Quy định của pháp luật về biện pháp đặt cọc bảo đảm cho giao kết/thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản

Trong các giao dịch mua bán bất động sản, biện pháp đặt cọc đóng vai trò thiết yếu nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy các tranh chấp liên quan đến đặt cọc diễn ra phổ biến, xuất phát từ những quy định pháp luật chưa rõ ràng, thiếu hướng dẫn thống nhất và sự thiếu hiểu biết về mặt pháp lý của các bên. Tình trạng này thường đặt người mua bất động sản vào thế bất lợi, gây ra rủi ro và làm giảm niềm tin vào thị trường. Vì vậy, việc nghiên cứu sâu sắc các quy định hiện hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện là cực kỳ quan trọng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, đặc biệt là bên yếu thế, đồng thời nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của các giao dịch bất động sản.

Các nhà làm luật, luật sư, thẩm phán, nhà nghiên cứu pháp luật, và các bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản.

Bài viết tập trung phân tích sâu rộng quy định pháp luật Việt Nam về biện pháp đặt cọc bảo đảm trong giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản, đồng thời chỉ ra những bất cập trong thực tiễn áp dụng. Nghiên cứu khái quát các văn bản pháp luật liên quan như Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để làm rõ mục đích, hình thức, giá trị/tỷ lệ và mức phạt cọc. Phương pháp tiếp cận bao gồm việc phân tích năm trường hợp tranh chấp thực tế điển hình, từ đó minh chứng cho sự thiếu rõ ràng về thời điểm có hiệu lực, mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại và tiền lãi, dẫn đến sự không thống nhất trong giải quyết của tòa án và gây bất lợi cho người mua. Dựa trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một loạt giải pháp toàn diện nhằm hoàn thiện quy định pháp luật. Các đề xuất này bao gồm làm rõ hình thức (cả dữ liệu điện tử), xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc dựa trên thực tế bàn giao tài sản, chuẩn hóa mức phạt cọc (ví dụ, gấp đôi số tiền đặt cọc) thay vì quy định chung chung "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" để tránh lạm dụng, và thiết lập hướng dẫn cụ thể về bồi thường thiệt hại cùng tiền lãi. Giá trị ứng dụng của nghiên cứu là cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để cơ quan lập pháp ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua bất động sản, hạn chế tranh chấp, và nâng cao tính minh bạch, công bằng trong các giao dịch. Hàm ý là cần có sự điều chỉnh kịp thời để pháp luật về đặt cọc thực sự là công cụ hữu hiệu đảm bảo an toàn pháp lý và trật tự xã hội.