117
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG PHƯƠNG THỨC
TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI MỘT SỐ CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC
Nguyễn Như Qunh, Đỗ Vũ Bảo Lam
Trường Đại học Lut Hà Nội
Tóm tắt: Lut Đt đai năm 2024 ra đời đ kế thừa và bổ sung các quy định của
Lut Đt đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn áp dụng. Trong số các điểm mới
của Lut Đt đai 2024, việc bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chp đt đai cho trọng
ti thương mại l điểm mới nổi bt mang lại nhiều cơ hội mới trong cải cách nền tư
pháp. Tuy nhiên, việc bổ sung thẩm quyền cho trọng ti thương mại cũng gặp phải nhiều
khó khăn v thách thức. Bằng phương pháp phân tích tổng hợp, bài viết nghiên cứu các
quy định pháp lut v đánh giá về những cơ hội và thách thức khi áp dụng phương thức
trọng ti thương mại trong giải quyết tranh chp đt đai.
T khoá: Giải quyết tranh chp, đt đai, trọng ti thương mại
Abstract: The 2024 Land Law was born, inheriting and supplementing the
provisions of the 2013 Land Law and its guiding documents. Among the new points of
the Land Law 2024, the addition of the jurisdiction to settle land disputes for commercial
arbitration is a prominent new point that brings many new opportunities in judicial
reform. However, the addition of jurisdiction to commercial arbitration also faces many
difficulties and challenges. By means of general analysis, the article studies legal
provisions and evaluates the opportunities and challenges when applying the method of
commercial arbitration in resolving land disputes.
Keywords: Dispute resolution, land, commercial arbitration
1. Đặt vấn đề
Tranh chấp đất đai là tranh chấp đặc biệt liên quan trực tiếp đến quan hệ sử dụng,
quản lý đất đai giữa các chủ thể. Theo Luật Đất đai năm 2013, các phương thức giải
quyết tranh chấp đai được giải quyết bằng con đường hoà giải tại Uỷ ban nhân dân hoặc
tại Toà án nhân dân, đây là hai cơ quan có thẩm quyền và đóng vai trò quan trọng trong
giải quyết tranh chấp về đất đai.
9
Trong điều kiện nền kinh tế hiện nay, đất đai-bất động
9
Ths. Lê Trung Quân (2021), Quy định pháp lut về giải quyết tranh chp đt đai, Cổng thông tin Đảng bộ tỉnh
Bình Thuận (https://truongchinhtri.binhthuan.dcs.vn/Tin-tuc/post/210081/quy-dinh-phap-luat-ve-giai-quyet-
tranh-chap-dat-dai)
118
sản được chuyển nhượng, mua bán và có mối liên hệ mật thiết với hoạt động thương
mại trên thị trường và thường có giá trị rất lớn. Xuất phát từ lý do này đồng thời muốn
giảm tải áp lực công việc cho Uỷ ban nhân dân và Toà án nhân dân trước những vụ việc
tranh chấp đất đai phức tạp, kéo dài, Nhà nước đã bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai cho Trọng tài thương mại là cơ quan có vai trò giải quyết các tranh chấp
liên quan đến hoạt động thương mại.
Với quy định nêu trên, các tranh chấp đất đai có liên quan đến hoạt động thương
mại có thể được các bên lựa chọn trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh
chấp. Quy định này mang lại nhiều cơ hội khi thị trường bất động sản hiện nay rất sôi
động và có nhiều tranh chấp đất đai liên quan đến hoạt động thương mại. Khi bổ sung
thêm phương thức giải quyết sẽ giúp cho việc giải quyết các tranh chấp này được xử lý
hiệu quả và nhanh chóng hơn. Song, đây cũng là quy định mới được ban hành nên quá
trình áp dụng phương thức này sẽ gặp rất nhiều rào cản cả khi thực hiện. Bởi lẽ vậy việc
đánh giá những cơ hội và thách thức của việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương
thức trọng tài thương mại là việc làm cấp thiết, có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn,
góp phần thúc đẩy hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản và giúp thị trường
bất động sản phát triển ổn định.
Bài viết nghiên cứu về các quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và các văn
bản pháp luật có liên quan điều chỉnh phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng
trọng tài thương mại trong khuôn khổ pháp luật Việt nam hiện nay. Dựa trên các phân
tích tác giả làm rõ quy định pháp luật về phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng
trọng tài thương mại đồng thời đánh giá các cơ hội và thách thức khi áp dụng. Đây chính
là điểm mới nổi bật của bài viết khi vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài
thương mại là một quy định mới mẻ và chưa có nhiều các công trình nghiên cứu đến
vấn đề này kể từ khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực thi hành. Để thực
hiện các mục tiêu trên, nghiên cứu này được cấu trúc thành 5 phần: (i) đặt vấn đề; (ii)
khái quát chung về về giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức trọng tài thương
mại; (iii) thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức trọng
tài thương mại; (iv) một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai
bằng phương thức trọng tài thương mại; (v) kết luận.
2. Khái quát chung về giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức trọng tài
thương mại
Tranh chấp đất đai là tranh chấp phổ biến trong xã hội ngày nay khi hoạt động
kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng sôi động. Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất
119
đai năm 2024
10
, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Như vậy, có thể hiểu rằng tranh chấp
đất đai chính là việc bất đồng ý kiến, mâu thuẫn, xung đột quyền và nghĩa vụ giữa các
chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật về đất đai. Để điều chỉnh mối quan hệ này, Luật
Đất đai năm 2024 đã đưa ra các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm giải
quyết tranh chấp đất đai bằng con thủ tục hành chính, giải quyết tranh chấp đất đai bằng
con thủ tục tố tụng dân sự và giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức trọng tài
thương mại.
Trọng tài thương mại Khoản 1 Điều 3 Luật Trọng tài thương mại 2010 quy định:
“Trọng tài Thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận và
được tiến hành theo quy định của Luật này”.
11
Như vậy có thể hiểu phương thức này là
việc giải quyết tranh chấp được pháp luật cho phép thông qua các cơ quan trọng tài
thương mại, với phương thức giải quyết thông qua hoạt động của Trọng tài viên với tư
cách là bên thứ ba độc lập nhằm chấm dứt các xung đột bằng việc đưa ra phán quyết
trọng tài buộc các bên tôn trọng và thực hiện. giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương
thức trọng tài thương mại là việc đưa các tranh chấp đất đai ra cơ quan trọng tài thương
mại theo thoả thuận của các bên để giải quyết các xung đột tranh chấp giữa các bên.
Hoạt động này có những đặc điểm sau:
Về chủ thể thực hiện giải quyết tranh chấp là các Trọng tài viên thực hiện thông
qua Hội đồng trọng tài gồm một Trọng tài viên độc lập hoặc hội đồng gồm nhiều Trọng
tài viên. Trọng tài viên là người được các bên lựa chọn hoặc được Trung tâm trọng tài
hoặc toà án chỉ định để giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Trọng tài thương
mại năm 2010. Trọng tài là một tổ chức phi chính phủ, không nằm trong hệ thống tổ
chức bộ máy nhà nước. Bản thân các Trọng tài viên cũng không phải là cán bộ, công
chức, viên chức.
Tranh chấp đất đai được mang ra trọng tài thương mại phải là tranh chấp có liên
quan đến hoạt động thương mại. Theo Luật Thương mại năm 2005
12
, Hoạt động thương
mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch
vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác. Do vậy
chỉ những tranh chấp đất đai liên quan đến hoạt động mua bán, cho thuê, đầu tư, hoặc
vì mục đích sinh lợi giữa các cá nhân có liên quan thì có thể được đưa ta trọng tài thương
mại để tiến hành giải quyết. Đây là một trong những quy định đảm bảo quyền định đoạt
của các bên trong việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp. và là điểm mới nổi
10
Luật Đất đai năm 2024
11
Luật Trọng tài thương mại năm 2010
12
Luật Thương mại năm 2005
120
bật trong các phương thức giải quyết tranh chấp của Luật Đất đai năm 2024.
Về hiệu lực thi hành, Phán quyết trọng tài là quyết định của Hội đồng trọng tài giải
quyết toàn bộ nội dung vụ tranh chấp và chấm dứt tố tụng trọng tài. Phán quyết trọng tài
là chung thẩm và có hiệu lực kể từ ngày ban hành, không bị kháng cáo, kháng nghị. Trong
vụ việc tranh chấp đất đai, các bên có thể lựa chọn trọng tài thương mại là phương thức
giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ các bên và có thể được giải quyết
nhanh hơn khi đưa ra giải quyết theo thủ tục tố tụng tại Toà án nhân dân.
3. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức trọng
ti thương mại
3.1. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức trng tài
thương mại
Theo quy định tại khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ: "Tranh
chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do tòa án giải
quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt
Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại"
13
. Đây là quy định
thể hiện sự đổi mới của Luật Đất đai năm 2024. Theo quy định này, trọng tài thương
mại sẽ có thẩm quyền giải giải quyết đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương
mại liên quan đến đất đai.
Về thẩm quyền áp dụng phương thức trọng tài thương mại trong giải quyết tranh
chấp đất đai. Luật Đất đai đã đưa ra quy định “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt
động thương mại liên quan đến đất đai” điều nãy có nghĩa rằng không phải mọi tranh
chấp đất đai đều có thể giải quyết bằng phương thức trọng tài thương mại mà chỉ những
tranh chấp đất đai phải có liên quan đến hoạt động thương mại mới có thể giải quyết
bằng phương thức trọng tài thương mại. Hoạt động thương mại có thể hiểu theo Luật
Thương mại năm 2005 là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng
hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích
sinh lợi khác. Điều này có nghĩa rằng nếu tranh chấp đất đai mà một bên là tổ chức hoạt
động kinh doanh thương mại hoặc có tranh chấp về mục đích sinh lợi, góp vốn kinh
doanh, đầu tư sẽ có thể lựa chọn giải quyết bằng phương thức trọng tài. Quy định này
đề cao tính tự định đoạt và thoả thuận tự nguyện giữa các bên. Với phương thức giải
quyết của trọng tài thương mại sẽ tạo cơ chế mới trong việc giải quyết tranh chấp đất
đai có liên quan đến hoạt động thương mại gắn liền với việc đảm bảo tính tự định đoạt,
thoả thuận giữa các bên.
13
Luật Đất đai năm 2024
121
Về quy định thoả thuận áp dụng trọng tài thương mại. Theo quy định của pháp
luật về trọng tài thương mại hiện hành, tranh chấp đất đai được giải quyết bằng trọng tài
nếu các bên có thoả thuận trọng tài. Thỏa thuận trọng tài có thể được lập trước hoặc sau
khi xảy ra tranh chấp. Thực tế, nhiều trường hợp các bên tranh chấp không có thoả thuận
trọng tài tại hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp, các bên mong muốn lựa chọn trọng tài để
giải quyết bởi những ưu việt của phương thức giải quyết tranh chấp này. Tuy nhiên, thực
tế sau khi có tranh chấp để các bên ngồi lại với nhau để lập một thoả thuận trọng tài thì
khó khả thi, bởi khi xảy ra tranh chấp, các bên thường có tâm lý bất hợp tác với nhau.
Luật Trọng tài thương mại cần quy định mở hơn để các bên dễ dàng tiếp cận phương
thức giải quyết tranh chấp trọng tài, nên điều chỉnh theo hướng ngay cả khi không có
thoả thuận về trọng tài nhưng khi một bên nộp đơn khởi kiện đến trọng tài thương mại,
bên còn lại không phản đối thẩm quyền của trọng tài trong một thời gian ấn định thì
được xem là đồng ý với thẩm quyền của trọng tài.
Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo phương thức trọng tài thương mại
gồm các thủ tục như việc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại bao gồm các
khâu như: Nộp đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo; Bị đơn nộp bản tự bảo vệ; Thành
lập Hội đồng trọng tài; Mở phiên họp giải quyết tranh chấp; Hoà giải; Hội đồng trọng
tài ra phán quyết.
14
Với trình tự chung như này, tranh chấp đai sẽ được giải quyết hiệu
quả. Cụ thể, hai bên tranh chấp có thể tự trình bày về các luận điểm, luận cứ tiến hành
tranh luận về tranh chấp đất đai của mình. Qua đó các bên sẽ hiểu rõ hơn về tình trạng,
nguyên nhân, hậu quả từ tranh chấp qua đó tính chất định đoạt sẽ được giải quyết hiệu
quả hơn mà không phải tiến hành nhiều thủ tục tố tụng như thẩm định, xác minh,họp
đánh giá ở địa phương để ghi nhận ý kiến,… nên tạo ra cơ chế giải quyết nhanh chóng
và tăng cường tính tự quyết, tự định đoạt của hai bên tranh chấp đất đai hơn khi giải
quyết bằng con đường trọng tài thương mại.
Về hiệu lực của phán quyết trọng tài thương mại, Trường hợp các bên lựa chọn
giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai bằng con đường trọng tài thương mại thì
phán quyết của trọng tài thương mại là phán quyết chung thẩm, theo quy định của Luật
Trọng tài thương mại. Nghĩa là phán quyết trọng tài là phán quyết cuối cùng và có giá trị
ràng buộc nghĩa vụ thi hành với các bên liên quan. Phán quyết của trọng tài chỉ có thể bị
tòa án tuyên hủy trong trường hợp tòa án nhận được đơn yêu cầu của một bên liên quan
trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được phán quyết trọng tài. Phán quyết trọng tài
được thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Đối với tranh chấp về
đất đai việc giải quyết bằng phương thức trọng tài vẫn sẽ được đảm bảo hiệu lực các phán
14
TS. Nguyễn Thị Vân Anh, Ths.Trần Thị Thanh Thủy (2020), Thủ tục giải quyết tranh chp bằng trọng tài
thương mại – Thực trạng v hướng hoàn thiện pháp lut, Tạp chí nghề luật sô 12/2020, Trang 8-13.