DANH M C CÁC CH VI T T TỤ Ữ Ế Ắ
BLDS
TSBD
TSHTTTL
N HTTTLƠ
TCTD
TNHH
B lu t dân sộ ậ ự
Tài s n b o đmả ả ả
Tài s n hình thành trong t ng lai ả ươ
Nhà hình thành trong t ng laiở ươ
T ch c tín d ngổ ứ ụ
Trách nhi m h u h nệ ữ ạ
1
ĐT V N ĐẶ Ấ Ề
Trong đi u ki n c a n n kinh t th tr ng hi n nay khi mà các giao d chề ệ ủ ề ế ị ườ ệ ị
dân s , th ng m i đc xác l p ngày càng nhi u thì v n đ t o ra các hànhự ươ ạ ượ ậ ề ấ ề ạ
lang pháp lý phù h p đ cho vi c thu n l i khi chúng ta công nh n nh ng lo iợ ể ệ ậ ợ ậ ữ ạ
tài s n hình thành trong tu ng lai đ đa vào l u thông trong các m i quan hả ơ ể ư ư ố ệ
dân s , th ng m i. Th ch p đu c coi là m t trong nh ng công c pháp lýự ươ ạ ế ấ ợ ộ ữ ụ
h u hi u đ h n ch nh ng r i ro đ h n ch trong quan h vay v n, tínữ ệ ể ạ ế ữ ủ ể ạ ế ệ ố
d ng. Tài s n dùng đ th ch p r t đa d ng có th là đng s n, b t đngụ ả ể ế ấ ấ ạ ể ộ ả ấ ộ
s n, tài s n h u hình, vô hình, tài s n hình thành trong tu ng lai…Trong thả ả ữ ả ơ ế
ch p tài s n hình thành trong t ng lai thì th ch p nhà hình thành trongấ ả ươ ế ấ ở
tu ng lai là đi n hình và ph bi n hi n nay. Th c ti n hi n này các quy đnhơ ể ổ ế ệ ự ễ ệ ị
pháp lý còn ch a rõ ràng và ch a t o ra đy đ hành lang pháp lý v ng ch cư ư ạ ầ ủ ữ ắ
đ b o v quy n l i c a các bên trong quan h giao d ch th ch p tài s nể ả ệ ề ợ ủ ệ ị ế ấ ả
hình thành trong tu ng lai mà c th là th ch p nhà hình thành trong t ngơ ụ ể ế ấ ở ươ
lai. Vi c nghiên c u m t cách có h th ng khoa h c các quy đnh pháp lu tệ ứ ộ ệ ố ọ ị ậ
v th ch p nhà hình thành trong tru ng lai và vi c đa vào th c ti n phùề ế ấ ở ơ ệ ư ự ễ
h p v i các giao l u dân s và kinh t là h t s c c p thi t. Chính vì v y emợ ớ ư ự ế ế ứ ấ ế ậ
xin l a ch n đ tài s 5 đ phân tích làm bài t p h c kì: ự ọ ề ố ể ậ ọ " Th ch p nhà ế ấ ở
hình thành trong t ng lai - b t c p và h ng hoàn thi n pháp lu t". ươ ấ ậ ướ ệ ậ Em
mong mu n nh ng ý ki n đóng góp c a em s góp ph n hoàn thi n h n n aố ữ ế ủ ẽ ầ ệ ơ ữ
các quy đnh c a pháp lu t hi n hành v th ch p nhà hình thành trongị ủ ậ ệ ề ế ấ ở
t ng lai.ươ
GI I QUY T V N ĐẢ Ế Ấ Ề
CH NG 1: LÝ LU N CHUNG V TH CH P NHÀ HÌNH THÀNHƯƠ Ậ Ề Ế Ấ Ở
TRONG T NG LAIƯƠ
I. Khái quát chung v nhà hình thành trong t ng lai ề ở ươ
2
1. Khái ni m tài s n hình thành trong t ng laiệ ả ươ
Ngày 24/11/2015 Qu c h i ban hành B lu t Dân s 2015 đã làm sáng t ố ộ ộ ậ ự ỏ
thêm khái ni m v tài s n phù h p v i đi u ki n kinh t -xã h i hi n nay. ệ ề ả ợ ớ ề ệ ế ộ ệ
BLDS 2015 kh ng đnh: ẳ ị
Th nh tứ ấ , tài s n bao g m b t đng s n và đng s n. B t đng s n và ả ồ ấ ộ ả ộ ả ấ ộ ả
đng s n có th là tài s n hi n có và TSHTTTL [3, kho n 2 Đi u 105]; ộ ả ể ả ệ ả ề
Th hai,ứ TSHTTTL là m t lo i tài s n đc đi u ch nh trong BLDS. Theo ộ ạ ả ượ ề ỉ
đó, Đi u 108 B lu t Dân s năm 2015 quy đnh: ề ộ ậ ự ị
“1. Tài s n hi n có là tài s n đã hình thành và ch th đã xác l p quy n sả ệ ả ủ ể ậ ề ở
h u, quy n khác đi v i tài s n tr c ho c t i th i đi m xác l p giao d ch.ữ ề ố ớ ả ướ ặ ạ ờ ể ậ ị
2.Tài s n hình thành trong t ng lai bao g m: ả ươ ồ
a) Tài s n ch a hình thành; ả ư
b) Tài s n đã hình thành nh ng ch th xác l p quy n s h u tài s n sau ả ư ủ ể ậ ề ở ữ ả
th i đi m xác l p giao d ch”.ờ ể ậ ị
So v i quy đnh t i Đi u 1 Ngh đnh s 11/2012/NĐ-CP v s a đi, bớ ị ạ ề ị ị ố ề ử ổ ổ
sung m t s đi u c a Ngh đnh s 163/2006/NĐ-CP v giao d ch b o đmộ ố ề ủ ị ị ố ề ị ả ả
thì: Tài s n hình thành trong t ng lai m r ng h n, bao g m c tài s n ch aả ươ ở ộ ơ ồ ả ả ư
hình thành t i th i đi m giao k t giao d ch b o đm.ạ ờ ể ế ị ả ả 1
Căn c vào các khái ni m trên có th rút ra m t vài đc đi m c a ứ ệ ể ộ ặ ể ủ
TSHTTTL nh sau: ư
Th nh t,ứ ấ TSHTTTL là m t lo i tài s n mang tính ch t đc thù có nh ng ộ ạ ả ấ ặ ữ
đi m khác bi t so v i tài s n hi n h u. TSHTTTL không ch có l i ích tham ể ệ ớ ả ệ ữ ỉ ợ
gia vào các giao d ch dân s nh th ch p đ b o đm cho kho n vay mà còn ị ự ư ế ấ ể ả ả ả
1 Tài s n hình thành trong t ng lai là nh ng tài s n nào ả ươ ữ ả https://kiemsat.vn/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-
la-nhung-tai-san-nao-46158.html (19/12/2016)
3
xác đnh đc giá tr b ng ti n thông qua các tài li u nh b n v thi t k , ị ượ ị ằ ề ệ ư ả ẽ ế ế
h p đng chuy n nh ng quy n s h u hay chi phí nguyên v t li u xây ợ ồ ể ượ ề ở ữ ậ ệ
d ng...ự
Th hai,ứ ch a đc hình thành t i th i đi m giao d ch ho c đã đc hình ư ượ ạ ờ ể ị ặ ượ
thành nh ng ch s h u v n ch a xác l p quy n s h u. Chính nh ng đc ư ủ ở ữ ẫ ư ậ ề ở ữ ữ ặ
tính này mà m c đ r i ro trong các giao d ch c a TSHTTTL s cao h n so ứ ộ ủ ị ủ ẽ ơ
v i tài s n hi n h u. ớ ả ệ ữ
Th ba,ứ đi u ki n và ph m vi tham gia vào giao d ch dân s b h n ch ề ệ ạ ị ự ị ạ ế
h n tài s n hi n có thông th ng. Tài s n b o đm có th là tài s n hi n có ơ ả ệ ườ ả ả ả ể ả ệ
ho c tài s n hình thành trong t ng lai. Tuy nhiên TSHTTTL ch đc s ặ ả ươ ỉ ượ ử
d ng trong m t s giao d ch dân s nh t đnh.ụ ộ ố ị ự ấ ị 2
2. Nhà hình thành trong t ng laiở ươ
a. Khái ni mệ
Kho n 1, đi u 3, Thông t liên t ch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-ả ề ư ị
BTNMT đnh nghĩa là: ị“Nhà hình thành trong t ng lai là nhà đang trong ở ươ ở
quá trình đu t xây d ng theo h s thi t k đc duy t và Gi y phép xây ầ ư ự ồ ơ ế ế ượ ệ ấ
d ng (đi v i tr ng h p ph i có Gi y phép xây d ng) ho c đã hoàn thành ự ố ớ ườ ợ ả ấ ự ặ
vi c xây d ng theo quy đnh c a pháp lu t v xây d ng nh ng ch a đc c pệ ự ị ủ ậ ề ự ư ư ượ ấ
Gi y ch ng nh n quy n s d ng đt, quy n s h u nhà và tài s n khác ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ở ữ ở ả
g n li n v i đt (sau đây g i t t là Gi y ch ng nh n).ắ ề ớ ấ ọ ắ ấ ứ ậ
Kho n 9 đi u 13 Lu t Nhà 2014 đnh nghĩa: ả ề ậ ở ị “Nhà hình thành trong ở
t ng lai là nhà đang trong quá trình đu t xây d ng và ch a đc nghiêmươ ở ầ ư ự ư ượ
thu đa vào s d ng” ư ử ụ
2 Tài s n hình thành trong t ng lai ả ươ https://www.saovietlaw.com/kien-thuc-luat-dan-su/tai-san-hinh-thanh-
trong-tuong-lai/ (15/07/2018)
4
Bên c nh đó, Lu t Kinh doanh b t đng s n năm 2014 cũng đa ra đnh ạ ậ ấ ộ ả ư ị
nghĩa liên quan nh sau ư“Nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ng lai ự ươ
là nhà, công trình xây d ng đang trong quá trình xây d ng và ch a đc ự ự ư ượ
nghi m thu đa vào s d ng” [ Kho n 3, 4 Đi u 3].ệ ư ử ụ ả ề
Nh v y, N HTTTL bao g m nhà ch a hình thành, đang trong quá tình ư ậ Ơ ồ ở ư
hình thành và c nhà đã đc hình thành t i th i đi m giao k t h p đng ả ở ượ ạ ờ ể ế ợ ồ
th ch p, ch a đc nghi m thu đa vào s d ng và ch a xác l p quy n s ế ấ ư ượ ệ ư ử ụ ư ậ ề ở
h u nh ng có căn c pháp lý đ xác đnh nhà đó s đc HTTTL và thu c ữ ư ứ ể ị ở ẽ ượ ộ
quy n s h u c a ch th xác đnh.ề ở ữ ủ ủ ể ị 3
3. Đc đi m pháp lý c a nhà hình thành trong t ng lai là đi ặ ể ủ ở ươ ố
t ng c a h p đng th ch pượ ủ ợ ồ ế ấ
Th nh t,ứ ấ nhà đó ph i đang trong quá trình xây d ng. ở ả ự
Th hai,ứ ch a có văn b n nghi m thu đa vào s d ng.ư ả ệ ư ử ụ
Th ba,ứ v m t s h u thì nhà đó đang trong quá trình hoàn thành th t c ề ặ ở ữ ở ủ ụ
c p gi y ch ng nh n quy n s h u và quy n s d ng cho ng i s h u ấ ấ ứ ậ ề ở ữ ề ử ụ ườ ở ữ
N HTTTL.Ơ
II. Th ch p nhà hình thành trong t ng laiế ấ ở ươ
1. Th ch p tài s n hình thành trong t ng laiế ấ ả ươ
Hi n nay ch a có khái ni m c th v th ch p TSHTTTL mà t kháiệ ư ệ ụ ể ề ế ấ ừ
ni m th ch p c a BLDS 2015 thì ta hi u th ch p TSHTTTL nh sau: Thệ ế ấ ủ ể ế ấ ư ế
ch p TSHTTTL là vi c bên th ch p dùng tài s n đc hình thành t v nấ ệ ế ấ ả ượ ừ ố
vay; tài s n đang trong giai đo n hình thành ho c đang đc t o l p h p phápả ạ ặ ượ ạ ậ ợ
t i th i đi m giao k t giao d ch b o đm, tài s n đã hình thành và thu c điạ ờ ể ế ị ả ả ả ộ ố
3 Tu n Đo Thanh và Ph m Thu H ng (2015), ấ ạ ạ ằ Bàn v tài s n hình thành trong t ng lai trong d th o b ề ả ươ ự ả ộ
lu t hình s , ậ ự T a đàm 8/6/2015 d án Jicaọ ự
5