32
HẠN CHẾ RỦI RO CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT TỚI HOẠT ĐỘNG CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. Phạm Thành Đạt
Viện Ngân hàng Tài chính – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Tóm tắt: Lut Đt đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu
lực từ 1/8/2024, Lut này đ khắc phục được phần lớn những bt cp, hạn chế, thiếu
minh bạch trong việc xác định giá đt không sát giá thị trường, tạo kẽ hở cho tiêu cực,
gây tht thoát ngân sách Nh nước (NSNN) nhiều năm qua.
Bỏ khung giá đt và ban hành Bảng giá đt l điểm mới có tác động tới hầu hết
các lĩnh vực, các chủ thể trong nền kinh tế, vì là vn đề mới nên cần phải có những
nghiên cứu, trao đổi để thy hết những tác động của bảng giá đt đối với nền kinh tế,
bài viết này tp trung đề cp tới những tác động của bảng giá đt tới hoạt động của thị
trường bt động sản v đề xut một số giải pháp để hạn chế những rủi ro phát sinh.
T kha: Bảng giá đt, Lut đt đai 2024, Thị trường bt động sản, tác động
của bảng giá đt
NI DUNG BÀI VIT
Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, nhưng cũng giống như các thị
trường khác: thị trường vàng, thị trường chứng khoán,… nó cũng luôn vận động, thay
đổi liên tục, nếu mức giá của hàng hoá bị giới hạn trong khung giá, thì giá hàng hoá có
thể trở nên lạc hậu, thấp xa so với giá giao dịch thật trên thị trường, nhất là tại các thành
phố lớn. Thị trường bất động sản cũng là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, vì
nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy mô, tính chất cũng như về giá trị
các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất
theo nguyên tắc thị trường “là điểm mới đột phá” trong Luật đất đai sửa đổi năm 2024.
Vấn đề đặt ra với bối cảnh hiện nay là làm thế nào xây dựng được bảng giá đất khách
quan, hiệu quả, khả thi. Cũng như những rủi ro mà bảng giá đất gây ra cho hoạt động
của thị trường bất động sản là gì? Bài viết này tập trung phân tích các tác động của bảng
giá đất đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, từ đó đưa ra các giải
pháp về chính sách nhằm hỗ trợ quản lý thị trường một cách hiệu quả đồng thời hạn chế
33
các rủi ro cho các thành viên của thị trường .
Bảng giá đất là gì?
Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất”. Theo
đó, “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và
áp dụng từ ngày 01/01/2026, bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và
các địa phương buộc phải xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Điều 159 Luật
Đất đai sửa đổi quy định Bảng giá đất. Theo đó, Bảng giá đất được áp dụng cho các
trường hợp:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất
khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất;
Tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây
thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch
chi tiết xây dựng;
Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Những tác động của bảng giá đất tới thị trường bất động sản?
Tác động của Bảng giá đất đến giá cả của thị trường bất động sản:
- Bảng giá đất tác động đến giá cả thị trường bất động sản, điều đặc biệt có thể
nhận thất là việc Bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở sẽ tăng theo. Bảng giá đất xây dựng
căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh
hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan
đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất
đều tăng lên. Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ
cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đn), tâm
34
thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là
một biến số. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên
dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới
50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm
nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của Bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp
làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu
nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
Hình 1: nh hưởng của giá đối với cầu BĐS
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn. Do vậy, khi giá tăng việc tiếp cận
tín dụng sẽ tăng để đáp ứng nhu cầu mua bất động sản, khi đó lãi suất sẽ đóng một vai
trò hết sức quan trọng đối với cả bên cung và bên cầu. Các nhà phát triển bất động sản
cũng như các doanh nghiệp liên quan, thậm chí là Nhà nước cần phải huy động vốn rất
nhiều để có thể tạo ra các sản phẩm; và người tiêu dùng cũng thường phải vay nhiều để
trả cho việc mua các bất động sản. Nếu mặt bằng lãi suất tăng cao hơn so với tăng trưởng
kinh tế và GDP bình quân chắc chắn sẽ xuất hiện sự lệch pha về Cung - Cầu đối với thị
trường bất động sản. Sự lệch pha này càng làm cho giá bất động sản trên thị trường phức
tạp hơn, khó dự đoán hơn và rủi ro của thị trường vì thế cũng tang lên.
Tác động của Bảng giá đất đến quy mô giao dịch của thị trường bất động sản:
35
Bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động
sản.
Trước hết bảng giá đất tác động đến niềm tin của các thành viên trên thị trường,
việc xây dựng được bảng giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi sẽ giúp tăng niềm tin của
các thành viên tham gia thị trường, nó có vai trò quyết định đối với cầu của thị trường
và giá bất động sản. Khi niềm tin tích cực chiếm đa số, việc tiêu dùng và đầu tư của số
đông sẽ gia tăng. Điều này sẽ làm cho nhu cầu về bất động sản tăng. Thêm vào đó, tiêu
dùng sẽ kích thích đầu tư và các hoạt động kinh tế, tạo nhiều việc làm. Điều này sẽ tạo
ra vòng xoáy đi lên tiếp theo.
Hình 2: Quan h giữa giá cả và tổng cung trên thị trường
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Mặt khác bảng giá đất tăng khiến giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng
cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính
để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động
sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm
quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rt nóng” hiện nay.
Tác động của Bảng giá đất đến môi trường đầu tư:
Nếu Bảng giá đất có mức giá đất quá cao cũng sẽ tác động đẩy giá thị trường bất
động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cp). Khi
giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến
36
hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ “bóp
nghẹt” động lực đầu tư của doanh nghiệp, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không còn
động lực làm dự án. Bài toán lợi nhuận đối với doanh nghiệp lúc này cũng sẽ trở thành
một thách thức, bởi vì giá đất cao, chi phí đầu vào cao thì các vấn đề như giá bán, lợi
nhuận, đầu ra… sẽ là một bài toán hóc búa. Điều này không chỉ với các nhà đầu tư trong
nước mà còn đúng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và môi trường đầu tư nói chung,
bảng giá đất tăng cao tác động khá tiêu cực đến các doanh nghiệp của họ (bất kể ở ngành
kinh tế nào). Do đó việc giảm thu hút vốn FDI có thể là điều sẽ xảy ra, nếu có thu hút
được FDI thì cũng khó có thể nhận định đó là dòng vốn FDI lành mạnh, gắn bó lâu dài
với nền kinh tế của quốc gia.
Hạn chế rủi ro bằng cách nào?
Trên cơ sở các quan điểm tiếp cận vấn đề một cách tổng quát như trên, kết hợp
tham khảo thực tế phổ biến ở các nước, trong khuôn khổ bài viết này, tác giả gợi ý và
đề xuất một số giải pháp cụ thể để các cơ quan có thẩm quyền xem xét. Cụ thể là:
Một, bảng giá đất có ích trong việc tạo ra sự minh bạch trên thị trường, tạo ra sự
hài hoà giữa cung và cầu do giá đất đã bám sát được thị trường, từ đó thúc đẩy giao dịch
trên thị trường. Tuy nhiên để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và
người dân trong quản lý đất đai theo Nghị quyết Trung ương 18 thì sẽ rất khó khan, bởi
lợi ích của đại bộ phận “người dân” sẽ không thể được đảm bảo khi bảng giá đất, giá đất
tăng, giá căn hộ tăng… khi ấy Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến thị
trường bất động sản. Ngoài công cụ tiền tệ là lãi suất để giải quyết vấn đề nêu trên, các
chính sách có thể kể đến gồm: thuế khóa, trợ cấp, đầu tư cơ sở hạ tầng và quy hoạch.
Trợ cấp của nhà nước vào các phân khúc nhất định như nhà ở giá phải chăng hay nhà ở
cho các gia đình thu nhập thấp sẽ thúc đẩy cả cung và cầu làm cho thị trường sôi động
hơn. Giá cả của các bất động sản sẽ tăng hay giảm tùy thuộc vào mức tăng tương đối
giữa cung và cầu. Đối với chính sách thuế khóa, tác động của chúng với thị trường và
giá trị của các bất động sản sẽ ở hai thái cực khác nhau. Nếu nhà nước đánh thuế và sử
dụng tiền thuế vào các hoạt động không liên quan đến bất động sản như trợ cấp các vùng
khó khăn hơn thì sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, lượng giao dịch sẽ giảm.
Giá bất động sản sẽ tăng, nhưng phần nhận được của người bán sẽ ít hơn so với không có
thuế và người mua sẽ phải trả giá cao hơn khi có thuế. Nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng
chúng để cung cấp các tiện ích liên quan như giáo dục, duy tu bảo dưỡng các hạ tầng dùng
chung thì thường có tác động tích cực đến giá các bất động sản và các hoạt động của thị
trường. Điều này được thể hiện rất rõ ở các nước phát triển, nhất là Mỹ.
Hai, thiết lập các cơ sở dữ liệu, trung tâm thông tin chính thống, cụ thể, minh
