164
KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CƠ CHẾ CHÍNH
SÁCH, ĐẶC BIỆT LÀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ CHÍNH SÁCH
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trương Ngc Dip
Đại học Hùng Vương, thnh phố Hồ Chí Minh
Tóm tắt: Nghiên cứu này tp trung phân tích v so sánh tác động của một số
chính sách liên quan đến bt động sản tại một số quốc gia khác nhau, trong đó chú
trọng đến ba chính sách chính là: Chính sách về thuế để ngăn chặn hnh vi đầu cơ,
chính sách về nhà ở xã hội và dữ liệu để xác định giá thị trường của bt động sản.
Những chính sách ny đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết cung cần trên thị
trường bt động sản, là công cụ để kiểm soát sự tăng giá bt hợp lý v đảm bảo quyền
tiếp cn bt động sản cho mọi tầng lớp dân cư. Nghiên cứu sẽ đi sâu vo các quy định
của các quốc gia như Singapore về thuế bt động sản, Đi Loan (Đi Bắc Trung Hoa)
về nhà ở xã hội, và Cộng hoà Pháp về dữ liệu bt động sản. Từ đó, rút ra một số kinh
nghiệm và khuyến nghị cho thị trường bt động sản tại Việt Nam trong bối cảnh Lut
Đt đai, Lut Nhà ở và Lut Kinh doanh Bt động sản mới được sửa đổi, bổ sung.
Những giải pháp này có thể đóng góp vo việc xây dựng một thị trường bt động sản
ổn định và bền vững.
T kha: Chính sách đt đai; Dữ liệu bt động sản; Kinh nghiệm quốc tế; Thuế
bt động sản; Nhà ở xã hội.
1. Đặt vấn đề/Giới thiu
Mỗi quốc gia đều có những chính sách và cơ chế quản lý đất đai khác nhau, phản
ánh sự khác biệt trong chế độ sở hữu đất đai, cùng như bối cảnh nền kinh tế và xã hội
khác biệt. Mặc dù vậy, mục tiêu chung của các quốc gia đều hướng đến sự phát triển
bền vững trong việc quản lý và điều phối đất đai. Trong đó, việc kiểm soát đầu cơ, khải
thác hiệu quả quỹ đất và đảm bảo công bằng luôn là mối quan tâm hàng đầu.
Trong những năm gần đây, giá bất động sản tại Việt Nam có sự đẩy mạnh đáng
kể, gây ra những lo ngại về khả năng sở hữu nhà ở của thế hệ trẻ và tầng lớp có thu nhập
tầm trung, đặc biệt hơn là khi nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn hồi phục sau đại dịch.
Vì vậy, việc nghiên cứu và học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia khác trong vấn đề này
trở nên vô cùng cần thiết.
165
Mục tiêu của nghiên cứu này là phân tích và so sánh những quy định của các
quốc gia, rút ra một số kinh nghiệm cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nghiên
cứu tập trung vào các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Singapore, Đài
Loan và Cộng hoà Pháp. Đóng góp của nghiên cứu chính là đưa ra những phân tích toàn
diện và đề xuất các giải pháp chính sách dựa trên kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với bối
cảnh của Việt Nam. Cấu trúc bài viết bao gồm phần giới thiệu, nội dung chính và kết
luận cùng khuyến nghị.
2. Kinh nghim của Singapore về chính sách thuế liên quan đến thị trường Bất
động sản nhằm ngăn chặn đầu cơ
Singapore là một quốc gia có diện tích đất nhỏ, quỹ đất hạn chế, vì thế việc xây
dựng và thực thi những chính sách liên quan đến đất đai được đặc biệt chú trọng. Nước
này đã đạt được một số thành công đáng kể trong việc kiểm soát đầu cơ nhờ vào sự kết
hợp các chính sách quản lý chặt chẽ, trong đó nổi bật chính là các chính sách về thuế.
Nhằm đảm bảo giá nhà ở vẫn nằm trong tầm với của người dân, Singapore đã bổ sung
thuế trước bạ của người bán (Seller’s Stamp Duty - SSD) được áp dụng từ năm 2010 và
thuế trước bạ bổ sung cho người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty - ABSD)
18
được
thiết kế để hạn chế nhu cầu từ người mua nước ngoài và những người mua bất động sản
thứ hai, góp phần giảm thiểu hoạt động đầu cơ.
Đối với bên bán bất động sản, ngoài các khoản thuế phải đóng theo quy định
chung, họ còn phải chịu một khoản thuế bổ sung nếu thực hiện giao dịch bán tài sản
trong thời gian ngắn được quy định tại Điều 22A của Đạo luật Thuế Trước bạ (Stamp
Duties Act) của Singapore
19
. Quy định này được đặt ra nhằm mục đích ngăn chặn chủ
thể mua bán bất động sản trong thời gian ngắn, khiến giá bất động sản bị đẩyy lên quá
cao, kiểm soát nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản trên thị trường.
Thời gian tối thiểu cụ thể mà người bán phải giữ tài sản trước khi chuyển nhượng
để không phải chịu thuế bổ sung này không được quy định trực tiếp trong Điều 22A của
Đạo luật thuế trước ba. Thay vào đó, thời hạn này được xác định thông qua dẫn hoặc
lệnh cụ thể do Bộ trưởng ban hành, được gọi là Lệnh 22A. Thời hạn giữ tài sản này có
thể thay đổi tùy theo chính sách của Chính phủ, phù hợp với từng giai đoạn cụ thể. Theo
18
Yuming Fu, Wenlan Qian and Bernard Yeung (2016), Speculative Investors and Transactions Tax: Evidence
from the Housing Market, Management Scienc Vol. 62, No. 11e, 3085-3391, retrieved on August 20th 2024, from
<https://doi.org/10.1287/mnsc.2015.2268>
19
Điều 22A, Luật thuế trước bạ của Singapore, truy cập lần cuối ngày 20 tháng 08 năm 2024, từ <
https://sso.agc.gov.sg/SL/SDA1929-S209-2010?DocDate=20170310&ProvIds=P1III-#pr9->
166
đó, Lệnh số S.L. 44/2010 của Bộ Tài chính Singapore, được ban hành vào ngày 3 tháng
5 năm 2010, quy định rằng, người bán sẽ phải chịu thuế bổ sung nếu bán tài sản trrong
thời hạn từ 1 đến 3 năm, tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản
20
.
Tuy nhiên, Lệnh này cũng quy định một số ngoại lệ nhằm đảm bảo tính công
bằng trong việc áp dụng thuế bổ sung như sau: Một là, trong trường hợp ly hôn, người
nhận tài sản sau ly hôn sẽ được coi là đã sở hữu tài sản từ thời điểm người chồng hoặc
vợ mua tài sản đó. Hai là, trong trường hợp thừa kế, người thừa kế sẽ được coi là đã sở
hữu tài sản từ thời điểm người để lại di sản mua tài sản. Ba là, đối với trường hợp chuyển
nhượng căn hộ HDB giữa các thành viên trong gia đình, thời gian nắm giữ căn hộ để
tính thuế bổ sung sẽ được tính từ ngày cha mẹ hoặc vợ chồng mua căn hộ đó
21
. Những
quy định này nhằm đảm bảo rằng thuế bổ sung không áp dụng một cách bất công đối
với các trường hợp chuyển nhượng giữa những mối quan hệ hôn nhân, gia đình.
Đối với bên mua bất động sản tại Singapore, dựa vào tình trạng cư trú, số lượng
bất động sản đang sở hữu, và mục đích mua, bên mua có thể phải trả thêm một loại thuế
khác, thuế này được gọi là thuế bổ sung (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD). Nếu
người mua đã sở hữu một bất động sản và tiếp tục mua thêm một bất động sản khác,
hoặc mua thêm một bất động sản không nhằm mục đích cư trú, thì bên mua phải nộp
thêm khoản thuế bổ sung này. Thuế ABSD được áp dụng cho mọi đối tượng, bao gồm
công dân Singapore, thường trú nhân và người nước ngoài
22
. Mức thuế này được áp
dụng nhằm kiểm soát nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân, giúp điều chỉnh giá
thị trường và đảm bảo sự ổn định thị trường.
Như vậy, tuỳ từng đối tượng, mục đích mua bất động sản, tình trạng sở hữu bất
động sản mà người mua sẽ phải chịu những mức thuế khác nhau, cụ thể được thể hiện
dưới bảng sau:
Tổng quan về Bảng thuế bổ sung cho người mua tại
Singapore
Tỷ l Singapore
ABSD x giá bán
(2024)
Thuế cho tài sản thứ 2, Công dân Singapore
20%
20
Lệnh số S.L. 44/2010 của Bộ Tài chính Singapore, từ <https://sso.agc.gov.sg/SL/SDA1929-S209-
2010?DocDate=20170310&ProvIds=P1III-#pr9- >
21
Điều 13, 14 Lệnh số S.L. 44/2010 của Bộ Tài chính Singapore, từ <https://sso.agc.gov.sg/SL/SDA1929-S209-
2010?DocDate=20170310&ProvIds=P1III-#pr9- >
22
Eugenia Liew (2024), “ABSD Singapore Rates (2024): Additional Buyer’s Stamp Duty Guide for 2nd Property,
PRs and Foreigners”, retrieved on August 21th 2024, from: <https://www.propertyguru.com.sg/property-
guides/additional-buyers-stamp-duty-guide-13034>
167
Thuế cho tài sản thứ 3 và các tài sản tiếp theo, Công dân
Singapore
30%
Thuế cho thường trú nhân, tài sản đầu tiên
5%
Thuế cho thường trú nhân, tài sản thứ 2
30
Thuế cho thường trú nhân, tài sản thứ 3 và các tài sản tiếp
theo
35%
Thuế cho người nước ngoài, bất kỳ và tất cả các tài sản
60%
(Nguồn: Tỷ lệ ABSD Singapore (2024): Hướng dẫn bổ sung về thuế trước bạ của
người mua cho tài sản thứ 2, thường trú nhân v người nước ngoài
23
)
Thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng đang phải đối mặt với những thách
thức tương tự. Là một trong những loại tài sản có tính thanh khoản cao, bất động sản
luôn thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ ngày càng phổ
biến đã làm biến dạng cung cầu, gây ra sự mất cân đối trên thị trường và khiến bất động
sản trở nên khó tiếp cận hơn đối với một số tầng lớp dân cư Theo dữ liệu từ cổng thông
tin điện tử của Bộ Tài Chính, từ năm 2021, giá bất động sản liên tục lập kỷ lục mới,
không ngừng tăng dù cho có những ảnh hưởng từ đại dịch
24
. Để đối phó với tình trạng
này, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã ra đời, nhằm điều
chỉnh và ngăn chặn những hành vi đầu cơ, cụ thể như sau:
Thứ nhất, nhằm hạn chế tình trạng phân lô, bán nền, Luật kinh doanh bất động
sản 2023 khoản 6, Điều 31 quy định về việc không được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong các đô thị loại I, II và III. Quy định trên có thể
ngăn chặn được hành vi chủ thể phân lô đất nền, đẩy giá bất động sản lên cao bất hợp
lý.
Thứ hai, điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng bắt buộc các giao
dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Quy định này có thể loại bỏ những
trường hợp khai “hai giá” nhằm mục đích trốn nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Tuy
nhiên, quy định này chỉ quy định cho tổ chức là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh
23
Eugenia Liew (2024), “ABSD Singapore Rates (2024): Additional Buyer’s Stamp Duty Guide for 2nd Property,
PRs and Foreigners”, retrieved on August 21th 2024, from: <https://www.propertyguru.com.sg/property-
guides/additional-buyers-stamp-duty-guide-13034>
24
Ngọc Vy (2021), “có 'bong bóng' bất động sản?”, truy cập lần cuối ngày 20 tháng 08 năm 2024, từ:
<https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM195714 >
168
doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Thứ ba, tại Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định tăng thêm các khoản
thu ngân sách từ quyền sử dụng đất, trong đó đối với các dự án bất động sản chậm tiến
độ hoặc không đưa vào sử dụng thì phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn và thuế đất cũng
sẽ tăng thêm. Quy định này cũng nhằm mục đích chủ thể gom đất quá nhiều mà không
khai thác hiệu quả.
Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất động sản tăng quá
cao lại đến từ sự chuyển nhượng từ cá nhân với nhau trong thời gian ngắn. Trong khi
đó, Điều 12, Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư
92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất
động sản thì thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn khá
thấp (2% trên giá chuyển nhượng).
Đứng trước vấn đề trên, từ kinh nghiệm của Singapore, Việt Nam có thể cân nhắc
bổ sung thêm thuế đối với cả người mua và người bán. Người bán sẽ phải đóng thêm
thuế trong trường hợp học chuyển nhượng bất động sản trong thời gian quá ngắn và
người mua sẽ phải chịu thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên, bất động sản không
nhằm mục đích để cư trú (mục đích cơ bản của người dân về bất động sản).
3. Kinh nghim của Đi Loan về chính sách nhà ở xã hội
Đài Loan là một trong những quốc gia có những chính sách khá thành công về
cung cấp và quản lý nhà ở xã hội, giúp đảm bảo những người có thu nhập thấp và những
người thực sự cần có nhà ở, ổn định đời sống. Tại Việt Nam, mặc dù việc quy định về
đối tượng được cung cấp nhà ở xã hội là khá cụ thể và chi tiết, nhưng quá trình xác định
liệu những đối tượng này có thực sự cần nhà ở hay không hay thu nhập thực tế của họ
có phù hợp để nhận những chính sách ưu đãi từ Nhà nước hay không vẫn còn nhiều bất
cập. Chính điều này dẫn đến sự phân phối nhà ở xã hội chưa thực sự hiệu quả, khiến các
chính sách này không đạt được mục tiêu ban đầu. Bên cạnh đó, những chính sách này
nếu không được quản lý chặt chẽ, rất dễ dẫn đến tình trạng lợi dụng ưu đãi nhằm mục
đích đầu cơ.
Để chính sách về nhà ở nhà hội được thực hiện một cách hiệu quả, thì việc xác
định đối tượng được mua nhà ở xã hội là quan trọng hơn cả. Theo đó, tại Điều 2, Luật nhà
ở của Đài Loan (Housing Act), đối tượng được hưởng nhà ở xã hội là các gia đình có thu
nhập thấp. Tiêu chuẩn để xác định gia đình có thu nhập thấp sẽ do Viện Hành chính
(Executive Yuan) quy định. Các tiêu chuẩn này thường bao gồm các yếu tố như mức thu
nhập hàng năm, số lượng thành viên trong gia đình, và các yếu tố tài chính khác.