Th tr ng BĐS ị ườ
CH NG IVƯƠ
Đ NH GIÁ B T Đ NG S NỊ Ấ Ộ Ả
I. KHÁI NI M CHUNG Ệ
1.1. M c đích c a vi c đ nh giá b t đ ng s n ụ ủ ệ ị ấ ộ ả
M c đích c a vi c đ nh giá b t đ ng s n trong b t c m t xã h i nào tr c h t làụ ủ ệ ị ấ ộ ả ấ ứ ộ ộ ướ ế
nh m ph c v cho các l i ích c a Nhà n c, làm căn c đ thu thu và các kho n l phí,ằ ụ ụ ợ ủ ướ ứ ể ế ả ệ
đi u ch nh thu nh p c a các t ng l p dân c và ng i lao đ ng trong xã h i thông qua cácề ỉ ậ ủ ầ ớ ư ườ ộ ộ
chính sách tài chính, sau đó là nh m đáp ng các nhu c u c a ng i ch s h u b t đ ngằ ứ ầ ủ ườ ủ ở ữ ấ ộ
s n, nh ng ng i có quy n và l i ích liên quan c n bi t giá tr th c c a b t đ ng s nả ữ ườ ề ợ ầ ế ị ự ủ ấ ộ ả
trong vi c th c hi n các chuy n đ i, chuy n nh ng, th a k , cho thuê, th ch p, góp v nệ ự ệ ể ổ ệ ượ ừ ế ế ấ ố
b ng giá tr quy n s d ng đ t, đ n bù gi i phóng m t b ng, gi i quy t các tranh ch p vằ ị ề ử ụ ấ ề ả ặ ằ ả ế ấ ề
giá tr b t đ ng s n .v.v... b t đ ng s n có nhi u lo i, có lo i dùng đ (nhà , đ t ) cóị ấ ộ ả ấ ộ ả ề ạ ạ ể ở ở ấ ở
lo i dùng vào vi c kinh doanh d ch v , nh m thu l i nhu n (khách s n, nhà hàng), có lo iạ ệ ị ụ ằ ợ ậ ạ ạ
dùng vào công s , tr ng h c .v.v... ở ườ ọ
1.2. Đ c tr ng ch y u c a giá b t đ ng s nặ ư ủ ế ủ ấ ộ ả
C s đ hình thành giá b t đ ng s n là m c đ l i ích s d ng, m c thi u hi mơ ở ể ấ ộ ả ứ ộ ợ ử ụ ứ ế ế
t ng đ i và m c c u c a ng i mua. So sánh v i giá c hàng hoá khác, giá c b t đ ngươ ố ứ ầ ủ ườ ớ ả ả ấ ộ
s n có 6 đ c tr ng sau: ả ặ ư
+ Tính song trùng, t c là bao g m c giá đ t và công trình;ứ ồ ả ấ
+ Tính khu v c, ch y u ph n ánh đ a tô c p sai;ự ủ ế ả ị ấ
+ Hai cách th hi n: b ng giá mua bán ho c b ng giá cho thuê;ể ệ ằ ặ ằ
+ Giao d ch b t đ ng s n th c ch t là giao d ch quy n l i mà b t đ ng s n đó đemị ấ ộ ả ự ấ ị ề ợ ấ ộ ả
l i, quy n l i không gi ng nhau thì giá c cũng khác nhau;ạ ề ợ ố ả
+ Đ c hình thành trong t ng giao d ch riêng l , ngoài vi c ch u nh h ng c aượ ừ ị ẻ ệ ị ả ưở ủ
tính b t đ ng và tính d bi t c a b t đ ng s n, còn ph thu c vào t ch t tính cách cá bi tấ ộ ị ệ ủ ấ ộ ả ụ ộ ố ấ ệ
c a ng i mua và ng i bán; ủ ườ ườ
+ Nhìn t góc đ dài h n, giá c b t đ ng s n luôn luôn có khuynh h ng tăng lênừ ộ ạ ả ấ ộ ả ướ
vì tài nguyên đ t đai là có h n.ấ ạ
- Các lo i hình giá c b t đ ng s nạ ả ấ ộ ả
Giá c b t đ ng s n có th nhi u cách phân lo i khác nhau, trong đó có 4 cách phânả ấ ộ ả ể ề ạ
lo i thông d ng sau đây: ạ ụ
+ Giá mua bán và giá thuê (đ i v i đ t đai, giá thuê còn g i là đ a tô); ố ớ ấ ọ ị
+ Giá đ t, giá công trình và giá b t đ ng s n (giá đ t v th c ch t là đ a tô đ c tấ ấ ộ ả ấ ề ự ấ ị ượ ư
b n hoá)ả
+ Giá t ng (giá toàn nhà) giá đ n v (giá mổ ơ ị 2 sàn)
+ Giá th tr ng, giá lý thuy t và giá c tính, giá th tr ng hình thành th c t quaị ườ ế ướ ị ườ ự ế
giao d ch và bi n đ ng theo th i gian g m giá th tr ng công b ng và không công b ng,ị ế ộ ờ ồ ị ườ ằ ằ
giá lý thuy t là giá b t đ ng s n gi thi t đ c hình thành m t cách h p lý trên th tr ngế ấ ộ ả ả ế ượ ộ ợ ị ườ
công khai. Giá c tính là giá đ c bình ngh b ng ph ng pháp đ nh giá nào đó, th ngướ ượ ị ằ ươ ị ườ
đ c dùng r ng rãi trong mua bán, thi t k , x lý pháp lu t .v.v... đ i v i giá b t đ ngượ ộ ế ế ử ậ ố ớ ấ ộ
s n.ả
Căn c vào công d ng thì các lo i giá sau đây: ứ ụ ạ
+ Giá th tr ng, dùng trong giao d ch mua bán (market Value); ị ườ ị
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
1
Th tr ng BĐS ị ườ
+ Giá thuê, dùng trong giao d ch cho thuê (Rental Value);ị
+ Giá th ch p, dùng đ th ch p khi vay ti n (Morrtgage Value); ế ấ ể ế ấ ề
+ Giá đ n bù, dùng trong gi i phóng m t b ng (Compensation Value);ề ả ặ ằ
+ Giá kh i đi m đ u giá (Value for Auction Reserve); ở ể ấ
+ Giá cho ch nhà t dùng (Value for Owner Occupation);ủ ự
+ Giá dùng cho m c đích đ u t (Value for Investment Purpose); ụ ầ ư
+ Giá s d ng hi n th i (Current use Value);ử ụ ệ ờ
+ Giá phát tri n (Development Value) dùng khi nâng c p, c i t o b t đ ng s n;ể ấ ả ạ ấ ộ ả
+ Giá dùng đ b o hi m (Value for Insurance); ể ả ể
+ Giá tính thu (Value for Taxation);ế
+ Giá tr ng mua khi chính ph c n huy đ ng b t đ ng s n (Value for Compulsoryư ủ ầ ộ ấ ộ ả
Purchase)
I.3. Giá thành b t đ ng s n ấ ộ ả
Giá thành b t đ ng s n bao g m m i chi phí t lúc mua quy n s d ng đ t, xâyấ ộ ả ồ ọ ừ ề ử ụ ấ
d ng công trình cho đ n lúc tiêu th xong.ự ế ụ
Giá thành bao g m chi phí đ t đai (mua quy n s d ng đ t, n p phí s d ng k tồ ấ ề ử ụ ấ ộ ử ụ ế
c u h t ng, đ n bù gi i phóng m t b ng), chi phí chu n b xây d ng (quy ho ch, nghiênấ ạ ầ ề ả ặ ằ ẩ ị ự ạ
c u kh thi, đo đ c và kh o sát đ a ch t, thi t k ), chi phí xây d ng, chi phí qu n lý doanhứ ả ạ ả ị ấ ế ế ự ả
nghi p, chi phí tiêu th , thu phí và chi phí d phòng. ệ ụ ế ự
Giá thành là c s quan tr ng đ nhà đ u t xác đ nh giá bán h p lý, d tính l iơ ở ọ ể ầ ư ị ợ ự ợ
nhu n, hoàn thi n ho ch toán n i b , tăng c ng kh năng c nh tranh .v.v... ậ ệ ạ ộ ộ ườ ả ạ
Giá c b t đ ng s n th ng bi n đ ng do ch nh h ng c a các nhân t hànhả ấ ộ ả ườ ế ộ ị ả ưở ủ ố
chính - chính tr , kinh t , xã h i, thiên nhiên và m t s nhân t khác (ch t l ng thi t k ,ị ế ộ ộ ố ố ấ ượ ế ế
xây d ng, trang thi t b , phong thu ...) ự ế ị ỷ
I.4. M c tiêu và trình t đ nh giá ụ ự ị
Khi đ nh giá b t đ ng s n, ng i đ u t ph i xác đ nh rõ m c tiêu c a mình là gì.ị ấ ộ ả ườ ầ ư ả ị ụ ủ
M c tiêu khác nhau thì giá c có th cũng khác nhau.ụ ả ể
Sách l c đ nh giá th c ra s b hình thành khi quy t đ nh đ nh v th tr ng.ượ ị ự ơ ộ ế ị ị ị ị ườ
Ch ng h n, khi ng i đ u t xây d ng bi t th sang tr ng, bán cho khách hàng giàu có thìẳ ạ ườ ầ ư ự ệ ự ọ
đã ng ý r ng s bán cho h v i giá cao, nh ng n u xây d ng nhà chung c v i căn hụ ằ ẽ ọ ớ ư ế ự ở ư ớ ộ
bán tr góp cho ng i thu nh p trung bình và th p thì hi n nhiên ph i d tính chúng v iả ườ ậ ấ ể ả ự ớ
giá "ph i chăng", phù h p v i s c mua c a h . ả ợ ớ ứ ủ ọ
Ng i đ u t b t đ ng s n thông qua vi c đ nh giá đ th c hi n m c tiêu c aườ ầ ư ấ ộ ả ệ ị ể ự ệ ụ ủ
mình. M c tiêu đó có th là: ụ ể
- Đ t n t i trong lúc kinh t suy thoái, ể ồ ạ ế th tr ng m đ m, cung v t c u, c nhị ườ ả ạ ượ ầ ạ
tranh quá k ch li t ho c th hi u đã thay đ i .v.v... Lúc này vi c b o đ m cho doanh nghi pị ệ ặ ị ế ổ ệ ả ả ệ
ti p t c t n t i còn quan tr ng g p b i so v i vi c ki m l i, vì v y ng i đ u t có thế ụ ồ ạ ọ ấ ộ ớ ệ ế ờ ậ ườ ầ ư ể
h giá bán, mi n có th tr n ngân hàng và đ chi phí c n thi t. Tuy th , m c tiêu t n t iạ ễ ể ả ợ ủ ầ ế ế ụ ồ ạ
ch là nh t th i ch không th lâu b n. Vì v y ti p theo đó là ph i nhanh chóng nâng caoỉ ấ ờ ứ ể ề ậ ế ả
giá tr c a b t đ ng s n đ h p d n ng i mua;ị ủ ấ ộ ả ể ấ ẫ ườ
- Đ ki m l i nhu n t i u tr c m t,ể ế ợ ậ ố ư ướ ắ t n d ng c h i thu n l i v a xu t hi n đậ ụ ơ ộ ậ ợ ừ ấ ệ ể
bán giá cao. Nên chú ý r ng m c tiêu này có th không phù h p v i l i ích lâu dài, gây raằ ụ ể ợ ớ ợ
ph n ng c a đ i th c nh tranh và th m chí v t quá s kh ng ch c a pháp lu t;ả ứ ủ ố ủ ạ ậ ượ ự ố ế ủ ậ
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
2
Th tr ng BĐS ị ườ
- Đ ki m doanh thu t i đa tr c m t, ể ế ố ướ ắ chú tr ng "c u". Nhi u nhà đ u t tin r ngọ ầ ề ầ ư ằ
đ t doanh thu t i đa s d n đ n l i nhu n t i đa v lâu dài, nâng cao đ c th c l c và uyạ ố ẽ ẫ ế ợ ậ ố ề ượ ự ự
tín c a doanh nghi p.ủ ệ
- Đ đ t l ng tiêu th t i đa, ể ạ ượ ụ ố nh t là khi vào th tr ng b t đ ng s n t i khu v cấ ị ườ ấ ộ ả ạ ự
m i, nh m thu h i v n nhanh, gây thanh th , vì v y có th h giá bán chút ít.ớ ằ ồ ố ế ậ ể ạ
- Đ ki m l i nhu n th tr ng t i đa, ể ế ợ ậ ị ườ ố khác v i ki m l i nhu n t i đa tr c m t ớ ế ợ ậ ố ướ ắ ở
ch lúc đ u có th bán giá t ng đ i th p m t s ít b t đ ng s n đ thu hút khách hàng,ỗ ầ ể ươ ố ấ ộ ố ấ ộ ả ể
khi khách hàng đ xô đ n nhi u thì d n d n nâng cao giá nh ng v n duy trì đ c tr ngổ ế ề ầ ầ ư ẫ ượ ạ
thái đông khách, qua đó mà ki m đ c l i nhu n th tr ng t i đa; ế ượ ợ ậ ị ườ ố
- Đ chi m v trí d n đ u trong ngh hay trong m t s m t hàng. ể ế ị ẫ ầ ề ộ ố ặ M t s doanhộ ố
nghi p có th c l c hùng h u nh m vào m c tiêu lâu dài, đ cao hình t ng th ng hi u,ệ ự ự ậ ằ ụ ề ượ ươ ệ
r t coi tr ng ch tín, chăm lo ch t l ng và hình th c c a công trình, bán nhà v i giáấ ọ ữ ấ ượ ứ ủ ớ
t ng đ i cao nh ng chi m gi th ph n t ng đ i l n, đ c tôn vinh là "anh c " trongươ ố ư ế ữ ị ầ ươ ố ớ ượ ả
lĩnh v c b t đ ng s n.ự ấ ộ ả
- Đ ph c v đ nh h ng c a chính ph . ể ụ ụ ị ướ ủ ủ Đó là doanh nghi p Nhà n c ho c doanhệ ướ ặ
nghi p h p tác ch t ch v i chính quy n mà phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p và cácệ ợ ặ ẽ ớ ề ể ườ ậ ấ
đ i t ng chính sách khác, ki m ít lãi nh ng nâng cao đ c m c s ng nhân dân, đ cố ượ ế ư ượ ứ ố ượ
chính quy n tín nhi m và t o nhi u đi u ki n thu n l iề ệ ạ ề ề ệ ậ ợ
* Đ nh giá là công vi c r t ph c t p, ph i tuân theo trình t nh t đ nh nói chungị ệ ấ ứ ạ ả ự ấ ị
g m 7 b c nh sau : ồ ướ ư
B c 1: ướ L a ch n m c tiêu đ nh giá c th rõ ràng;ự ọ ụ ị ụ ể
B c 2: ướ Đi u tra th tr ng, thu th p thông tin, thăm dò yêu c u, tìm hi u giá cề ị ườ ậ ầ ể ả
c a đ i th c nh tranh ;ủ ố ủ ạ
B c 3: ướ c l ng giá thành trên c s đ n giá, d toán, d a vào kinh nghi mƯớ ượ ơ ở ơ ự ự ệ
th c t và tình hình giá trên th tr ng xây d ng;ự ế ị ườ ự
B c 4: ướ L a ch n ph ng pháp đ nh giá;ự ọ ươ ị
B c 5: ướ Xác đ nh giá chu n ;ị ẩ
B c 6: ướ Đi u ch nh giá đ n nguyên trên c s giá chu n sao cho phù h p v i các về ỉ ơ ơ ở ẩ ợ ớ ị
trí khác nhau, t ng khác nhau, h ng nhà khác nhau .v.v... ầ ướ
B c 7: ướ Đi u ch nh giá và thay đ i giá k p th i cho phù h p v i tình hình bi n đ iề ỉ ổ ị ờ ợ ớ ế ổ
c a th tr ng và yêu c u c a sách l c tiêu th c a b n thân doanh nghi p.ủ ị ườ ầ ủ ượ ụ ủ ả ệ
II. CÁC PH NG PHÁP Đ NH GIÁ B T Đ NG S NƯƠ Ị Ấ Ộ Ả
II.1. Khái ni m chung ệ
Chúng ta bi t r ng giá quá cao thì không ai mua, giá quá th p thì không có lãi, vìế ằ ấ
v y trên lý thuy t thì khi đ nh giá c n ph i xem xét ba y u t là : giá thành s n ph m, giáậ ế ị ầ ả ế ố ả ẩ
tr c m nh n đ c c a ng i mua và giá c cu đ i t ng c nh tranh. Th nh ng trênị ả ậ ượ ủ ườ ả ả ố ượ ạ ế ư
th c t , ng i đ u t ch đi sâu xem xét m t nhân t nào đó thôi, do đó mà có 3 xu h ngự ế ườ ầ ư ỉ ộ ố ướ
đ nh giá b t đ ng s n là h ng vào giá thành, h ng vào ng i mua và h ng c nh tranh.ị ấ ộ ả ướ ướ ườ ướ ạ
M i xu h ng bao g m vài ba ph ng pháp đ nh giá.ỗ ướ ồ ươ ị
II.1.1. Đ nh giá h ng vào giá thành ị ướ
- Ph ng pháp giá thành : ươ đ nh giá b ng cách c ng l i nhu n vào giá thành, nóiị ằ ộ ợ ậ
cách khác là ng i đ u t mu n ki m đ c t l l i nhu n c đ nh. Đây là ph ng phápườ ầ ư ố ế ượ ỷ ệ ợ ậ ố ị ươ
c b n nh t bi u th b ng công th c sau (quy v đ n v di n tích) : ơ ả ấ ể ị ằ ứ ề ơ ị ệ
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
3
Th tr ng BĐS ị ườ
Giá c đ n v = giá thành đ n v + l i nhu n đ n v ả ơ ị ơ ị ợ ậ ơ ị
Nh ng thông th ng l i nhu n đ n v đ c tính sau khi đã n p thu , cho nên : ư ườ ợ ậ ơ ị ượ ộ ế L iợ
nhu n ĐV sau thu = giá c ĐV- giá thành ĐV-ti n thu đ n v ậ ế ả ề ế ơ ị
N u g i giá c đ n v là P, giá thành đ n v là C, R là t l l i nhu n đ n v (%) vàế ọ ả ơ ị ơ ị ỷ ệ ợ ậ ơ ị
T là t l thu đ n v (%), thay vào công th c (1) ta có : ỷ ệ ế ơ ị ứ
RC = P - C - TP (2)
T đó suy ra giá c đ n v : ừ ả ơ ị
T
RC
P−
+
=1
)1(
C- Giá thành đ n v ơ ị đ/m2
R- T l l i nhu n đ n v (%)ỷ ệ ợ ậ ơ ị
T- T l thu ỷ ệ ế (%)
Nói chung ph ng pháp giá thành có nhi u b t h p lý vì b qua quy lu t cung c u,ươ ề ấ ợ ỏ ậ ầ
ch cỉhú tr ng l i ích bên bán mà b qua l i ích bên mua và đ i th c nh tranh, th nh ngọ ợ ỏ ợ ố ủ ạ ế ư
nhi u nhà đ u t v n dùng ph ng pháp này vì h hi u rõ giá thành h n, ph ng pháp l iề ầ ư ẫ ươ ọ ể ơ ươ ạ
đ n gi n, v l i các nhà đ u t khác cũng quen dùng ph ng pháp này nên giá c cũngơ ả ả ạ ầ ư ươ ả
t ng t , gi m b t c nh tranh. M t khác h cho r ng ph ng pháp đ nh giá t ng đ iươ ự ả ớ ạ ặ ọ ằ ươ ị ươ ố
công b ng, không vì quan h cung c u căng th ng mà nâng giá ằ ệ ầ ẳ
- Ph ng pháp đ nh giá m c tiêu : ươ ị ụ Đ nh giá d a trên c s t ng doanh thu và l ngị ự ơ ở ổ ượ
tiêu th d ki n. Ph ng pháp này s d ng khái ni m đi m hoà v n bi u th s ngangụ ự ế ươ ử ụ ệ ể ố ể ị ự
b ng c a t ng doanh thu v i t ng giá thành (hình 10)ằ ủ ổ ớ ổ
T ng doanh thuổ
Kim ng chạ
Đi m hoà v n ể ố
K T ng giá thànhổ
Ko
H
Kc Giá thành c đ nhố ị
I
O LoL ng tiêu th ượ ụ
L ng hoà v n Lượ ố o
Hình 10 : Đ th cân b ng l lãiồ ị ằ ỗ
Trên đ th , tung đ đ ng bi u di n t ng giá thành bao g m hai ph n : Ph n giáồ ị ộ ườ ể ễ ổ ồ ầ ầ
thành c đ nh Kc (mua đ t, xây d ng nhà) và ph n giá thành bi n thiên, ph thu c vàoố ị ấ ự ầ ế ụ ộ
l ng tiêu th . T i đi m H n i giao c t c a hai đ ng t ng giá thành và t ng doanh thu thìượ ụ ạ ể ơ ắ ủ ườ ổ ổ
t ng giá thành và t ng doanh thu b ng nhau, t c là không có l i nhu n. Đi m H g i làổ ổ ằ ứ ợ ậ ể ọ
đi m hoà v n và l ng tiêu th Lể ố ượ ụ o ng v i nó g i là l ng hoà v n .ứ ớ ọ ượ ố
T i đi m H ta có : ạ ể
T ng doanh thu = t ng giá thành (T ng chi phí) ổ ổ ổ
PLo = Kc + CLo
V y l ng hoà v n Lậ ượ ố o là :
CP
K
Lc
o−
=
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
4
Th tr ng BĐS ị ườ
Trong đó: Kc : Giá thành c đ nh ố ị
Khi l ng tiêu th L>Lượ ụ o thì thu đ c t ng l i nhu n. Theo đ nh nghĩa thì : ượ ổ ợ ậ ị
T ng l i nhu n = T ng kim ng ch đ u t x T l LN d ki n = RV ổ ợ ậ ổ ạ ầ ư ỷ ệ ự ế
T ng giá thành = Giá thành đ n v x l ng tiêu th = CL ổ ơ ị ượ ụ
T ng doanh thu = Giá c đ n v x l ng tiêu th = PL ổ ả ơ ị ượ ụ
Vì t ng doanh thu = T ng giá thành + T ng l i nhu n ta có ổ ổ ổ ợ ậ
PL = CL + RV
Và suy ra công th c đ tính giá c đ n v P : ứ ể ả ơ ị
P = C + R
L
P
Trong đó : - V : T ng kim ng ch đ u t ổ ạ ầ ư
- L : L ng tiêu thu (L>Lượ o)
Nói chung ng i đ u t mu n có t l l i nhu n t 20% (khi không thu n l i l m)ườ ầ ư ố ỷ ệ ợ ậ ừ ậ ợ ắ
đ n 30% (khi r t thu n l i). Dĩ nhiên trên th c t t l l i nhu n có th v t ngoài ph mế ấ ậ ợ ự ế ỷ ệ ợ ậ ể ượ ạ
vi đó.
Nh c đi m c a ph ng pháp đ nh giá m c tiêu là do xu t phát t l ng tiêu thượ ể ủ ươ ị ụ ấ ừ ượ ụ
đ đ nh giá, trong khi chính giá c l i là nhân t nh h ng đ n l ng tiêu th .ể ị ả ạ ố ả ưở ế ượ ụ
II.1.2. Đ nh giá h ng vào ng i mua ị ướ ườ
- Ph ng pháp đ nh giá nh n bi t giá tr : ươ ị ậ ế ị d a trên s hình thành và xác l p s nh nự ự ậ ự ậ
bi t giá tr b t đ ng s n c a ng i mua đ đ nh giá sao cho phù h p v i nh n bi t giá trế ị ấ ộ ả ủ ườ ể ị ợ ớ ậ ế ị
đó. Ph ng pháp này r t phù h p v i t t ng nh n đ nh th tr ng.ươ ấ ợ ớ ư ưở ậ ị ị ườ
Quy trình đ nh giá theo ph ng pháp nh n bi t giá tr b t đ u t lúc ng i đ u tị ươ ậ ế ị ắ ầ ừ ườ ầ ư
h ng vào m t th tr ng m c tiêu đã đ nh đ đ a ra khái ni m v s n ph m v i giá cướ ộ ị ườ ụ ị ể ư ệ ề ả ẩ ớ ả
và ch t l ng t ng ng. Ti p đó doanh nghi p ti n hành đi u tra th tr ng, c tính v iấ ượ ươ ứ ế ệ ế ề ị ườ ướ ớ
giá c d đ nh thì l ng tiêu th s là bao nhiêu. Căn c vào l ng tiêu th đó mà quy tả ự ị ượ ụ ẽ ứ ượ ụ ế
đ nh kim ng ch đ u t và giá thành đ n v , r i b ph n Marketing tính toán xem v i giá cị ạ ầ ư ơ ị ồ ộ ậ ớ ả
và giá thành nh v y thì có th thu đ c l i nhu n v a ý không. N u đ c thì có th đ uư ậ ể ượ ợ ậ ừ ế ượ ể ầ
t , n u không thì hu b k ho ch này. Quy trình đ nh giá th hi n hình 11 ư ế ỷ ỏ ế ạ ị ể ệ
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
5
Thị
trường
mục
Lựa chọn sản
phẩm
Chất lượng
Điều tra thị
trường
Nhận biết
lượng
Quyết định đầ
u
tư