206
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH TÀI TRỢ VỐN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CHO CÁC DỰ ÁN PHÁT
TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
Nguyễn Hữu Dũng
Khoa Bt động sản và Kinh tế Ti nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt; Mục đích của nghiên cứu này l xác định các yếu tố chính mà một nhà
cho vay xem xét khi tài trợ cho các giao dịch bt động sản cũng như tầm quan trọng
tương đối của từng yếu tố đó. Kết quả chính của nghiên cứu là các yếu tố chính ảnh
hưởng đến quyết định của một nhà cho vay trong việc tài trợ cho một giao dịch bt động
sản bao gồm: dòng tiền dự kiến của một giao dịch cụ thể, giá cả, tỷ sut lợi nhun trên
vốn chủ sở hữu của nhà cho vay, xếp hạng rủi ro của khách hàng, vị trí bt động sản,
loại hình bt động sản, tính cht kinh doanh của người vay, tài sản đảm bảo và mối
quan hệ với khách hàng.
Abstract: The purpose of this study is to identify the key factors that a lender
considers when financing real estate transactions, as well as the relative importance of
each of those factors. The results reveal that the key factors influencing a lender's
decision to finance a real estate transaction include: the projected cash flow of a specific
deal, pricing, the lender's return on equity, the client's risk rating, the property's
location, the type of property, the borrower's business nature, collateral, and the
relationship with the client.
T kha: bt động sản, ngân hng thương mại, tài trợ vốn.
1. Đặt vấn đề
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) năm 2021 đã nhấn mạnh rằng việc
khó tiếp cận vốn và tài trợ hiện nay đang gây kéo dài quá trình thực hiện nhiều dự án
bất động sản, và do đó các dự án được thực hiện một cách chậm rãi, không phải lúc nào
cũng mang lại lợi nhuận hoặc lợi ích cho những người thúc đẩy dự án. Việc tiếp cận
nguồn vốn là một thách thức lớn gây cản trở cho thị trường bất động sản Việt Nam trở
nên hấp dẫn, và là một trở ngại đối với sự phát triển của ngành bất động sản. Vào năm
2024, ba năm sau hội nghị VNREA, Báo cáo của Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội bất
động sản Việt Nam lần thứ IV, nhiệm kỳ V (2022 - 2027) vẫn tái khẳng định lập luận
trên. Báo cáo một lần nữa nhấn mạnh rằng việc tiếp cận tài chính là yếu tố gây khó khăn
207
nhất trong việc kinh doanh. Báo cáo của Viện Kinh tế Việt Nam (2024) cũng chỉ ra rằng
“việc tiếp cận tài chính và thiếu nguồn tài chính đầy đủ là một thách thức để tận dụng
những cơ hội đa dạng đang tồn tại ở Việt Nam”.
Kim (2020) chỉ ra rằng một đặc điểm chính của thị trường vốn tại Việt Nam là
tín dụng ngân hàng cho khu vực tư nhân vẫn rất thấp so với các nước đang phát triển
khác. Nguyen et al. (2020) tiếp tục làm rõ lập luận rằng tăng trưởng kinh tế nhanh hơn
sẽ không thể xảy ra nếu không có sự phát triển sâu sắc của hệ thống tài chính, đặc biệt
là sự hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng. N. T. P. Nguyen et al. (2017) lưu ý rằng sự khan
hiếm tài chính tạo ra một môi trường đầy thách thức cho các chủ sở hữu và nhà đầu tư
bất động sản, khi họ quyết định thực hiện các giao dịch bằng cách sử dụng mức vốn chủ
sở hữu cao hơn, điều này không phải lúc nào cũng sẵn có. Tình huống này ảnh hưởng
đến tiến độ dự án, cũng như lợi ích tổng thể của khách hàng.
Trinh and Mai (2016) đã phát hiện rằng khi cho vay tiền, nhiệm vụ chính của
người cho vay là đánh giá mức độ rủi ro của họ trong trường hợp người vay không trả
nợ. Khi trình bày một đề xuất tài trợ cho nhà cho vay, các khách hàng bất động sản
thường lo lắng thể hiện tính khả thi của dự án, và thường bỏ qua việc giải thích các biện
pháp giảm thiểu rủi ro phù hợp cho những dự án đó.
Các ngân hàng Việt Nam rất nhiệt tình tham gia vào thị trường bất động sản, như
đã được xác nhận trong nghiên cứu của Nguyen et al. (2023), tuy nhiên thị trường cho
thấy việc tiếp cận nguồn vốn này là hiếm hoi và có vẻ khá phức tạp, như đã được kết
luận tại hội nghị VNREA năm 2021. Do đó, sự khan hiếm trong việc tiếp cận nguồn vốn
đã tạo ra mục tiêu trong nghiên cứu này, nhằm hiểu rõ các lý do và động lực liên quan
đến việc cung cấp vốn bất động sản ở Việt Nam (nhìn từ góc độ người cho vay), đặc
biệt là khu vực Ngân hàng thương mại. Kết quả nghiên cứu này sẽ cung cấp góc nhìn
sâu sắc về các yếu tố quan trọng mà một nhà cho vay xem xét khi cung cấp tài chính bất
động sản. Các phát hiện này mang lại lợi ích cho người vay hoặc người khởi tạo nợ bằng
cách xây dựng các đề xuất cải tiến hơn, điều này có thể tạo điều kiện thuận lợi cho việc
tiếp cận tài chính cho các giao dịch bất động sản. Hơn nữa, bên cho vay sẽ có khả năng
nhận được các đề xuất tài trợ, điều này có thể tạo điều kiện cho việc phê duyệt, từ đó
tăng khả năng tạo ra lợi nhuận lớn hơn. Cuối cùng, các hoạt động tín dụng mạnh mẽ
đương nhiên sẽ tạo ra tài sản cố định cho quốc gia, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và phát
triển đô thị, du lịch.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định tài trợ vốn của các ngân hàng
Theo T. B. Nguyen et al. (2017), những cân nhắc thực tiễn trong việc sử dụng nợ
208
để tài trợ cho các tài sản bất động sản bao gồm: (1) hình thức sở hữu; (2) khả năng tiếp
cận thị trường vốn chủ sở hữu; (3) rủi ro của tài sản (4) chi phí phá sản (5) các quy định
thuế đặc biệt và lãi suất. Isaac (2003) chỉ ra rằng các nhà cho vay xem xét bốn vấn đề
trong một đề xuất cho vay, như sau: Nhân vt (khách hàng): minh họa kinh nghiệm hoặc
lịch sử giao dịch của người vay, bao gồm cả lịch sử tín dụng của họ; Vốn góp bằng tiền
mặt: nguồn gốc và số tiền vốn sẽ được đưa vào giao dịch bởi người vay; Khả năng: khả
năng của người vay trong việc trả nợ; Tài sản đảm bảo: tài sản được cung cấp để bảo
đảm cho khoản vay. Mỗi yếu tố này đều được đánh giá kỹ lưỡng trong quá trình thẩm
định khoản vay, và chúng thường có các tiêu chí phụ cũng cần được đánh giá. Thêm
nữa, tiêu chí cho vay của một ngân hàng, theo Cloete (2005), sẽ thay đổi tùy thuộc vào
nhiều yếu tố đặc thù bao gồm quy mô và bản chất của công ty, tính chất và quy mô của
dự án, thời gian vay và sức mạnh của tài sản đảm bảo được cung cấp. Van Thi Hong
Pham and Nguyen (2022) cho rằng trong việc đánh giá rủi ro của các khoản vay doanh
nghiệp, ngân hàng sẽ xem xét sức mạnh tài chính, tài sản bất động sản, hồ sơ hoạt động,
lợi nhuận và dòng tiền của dự án. Ngân hàng sẽ cố gắng đảm bảo rằng tài sản được đặt
ở vị trí tốt và rằng kế hoạch là khả thi. Sự biến động của lãi suất, việc trả nợ và tính an
toàn cũng được nhấn mạnh là những vấn đề cần xem xét khi vay tiền.
Cụ thể, các yếu tố ảnh hưởng dự kiến (giả thuyết) được xác định dựa trên tổng
quan các công trình nghiên cứu trước như sau:
Loại tài sản
Trang et al. (2022) chỉ ra rằng các loại tài sản khác nhau có mức độ rủi ro đầu tư
khác nhau, và tỷ lệ chiết khấu phù hợp nên khác nhau tùy theo loại tài sản. Trong Hoang
et al. (2021), ông đã quan sát rằng có những đặc điểm nhất định mà tất cả các tài sản đều
có chung (như quy hoạch, cách sử dụng) và những đặc điểm này cung cấp cơ chế để
phân loại mỗi tài sản thành một loại tài sản. Theo Anh (2020), các loại tài sản có thể
được phân loại thành đất trống, nông nghiệp, thương mại (bán lẻ, văn phòng), nhà ở
(nhà đơn lẻ, nhiều đơn vị), công nghiệp (kho bãi, nhà máy), chuyên dụng (trường học,
nhà thờ, khách sạn) và sử dụng hỗn hợp. Khả năng cho vay có thể khác nhau tùy thuộc
vào loại tài sản được trình bày trong đề xuất tài trợ.
Giá cả (lãi suất và phí)
Giá cả trong Ha (2021) được giải thích như một sự phản ánh của rủi ro tiềm ẩn
và sức hấp dẫn của một giao dịch, đồng thời có các yếu tố cạnh tranh. Lãi suất được yêu
cầu như một khoản bồi thường cho rủi ro mà người cho vay phải chịu khi cung cấp tiền,
trong khi các khoản phí được tính cho chi phí phát sinh và dịch vụ được cung cấp. Thuy
209
and Long (2023) giải thích rằng các nhà cho vay luôn tìm cách giảm thiểu rủi ro của họ.
Để đổi lại việc chấp nhận một mức độ rủi ro cao hơn mà họ cảm nhận, người cho vay
sẽ tính lãi suất cao hơn tương ứng với mức độ rủi ro. Quan điểm này cũng được đồng
thuận bởi Nguyen et al. (2024), rằng các giao dịch trên thị trường mới nổi được định giá
ở mức cao hơn, so với các thị trường phát triển hơn, chủ yếu để bù đắp cho người cho
vay vì mức độ rủi ro cao hơn mà họ phải chịu.
Tài sản đảm bảo
Khoa and Thai (2021) định nghĩa tài sản đảm bảo là sự an tâm mà người vay
cung cấp cho người cho vay, để đổi lấy nguồn vốn. Một số loại chứng khoán điển hình
được yêu cầu trong các giao dịch bất động sản là: Thế chp tài sản: Người cho vay có
thể đăng ký một khoản thế chấp trên đất đai và các cải thiện trên đất. Ghi (2016) nhấn
mạnh rằng sự bảo đảm liên quan đến các hạn chế đặt ra trên giấy chứng nhận quyền sở
hữu, vì chủ sở hữu tài sản không thể chuyển nhượng hoặc bán đất mà không thanh toán
trước khoản thế chấp trên giấy chứng nhận. Bảo lãnh hoặc đảm bảo: Wang et al. (2020)
mô tả rằng “theo một hợp đồng bảo lãnh giữa người cho vay và bên thứ ba, bên thứ ba
cam kết thực hiện nghĩa vụ của người vay theo khoản vay chính trong trường hợp người
vay không thực hiện nghĩa vụ.” Foryś and Ngoc (2016) còn cho rằng bảo lãnh là một
thỏa thuận mà theo đó một người nợ (người bảo lãnh) tự nguyện chịu trách nhiệm trước
một người cho vay về việc thực hiện đúng các nghĩa vụ của người nợ. Sự bảo đảm này
có thể là một khoản giảm dần, khi nghĩa vụ vay giảm theo thời gian. Chuyển nhượng
thu nhp: Khái niệm này đã được Havenga và các cộng sự (2003) giải thích là “sự
chuyển giao quyền theo thỏa thuận, giữa người nắm giữ quyền (tức là một chủ nợ) và
một bên thứ ba, để bên thứ ba trở thành người nắm giữ quyền đó”. Các nhượng bộ thông
thường mà người cho vay yêu cầu bao gồm: nhượng quyền thu nhập từ cho thuê, lợi
nhuận, hợp đồng cho thuê, quyền lợi và lợi ích, hợp đồng bảo hiểm, sổ nợ. Người vay
có thể cầm cố quyền của chủ nợ cho người cho vay, hoặc chuyển nhượng quyền cho
người cho vay. Cam kết: Sổ tay PDP của SAPOA (2011) đã giải thích rằng các bên bảo
lãnh hoặc cổ đông của người vay có thể cam kết đóng góp vào các khoản thiếu hụt tiền
mặt liên quan đến việc trả nợ, và có thể cam kết đầu tư vốn vào bất kỳ chi phí vượt ngân
sách nào trong trường hợp các dự án phát triển.
Dòng tiền của dự án
Hung et al. (2019) đề cập rằng các nhà cho vay có thời hạn tín dụng dài quan tâm
đến khả năng dòng tiền của người vay để trả nợ trong thời gian dài. Quan điểm này khác
với các chủ nợ thương mại (nhà cho vay ngắn hạn), những người chủ yếu quan tâm đến
khả năng thanh khoản của người vay. “Người cho vay đánh giá khả năng trả nợ của
210
người vay bằng cách phân tích cấu trúc vốn của người vay, các nguồn và cách sử dụng
vốn chính, khả năng sinh lời theo thời gian, và các dự báo về khả năng sinh lời trong
tương lai.” (Ha, 2022). Trong nghiên cứu của Dao (2018), dòng tiền của một dự án bất
động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tất cả đều chịu rủi ro. Điều này bao gồm doanh
thu thực tế và một loạt các chi phí. Doanh thu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố rủi ro khác
như tình trạng nền kinh tế, sự cạnh tranh, chuyên môn quản lý tài sản, v.v. Hoai and
Thanwadee (2015) chỉ ra rằng tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) phụ thuộc vào rủi ro mà
ngân hàng nhận thấy và có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào hồ sơ rủi ro của người
vay, rủi ro được nhận thức trong dự án và thị trường hiện tại tại thời điểm đó.
Vị trí của BĐS
Mỗi khu nhà ở đều có những đặc điểm nội tại riêng biệt khiến nó khác biệt so với
các khu nhà ở khác. Yeh et al. (2023) giải thích rằng mỗi khu vực có những rủi ro khác
nhau mà các ngân hàng sẽ xem xét khi phê duyệt hoặc từ chối các khoản vay. Họ còn
lập luận rằng “những rủi ro cụ thể theo khu vực này sẽ xác định mức độ mà các ngân
hàng có thể cho vay, cũng như mức đóng góp vốn từ người vay”. Việc điều tra vị trí bao
gồm việc đánh giá hệ thống tiện ích của bất động sản (các liên kết) cũng như những ưu
điểm và nhược điểm mà bất động sản nhận được từ vị trí của nó (Nguyen et al., 2019).
Uy tín của người vay
Nguyen et al. (2019) mô tả rằng xếp hạng nội bộ của một ngân hàng tóm tắt rủi
ro mất mát do một người vay nhất định không thanh toán như đã hứa. Họ còn đề cập
rằng rủi ro tín dụng đối với một khoản vay hoặc một khoản tiếp xúc khác trong một
khoảng thời gian nhất định bao gồm cả xác suất vỡ nợ (PD) và phần trăm giá trị của
khoản vay có khả năng bị mất trong trường hợp vỡ nợ (LIED). Sản phẩm của PD và
LIED là tỷ lệ tổn thất dự kiến (EL). Trong nghiên cứu của Wight (2001), được giải thích
rằng mục đích chính của việc phân bổ các mức độ rủi ro là để phân loại rủi ro liên quan
đến danh mục cho vay của ngân hàng, với mỗi khoản vay được đánh giá mức độ rủi ro.
Mức độ rủi ro được xác định dựa trên hồ sơ của người vay, tính bền vững của thu nhập,
tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), loại hình bất động sản, vị trí và chất lượng của
bất động sản. Mỗi yếu tố này sẽ được đánh giá rủi ro (thường từ 1 đến 5, với 1 là rủi ro
cao và 5 là rủi ro thấp) và được cân nhắc, sau đó điểm số đã được cân nhắc sẽ được sử
dụng để phân loại rủi ro cho giao dịch. Các nghiên cứu được thực hiện bởi Le (2016) đề
cập rằng hệ thống xếp hạng của các ngân hàng khác với các cơ quan, một phần vì các
xếp hạng nội bộ được chỉ định bởi nhân viên ngân hàng và thường không được tiết lộ
cho bên ngoài. Mục tiêu tổng thể của việc phân loại rủi ro là xác định khả năng trả nợ
và độ tin cậy tín dụng của khách hàng.
