các yếu tố cụ thể
sau:
- Địa hình khu vực: những thửa đất nằm trong khu vực có địa hình cao ráo, bằng
phẳng có khả năng thoát nước tốt về mùa mưa hay ảnh hưởng ít khi triều cường và dễ
thiết kế xây dựng các công trình hơn những thửa đất nằm trong khu vực trũng, thấp, điều
kiện địa hình không bằng phẳng.
- Loại đường giao thông tiếp giáp với thửa đt: thửa đất tiếp giáp với các đường
giao thông lớn sẽ thuận tiện trong việc đi lại, vận chuyển nguyên vật liệu trong quá trình
thi công xây dựng công trình, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông
công cộng và mật độ mạng lưới giao thông; khả năng sử dụng mặt bằng trong kinh
doanh, sinh lợi; khả năng tiếp cận nhanh của các phương tiện phòng cháy, chữa cháy
với các sự cố cháy, nổ. Đặc biệt, sự gia tăng thu nhập khi chuyển từ đất trong ngõ thành
đất mặt đường nhờ đó, thay đổi các chức năng của đất của các hoạt động gắn với đất và
giá đất sẽ gia tăng.
- Khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa: Alonso (1964),
Asabere (1982), Ball (1973) và Medonos (2011) đã chỉ ra rằng khoảng cách đến trung
tâm là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở. Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói
về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các
khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất (Trịnh Hữu Liên và Tạ Ngọc Long, 2014).
- Khoảng cách đến trường học, nơi làm việc, chợ, siêu thị, cơ sở y tế, công viên:
nhà ở đô thị ngoài mục đích để ở thì việc thuận tiện trong việc đi lại đến nơi làm việc,
trường học, chợ, siêu thị, cơ sở y tế, công viên cũng là những yêu cầu rất cấp thiết đối
với mỗi hộ gia đình và những người sống trong gia đình đó. Việc tìm kiếm vị trí nhà
ở gần nơi làm việc của bản thân, gần trường học của con cháu, gần chợ, siêu thị, cơ sở
ý tế, công viên là một trong những yêu cầu cấp thiết đối với mỗi hộ gia đình, cư dân
đô thị.
- Khoảng cách đến nhà người thân thích, họ hàng trong gia đình: theo phong tục
tập quán của người phương đông, tình làng, nghĩa xóm, họ hàng nội ngoại thân thích
thường có mối quan hệ thân thiết, san sẻ gần gũi giúp đỡ nhau trong lúc khó khăn hoạn
nạn và chia vui chúc mừng nhau trong lúc vui. Đặc biệt trong mối quan hệ gia đình, cha
296
mẹ, con cái, họ hàng thường có xu thế lựa chọn chỗ ở gần nhau.
Về sự biến động của các yếu tố về vị trí của thửa đất: Sự biến động của vị trí của
thửa đất theo thời gian có thể có, nhưng rất nhỏ và gần như bằng không. Nhưng, vị trí
thửa đất xét theo các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, trực tiếp các yếu tố làm thay đổi
giá trị sử dụng của thửa đất luôn luôn biến đổi theo xu hướng gia tăng các giá trị sử dụng
là chủ yếu. Sự biến đổi này phần lớn do tác dụng của ĐTH, cũng như CNH, HĐH. Sự
tác động của CNH, HĐH có thể biến đất đai nói chung, đất ở nói riêng ở vị trí bình
thường trở thành đất ở đô thị, hay đất cận kề các khu công nghiệp có khả năng gia tăng
nguồn thu từ các hoạt động dịch vụ. Trong bối cảnh này giá đất sẽ tăng lên, trên thực tế
xác định giá đất qua đánh giá thu nhập là minh chứng cho sự biến động và ảnh hưởng
của sự biến động đó đến giá đất.
2.2. Nhóm yếu t kinh tế
- Thu nhp và tiêu dùng của người dân: Đây là yếu tố biểu hiện về khả năng
thanh toán khi chấp nhận sự gia tăng của giá đất và ngược lại. Đây là yếu tố biểu hiện
của sự biến động về cầu của đất ở. Và khi cầu tăng lên, giá cả nói chung, cầu về đất ở
đô thị sẽ tăng lên. Thật vậy, theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn
đề ăn no mặc ấm con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu
càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, diện tích đất ở. Khi xem xét thị trường BĐS từ
sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết luận sau đây: (1) tỷ
lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà ở chuyên dùng để ở là tương đối cao; (2) tỷ lệ
gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao; (3) tỷ lệ
những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập
tương đối thấp; (4) bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường
tỷ lệ thuận với mức bình quân thu nhập tính theo đầu người; (5) tỷ lệ người có thu nhập
cao có nhu cầu sử dụng nhiều BĐS (Trịnh Hữu Liên và Tạ Ngọc Long, 2014).
- Cung - cầu nhà đt trên thị trường: Đây là yếu tố quan trọng tác động đến giả
cả hàng hóa nói chung, giá đất ở đô thị nói riêng. Cung và cầu tác động lẫn nhau, gây
nên sức ép về mặt tâm lý đến người mua và người bán, làm cho giá đất luôn biến động.
Cung và cầu có thể cân bằng nhau ở bất kỳ một thời điểm cụ thể nào đó. Khi các điều
tiết khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự
tăng lên về cầu sẽ làm cho giá đất tăng lên và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay
giảm xuống về cầu sẽ làm cho giá đất giảm xuống.
Xét trong một không gian rộng hơn, nhu cầu về đất đai và khả năng tài chính đối
với việc giao dịch đất đai ở các thành phố lớn hơn ở nông thôn, nên mối quan hệ về cung
297
- cầu về đất ở giữa đô thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn. Mặt khác, sự chênh lệch
này còn được thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển
kinh tế - xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Biến động lãi sut tiền gửi và cho vay: Lãi suất ngân hàng là một trong những
yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm.
Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cao, người có tiền sẽ gửi tiền vào ngân hàng
lấy lãi. Khi đó, số tiền lưu thông trên thị trường để giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giảm
xuống vì nhà đầu tư nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để kiếm lời. Và khi đó sẽ thu hút người dân có nguồn tiền dự trữ gửi
tiết kiệm tăng lên, việc đầu tư vào BĐS sẽ giảm. Mặt khác, lãi suất tiền gửi tăng sẽ kéo
theo lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng tăng theo và doanh nghiệp, người dân sẽ
hạn chế việc vay vốn ngân hàng để đầu tư, giao dịch BĐS. Và ngược lại, lãi suất tiền
gửi giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào giao dịch quyền sử dụng đất
(Trịnh Hữu Liên và cs., 2013). Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung,
không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nông thôn. Các nhà kinh
tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất thông qua mối tương quan giữa
địa tô và lãi suất ngân hàng, cụ thể như sau:
Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng.
BĐS nói chung và đặc biệt là đất ở đô thị nói riêng có giá trị lớn, nên các ngân
hàng thường là nhà tài trợ không chỉ cho đầu vào mà cả đầu ra của thị trường BĐS.
Đồng thời, BĐS không chỉ là đầu vào của ngân hàng thương mại mà còn là đầu ra của
các ngân hàng với tư cách là sản phẩm đầu tư, do vậy không chỉ lãi suất tiền gửi mà lãi
suất cho vay cũng là yếu tố quan trọng quyết định giá BĐS và giá đất ở đô thị.
- Tỷ lệ lạm phát: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với mỗi quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá
trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Trong
thực tế, chính phủ các nước đều đặt mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm
phát. Khi lạm phát tăng cao, ngân hàng trung ương thường tăng lãi suất để hút tiền về
nhằm cung tiền, giảm tổng cầu để kiềm chế lạm phát (chính sách tiền tệ lạm phát mục
tiêu). Khi lãi suất tăng cao, giá tài sản như BĐS nói chung và đấ ở đô thị nói riêng (thâm
hụt vốn) sẽ giảm do cầu sụt giảm. Do vậy, lạm phát và lãi suất có mối liên hệ nghịch
chiều với nhau.
- Môi trường kinh doanh: Yếu tố này được xem xét trong phạm vi hẹp và cụ thể