148
NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT CỦA LUẬT
ĐẤT ĐAI 2024: TÁC ĐỘNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐIỀU CHỈNH THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Nguyễn Lê Diu Linh
Khoa Quản lý đt đai, Trường Đại học Ti nguyên v Môi trường Hà Nội
Nguyễn Thị Hải Yến
Khoa Bt động sản và Kinh tế Ti nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân
Phạm Anh Tuấn
Khoa Quản lý đt đai, Trường Đại học Ti nguyên v Môi trường Hà Nội
Tóm tắt: Nghiên cứu nhằm chỉ ra những điểm mới về các quy định giá đt của
Lut Đt đai 2024, từ đó phân tích tác động v định hướng điều chỉnh thị trường bt
động sản. Lut Đt đai 2024 có những điều chỉnh quan trọng nhằm khắc phục các hạn
chế trước đây, bao gồm việc bỏ khung giá đt, thay đổi về chi phí liên quan tới thu hồi
đt, quy định thẩm quyền ban hành bảng giá đt, xác định giá đt theo nguyên tắc thị
trường. Các tác động của những thay đổi ny đến thị trường bt động sản bao gồm sự
thay đổi về giá bt động sản và cung – cầu của một số phân khúc thị trường. Các điều
chỉnh ny được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bảo đảm lợi ích công bằng giữa nhà
nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị
trường bt động sản. Nghiên cứu cũng đưa ra những đề xut cụ thể nhằm hoàn thiện
các quy định pháp lut về giá đt, hướng tới một thị trường bt động sản minh bạch,
công bằng và phát triển lành mạnh hơn tại Việt Nam.
T kha: Giá đt, lut đt đai, thị trường, bt động sản, định giá đt
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản là một trong những trụ cột kinh tế quan trọng của Việt
Nam, đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP, thu hút đầu tư, và tạo ra việc làm. Tuy nhiên,
thị trường này luôn chịu sự tác động mạnh mẽ từ các quy định pháp lý, đặc biệt là các
quy định liên quan đến giá đất. Giá đất không chỉ là yếu tố cốt lõi quyết định giá trị bất
động sản, mà còn ảnh hưởng đến sự phân bổ tài nguyên đất đai, khả năng tiếp cận nhà
ở của người dân và hiệu quả đầu tư của các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, giá đất luôn
đóng vai trò trung tâm trong việc điều chỉnh và định hướng sự phát triển của thị trường
bất động sản. Thông qua các quy định về giá đất, nhà nước có thể điều chỉnh sự phát
triển của thị trường, đảm bảo sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất và khả năng tài chính
149
của các bên liên quan. Khi giá đất được xác định một cách hợp lý, điều này sẽ giúp thị
trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn, khuyến khích đầu tư và phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, nếu các quy định về giá đất không hợp lý hoặc thiếu minh bạch, có thể tạo
ra những điểm nghẽn trong thị trường, làm tăng chi phí đầu tư, gây khó khăn cho người
mua nhà, và thậm chí đẩy thị trường vào trạng thái bất ổn.
Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến sự phát triển của thị
trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Trong bối cảnh Việt Nam đang ngày càng
hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu, việc quản lý giá đất một cách hiệu quả trở
thành yêu cầu cấp thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2013 đã có những đóng góp quan trọng trong việc quản lý và điều tiết giá
đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ triển khai, nhiều bất cập và hạn chế
đã nảy sinh, đòi hỏi cần có những điều chỉnh và cải cách mạnh mẽ hơn. Sự ra đời của
Luật Đất đai 2024 với những thay đổi quan trọng về quy định giá đất được kỳ vọng sẽ
khắc phục những hạn chế hiện tại và tạo ra những cơ hội mới cho thị trường bất động
sản phát triển.
Các quy định trước đây về giá đất vẫn bộc lộ những hạn chế trong việc xác định
và quản lý giá đất, dẫn đến nhiều bất cập trong thực tế. Nhằm khắc phục những tồn tại
này và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, Luật Đất đai 2024
đã mang đến những thay đổi quan trọng trong việc xác định và quản lý giá đất. Những
quy định mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024 cần được làm rõ so với các quy định
trước đây nhằm xác định xem liệu các thay đổi này có đáp ứng tốt hơn yêu cầu thực tiễn
về xác định giá đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động minh bạch và
công bằng hơn. Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động
và phức tạp, việc nắm bắt rõ những thay đổi trong khung pháp lý là điều cần thiết để xây
dựng chiến lược phát triển hiệu quả và bền vững. Nghiên cứu này không chỉ cung cấp
cái nhìn toàn diện về những điểm đổi mới của Luật đất đai 2024, mà còn đưa ra những
đề xuất và định hướng điều chỉnh chính sách phù hợp, nhằm đảm bảo sự minh bạch,
công bằng, và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định trong tương lai.
2. Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu
2.1.Cơ sở lý thuyết
a. Khái nim giá đất
Thuật ngữ “giá đất” có lịch sử phát triển qua nhiều giai đoạn, phản ánh sự biến
đổi về kinh tế, chính trị và quy hoạch đô thị. Ban đầu, khái niệm giá đất xuất phát từ nhu
cầu định giá tài sản đất đai trong quá trình giao dịch, chịu ảnh hưởng bởi sản xuất nông
150
nghiệp và vị trí địa lý. Tại thời kỳ nông nghiệp cổ đại, như thời Joseon ở Hàn Quốc, giá
đất được định giá dựa trên khả năng sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là sản lượng lúa (Lee
& cộng sự, 2021). Trong các nền kinh tế công nghiệp và đô thị hiện đại, giá đất bắt đầu
bị ảnh hưởng bởi các yếu tố phức tạp hơn, bao gồm sự phát triển đô thị, cơ sở hạ tầng,
và các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, tốc độ phát triển kinh tế, và quy hoạch khu
vực. Điều này đã dẫn đến sự ra đời của nhiều phương pháp định giá khác nhau, từ
phương pháp so sánh thị trường đến phân tích dòng tiền (Munneke & cộng sự, 2023).
Nghiên cứu hiện đại về giá đất tập trung vào việc sử dụng các yếu tố vĩ mô và vi mô để
dự đoán sự biến động của giá đất, như phân tích dữ liệu lớn (Big Data) trong các nghiên
cứu gần đây (Lee & cộng sự, 2021). Những nghiên cứu này cho thấy giá đất không chỉ
phụ thuộc vào giá trị nội tại của đất mà còn vào các yếu tố bên ngoài như hạ tầng giao
thông, khu vực phát triển và quy hoạch đô thị.
Trong kinh tế học về đất đai, giá đất thường được hiểu là giá trị mà một mảnh đất
có thể được mua hoặc bán trên thị trường. Giá đất phản ánh sự kết hợp giữa giá trị sử
dụng của đất và các yếu tố ngoại cảnh như vị trí, hạ tầng, quy hoạch, và các điều kiện
kinh tế như lạm phát và phát triển đô thị. Theo nghiên cứu của Colwell & Sirmans
(1980), giá đất phụ thuộc vào các yếu tố như quy hoạch đô thị, kích thước thửa đất, và
tình trạng phát triển kinh tế. Giá đất không chỉ phản ánh giá trị nội tại của đất mà còn
chịu tác động mạnh từ các yếu tố như sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông và khu
vực xung quanh (Lee & cộng sự, 2021). Ngoài ra, theo Kim & Huh (2021), dự báo giá
đất có thể dựa trên các yếu tố vĩ mô và vi mô, bao gồm cả yếu tố kinh tế (tăng trưởng
kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp) và các điều kiện địa phương như quy hoạch khu vực và phát
triển hạ tầng. Từ đó, trong kinh tế học đất đai, giá đất là một chỉ số quan trọng không
chỉ phản ánh giá trị sử dụng mà còn dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động
sản.
Tại Việt Nam, khái niệm về giá đất từng được Luật Đất đai 2003 quy định tại
Khoản 23, Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung
đất.”. Còn trong Luật Đất đai 2013 và Luật đất đai 2024 quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”. Sự thay đổi này phản ánh một
bước tiến trong việc tiếp cận giá đất theo hướng phù hợp hơn với thị trường, giảm bớt
sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước và tăng tính minh bạch trong quá trình định giá đất
đai, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển.
Như vậy, giá đất không phải là một giá trị cố định mà thay đổi theo thời gian,
chịu tác động bởi nhiều yếu tố kinh tế và xã hội. Điều này làm cho việc định giá và dự
151
báo giá đất trở thành một lĩnh vực phức tạp nhưng vô cùng quan trọng trong quy hoạch
và đầu tư bất động sản.
b. Cơ sở pháp luật về giá đất tại Vit Nam
Trong quá trình phát triển pháp luật về đất đai, quy định về giá đất đã trải qua
nhiều giai đoạn khác nhau, bao gồm các văn bản như sau:
- Luật Đất đai 2003: Quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất, và các
khung giá đất.
- Luật Đất đai 2013: Thay thế Luật Đất đai 2003, tiếp tục quy định về giá đất,
khung giá đất, và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
- Luật Đất đai sửa đổi 2024: Thay thế Luật Đất đai 2013, sửa đổi với nhiều điều
khoản mới liên quan đến việc quản lý giá đất, điều chỉnh khung giá đất theo thị trường.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP: Quy định phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP về giá đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP: Quy định về các phương pháp định giá đất như so
sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, và hệ số điều chỉnh giá đất.
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP: Quy định về khung giá đất và cơ chế ban hành
bảng giá đất từ Nhà nước.
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Quy định chi tiết về một số điều của Luật Đất
đai 2013, bao gồm phương pháp định giá đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC: Hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-
CP về giá đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn chi tiết các phương pháp xác định
giá đất và xây dựng bảng giá đất.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT: Hướng dẫn việc định giá đất cụ thể và các quy
định chi tiết về việc xác định giá đất.
- Nghị quyết 18-NQ/TW (2022)
2.2. Một s các nghiên cứu về giá đất
Các nghiên cứu trước đây về giá đất tại Việt Nam thường tập trung giải quyết các
vấn đề như nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở (Phạm Thanh Thảo & Phan
152
Trung Hiền, 2021; Trần Trọng Phương & cộng sự, 2022). Các yếu tố này bao gồm yếu
tố hành chính, xã hội, nhân khẩu, khu vực, yếu tố cá biệt của thửa đất. Tuy nhiên, những
nhóm yếu tố này đều có mức độ tác động khác nhau tới giá đất theo khu vực trên cả
nước. Chẳng hạn, nghiên cứu của Phạm Thanh Thảo & Phan Trung Hiền (2021) chỉ ra
rằng nhóm yếu tố tự nhiên như kích thước, hình dáng, khoảng cách, chiều dài có ảnh
hưởng nhiều nhất đến với giá đất tại thành phố Cần Thơ. Còn nghiên cứu của Trần Trọng
Phương & Cộng sự (2022) lại cho thấy yếu tố vị trí có tác động nhiều nhất tới giá đất tại
Từ Sơn, Bắc Ninh. Các tác giả cũng nhận thấy rằng mặc dù đây là những yếu tố có ảnh
hưởng tới giá trị đất đai, song chúng lại không phải là yếu tố gây biến động giá đất trên
thị trường. Vì vậy, khó khăn lớn nhất trong xác định giá đất là xác định biến động nó
đối với nền kinh tế thị trường.
Bên cạnh đó, một số nghiên cứu khác cũng đề cập tới tác động của chính sách về
điều chỉnh gia tăng giá đất (Nguyễn Thanh Lân, 2018) mà nguyên nhân chủ yếu là do
đầu tư công cho cơ sở hạ tầng, thay đổi quy định sử dụng đất, gia tăng dân số và phát
triển kinh tế. Tác động của gia tăng giá đất tới thị trường bất động sản cũng được thể
hiện trong nghiên cứu của Dương Quốc Nõn & cộng sự (2021). Nghiên cứu cho thấy
giá đất ở thành phố Đà Nẵng đã liên tục tăng trong các giai đoạn 2017-2018 và 2018-
2019, và có giai đoạn trầm lắm 2019-2020. Các yếu tố ảnh hưởng tới sự gia tăng này
bao gồm chính sách kêu gọi đầu tư, đầu tư cơ sở hạ tầng và tăng trưởng phát triển du
lịch, cũng như các văn bản của địa phương kiểm soát giá đất.
Các nghiên cứu về phương pháp định giá đất trong chính sách pháp luật đất đai
cũng góp phần quan trọng không kém tới việc hình thành nên thị trường giá đất. Nghiên
cứu của OECD (2022) cho thấy kinh nghiệm định giá đất của Nhật Bản tập trung vào
hệ thống định giá đất ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn và thửa
đất cụ thể. Các bước định giá đất được thực hiện qua 11 giai đoạn, bắt đầu từ việc phân
khu vực theo mục đích sử dụng đất, lựa chọn thửa đất chuẩn để so sánh, đến việc tính
toán giá đất của các thửa đất cụ thể dựa trên các yếu tố như mục đích sử dụng, vị trí, và
môi trường xung quanh về chính sách. Một yếu tố nổi bật trong hệ thống của Nhật Bản
là việc sử dụng các phương pháp định giá đất như: so sánh trực tiếp, phương pháp thu
nhập, thặng dư, và chiết trừ. Quá trình định giá được thực hiện đồng thời trên toàn quốc
và kết quả được công bố hàng năm, giúp công khai và minh bạch trong việc xác định
giá đất cho các mục đích như thuế, bồi thường, và mua bán đất công.
Cũng theo OECD (2022), knh nghiệm định giá đất của Úc được thực hiện thông
qua hệ thống quản lý ba cấp: liên bang, bang và địa phương, trong đó quyền quản lý và
định giá đất chủ yếu do chính quyền bang đảm nhận. Mỗi bang tự xây dựng luật định