DAT LUAT LAW FIRM
Thu Thiem Building
40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC
Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103
Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn
Solutions Increasing Your Investment Value
Chuyên đề pháp lý Trang 1/17
MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ MÀ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN QUAN
TÂM KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Để quản lý, bảo vệ và phát triển một cách khoa học, đồng bộ và bền vững các đô thị Việt
Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, Luật Quy hoạch đô thị đã được Quốc
hội ban hành ngày 17/6/2009 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2010, trong đó, quy định rõ về
việc lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch đô thị, tổ chức và phát triển đô thị Việt
Nam. Đến ngày 7/4/2010, Chính phủ đã liên tục ban hành 03 nghị định: Nghị định số
37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; Nghị định số
38/2010/NĐ-CP về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; và Nghị định số
39/2010/NĐ-CP về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị (các Nghị định này có hiệu
lực từ ngày 25/5/2010, thay thế Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của
Chính phủ về Quản lý kiến trúc đô thị, Nghị định số 41/2007/NĐ-CP ngày 22/3/2007 của
Chính phủ về xây dựng ngầm đô thị, các quy định về quy hoạch xây dựng các đô thị và
các khu vực trong đô thị của Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính
phủ về quy hoạch xây dựng), nhằm hướng dẫn chi tiết các vấn đề liên quan để các tổ
chức, cá nhân trực tiếp tham gia hoặc có liên quan đến quy hoạch đô thị trên lãnh thổ
Việt Nam thực hiện. Do đó, với mục tiêu tạo sự thuận tiện cho Quý Khách hàng khi áp
dụng các quy định pháp luật vào hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình, chúng tôi đã
tóm lược một số quy định pháp luật cơ bản trong lĩnh vực quy hoạch đô thị để Quý
Khách hàng tham khảo và áp dụng trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
công trình:
I. CÁC QUY ĐỊNH CHUNG:
- Theo quy định tại Điều 5 Luật Quy hoạch đô thị thì “Tổ chức, cá nhân khi thực
hiện các chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị1, quy hoạch
chuyên ngành trong phạm vi đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực
1 Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông
nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành
phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).
DAT LUAT LAW FIRM
Thu Thiem Building
40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC
Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103
Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn
Solutions Increasing Your Investment Value
Chuyên đề pháp lý Trang 2/17
hiện các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị, thực hiện quản lý không gian,
kiến trúc, cảnh quan đô thị hoặc thực hiện các hoạt động khác có liên quan
đến quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy hoạch đô thị2 đã được phê duyệt và
Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị”.
- Quy hoạch đô thị bao gồm3: (1) Quy hoạch chung được lập cho thành phố
trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới; (2)
Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô
thị mới; (3) Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển,
quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng; (4) Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật
là một nội dung trong đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch
chi tiết; đối với thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật
được lập riêng thành đồ án quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật.
- Bộ xây dựng, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có nghĩa vụ tổ chức lập quy hoạch đô
thị theo thẩm quyền. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có nghĩa vụ
lập quy hoạch chi tiết đối với khu vực được giao đầu tư4.
- Đồ án quy hoạch đô thị phải được công bố công khai trong vòng 30 ngày kể từ
ngày được phê duyệt tại trụ sở cơ quan quản lý nhà nước các cấp có liên quan
về quy hoạch đô thị, trung tâm triển lãm và thông tin về quy hoạch đô thị và tại
khu vực được lập quy hoạch hoặc thông tin trên các phương tiện thông tin đại
chúng hoặc in thành ấn phẩm để phát hành rộng rãi. UBND thành phố, thị xã,
thị trấn công bố công khai đồ án quy hoạch chung được lập cho thành phố, thị
xã, thị trấn do mình quản lý. UBND quận, huyện thuộc thành phố trực thuộc
trung ương. UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn có trách nhiệm công
2 Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật,
công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể
hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị (Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).
3 Điều 18 Luật Quy hoạch đô thị.
4 Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.
DAT LUAT LAW FIRM
Thu Thiem Building
40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC
Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103
Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn
Solutions Increasing Your Investment Value
Chuyên đề pháp lý Trang 3/17
bố công khai đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được lập cho các
khu vực thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý5.
- UBND thành phố, thị xã, thị trấn ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến
trúc đô thị cho toàn bộ đô thị do mình quản lý. Quy chế quản lý quy hoạch,
kiến trúc đô thị phải phù hợp với đồ án quy hoạch đô thị, quy định quản lý theo
đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị đã được ban hành và điều kiện thực tế của đô
thị. Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị là cơ sở để cơ quan quản lý
kiến trúc, quy hoạch, xây dựng làm căn cứ quản lý đầu tư xây dựng, cấp phép
xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang các công trình kiến trúc, thiết kế cảnh quan
trong đô thị và làm căn cứ xác lập nhiệm vụ quy hoạch, thiết kế đô thị đối với
khu vực chưa có quy hoạch, thiết kế đô thị. Chủ đầu tư, người sở hữu nhà phải
tuân thủ Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị mới được phê duyệt dự án
hoặc cấp phép xây dựng6. Chỉ sau khi được phép của cơ quan có thẩm quyền,
chủ sở hữu, chủ đầu tư, người sử dụng mới được thay đổi về kiến trúc, chức
năng sử dụng, kết cấu chịu lực của công trình; thêm hoặc bớt các bộ phận, thay
đổi hình thức và chất liệu lợp mái nhà, màu sắc công trình, chất liệu ốp, chi tiết
hoặc các bộ phận thuộc mặt ngoài công trình. Nếu không tuân thủ Quy chế
quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, vi phạm trong xây dựng sẽ bị xử phạt hành
chính và phải dỡ bỏ theo quy định pháp luật7.
II. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỤ THỂ:
1. Giấy phép quy hoạch:
Theo quy định tại Điều 71 Luật Quy hoạch đô thị, Điều 35 Nghị định
37/2010/NĐ-CP: “Giấy phép quy hoạch là cơ sở để chủ đầu tư dự án tổ chức lập
nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết đối với dự án đầu tư xây dựng công trình tập
trung hoặc lập dự án đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình riêng lẻ
5 Điều 53, 54 Luật Quy hoạch đô thị.
6 Điều 60 Luật Quy hoạch đô thị, khoản 3 Điều 6, Điều 22 Nghị định 38/2010/NĐ-CP.
7 Điều 25 Nghị định 38/2010/NĐ-CP.
DAT LUAT LAW FIRM
Thu Thiem Building
40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC
Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103
Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn
Solutions Increasing Your Investment Value
Chuyên đề pháp lý Trang 4/17
trong đô thị; là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch
chi tiết, dự án đầu tư xây dựng”. “Giấy phép quy hoạch là cơ sở pháp lý để chủ
đầu tư tổ chức lập quy hoạch đô thị, lập dự án đầu tư xây dựng và triển khai đầu
tư xây dựng”. Như vậy, kể từ ngày 25/05/2010, nhà đầu tư phải thực hiện thêm
một thủ tục mới khi đầu tư dự án là yêu cầu cấp Giấy phép quy hoạch.
1.1 Trường hợp cấp Giấy phép quy hoạch8:
- Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung tại khu vực trong đô thị chưa có
quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung tại khu vực trong đô thị có quy
hoạch phân khu, nhưng chưa đủ các căn cứ đề lập quy hoạch chi tiết.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình riêng lẻ tại khu vực trong đô thị chưa có quy
hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị, trừ nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung hoặc riêng lẻ trong khu vực đã có
quy hoạch chi tiết được duyệt, nhưng cần điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ
tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị đối với một lô đất.
1.2 Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch9:
- Đơn đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch;
- Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch;
- Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị;
- Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư;
- Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án.
1.3 Trình tự cấp Giấy phép quy hoạch10:
- Căn cứ vào thông tin quy hoạch, chủ đầu tư lập Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép
quy hoạch đầu tư xây dựng công trình tập trung gửi cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy phép quy hoạch.
- Căn cứ yêu cầu quản lý, kiểm soát phát triển của đô thị, quy định quản lý theo
quy hoạch đô thị, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, đề xuất của chủ
8 Điều 36 Nghị định 37/2010/NĐ-CP.
9 Điều 38 Nghị định 37/2010/NĐ-CP.
10 Điều 37 Nghị định 37/2010/NĐ-CP.
DAT LUAT LAW FIRM
Thu Thiem Building
40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC
Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103
Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn
Solutions Increasing Your Investment Value
Chuyên đề pháp lý Trang 5/17
đầu tư, cơ quan quản lý quy hoạch các cấp có trách nhiệm xem xét hồ sơ, tổ
chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy phép quy hoạch về nội dung Giấy phép quy hoạch. Thời gian thẩm định
hồ sơ và lấy ý kiến không quá 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp Giấy phép quy hoạch trong thời gian
không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ thẩm định cấp Giấy phép quy
hoạch của cơ quan quản lý quy hoạch các cấp.
- Đối với Dự án đầu tư xây dựng công trình riêng lẻ tại khu vực trong đô thị
chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị, trừ nhà ở và Dự án đầu tư xây
dựng công trình tập trung hoặc riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết
được duyệt, nhưng cần điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất
quy hoạch đô thị đối với một lô đất, trong quá trình thẩm định hồ sơ cấp Giấy
phép quy hoạch, cơ quan quản lý quy hoạch các cấp phải tổ chức lấy ý kiến đại
diện cộng đồng dân cư có liên quan về nội dung cấp phép. Đại diện cộng đồng
dân cư có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư theo quy định của
pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở.
1.4 Thẩm quyền cấp Giấy phép quy hoạch11:
- UBND thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy phép quy hoạch cho các
trường hợp sau:
Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung tại khu vực trong đô thị chưa có
quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết có quy mô trên 50 ha trong phạm
vi toàn thành phố và dự án đầu tư xây dựng có ý nghĩa quan trọng về chính
trị, kinh tế - xã hội, văn hóa, lịch sử của thành phố;
Dự án đầu tư xây dựng công trình riêng lẻ tại khu vực trong đô thị chưa có
quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị, trừ nhà ở và Dự án đầu tư xây dựng
công trình tập trung hoặc riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết
được duyệt, nhưng cần điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng
đất quy hoạch đô thị đối với một lô đất tại các quận nội thành.
11 Điều 40 Nghị định 37/2010/NĐ-CP.