284
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỐI CẢNH
HIỆN NAY QUA THỰC TẾ TẠI HÀ NỘI
TS. Trần Thị Minh Thư
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt: Đu giá quyền sử dụng đt là chính sách mang lại nhiều lợi ích cho
người sử dụng đt và cả nh nước. Lut Đt đai 2024 v các văn bản dưới lut đ ban
hành một số quy định liên quan tới đu giá quyền sử dụng đt, tuy nhiên thực tế hiện
nay tại nhiều địa phương nht là các khu vực ngoại thành Hà Nội đang diễn ra tình
trạng giá trúng đu giá quyền sử dụng đt cao hơn rt nhiều lần so với giá khởi điểm,
sau đó người trúng đu giá bỏ cọc. Tình trạng này vừa gây lng phí chi phí đu giá,
vừa có du hiệu đầu cơ nhằm đẩy giá thị trường đt đai trong khu vực nên nhằm thu lợi
bt chính. Vì vy cần rà soát lại các quy định, đối chiếu với tình hình thực tế và tìm ra
các biện pháp điều chỉnh.
T khóa: giá khởi điểm, đu giá quyền sử dụng đt, Lut đt đai 2024
1. Giới thiu
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất” (Hiến Pháp, 2013). Để thực hiện giao đất, cho thuê
đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã được nhà nước quy
định trong Luật Đất đai 2003, và tiếp tục cho tới Luật đất đai 2013, Luật đất đai 2024.
Thực tế áp dụng tại các địa phương cho thấy nhiều lợi ích của đấu giá quyền sử dụng
đất như: giúp Nhà nước huy động nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng và phát triển kinh tế; đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong hoạt động giao
đất, cho thuê đất; phá triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam…
Trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, việc xác định giá khởi điểm chỉ là một
khâu. Tuy nhiên việc xác định giá khởi điểm là bao nhiêu để vừa đảm bảo tuân thủ đúng
quy định pháp luật, vừa hợp lý để cuộc đấu giá có kết quả tốt lại là vấn đề không đơn
giản. Giá khởi điểm quá cao sẽ gây khó khăn về tài chính cho các tổ chức, cá nhân tham
gia đấu giá. Tuy nhiên giá khởi điểm quá thấp lại dễ tạo ra sốt giá, đầu cơ đất đai. Thực
tế nửa đầu năm 2024, rất nhiều khu đất ngoại thành Hà Nội đã được đấu giá thành công
với mức giá cao gấp 7, 8 lần, thậm chí 20 lần giá khởi điểm. Ngay sau cuộc đấu giá, các
285
mảnh đất quanh khu vực đấu giá được rao bán với giá bằng giá trúng đấu giá cộng với
mức chênh hàng trăm triệu đồng, tùy vị trí lô đất. (Hồng Khanh, 2024). Như vậy, việc
xác định giá khởi điểm có thể là một trong các nguyên nhân dẫn tới khó khăn trong việc
đảm bảo công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt được đúng mục đích. Sau khi Luật đất
đai 2024 có hiệu lực, một số quy định mới liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất nói
chung và xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng được thực
thi. Tuy nhiên các quy định mới này có giải quyết được các vấn đề tồn tại trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay hay không lại là vấn đề cần nghiên cứu và thực
tiễn kiểm chứng.
2. Cơ sở pháp lý liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy
định tại khoản 1 Điều 217 về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội
thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; trừ
trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 124 và Điều 126;
b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật đất đai 2024.
• Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất
Cũng theo điều 125 Luật đất đai 2024, điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử
dụng đất bao gồm: a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao
thông đã được kết nối; b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được
phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật đất đai
2024; c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập
và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; d) Có phương án đấu giá quyền sử
dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Căn cứ xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, áp dụng giá đất cụ thể để xác định giá
khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường
hợp quy định tại khoản 1 Điều 159.
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được áp dụng cho trường
286
hợp tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch
chi tiết xây dựng.
• Các căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
Theo Luật đất đai 2024, tại điều 158 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương
pháp định giá đất. Các quy định này được áp dụng để xác định giá đất cụ thể và xây
dựng bảng giá đất.
Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: a) Phương pháp định
giá đất theo nguyên tắc thị trường; b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định
giá đất; c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; d) Bảo đảm tính độc
lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; đ)
Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Căn cứ định giá đất bao gồm: a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; b)
Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình,
cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển
quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; c) Thông tin đầu vào để định giá đất
theo các phương pháp định giá đất; d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; đ) Quy định
của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại
Luật đất đai 2024 bao gồm: a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất
đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài
chính; c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin
giá đất quy định tại điểm a và điểm b; d) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ
việc sử dụng đất.
Thông tin giá đất đầu vào là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng
tính từ thời điểm định giá đất trở về trước. Việc sử dụng thông tin được thu thập ưu tiên
sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các
thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng
đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà
287
người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông
qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị
tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân
năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi
bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm
giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh
của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển
ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng
đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của
công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất
trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác
định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu
03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh
hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất,
khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần
định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các
khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định
giá;
c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất,
khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh,
phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí
phát triển của dự án;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất
liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất
288
mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất trên để xác định giá đất cụ thể
mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.
Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất
và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất
đai”, có quy định rõ thêm về xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Theo
đó, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm
chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất, khu đất đấu giá. Hồ sơ gồm: thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích
đo bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp
chưa có bản đồ địa chính; Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức xác định giá
khởi điểm theo quy định của pháp luật.
• Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích giao đất, cho thuê
đất
Theo điều 229 Luật Đất đai 2024, việc chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập
phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; b) Đơn
vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị
hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất; c) Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của
khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; d) Căn
cứ đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất; đ) Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc
đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị,
tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm
thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá tài
sản.
3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hin nay qua thực tế tại Hà Nội
Nửa đầu năm 2024 nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đặc biệt là những huyện