89
THỰC TIỄN ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT HIỆN NAY - THUẬN LỢI
VÀ THÁCH THỨC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nguyễn Như Qunh, Đỗ Vũ Bảo Lam
Trường Đại học Lut Hà Nội
Tm tắt: Từ ngy 1/8/2024, Lut Đt đai năm 2024 chính thức có hiệu lực. So
với Lut Đt đai năm 2013, Lut Đt đai năm 2024 đ có những điểm mới r nét, cụ
thể hóa hơn về các chính sách pháp lut liên quan đến đt đai, trong đó một điểm mới
được cho l sự thay đổi mang tính quan trọng nht đó l việc bỏ khung giá đt v thay
đổi quy định về bảng giá đt. Việc bổ sung, thay đổi về nội dung ny lm tăng thêm tính
minh bạch hóa trong thị trường bt động sản, hi hòa giữa các nhóm lợi ích, lợi ích
giữa Nh nước với người sử dụng đt v chủ đầu tư. Tuy nhiên, quy định mới như vy
một mặt đem lại những thun lợi cho sự phát triển của thị trường bt động sản, mặt
khác vẫn còn những hạn chế nht định. Trong phạm vi hội thảo ny, bi viết sẽ chỉ ra
những điểm mới của Lut Đt đai năm 2024 so với Lut Đt đai năm 2013 về bảng giá
đt, những thun lợi, thách thức v đưa ra một số đề xut, kiến nghị về bảng giá đt
hiện nay.
T kha: Bảng giá đt; Điểm mới; Thị trường bt động sản;
Abstract: From August 1, 2024, the Land Law 2024 officially takes effect.
Compared to the 2013 Land Law, the 2024 Land Law has clear new points, more
specifics on legal policies related to land, of which a new point is considered a
significant change. The most important thing is the removal of the land price bracket
and changing the regulations on the land price list. The additions and changes to this
content increase transparency in the real estate market, harmonizing interest groups
and interests between the State and land users and investors. However, such new
regulations on the one hand bring advantages for the development of the real estate
market, on the other hand there are still certain limitations. Within the scope of this
conference, the article will point out new points of the 2024 Land Law compared to the
2013 Land Law in terms of land price list, advantages, challenges and give some
suggestions and recommendations on current land prices list.
Key word: Land price list; New point; Real estate market;
90
1. Đặt vấn đề
Đất đai ở nước ta mang tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân nên đất đai không
được xác định là đối tượng của các giao dịch trên thị trường mà chính quyền sử dụng
đất mới là đối tượng tham gia trao đổi trên thị trường. Giá trị quyền sử dụng đất được
xác định thông qua bảng giá đất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá
đất có vai trò quan trọng trong việc thu tiền sử dụng đất, cũng như thu tiền thuế đất, xác
định tiền xử phạt vi phạm hành chính liên quan đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất. Pháp luật Việt Nam coi trọng vấn đề này và đã luôn có quy định trong các Luật Đất
đai từ lâu nay.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 thì bảng giá đất sẽ
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, xây
dựng hằng năm theo các nguyên tắc thị trường và thực tiễn từng tỉnh.
So với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì bảng giá đất và giá đất phụ thuộc
vào khung giá đất do Chính phủ ban hành. Theo quy định hiện hành, bảng giá đất và giá
đất cụ thể không còn phụ thuộc vào khung giá đất mà do Ủy ban nhân dân và Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh độc lập xây dựng và quyết định.
Trước đây, việc quy định khung giá đất để lại một số bất cập như việc không thể
xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có những địa điểm, vị trí đất giá đất lên đến gần 1 tỷ đồng/m2,
trong khi đó khung giá đất mà Chính phủ ban hành cho Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ
tối đa khoảng 500 triệu đồng/m2. Vấn đề xây dựng bản giá đất vượt khung như vậy đã
dẫn đến nhiều thất thu cho Nhà nước.
Trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương
Đảng đã đưa ra quan điểm: bỏ khung giá đất, tại Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa
được quan điểm này. Luật Đất đai năm 2024 bỏ quy định về khung giá đất và cho phép
các tỉnh xây dựng bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể sẽ góp phần bảo vệ hơn nữa
quyền của người sử dụng đất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất. Tuy
nhiên, việc quy định nội dung này cũng để lại một số bất cập như việc khi bảng giá đất
điều chỉnh sẽ tác động lớn đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (khi giá đất
tăng cao, tức giá đầu vào cao, thì giá nhà ở cũng tăng theo, ảnh hưởng đến người mua
nhà…) Do vậy, việc nghiên cứu, xây dựng bảng giá đất theo nhu cầu của thị trường, qua
đó đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong việc áp dung bảng giá đất theo quy định
hiện hành là rất cần thiết, có ý nghĩa cả trong lý luận và thực tiễn, giúp cho quá trình ban
hành, áp dụng các quy định của pháp luật tăng thêm phần hiệu quả.
91
Bài viết nghiên cứu quy định tại Luật Đất đai năm 2024 về bảng giá đất, Nghị
định quy định chi tiết về nội dung có liên quan. Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích các
quy định tác giả chỉ ra điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 về bảng giá đất, đồng thời
đánh giá những cơ hội thuận lợi, những thách thức khó khăn khi áp dụng các quy định
này, qua đó đưa ra một vài kiến nghị về vấn đề nghiên cứu. Đây cũng chính là những
điểm nổi bật của bài viết khi tìm hiểu về bảng giá đất theo quy định pháp luật hiện hành,
bài nghiên cứu tập trung đi làm rõ các nội dung chính sau: (i) Đặt vấn đề; (ii) Khái quát
chung về áp dụng bảng giá đất hiện nay; (iii) Thực trạng về áp dụng bảng giá đất hiện
nay; (iv) Một số kiến nghị để nâng cao hiệu quả xây dựng và áp dụng bảng giá đất; (v)
Kết luận.
2. Khái quát chung về áp dụng bảng giá đất hin nay
Trước hết, để nói tới bảng giá đất thì phải hiểu: Giá đất là gì? - Giá đất là một
trong những căn cứ quan trọng nhất để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất đai. Cần
có sự phân biệt rõ giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 thì bảng giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu,
trong trường hợp cần thiết hằng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Về phạm
vi áp dụng, bảng giá đất được áp dụng cho nhiều trường hợp. Trong khi đó, Giá đất cụ
thể do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết
định giá đất cụ thể đối với một số trường hợp cụ thể như: giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất,…
Giá đất cụ thể chỉ được áp dụng trong một số trường hợp luật định, phạm vi áp dụng hẹp
hơn so với bảng giá đất.
1
Căn cứ để xây dựng được Bảng giá đất đó là việc định giá đất: “Định giá đất là
việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích cụ
thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định”
2
.
Bảng giá đất được xây dựng hàng năm (trung bình 1 lần/năm) và được quy định
chi tiết tới từng thửa đất. Theo đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường
– điều này góp phần làm tăng thêm tính minh bạch, thanh khoản địa ốc, đây được xem
1
Điều 159, Điều 160 Luật Đất đai năm 2024
2
Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm của một số
nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013, t. 11.
92
là bước đột phá mới trong quy định của pháp luật về đất đai, tạo nên sự công bằng hơn
đối với các chủ thể khi mà giá đất sát với thị trường.
Có thể thấy, bảng giá đất giữ vai trò đặc biệt quan trọng, là một công cụ pháp lý
cần thiết để giúp Nhà nước thực hiện tốt quá trình quản lý đất đai, việc pháp luật hiện
hành quy định về bảng giá đất để áp dụng trong lĩnh việc bất động sản nói chung mang
lại nhiều ý nghĩa quan trọng: hạn chế đầu cơ, tham nhũng về đất đai, được xem là bước
đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
3. Thực trạng về áp dụng bảng giá đất hin nay
3.1. Quy định của pháp luật về áp dụng bảng giá đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về
các trường hợp áp dụng bảng giá đất, theo đó có 11 trường hợp được áp dụng: Bảng giá
đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây: (i) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hằng năm; (iii) Tính thuế sử dụng đất; (iv) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (v) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; (vi)
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (vii) Tính tiền bồi thường
cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; (viii) Tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với
hộ gia đình, cá nhân; (ix) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ
thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; (x) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp
giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; (xi) Tính
tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang
thuê.
3
So với quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì quy định mới đã cụ thể hóa, chi tiết
về các trường hợp áp dụng bảng giá đất, phạm vi áp dụng bảng giá đất để làm căn cứ
mở rộng hơn.
Về xây dựng bảng giá đất, theo quy định của pháp luật về Đất đai hiện hành:
Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí; Đối với khu vực có bản đồ địa chính
số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa trên cơ sở vùng giá
trị, thửa đất chuẩn; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây được
3
Luật Đất đai năm 2024
93
xem là bước đột phá, điểm mới nổi bật so với các quy định trước đây. Trước đây, việc
xây dựng bảng giá đất được thực hiện định kỳ 5 năm một lần và công bố vào ngày 1
tháng 1 của năm đầu kỳ. Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất đối với từng loại đất, theo
từng vùng. Trên cơ sở căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá
đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trước khi ban hành.
4
Về điều chỉnh bảng giá đất, nếu theo như quy định trước đây: Trong thời gian
thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến
trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho
phù hợp. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60
ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây
dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
5
Theo quy định pháp luật hiện hành, hằng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất
cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Quy định hiện hành tạo điều kiện
trong việc linh hoạt điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường đảm bảo tính công bằng
cho các chủ thể trong quá trình thực hiện các giao dịch bất động sản.
Về phương pháp định giá đất, trước đây thì phương pháp định giá đất do Chính
phủ quy định. Hiện nay, cụ thể tại điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể gồm
các phương pháp định giá đất sau: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương
pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài ra, Chính phủ quy định
phương pháp định giá đất khác chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban
Thường vụ Quốc Hội.
Như vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2024 vừa mới có hiệu lực nhưng có thể
thấy được những điểm tiến bộ, nổi bật so với các quy định trước đây, khắc phục được
một số bất cập.
3.2. Những thuận lợi và thách thức trong quá trình xây dng và áp dụng bảng giá
đất
Luật Đất đai năm 2024 quy định chi tiết, cụ thể hơn về bảng giá đất. Các quy
4
Luật Đất đai năm 2013
5
Luật Đất đai năm 2013