Bài tập học kì 2 môn Luật dân sự: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Ữ Ế Ụ Ắ DANH M C CÁC CH VI T T T

ả ự ả

ươ ng lai

hình thành trong t ụ ữ ạ BLDS TSBD TSHTTTL Ơ N HTTTL TCTD TNHH ộ ậ B lu t dân s ả Tài s n b o đ m ả Tài s n hình thành trong t ở Nhà ổ ứ T ch c tín d ng ệ Trách nhi m h u h n

Ặ Ấ Ề Đ T V N Đ

ệ ủ ề ề ệ ị Trong đi u ki n c a n n kinh t ế ị ườ th tr ng hi n nay khi mà các giao d ch

ươ ạ ượ ề ạ ề ậ ấ ự dân s , th ng m i đ c xác l p ngày càng nhi u thì v n đ t o ra các hành

ậ ợ ệ ể ợ ữ ậ lang pháp lý phù h p đ cho vi c thu n l ạ i khi chúng ta công nh n nh ng lo i

ư ả ơ ố ể ư tài s n hình thành trong tu ng lai đ đ a vào l u thông trong các m i quan h ệ

ươ ữ ụ ế ạ ấ ợ ộ ự dân s , th ng m i. Th ch p đu c coi là m t trong nh ng công c pháp lý

ể ạ ể ạ ủ ữ ệ ế ế ệ ố ữ h u hi u đ h n ch nh ng r i ro đ h n ch trong quan h vay v n, tín

ấ ấ ể ế ể ả ạ ả ộ ấ ộ ụ d ng. Tài s n dùng đ th ch p r t đa d ng có th là đ ng s n, b t đ ng

ữ ả ả ơ ả s n, tài s n h u hình, vô hình, tài s n hình thành trong tu ng lai…Trong th ế

ả ấ ươ ấ ở ch p tài s n hình thành trong t ế ng lai thì th ch p nhà hình thành trong

ổ ế ự ể ệ ễ ệ ơ ị tu ng lai là đi n hình và ph bi n hi n nay. Th c ti n hi n này các quy đ nh

ư ạ ữ ủ ư ầ ắ pháp lý còn ch a rõ ràng và ch a t o ra đ y đ hành lang pháp lý v ng ch c

ề ợ ủ ế ấ ị ệ ể ả đ b o v quy n l ả ệ i c a các bên trong quan h giao d ch th ch p tài s n

ế ấ ụ ể ơ ở hình thành trong tu ng lai mà c th là th ch p nhà hình thành trong t ươ ng

ứ ệ ộ ọ ị ậ ệ ố lai. Vi c nghiên c u m t cách có h th ng khoa h c các quy đ nh pháp lu t

ấ ở ệ ư ự ễ ơ ề ế v th ch p nhà hình thành trong tru ng lai và vi c đ a vào th c ti n phù

ự ớ ế ế ậ ư ợ h p v i các giao l u dân s và kinh t ế ứ ấ là h t s c c p thi t. Chính vì v y em

ự ề ể ậ ọ ố ọ xin l a ch n đ tài s 5 đ phân tích làm bài t p h c kì: ế ấ " Th ch p nhà ở

ươ ấ ậ ướ ệ ậ Em hình thành trong t ng lai b t c p và h ng hoàn thi n pháp lu t".

ữ ẽ ệ ế ầ ố ơ ữ ủ mong mu n nh ng ý ki n đóng góp c a em s góp ph n hoàn thi n h n n a

ề ế ủ ệ ậ ấ ị ở các quy đ nh c a pháp lu t hi n hành v th ch p nhà hình thành trong

ươ t ng lai.

Ả Ấ Ề Ế GI I QUY T V N Đ

ƯƠ Ậ Ấ Ề Ế Ở CH NG 1: LÝ LU N CHUNG V TH CH P NHÀ HÌNH THÀNH

ƯƠ TRONG T NG LAI

ề ở ươ I. Khái quát chung v nhà hình thành trong t ng lai

ệ ươ ả 1. Khái ni m tài s n hình thành trong t ng lai

ố ộ ộ ậ ự ỏ Ngày 24/11/2015 Qu c h i ban hành B lu t Dân s 2015 đã làm sáng t

ệ ề ề ệ ế ệ ả ợ ộ ớ thêm khái ni m v tài s n phù h p v i đi u ki n kinh t xã h i hi n nay.

ẳ ị BLDS 2015 kh ng đ nh:

ấ ộ ấ ộ ả ả ả ả ồ ộ Th nh t ứ ấ , tài s n bao g m b t đ ng s n và đ ng s n. B t đ ng s n và

ề ể ệ ả ả ả ộ đ ng s n có th là tài s n hi n có và TSHTTTL [3, kho n 2 Đi u 105];

ả ượ ạ ề ỉ ứ Th hai, ộ TSHTTTL là m t lo i tài s n đ c đi u ch nh trong BLDS. Theo

ộ ậ ự ề ị đó, Đi u 108 B lu t Dân s năm 2015 quy đ nh:

ủ ể ệ ả ả ậ “1. Tài s n hi n có là tài s n đã hình thành và ch th đã xác l p quy n s ề ở

ố ớ ề ả ướ ặ ạ ể ậ ờ ị ữ h u, quy n khác đ i v i tài s n tr c ho c t i th i đi m xác l p giao d ch.

ả ươ ồ 2.Tài s n hình thành trong t ng lai bao g m:

ả ư a) Tài s n ch a hình thành;

ề ở ữ ư ả ậ ả ủ ể b) Tài s n đã hình thành nh ng ch th xác l p quy n s h u tài s n sau

ể ờ ị ậ th i đi m xác l p giao d ch”.

ớ ị ạ ề ử ề ố ổ ị ị So v i quy đ nh t i Đi u 1 Ngh đ nh s 11/2012/NĐCP v s a đ i, b ổ

ộ ố ề ủ ề ả ố ị ị ị ả sung m t s đi u c a Ngh đ nh s 163/2006/NĐCP v giao d ch b o đ m

ả ươ ở ộ ả ả ơ ồ thì: Tài s n hình thành trong t ư ng lai m r ng h n, bao g m c tài s n ch a

ạ ể ế ả ờ ị hình thành t ả 1 i th i đi m giao k t giao d ch b o đ m.

ủ ứ ệ ể ể ặ ộ Căn c vào các khái ni m trên có th rút ra m t vài đ c đi m c a

ư TSHTTTL nh sau:

ấ ặ ữ ạ ộ Th nh t, ả ứ ấ TSHTTTL là m t lo i tài s n mang tính ch t đ c thù có nh ng

ể ệ ệ ữ ả ớ ỉ ợ đi m khác bi t so v i tài s n hi n h u. TSHTTTL không ch có l i ích tham

ự ư ế ấ ể ả ả ả ị gia vào các giao d ch dân s nh th ch p đ b o đ m cho kho n vay mà còn

ả

ươ

ữ

ả

ng lai là nh ng tài s n nào

https://kiemsat.vn/taisanhinhthanhtrongtuonglai

1 Tài s n hình thành trong t lanhungtaisannao46158.html (19/12/2016)

ượ ư ả ị ằ ẽ ệ ề ế ế ị xác đ nh đ c giá tr b ng ti n thông qua các tài li u nh b n v thi t k ,

ể ồ ượ ề ở ữ ậ ệ ợ h p đ ng chuy n nh ng quy n s h u hay chi phí nguyên v t li u xây

ự d ng...

ư ượ ạ ể ặ ờ ị ượ ứ Th hai, ch a đ c hình thành t i th i đi m giao d ch ho c đã đ c hình

ủ ở ữ ẫ ề ở ữ ữ ư ư ặ ậ thành nh ng ch s h u v n ch a xác l p quy n s h u. Chính nh ng đ c

ứ ộ ủ ủ ẽ ơ ị tính này mà m c đ r i ro trong các giao d ch c a TSHTTTL s cao h n so

ệ ữ ả ớ v i tài s n hi n h u.

ự ị ạ ề ệ ạ ị Th ba,ứ ế đi u ki n và ph m vi tham gia vào giao d ch dân s b h n ch

ả ườ ệ ể ả ả ả ả ệ ơ h n tài s n hi n có thông th ng. Tài s n b o đ m có th là tài s n hi n có

ả ặ ươ ho c tài s n hình thành trong t ng lai. Tuy nhiên TSHTTTL ch đ ỉ ượ ử c s

ự ấ ị ộ ố ị ụ d ng trong m t s giao d ch dân s nh t đ nh.

ở ươ 2. Nhà hình thành trong t ng lai

a. Khái ni mệ

ề ả ư ị Kho n 1, đi u 3, Thông t liên t ch 01/2014/TTLTNHNNBXDBTP

ở ươ ở “Nhà hình thành trong t ng lai là nhà đang trong ị BTNMT đ nh nghĩa là:

ầ ư ồ ơ ự ệ quá trình đ u t xây d ng theo h s thi ế ế ượ t k đ ấ c duy t và Gi y phép xây

ố ớ ườ ự ấ ả ặ ợ ự d ng (đ i v i tr ng h p ph i có Gi y phép xây d ng) ho c đã hoàn thành

ậ ề ự ư ủ ự ệ ị vi c xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t v xây d ng nh ng ch a đ ư ượ ấ c c p

ề ử ụ ề ở ữ ứ ậ ấ ấ ở Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà ả và tài s n khác

ề ớ ấ ọ ắ ấ ậ ắ g n li n v i đ t (sau đây g i t ứ t là Gi y ch ng nh n).

ậ ả ở ị ở “Nhà hình thành trong ề Kho n 9 đi u 13 Lu t Nhà 2014 đ nh nghĩa:

ở ầ ư ư ượ ự ươ t ng lai là nhà đang trong quá trình đ u t xây d ng và ch a đ c nghiêm

ử ụ ư thu đ a vào s d ng”

ả

ươ

ng lai

https://www.saovietlaw.com/kienthucluatdansu/taisanhinhthanh

2 Tài s n hình thành trong t trongtuonglai/ (15/07/2018)

ư ậ ạ ả ị ấ ộ Bên c nh đó, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 cũng đ a ra đ nh

ư ươ ự “Nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ng lai nghĩa liên quan nh sau

ư ượ ự ự là nhà, công trình xây d ng đang trong quá trình xây d ng và ch a đ c

ử ụ ư ề ệ ả nghi m thu đ a vào s d ng” [ Kho n 3, 4 Đi u 3].

ư ậ Ơ ồ ở ư Nh v y, N HTTTL bao g m nhà ch a hình thành, đang trong quá tình

ả ở ượ ạ ế ợ ể ờ ồ hình thành và c nhà đã đ c hình thành t i th i đi m giao k t h p đ ng

ế ấ ư ượ ử ụ ư ư ệ ậ th ch p, ch a đ ề ở c nghi m thu đ a vào s d ng và ch a xác l p quy n s

ư ứ ể ị ở ẽ ượ ộ ữ h u nh ng có căn c pháp lý đ xác đ nh nhà đó s đ c HTTTL và thu c

ề ở ữ ủ ủ ể ị quy n s h u c a ch th xác đ nh.

ủ ể ặ ở ươ ố 3. Đ c đi m pháp lý c a nhà hình thành trong t ng lai là đ i

ủ ợ ồ ế ấ ượ t ng c a h p đ ng th ch p

ở ự ả Th nh t, ứ ấ nhà đó ph i đang trong quá trình xây d ng.

ử ụ ư ư ả ứ Th hai, ệ ch a có văn b n nghi m thu đ a vào s d ng.

ề ặ ở ữ ở ủ ụ Th ba,ứ v m t s h u thì nhà đó đang trong quá trình hoàn thành th t c

ề ử ụ ứ ấ ậ ườ ở ữ ề ở ữ ấ c p gi y ch ng nh n quy n s h u và quy n s d ng cho ng i s h u

Ơ N HTTTL.

ở ươ ế ấ II. Th ch p nhà hình thành trong t ng lai

ế ấ ươ ả 1. Th ch p tài s n hình thành trong t ng lai

ụ ể ề ế ư ệ ệ ấ ừ Hi n nay ch a có khái ni m c th v th ch p TSHTTTL mà t khái

ấ ủ ư ể ế ệ ế ấ ni m th ch p c a BLDS 2015 thì ta hi u th ch p TSHTTTL nh sau: Th ế

ệ ế ấ ấ ả ượ ch p TSHTTTL là vi c bên th ch p dùng tài s n đ c hình thành t ừ ố v n

ả ạ ặ ượ ạ ậ ợ vay; tài s n đang trong giai đo n hình thành ho c đang đ c t o l p h p pháp

ạ ể ế ả ả ờ ộ ị t ố ả i th i đi m giao k t giao d ch b o đ m, tài s n đã hình thành và thu c đ i

ấ

ằ

ề

ả

ươ

ự ả

Bàn v tài s n hình thành trong t

ộ ng lai trong d th o b

ự

ậ

ọ

3 Tu n Đ o Thanh và Ph m Thu H ng (2015), lu t hình s ,

ạ ạ ự T a đàm 8/6/2015 d án Jica

ở ữ ể ế ề ả ờ ị ượ t ư ng ph i đăng ký quy n s h u, nh ng sau th i đi m giao k t giao d ch

ả ả ư ượ ả ả ủ ị ph i b o đ m thì tài s n đó ch a đ ậ c đăng ký theo quy đ nh c a pháp lu t

ự ố ớ ụ ự ệ ả ể ả đ b o đ m th c hi n nghĩa v dân s đ i v i bên kia.

ở ươ ế ấ 2. Th ch p nhà hình thành trong t ng lai

ệ ế ấ ở ươ ị Khái ni m th ch p nhà hình thành trong t ng lai. Theo quy đ nh pháp

ụ ể ề ế ấ Ơ ư ệ ệ ậ ậ lu t hi n hành thì ch a có khái ni m c th v th ch p N HTTTL. Do v y

ủ ứ ể ệ ế ặ ấ ở căn c vào các đ c đi m khái ni m c a th ch p nhà hình thành trong

ộ ạ ủ ả ươ ươ t ng lai là m t d ng c a tài s n hình thành trong t ng lai cho nên khái

ự ươ ệ ệ ả ồ ớ ni m cũng có s t ế ấ ng đ ng v i khái ni m th ch p tài s n hình thành trong

ế ấ ệ ộ ọ ở ươ t ng lai. Đó là: “Vi c m t bên (sau đây g i là bên th ch p) dùng nhà đang

ư ạ ượ ế ặ trong giai đo n hình thành ho c đã hình thành nh ng đang đ c ti n hành làm

ử ụ ở ữ ể ả ủ ụ ự ề ả ệ th t c đăng ký quy n s h u và bàn giao s d ng đ b o đ m th c hi n

ự ố ớ ụ ế ậ ấ ọ nghĩa v dân s đ i v i bên kia (sau đây g i là bên nh n th ch p) và không

ớ ặ ư ậ ể ể ả ậ ả ế ấ chuy n giao tài s n cho bên nh n th ch p”. Nh v y v i đ c đi m là tài s n

ề ặ ự ế ự ạ đang trong giai đo n hình thành, đang xây d ng thì v m t th c t ả thì tài s n

ấ ờ ế ế ủ ủ ầ ư ệ ậ ằ này đang n m trên gi y t , thi t k c a ch đ u t ế ấ . Vi c bên nh n th ch p

ấ ờ ứ ấ ờ ự ủ ự ẽ s căn c vào các gi y t pháp lý, gi y t ủ ầ xây d ng và năng l c c a ch đ u

ự ế ủ ự ệ ả ị ư ể t đ xác đ nh tính th c t c a d án này trong vi c hình thành tài s n mà bên

ấ ờ ườ ế ấ ấ ượ ế ậ ấ ế th ch p đem đi th ch p. Các gi y t th ng đ c bên nh n th ch p yêu

ứ ư ế ấ ấ ợ ồ ậ ầ c u cung c p nh : : H p đ ng mua bán nhà, phi u thu, Gi y ch ng nh n

ề ử ụ ấ ả ế ế ượ ơ ề quy n s d ng đ t, b n thi t k ngôi nhà đ ấ ẩ c c quan có th m quy n c p

ố ớ ườ ở ư ư phép…Đ i v i tr ợ ng h p nhà đã hình thành nh ng ch a đăng ký quy n s ề ở

ự ế ồ ạ ả ư ả ề ặ ữ h u. V m t th c t thì tài s n đã thành hình, đã t n t ấ i. Nh ng tài s n là b t

ệ ả ả ướ ủ ụ ề ộ đ ng s n vi c qu n lý nhà n c v các th t c pháp lý liên quan t ớ ở ữ i s h u

ệ ở ữ ẽ ệ ậ ặ ở ể ờ ch t ch do v y vi c hoàn thành vi c s h u nhà là th i đi m ngôi nhà trên

ố ớ ở ữ ủ ề ệ ấ ộ ầ hoàn thành và thu c quy n s h u đ y đ nh t. Còn đ i v i vi c không

ế ấ ể ậ ị ườ ợ chuy n giao cho bên nh n th ch p thì quy đ nh này trong tr ả ng h p tài s n

ề ặ ự ế ủ ụ ấ ư ư ấ đã hình thành v m t th c t ứ nh ng ch a hoàn thành th t c c p gi y ch ng

ậ ề ở ữ 4 nh n quy n s h u.

ế ấ ể ặ ở ươ ủ 3. Đ c đi m c a th ch p nhà hình thành trong t ng lai

ệ ế ấ Ơ ề ủ ể ủ ườ ẹ ạ ơ ng thì ph m vi h p h n V ch th c a quan h th ch p N HTTTL th

ệ ế ấ ố ớ đ i v i các quan h th ch p khác.

ấ Ơ ế ườ ấ Ơ ế Bên th ch p N HTTTL: Th ỏ ng bên th ch p N HTTTL ngoài th a

ủ ể ự ề ệ ề ả ộ ị ố mãn đi u ki n v năng l c ch th khi tham gia giao d ch thì ph i thu c đ i

ở ữ Ơ ề ậ ả ượ t ở ữ ng có quy n s h u N HTTTL do v y không ph i ai cũng s h u

Ơ N HTTTL.

ế ấ Ơ ậ ế ấ ỉ ượ ợ ồ Bên nh n th ch p N HTTTL: Do h p đ ng th ch p ch đ c ký khi có

ủ ế ụ ế ấ ồ ổ ứ ậ ợ h p đ ng tín d ng nên bên nh n th ch p cũng ch y u các t ứ ch c có ch c

Ơ ứ ậ ặ ị năng theo quy đ nh pháp lu t là có ch c năng cho vay. M t khác N HTTTL là

ặ ả ệ ố ớ ị ớ ủ ệ tài s n đ c bi t có giá tr l n kèm theo đó là các r i ro đ i v i vi c hình thành

ươ ề ả ổ ứ trong t ủ ng lai và đ phòng r i ro x y ra cho các t ụ ch c tín d ng thì không

ả ổ ứ ụ ượ ế ấ Ơ ậ ph i t ch c tín d ng nào cũng đ c tham gia nh n th ch p N HTTTL. Mà

ả ổ ứ ủ ề ụ ệ ượ ự ủ ơ ph i các t ch c tín d ng đ đi u ki n và đ c s cho phép c a c quan nhà

ướ ớ ượ ề ẩ ấ Ơ ế ậ n c có th m quy n m i đ ậ c tham gia nh n th ch p N HTTTL. Do v y

ố ượ ế ạ ế ấ Ơ ậ đã h n ch đi s l ng bên nh n th ch p N HTTTL.

ử ụ ự ể ả Không có s chuy n giao tài s n và các bên cũng không s d ng nhà ở

ể ế ư ạ ể ế ấ ờ ỉ ấ đang th ch p đ sinh l i: ợ Do ch a có t ả i th i đi m th ch p ch là tài s n

ấ ờ ậ hình thành trên gi y t ự hay đang quá trình xây d ng, hình thành do v y công

ủ ế ủ ượ ử ụ ượ ề ặ ậ năng ch y u c a ngôi nhà không đ c s d ng đ c do v y v m t sinh l ợ i

ả ở ươ ư ầ ượ ừ t tài s n là nhà hình thành trong t ng lai h u nh không phát huy đ c.

ế ấ ạ ở 4. Phân lo i th ch p nhà hình thành trong t ương lai

ọ

ự

ệ

ả

hình thành trong trong t

ế ấ ạ

ở ậ ọ

ụ

ậ

ồ

ể ả ộ

ạ ọ

ườ

ạ 4Ph m Ng c Trâm(2016), Th ch p nhà ừ ợ t

h p đ ng tín d ng, lu n văn th c sĩ lu t h c, Tr

ụ ươ ng lai đ đ m b o th c hi n nghĩa v ậ ng đ i h c Lu t Hà N i.

ứ ủ ể ở ặ Căn c và đ c đi m c a nhà ể thì chúng ta có th phân chia thành Th ế

ư ấ ộ ươ ấ ệ ch p căn h chung c hình thành trong t ế ng lai. Th ch p bi ự t th hình

ươ ế ấ ề ươ thành trong t ề ng lai và th ch p nhà li n k hình thành trong t ng lai.

ủ ụ ự ứ ế ộ ể Căn c vào th t c và ti n đ tri n khai xây d ng và bàn giao nhà thì

ế ấ ể ở ươ chúng ta có th phân chia thành: Th ch p nhà hình thành trong t ng lai đã

ề ở ữ ứ ư ự ư ậ ấ hoàn thành xây d ng nh ng ch a có gi y ch ng nh n quy n s h u và Th ế

ấ ở ươ ư ự ư ch p nhà hình thành trong t ng lai ch a hoàn thành xây d ng và ch a có

ề ở ữ ư ứ ệ ậ ấ ế ụ gi y ch ng nh n quy n s h u. (Ví d : Hi n nay mua nhà chung c theo ti n

ủ ầ ư ủ ự ự ế ầ ẽ ộ đ xây d ng c a d án khi ch đ u t ả xây đ n t ng nào thì bên mua s ph i

ủ ầ ư ộ ự ủ ề ế đóng góp ti n vào theo ti n đ d án theo thông báo c a ch đ u t ậ do v y

ủ ạ ở ươ ể đây là d ng đi n hình c a nhà hình thành trong t ng lai).

ƯƠ Ấ Ậ Ữ Ự Ạ Ậ CH NG 2: TH C TR NG PHÁP LU T VÀ NH NG B T C P V Ề

Ấ Ấ Ề Ở ƯƠ Ế V N Đ TH CH P NHÀ HÌNH THÀNH TRONG T NG LAI

ế ấ ậ ề ủ ả ị ở I. Quy đ nh c a pháp lu t v tài s n th ch p là nhà hình thành

trong t ngươ lai

ở ư ả ặ ượ ứ ấ Th nh t, nhà đó ph i ch a hình thành, đang hình thành ho c đã đ c hình

ạ ể ậ ả ả ờ ị thành t i th i đi m xác l p giao d ch b o đ m.

Ơ ư ứ ể ạ ậ ấ ờ ị ứ Th hai, T i th i đi m xác l p giao d ch N HTTTL ch a có gi y ch ng

ề ở ữ ủ ề ở ữ ủ ể ư ậ ả ả ộ nh n quy n s h u, ch a thu c quy n s h u c a bên b o đ m, ch th xác

ề ở ữ ế ấ ể ậ ả ờ ị ậ l p quy n s h u sau th i đi m xác l p giao d ch th ch p tài s n.

ậ ề ợ ế ấ ủ ồ ị ở 1. Quy đ nh c a pháp lu t v h p đ ng th ch p nhà hình thành

ươ trong t ng lai

ụ ượ ế ả ả ấ ợ ồ ở c b o đ m trong h p đ ng th ch p nhà hình thành 1.1. Nghĩa v đ

ươ trong t ng lai

ụ ượ ụ ả ề ủ ả ả Nghĩa v đ ố ớ c b o đ m là nghĩa v tr ti n c a khách hàng vay đ i v i

ừ ượ ư ậ ữ ế TCTD phát sinh t HĐTD đ c giao k t gi a các bên. Nh v y, nghĩa v ụ

ượ ả ề ả đ ụ ủ c b o đ m chính là nghĩa v c a bên khách hàng vay ti n.

ụ ượ ả ụ ả ợ ố ủ ả ả ồ Nghĩa v đ c b o đ m bao g m c nghĩa v tr n g c và lãi c a khách

ố ớ ớ ợ ồ ườ hàng vay đ i v i TCTD. Khác v i các h p đ ng vay thông th ng thì cho vay

ứ ấ ụ ệ ả ồ theo hình th c c p tín d ng luôn bao g m vi c tr lãi

ệ ự ủ ứ ể ế ờ ợ ồ ấ 1.2. Hình th c và th i đi m phát sinh hi u l c c a h p đ ng th ch p

ở ươ nhà hình thành trong t ng lai

ứ ủ ợ ế ấ ồ ở ươ Hình th c c a h p đ ng th ch p nhà hình thành trong t ợ ng lai H p

ấ Ơ ả ượ ậ ế ả ả ồ đ ng th ch p N HTTTL ph i đ c l p thành văn b n. Văn b n đó có th ể

ợ ồ ệ ủ ể ề ặ ả là h p đ ng riêng bi t ho c có th ghi ngay trong đi u kho n c a HĐTD,

ế ợ ụ ủ ừ ề ề ồ ị trong đó v a quy đ nh v quy n và nghĩa v c a các bên giao k t h p đ ng,

ế ế ệ ả ấ ờ ộ ồ ị ấ ồ đ ng th i quy đ nh luôn vi c th ch p tài s n. H p đ ng th ch p

ả ượ Ơ ứ ứ ự ế ả N HTTTL ph i đ c công ch ng, ch ng th c và ph i ti n hành đăng ký

ả ả ị giao d ch đ m b o.

ể ế ấ ờ ợ ồ ở ệ ự ủ Th i đi m phát sinh hi u l c c a h p đ ng th ch p nhà hình thành

ươ ự ủ ể ế ờ ợ ồ trong t ấ ệ ng lai Th i đi m phát sinh hi u l a c a h p đ ng th ch p

ự ợ Ơ ứ ứ ể ờ ồ N HTTTL là th i đi m công ch ng, ch ng th c h p đ ng.

ủ ợ ế ấ ộ ồ ở ươ hình thành trong t ng lai 1.3. N i dung c a h p đ ng th ch p nhà

ấ Ơ ế ắ ả ợ ồ ộ ộ ượ H p đ ng th ch p N HTTTL b t bu c ph i có các n i dung đ c quy

ạ ề ậ ở ề ư ố ị đ nh t i đi u 121 Lu t Nhà 2014; Đi u 4, 5 Thông t s 26/2015/TTNHNN

ụ ể ầ ươ ứ ủ ầ ụ và ph n ti u m c 3, m c 3, ch ng XV, ph n th ba c a BLDS 2015 v th ề ế

ả ấ ch p tài s n.

ủ ể ủ ợ ế ấ ồ ở ươ hình thành trong t ng lai 1.4. Ch th c a h p đ ng th ch p nhà

ứ ế ệ ề ấ ậ ướ Bên nh n th ch p là các TCTD đáp ng các đi u ki n mà nhà n c quy

ể ượ ậ ị đ nh đ đ ế ấ Ơ c nh n th ch p N HTTTL.

ả ủ ặ ủ ụ ế ấ Bên th ch p là bên có nghĩa v dùng tài s n c a mình ho c c a bên th ứ

ể ả ụ ệ ệ ả ừ ự ba đ b o đ m cho vi c th c hi n nghĩa v phát sinh t HĐTD. Trong giao

ấ Ơ ế ể ế ấ ổ ứ ị d ch th ch p N HTTTL, bên th ch p có th là t ự ch c, cá nhân xây d ng

ặ ổ Ơ ủ ử ấ ợ ứ N HTTTL trên th a đ t h p pháp c a mình ho c t ch c, cá nhân mua

ầ ư Ơ ự ở ứ ề ệ ề N HTTTL trong d án đ u t ự xây d ng nhà đáp ng đi u ki n v năng

ủ ể ượ ị ạ ể ả ự l c ch th đ c quy đ nh t ề i đi m a kho n 1 đi u 177 BLDS 2015.

ấ ậ ề ấ ề ế ấ ở ươ II. B t c p v v n đ th ch p nhà hình thành trong t ng lai

ề ạ ợ ồ ở ụ ứ ấ v ph m vi áp d ng h p đ ng mua bán nhà hình thành trong Th nh t,

ị ạ ả ậ ở ươ t ng lai. Theo quy đ nh t ề i Kho n 2 Đi u 69 Lu t Nhà 2014 thì v n s ố ử

ể ạ ồ ạ ố ụ d ng cho phát tri n nhà ở ươ th ộ ng m i g m 04 lo i, trong đó có v n huy đ ng

ầ ư ợ ứ ố ợ thông qua hình th c góp v n, h p tác đ u t , h p tác kinh doanh, liên doanh,

ổ ứ ệ ộ ộ ố ế ủ liên k t c a các t ch c, h gia đình, cá nhân. Vi c huy đ ng v n góp nh ư

ượ ể ệ ự ạ ợ ồ ố ậ v y đ c th hi n thông qua các h p đ ng góp v n. Trong giai đo n d án

ư ứ ể ệ ở ươ ề ch a đáp ng các đi u ki n đ bán nhà hình thành trong t ng lai (th ườ ng

ư ệ ả ầ là ch a có biên b n nghi m thu đã hoàn thành xong ph n móng) thì các ch ủ

ứ ớ ươ ứ ư ộ ầ ư ẽ ổ đ u t s t ch c bán hàng v i các ph ố ế ng th c nh ký k t huy đ ng v n

ủ ề ế ợ ẽ ế ệ ồ góp khi nào đ đi u ki n mua bán thì s ti n hành ký k t h p đ ng mua bán

ở ươ ứ nhà hình thành trong t ng lai chính th c.

ủ ầ ư ặ ị ị M c dù Ngh đ nh 99/2015/NĐCP cũng nêu rõ ch đ u t không đ ượ c

ẩ ở ặ ọ ể ư ặ ưở ả phân chia s n ph m nhà ho c đ u tiên đăng ký, đ t c c, h ề ng quy n

ở ề ử ụ ự ể ặ ấ mua nhà ho c đ phân chia quy n s d ng đ t trong d án cho bên đ ượ c

ộ ố ươ ậ ự ư ứ ộ ị huy đ ng v n, tuy nhiên, ph ng th c này th t s ch a có quy đ nh m t cách

ế ế ẫ ẫ ậ ầ ỏ ườ chi ti ữ t, rõ ràng d n đ n v n có nh ng th a thu n “ng m”. Khi tr ợ ng h p có

ớ ộ

ữ

ự

ủ

ể

ậ

ọ

ỗ

ạ 5 Bình lu n khoa h c nh ng đi m m i b Lu t dân s 2015 c a PGS.TS. Đ Văn Đ t

ứ ạ ề ử ụ ủ ẽ ấ ề ấ ấ ả x y ra tranh ch p, v n đ x lý s r t ph c t p. Quy n, nghĩa v c a các bên

ơ ở ứ ậ ủ ư ậ ư ứ ứ ỗ ẽ s căn c trên c s ch ng c cũng nh l p lu n c a m i bên đ a ra.

ủ ầ ư ượ ề ề ế ợ ệ v đi u ki n ch đ u t đ ồ c giao k t h p đ ng mua bán nhà ở ứ Th hai,

ươ ề ấ ư ề ở ượ hình thành trong t ng lai. V v n đ này, nh đã phân tích trên, đ c quy

ạ ể ề ả ị ị ấ ị đ nh r t rõ t i Đi m b, Kho n 2, Đi u 19 Ngh đ nh 99/2015/NĐCP h ướ ng

ậ ở ể ừ ẫ d n thi hành lu t nhà ờ ạ , theo đó trong th i h n 15 ngày, k t ngày nh n đ ậ ượ c

ủ ầ ư ở ồ ơ ế ự ả ị ủ ồ ơ ề h s đ ngh c a ch đ u t ể , S Xây d ng ph i ki m tra h s ; n u h s ồ ơ

ủ ấ ờ ị ạ ự ể ả ở có đ gi y t theo quy đ nh t ả i đi m này thì S Xây d ng ph i có văn b n

ở ủ ề ệ ượ ủ ầ ư ế ử thông báo nhà đ đi u ki n đ c bán, cho thuê mua g i ch đ u t ; n u h ồ

ủ ấ ờ ả ả ị ơ ư s ch a có đ gi y t theo quy đ nh thì ph i có văn b n nêu rõ lý do. Tr ườ ng

ủ ầ ư ử ồ ơ ờ ạ ư ị ạ ể ợ h p ch đ u t đã g i h s nh ng quá th i h n quy đ nh t i đi m này mà

ự ả ở ở ệ S Xây d ng không có văn b n thông báo và nhà ủ ề đó đã đ đi u ki n đ ượ c

ủ ầ ư ượ ề ợ ồ bán, cho thuê mua thì ch đ u t đ c quy n ký h p đ ng mua bán, cho thuê

ở ươ ư ệ ả mua nhà hình thành trong t ề ệ ị ng lai nh ng ph i ch u trách nhi m v vi c

ở ự ệ ả ở ị bán, cho thuê mua nhà ề ệ này; S Xây d ng ph i ch u trách nhi m v vi c

ặ ả ở ủ ề ệ ượ thông báo ho c không có văn b n thông báo nhà đ đi u ki n đ c bán, cho

ậ ượ ồ ơ ề ủ ầ ư ị ủ thuê mua sau khi nh n đ c h s đ ngh c a ch đ u t .

ị ạ ấ ộ ề ả ả ậ Theo quy đ nh t i Kho n 2 Đi u 55 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014

ả ơ ở ấ ỉ ả ờ ằ ệ quy đ nhị c quan qu n lý nhà c p t nh có trách nhi m tr l ả i b ng văn b n

ủ ầ ư ề ở ủ ề ệ ượ cho ch đ u t v nhà đ đi u ki n đ ờ ạ c bán, cho thuê mua trong th i h n

ườ ủ ề ệ ả ợ 15 ngày; tr ng h p không đ đi u ki n ph i nêu rõ lý do.

ể ấ ằ ấ ộ ư ậ ậ ả Nh v y, có th th y r ng, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014 đã quy

ệ ả ướ ề ệ ẩ ị ủ ơ ị đ nh trách nhi m c a c quan qu n lý nhà n c v vi c th m đ nh xem ch ủ

ượ ở ươ ị ầ ư đ u t có đ c bán nhà hình thành trong t ng lai hay không. Quy đ nh nh ư

ủ ề ằ ướ ế ủ ệ ạ ậ v y nh m đ cao vai trò c a nhà n c trong vi c h n ch r i ro cho khách

ế ầ ưở ủ ẽ ẫ hàng, ph n nào s d n đ n tâm lý “tin t ng” c a khách hàng khi mua nhà ở

ươ ệ ế ầ hình thành trong t ể ng lai và thi u đi vi c ki m tra các thông tin c n thi ế t

ề ể ả ị ị ạ khác. Tuy nhiên Đi m b, Kho n 2, Đi u 19 Ngh đ nh 99/2015/NĐCP l i quy

ự ế ả ẫ ở ượ ị ị đ nh n u S Xây d ng không có văn b n thì v n đ ả c bán và ph i ch u trách

ể ấ ằ ủ ầ ư ệ ệ ả ấ nhi m. Có th th y r ng, khi có tranh ch p x y ra thì vi c ch đ u t ị “ch u

ủ ự ế ệ ớ ẫ ề trách nhi m” lúc này còn d a trên nhi u y u tô khác nhau và r i ro l n v n

ộ ề thu c v khách hàng.

ứ ệ ệ ề ẫ ị ạ v mâu thu n trong vi c quy đ nh hình th c trách nhi m do vi ph m Th ba,ứ

ồ ị ạ ấ ộ ề ậ ả ợ h p đ ng. Theo quy đ nh t i Đi u 16 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ệ ồ ườ ệ ạ ể ậ ượ ạ thì vi c ph t và b i th ng thi t h i do bên mua, bên nh n chuy n nh ng,

ế ậ ặ ể ộ bên thuê, bên thuê mua ch m ti n đ thanh toán ho c bên bán, bên chuy n

ượ ấ ộ ế ậ ộ nh ả ng, bên cho thuê, bên cho thuê mua ch m ti n đ bàn giao b t đ ng s n

ả ượ ậ ỏ ề ồ ợ do các bên th a thu n và ph i đ c ghi rõ trong h p đ ng. Tuy nhiên, Đi u 18

ấ ộ ả ạ ậ ữ ợ ồ ộ ị Lu t Kinh doanh b t đ ng s n l i quy đ nh nh ng n i dung h p đ ng mua

ự ả bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây d ng ph i có, trong đó nêu rõ

ề ồ ả ấ ạ ỏ ồ ườ ệ ạ ậ ợ h p đ ng ph i có th a thu n ph t mà v n đ b i th ng thi t h i không

ể ấ ư ậ ộ ạ ả ậ “ph i có”. Nh v y, có th th y chính trong n i t ấ i Lu t Kinh doanh b t

ự ẫ ả ộ đ ng s n đã có s mâu thu n.

ạ ồ ườ ệ ạ ứ ệ ạ Ph t và b i th ng thi ợ t h i là hai hình th c trách nhi m do vi ph m h p

ế ấ ồ ườ ệ ạ ồ đ ng khác nhau và có tính ch t khác nhau. N u b i th ng thi t h i là trách

ề ệ ậ ạ ấ ả ắ ấ ổ ị nhi m v t ch t mà bên vi ph m ph i gánh ch u đ bù đ p các t n th t đã gây

ả ả ộ ạ ợ ề ệ ả ồ ạ ra thì ph t h p đ ng là vi c bên vi ph m ph i tr m t kho n ti n cho bên còn

ạ ế ạ ợ ề ả ạ ấ ợ ồ ồ l ấ i n u có vi ph m h p đ ng. V b n ch t, ph t h p đ ng mang tính ch t

ứ ừ ụ ể ỉ răn đe và “phòng ng a”, m c đích đ các bên ý th c và nghiêm ch nh tuân th ủ

ồ ồ ườ ệ ạ ấ ề ợ h p đ ng, trong khi đó, b i th ng thi ắ t h i mang tính ch t đ n bù đ p

ữ ổ ấ nh ng t n th t đã gây ra.

ị ạ ề ả Theo quy đ nh t i kho n 3 Đi u 418 BLDS năm 2015 thì:

ườ ậ ề ư ạ ợ ỏ ỏ “Tr ậ ạ ng h p các bên có th a thu n v ph t vi ph m nh ng không th a thu n

ả ồ ừ ả ạ ạ ị ườ ệ ạ ề ệ ừ v vi c v a ph i ch u ph t vi ph m và v a ph i b i th ng thi t h i thì bên

ụ ả ạ ạ ạ ị ỉ ư ậ ế ố ớ vi ph m nghĩa v ch ph i ch u ph t vi ph m”. Nh v y, đ i chi u v i quy

ấ ộ ỉ ỏ ủ ế ậ ậ ạ ả ị đ nh c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014, n u các bên ch th a thu n ph t

ư ị ạ ề ạ ạ ả ị nh quy đ nh t ị ỉ i Đi u 18 thì bên vi ph m ch ch u ph t mà không ph i ch u

ườ ồ b i th ng.

ụ ề ả ồ ườ ệ ạ ể ấ ằ Qua ví d trên, có th th y r ng, kho n ti n b i th ng thi t h i cũng không

ờ ạ ỏ ế ề ả ị ậ ề h nh , n u th i h n bàn giao nhà ch m b kéo dài thì kho n ti n đó có th ể

ề ơ ả ề ấ ử ổ ổ ề ậ ớ l n h n nhi u. Theo đó, tác gi đ xu t s a đ i b sung Đi u 18 Lu t Kinh

ấ ộ ề ả ấ ồ ợ ớ ộ doanh b t đ ng s n 2014 cho đ ng b , phù h p v i Đi u 16, nêu rõ v n đ ề

ỏ ồ ườ ồ ậ th a thu n b i th ợ ng trong h p đ ng.

ề ấ ề ả ợ ồ ị Th t ,ứ ư v v n đ quy đ nh tài kho n thanh toán trong h p đ ng mua bán tài

ươ ả s n hình thành trong t ng lai.

ấ ộ ệ ả ậ ị ả ề Theo quy đ nh hi n hành, Kho n 1 Đi u 56 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n

ủ ầ ư ự ả ị ướ ở năm 2014 quy đ nh ch đ u t ấ ộ d án b t đ ng s n tr c khi bán nhà hình

ươ ả ượ ươ ủ ự ạ thành trong t ng lai ph i đ c ngân hàng th ự ng m i có đ năng l c th c

ủ ầ ư ố ớ ủ ệ ả ụ hi n b o lãnh nghĩa v tài chính c a ch đ u t đ i v i khách hàng khi ch ủ

ở ế ớ ế ộ ầ ư đ u t không bàn giao nhà theo đúng ti n đ đã cam k t v i khách hàng.

ầ ư ự ế ằ ả ố ậ ủ ế ả Cũng c n l u ý r ng, b o lãnh trên th c t ch y u là b o lãnh đ i v t, có

ủ ầ ư ể ả ệ ả ả ả ả nghĩa ch đ u t ph i có tài s n đ b o đ m cho vi c ngân hàng b o lãnh.

ự ế ủ ầ ư ườ ấ ự ế ấ Th c t cho th y, các ch đ u t th ng th ch p chính d án đang xây

ể ượ ả ừ ươ ạ ự d ng đ đ c b o lãnh t ngân hàng th ng m i.

ố ớ ữ ườ ợ ươ ườ ầ Đ i v i nh ng tr ng h p này, Ngân hàng th ạ ng m i th ng yêu c u ch ủ

ế ợ ồ ở ầ ư đ u t ớ khi kí k t h p đ ng v i khách hàng mua nhà hình thành trong t ươ ng

ề ệ ể ề ả ậ ả ả ỏ lai, trong đi u kho n th a thu n v vi c thanh toán, ph i chuy n kho n và tài

ệ ử ụ ả ủ ể ể ả ề kho n c a Ngân hàng đã b o lãnh đ Ngân hàng ki m soát vi c s d ng ti n

ủ ầ ư ả ề ượ ử ụ ả ồ ủ c a ch đ u t , đ m b o ngu n ti n đ ạ ụ c s d ng đúng m c đích. Bên c nh

ẽ ể ẽ ơ đó, khách hàng cũng s “yên tâm” h n vì ngân hàng s ki m soát ch đ u t ủ ầ ư

ệ ử ụ ề ồ ộ ừ trong vi c s d ng ngu n ti n huy đ ng t khách hàng.

ề ấ ầ ậ ượ ự ế ự ệ Đó là v n đ lý lu n và c n đ c th c hi n. Tuy nhiên, th c t ấ cho th y

ườ ả ằ ề ể ặ ặ ợ ề nhi u tr ng h p khách hàng tr b ng ti n m t ho c chuy n vào tài kho n ả ở

ủ ầ ư ế ả ủ ả ấ ngân hàng khác không ph i tài kho n c a ngân hàng ch đ u t th ch p và

ố ề ẽ ẫ ả ợ ụ ế dùng s ti n đó vào m c đích khác thay vì tr n ngân hàng, s d n đ n nguy

ưở ề ế ợ ủ ợ ơ ả c nh h ng đ n quy n và l i ích h p pháp c a mình.

ứ ụ ể ề ệ ử ế ầ ả ộ ị c n có quy đ nh c th v vi c x lý các bi n đ ng, đ m b o l ả ợ i Th năm,

ủ ầ ư ích cho khách hàng và ch đ u t .

ướ ộ ủ ị ườ ấ ộ ế ả Nhìn d i góc đ c a bên bán, th tr ộ ng b t đ ng s n luôn luôn bi n đ ng

ậ ệ ủ ữ ế ổ ướ nh ng bi n đ i trong giá v t li u, nhân công, chính sách c a nhà n c…là

ế ứ ụ ề ả ạ ắ ỏ ợ ồ khó tránh kh i cho nên n u c ng nh c áp d ng đi u kho n vi ph m h p đ ng

ấ ợ ủ ầ ư ề ấ ượ ả thì khá b t l i cho ch đ u t mà v n đ cũng không đ c gi ộ ế i quy t m t

ố cách t ấ t nh t.

ƯƠ Ị ƯỚ Ậ Ệ Ề CH NG 3: Đ NH H NG HOÀN THI N PHÁP LU T V TH Ế

Ấ Ở ƯƠ CH P NHÀ HÌNH THÀNH TRONG T NG LAI

ả ấ ậ ữ ề ấ 1. Đ xu t gi i pháp cho nh ng b t c p nêu trên:

ấ ậ ứ ằ ợ ồ ị B t c p th nh t: ấ Em cho r ng, khi đã quy đ nh h p đ ng mua bán nhà

ở ươ ầ ư ụ ệ ể hình thành trong t ng lai thì c n đ a vào áp d ng tri ệ t đ , tránh vi c

ủ ầ ư ặ ầ ủ ậ ị ch đ u t lách lu t, gây r i ro cho khách hàng; ho c c n quy đ nh chi

ế ơ ữ ề ấ ố ớ ề ợ ồ ộ ố ti t h n n a v v n đ h p đ ng góp v n đ i v i cá nhân, h gia đình.

ấ ậ ứ ề ấ ẩ ờ ơ ị B t c p th hai:

Em đ xu t tăng th i gian th m đ nh cho c quan có

ụ ể ệ ề ẩ ị ặ th m quy n (20 ngày làm vi c ho c 30 ngày) và quy đ nh c th trách

ủ ơ ể ệ ệ ẩ ị ượ ả ả ả nhi m c a c quan này đ vi c th m đ nh đ ả c đ m b o, đ m b o

ế ở ươ cho khách hàng giao k t mua nhà hình thành trong t ớ ng lai v i

ủ ầ ư ữ ấ ị ườ ợ nh ng ch đ u t uy ch p hành đúng quy đ nh. Tr ng h p không tăng

ề ẩ ẩ ờ ị ả ơ th i gian th m đ nh cho c quan có th m quy n, tác gi ề xin đ xu t b ấ ỏ

ề ệ ứ ể ẩ ị ị quy đ nh v vi c th m đ nh nêu trên đ khách hàng nâng cao ý th c, tìm

ể ậ ướ ợ ở hi u th t kĩ các thông tin tr ồ c khi kí h p đ ng mua bán nhà hình

ươ ạ thành trong t ế ủ ng lai, h n ch r i ro phát sinh.

ấ ậ ứ ấ ử ề ề ậ B t c p th ba ổ ổ : Em xin đ xu t s a đ i b sung Đi u 18 Lu t Kinh

ấ ộ ề ả ợ ồ ớ ộ ấ doanh b t đ ng s n 2014 cho đ ng b , phù h p v i Đi u 16, nêu rõ v n

ậ ồ ườ ồ ề ỏ đ th a thu n b i th ợ ng trong h p đ ng.

ự ế ề ầ ấ ị ấ ậ B t c p th t ứ ư: Em nghĩ c n quy đ nh tr c ti p v n đ này vào Lu t đ ậ ể

ủ ầ ư ệ ữ ự ệ tránh vi c ch đ u t ế ớ không th c hi n theo nh ng gì đã cam k t v i

ở ươ ngân hàng và khách hàng mua nhà hình thành trong t ng lai.

ấ ậ ứ ề ủ ự ứ B t c p th năm : Trong các lĩnh v c kinh doanh hàm ch a nhi u r i ro

ấ ộ ư ề ấ ậ ả nh kinh doanh b t đ ng s n, pháp lu t cũng nên xem xét v n đ trách

ự ủ ệ ả ợ ộ ổ nhi m c a bên bán khi có s thay đ i do hoàn c nh m t cách h p lý đ ể

ơ ế ả ự ệ ệ ả ằ ồ ợ ả có c ch đ m b o th c hi n h p đ ng công b ng, hi u qu .

ộ ố ả ụ ữ ể ắ Ngoài ra, em xin nêu m t s gi ấ ậ i pháp khác đ kh c ph c nh ng b t c p

ề ế ấ ấ ở ươ trong v n đ th ch p nhà hình thành trong t ng lai.

ậ ề ế ấ ệ ố ệ ở ị 2. Hoàn thi n h th ng quy đ nh pháp lu t v th ch p nhà hình

ươ thành trong t ng lai

ề ế Ơ ả ự ệ ả ợ ị ố Hoàn thi n các quy đ nh v th N HTTTL đ m b o s phù h p, th ng

ữ ự ạ ấ ả ộ ồ ố nh t, đ ng b và t o ra s thông su t gi a các văn b n có liên quan, tránh s ự

ụ ự ế ẫ ồ ậ ch ng chéo d n đ n khó khăn, lúng túng khi áp d ng. Xây d ng pháp lu t

ả ắ ự ề ậ ớ ướ ị ph i g n li n v i th c thi pháp lu t, tr ữ c khi ban hành nh ng quy đ nh pháp

6 ề t c các v n đ có liên quan.

ầ ậ ườ ấ ả ấ ả lu t này c n ph i tính toán, đo l ỹ ng k càng t

ườ ố ợ ứ ữ ộ 3. Tăng c ng ph i h p gi a các b ngành ch c năng có liên quan

ự ự ệ ậ trong vi c xây d ng và th c thi pháp lu t

ộ ố ấ ậ ề ợ

ươ

ồ

ở

hình thành trong t

ng lai

https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh

6 M t s b t c p v h p đ ng mua bán nhà te/motsobatcapvehopdongmuabannhaohinhthanhtrongtuonglai (22/03/2018)

ố ế ợ ự ộ ự ả Các b , ban, ngành có liên quan ph i có s ph i k t h p trong xây d ng

ườ ỉ ạ ự ự ị ậ pháp lu t, tăng c ệ ng s ch đ o, giám sát vi c th c thi các quy đ nh này,

ỗ ị ạ ươ ụ ể ơ ộ ị tránh tình tr ng m i đ a ph ng, đ n v có m t cách hi u và áp d ng khác

nhau.

ề ệ ị ự ủ ụ ấ ở 4. Hoàn thi n quy đ nh v trình t ế th t c th ch p nhà hình

ươ thành trong t ng lai

ứ ế ề ệ ấ ợ ồ ị ở hình Hoàn thi n các quy đ nh v công ch ng h p đ ng th ch p nhà

ươ ả ộ thành trong t ng lai: Các B , ban ngành có liên quan ph i nhanh chóng

ố ợ ớ ướ ữ ứ ph i h p v i Ngân hàng Nhà n c nghiên c u ban hành nh ng h ướ ng

ụ ể ế ủ ụ ề ế ồ ợ ẫ d n c th , chi ti ấ ứ t v th t c công ch ng h p đ ng th ch p

Ơ ạ ừ ố ế ứ ậ N HTTTL tránh tình tr ng t ợ ồ ơ ch i ti p nh n h s công ch ng h p

ế ấ ư ướ ộ ủ ả ẫ ớ ồ đ ng th ch p v i lý do ch a có h ng d n cuae B ch qu n.

ề ệ ả ả ợ ồ ị ị ế Hoàn thi n các quy đ nh v đăng ký giao d ch b o đ m h p đ ng th

ấ ở ươ ự ố ấ ả ch p nhà hình thành trong t ng lai: Ph i có s th ng nh t và liên

ữ ẽ ệ ặ ấ ế k t ch t ch trong vi c cung c p thông tin gi a Trung tâm đăng ký giao

ả ủ ụ ả ả ố ị ị d ch, tài s n c a C c đăng ký qu c gia giao d ch b o đ m và Văn phòng

ề ử ụ ấ ở ở ườ ự ể đăng ký quy n s d ng đ t , nhà . Tăng c ng s ki m tra, giám sát

ạ ộ ử ệ ằ ả ớ ị ị ả ho t đ ng đăng ký giao d ch b o đ m nh m s m phát hi n và x lý k p

ủ ạ ờ ổ ứ ặ ệ ơ th i các sai ph m c a các cá nhân, t ch c đ c bi t là c quan đăng ký

ả ả ạ ồ ờ ị giao d ch b o đ m đ ng th i nâng cao tính minh b ch và công khai

ự ủ ụ ả ị trong trình t ả 7 , th t c đăng ký giao d ch b o đ m.

ơ ữ ủ ướ ệ 5. Nâng cao h n n a vai trò c a ngân hàng nhà n c Vi t Nam trong

ậ ề ế ấ ự ự ệ ở vi c xây d ng và th c thi pháp lu t v th ch p nhà hình thành

ươ trong t ng lai

ạ

ự

ề ế ấ

ươ

ự

ế

ở

ấ ộ ng lai trong các d án kinh doanh b t đ ng

hình thành trong t 7 Th c tr ng và ki n nghi v th ch p nhà s n ả http://tkshcm.edu.vn/tintuc/thuctrangvakiennghivethechapnhaohinhthanhtrongtuonglaitrong cacduankinhdoanhbatdongsan3266.html (26/06/2017)

ướ ệ ữ ị ầ ơ Ngân hàng Nhà n c Vi ủ t Nam c n phát huy h n n a v trí trung tâm c a

ư ạ ớ ướ ẫ ị mình trong lo i giao d ch này. S m đ a ra h ụ ể ề ơ ng d n c th v c ch th ế ế

ấ Ơ ả ồ ờ ả ả ch p N HTTTL cho các TCTD, đ ng th i ph i tìm ra gi i pháp gi ế i quy t

ế ấ ủ ụ ứ ứ ự ắ đ ượ ướ c v ng m c trong th t c công ch ng, ch ng th c và đăng ký th ch p.

ướ ẫ ụ ể ệ ả ả Ph i có h ng d n c th vi c sau khi cho vay thì ngân hàng ph i làm nh ư

ể ế ể ượ ế ả ấ ổ ị th nào đ có th giám sát đ ệ c tài s n th ch p, b sung các quy đ nh bi n

ư ế ề ệ ủ ự ẽ ử ế ế ằ ạ pháp ch tài v vi c n u ch d án làm sai s x lý nh th nào, nh m h n

ế ự ế ậ ị ư 8 ch gian l n trong các giao d ch liên quan đ n d án chung c .

Ậ Ế K T LU N

ở ộ ừ ể ệ ả ớ ộ V i xã h i ngày càng phát tri n khái ni m tài s n không ng ng m r ng và

ờ ể ậ ợ ớ ị ừ các quy đ nh pháp lu t không ng ng ra đ i đ phù h p v i th c t ự ế ộ ố cu c s ng

ụ ể ệ ệ ệ ề ộ ớ ỉ ị và đi u ch nh các quan h xã h i m i phát sinh. Vi c quy đ nh c th vi c th ế

ấ ở ươ ằ ạ ợ ch p nhà hình thành trong t ứ ng lai nh m t o căn c pháp lí h p pháp và

ư ư ệ ẩ ằ ị nh m thúc đ y quá trình l u thông các giao d ch trong quan h dân s , kinh t ế

ề ế ấ ữ ở ề trong n n kinh t ế ị ườ th tr ứ ng. Nh ng nghiên c u v th ch p nhà hình thành

ươ ượ ệ ố ụ ể ậ ằ trong t ng lai đ c trình bày trong ti u lu n nh m m c đích h th ng các

ủ ề ậ ấ ồ ờ ị ỉ ữ ế quy đ nh c a pháp lu t có liên quan đ n v n đ này, đ ng th i ch ra nh ng

ướ ấ ậ ự ế ụ ắ ơ ở v ng m c, b t c p khi áp d ng trong th c t ạ . Trên c s đó, em xin m nh

ư ề ế ệ ấ ả ộ ị ạ d n đ a ra m t vài đ xu t, ki n ngh cho vi c ban hành các văn b n quy

ơ ế ể ự ữ ậ ạ ậ ả ố ớ ph m pháp lu t và c ch đ th c thi pháp lu t. Nh ng gi i pháp đ i v i các

ữ ứ ể ọ ị bên tham gia giao d ch. Hi v ng nh ng nghiên c u trong ti u lu n, ậ ở ứ ộ m c đ

ế ị ẽ ệ ế ầ ấ ở nào đó s góp ph n hoàn thi n ch đ nh th ch p nhà hình thành trong

ạ ệ ứ ứ ế ả ạ ươ t ng lai t i Vi t Nam. Do kh năng nghiên c u và ki n th c còn h n ch ế

ế ể ậ ậ ỏ ượ ự nên ti u lu n không tránh kh i thi u sót. Em kính mong nh n đ c s quan

ướ ẫ ủ ể ề ầ ượ ệ ơ tâm, góp ý và h ng d n c a các th y cô giáo đ đ tài đ c hoàn thi n h n.

ề

ộ ố ấ

ề ế ấ

ươ

ạ

ở

hình thành trong t

i ngân hàng th

ng m i

ng lai t

8 M t s v n đ pháp lí v th ch p nhà https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/motsovandephplvethechapnhohnhthnhtrongtuong laitaingnhngthuongmai/ (15/03/2017)

Ụ Ả Ệ DANH M C TÀI LI U THAM KH O

Ậ Ả CÁC VĂN B N PHÁP LU T

ộ ậ ự 1. B lu t dân s 2015

ở ậ 2. Lu t Nhà 2014

ấ ộ ậ ả 3. Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ộ ố ề ủ ố ổ ị ị ị ề ử ổ 4. Ngh đ nh s 11/2012/NĐCP v s a đ i, b sung m t s đi uc a ngh

ủ ị đ nh s ủ ề ố 163/2006/NĐCP ngày 29 tháng 12 năm 2006 c a chính ph v

ả ả ị giao d ch b o đ m

ị ị ị ế ướ ẫ ộ 5. Ngh đ nh 99/2015/NĐCP quy đ nh chi ti t và h ng d n thi hành m t

ậ ở ố ề s đi u lu t nhà

ư ố ướ ẫ ự ế ấ ủ ụ 6. Thông t s 26/2015/TTNHNN h ng d n trình t , th t c th ch p

ả ầ ư ự ấ ả ở ở và gi i ch p tài s n là d án đ u t ự xây d ng nhà , nhà hình thành

ươ trong t ng lai

ư ị ướ ẫ 7. Thông t liên t ch 01/2014/TTLTNHNNBXDBTPBTNMT h ng d n

ế ấ ủ ụ ở ươ ị ạ th t c th ch p nhà hình thành trong t ng lai theo quy đ nh t i ngh ị

ủ ủ ị ị đ nh 71/2010/ NĐCP ngày 23 tháng 6 năm 2010 c a chính ph quy đ nh

ế ướ ẫ ậ ở chi ti t và h ng d n thi hành lu t nhà .

Ồ NGU N KHÁC

ấ ạ ạ ằ ề ả Bàn v tài s n hình thành 1. Tu n Đ o Thanh và Ph m Thu H ng (2015),

ươ ự ả ộ ậ ự ọ trong t ng lai trong d th o b lu t hình s , ự T a đàm 8/6/2015 d án

Jica.

ớ ộ ữ ự ủ ể ậ ậ ọ 2. Bình lu n khoa h c nh ng đi m m i b Lu t dân s 2015 c a PGS.TS.

ỗ ạ Đ Văn Đ t

ế ấ ạ ọ ở ươ 3. Ph m Ng c Trâm(2016), Th ch p nhà hình thành trong trong t ng

ể ả ụ ừ ợ ệ ả ậ ồ ự lai đ đ m b o th c hi n nghĩa v t ạ ụ h p đ ng tín d ng, lu n văn th c

ườ ạ ọ ậ ộ ậ ọ sĩ lu t h c, Tr ng đ i h c Lu t Hà N i.

ả ươ ữ ả ng lai là nh ng tài s n nào 4. Tài s n hình thành trong t

https://kiemsat.vn/taisanhinhthanhtrongtuonglailanhungtaisan nao46158.html (19/12/2016)

ả ươ ng lai 5. Tài s n hình thành trong t https://www.saovietlaw.com/kien

thucluatdansu/taisanhinhthanhtrongtuonglai/ (15/07/2018)

ạ ế ự ở ng lai

ề ế ấ ấ ộ ự ươ hình thành trong t ả http://tkshcm.edu.vn/tin

6. Th c tr ng và ki n nghi v th ch p nhà trong các d án kinh doanh b t đ ng s n tuc/thuctrangvakiennghivethechapnhaohinhthanhtrongtuong laitrongcacduankinhdoanhbatdongsan3266.html (26/06/2017)

ề ế ấ ộ ố ấ ề ở ươ hình thành trong t ng lai t ạ i 7. M t s v n đ pháp lí v th ch p nhà

ươ ạ ngân hàng th ng m i

https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/motsovandephplve

thechapnhohnhthnhtrongtuonglaitaingnhngthuongmai/

(15/03/2017)

ộ ố ấ ậ ề ợ ồ ở ươ hình thành trong t ng lai 8. M t s b t c p v h p đ ng mua bán nhà

https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinhte/motsobatcapvehopdongmua

bannhaohinhthanhtrongtuonglai (22/03/2018)