PH N 1Ầ
M Đ UỞ Ầ
1.1. Tính c p thi t c a đ tàiấ ế ủ ề
Th tr ng b t đ ng s n là m t trong nh ng th tr ng có v trí và vai tròị ườ ấ ộ ả ộ ữ ị ườ ị
quan tr ng đ i v i n n kinh t qu c dân. Th tr ng b t đ ng s n có quan họ ố ớ ề ế ố ị ườ ấ ộ ả ệ
tr c ti p v i các th tr ng tài chính ti n t , th tr ng xây d ng, th tr ngự ế ớ ị ườ ề ệ ị ườ ự ị ườ
v t li u xây d ng, th tr ng lao đ ng... Do v y, phát tri n và qu n lý có hi uậ ệ ự ị ườ ộ ậ ể ả ệ
qu th tr ng b t đ ng s n s góp ph n quan tr ng vào quá trình thúc đ yả ị ườ ấ ộ ả ẽ ầ ọ ẩ
phát tri n kinh t - xã h i, t o kh năng thu hút các ngu n v n đ u t choể ế ộ ạ ả ồ ố ầ ư
phát tri n, đóng góp thi t th c vào quá trình phát tri n đô th và nông thôn b nể ế ự ể ị ề
v ng theo h ng công nghi p hoá, hi n đ i hóa đ t n c.ữ ướ ệ ệ ạ ấ ướ
Cu c kh ng ho ng tài chính th gi i xu t phát t chính sách cho vay thộ ủ ả ế ớ ấ ừ ế
ch p b t đ ng s n t i Hoa Kỳ là tác nhân c b n gây nên s suy thoái kinh tấ ấ ộ ả ạ ơ ả ự ế
c a h u h t các n c trên th gi i ch ng t nh ng nh h ng r t l n t thủ ầ ế ướ ế ớ ứ ỏ ữ ả ưở ấ ớ ừ ị
tr ng b t đ ng s n đ i v i n n kinh t . Vì v y, vi c đi u hành th tr ngườ ấ ộ ả ố ớ ề ế ậ ệ ề ị ườ
b t đ ng s n nh m phát huy nh ng m t tích c c và h n ch các nh h ngấ ộ ả ằ ữ ặ ự ạ ế ả ưở
tiêu c c là v n đ c n quan tâm nghiên c u.ự ấ ề ầ ứ
Thành ph Đà N ng là trung tâm kinh t , chính tr l n nh t c a khu v cố ẵ ế ị ớ ấ ủ ự
mi n Trung Vi t Nam, là đi m đ n c a các nhà đ u t trong và ngoài n c.ề ệ ể ế ủ ầ ư ướ
Do v y, tậh tr ng b t đ ng s n c a thành ph Đà N ng phát tri n r t m nhị ườ ấ ộ ả ủ ố ẵ ể ấ ạ
m trong nh ng năm g n đây.ẽ ữ ầ
Qu n H i Châu là m t qu n trung tâm c a thành ph Đà N ng. Cùng v iậ ả ộ ậ ủ ố ẵ ớ
s phát tri n c a tự ể ủ h tr ng b t đ ng s n Đà N ng, trong nh ng năm quaị ườ ấ ộ ả ẵ ữ thị
tr ng b t đ ng s n c a qu n cũng phát tri n khá m nh do tác đ ng c a quáườ ấ ộ ả ủ ậ ể ạ ộ ủ
trình phát tri n đô th và s hình thành các khu tái đ nh c m i. Tuy nhiên, bênể ị ự ị ư ớ
c nh nh ng m t đ t đ c thì ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n c aạ ữ ặ ạ ượ ạ ộ ủ ị ườ ấ ộ ả ủ
qu n H i Châu trong th i gian qua đã b c l nh ng m t h n ch nh ch aậ ả ờ ộ ộ ữ ặ ạ ế ư ư
nh n th c đ y đ v vai trò, v trí c a th tr ng b t đ ng s n đ i v i yêuậ ứ ầ ủ ề ị ủ ị ườ ấ ộ ả ố ớ
c u phát tri n kinh t xã h i; tài s n nhà đ t ch a đ c khai thác và s d ngầ ể ế ộ ả ấ ư ượ ử ụ
có hi u qu gây nên s lãng phí, th t thoát l n cho xã h i; Nhà n c ch a cóệ ả ự ấ ớ ộ ướ ư
gi i pháp h u hi u trong qu n lý và đi u ti t th tr ng b t đ ng s n; tìnhả ữ ệ ả ề ế ị ườ ấ ộ ả
tr ng đ u c nhà đ t, kích c u o đ nâng giá đ t v n còn di n ra.... T t cạ ầ ơ ấ ầ ả ể ấ ẫ ễ ấ ả
1
nh ng đi u đó đã gây tác đ ng x u đ n th tr ng b t đ ng s n, nh h ngữ ề ộ ấ ế ị ườ ấ ộ ả ả ưở
đ n tâm lý và đ i s ng c a ng i dân, nh t là đ i t ng có thu nh p th p vìế ờ ố ủ ườ ấ ố ượ ậ ấ
h h u nh không có đi u ki n đ ti p c n đ c th tr ng b t đ ng s n. ọ ầ ư ề ệ ể ế ậ ượ ị ườ ấ ộ ả
Xu t phát t các lý do, tôi ti n hành nghiên c u đ tài: "ấ ừ ế ứ ề Th c tr ng vàự ạ
các gi i pháp phát tri n th tr ng b t đ ng s n t i qu n H i Châu,ả ể ị ườ ấ ộ ả ạ ậ ả
thành ph Đà N ng"ố ẵ .
1.2. M c đích và yêu c u c a đ tàiụ ầ ủ ề
* M c đích c a đ tàiụ ủ ề
Nghiên c u th c tr ng v th tr ng b t đ ng s n t đó đ a ra các gi iứ ự ạ ề ị ườ ấ ộ ả ừ ư ả
pháp nh m thúc đ y s hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n ằ ẩ ự ể ị ườ ấ ộ ả ở
qu n H i Châu trong th i gian t i.ậ ả ờ ớ
* Yêu c u ầ
- Trên c s các s li u thu th p do các đ n v cung c p ph i đánh giáơ ở ố ệ ậ ơ ị ấ ả
khách quan, chính xác và khoa h c. ọ
- Tìm hi u, n m b t đ c tình hình phát tri n th tr ng b t đ ng s n ể ắ ắ ượ ể ị ườ ấ ộ ả ở
qu n H i Châu đ đ a ra các gi i pháp phát tri n th tr ng b t đ ng s n.ậ ả ể ư ả ể ị ườ ấ ộ ả
- N m v ng các chính sách v th tr ng b t đ ng s n.ắ ữ ề ị ườ ấ ộ ả
2
PH N Ầ2
T NG QUAN CÁC V N Đ NGHIÊN C UỔ Ấ Ề Ứ
2.1. B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s nấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả
2.1.1. B t đ ng s n và đ c đi m c a hàng hoá b t đ ng s nấ ộ ả ặ ể ủ ấ ộ ả
2.1.1.1. Khái ni m v b t đ ng s nệ ề ấ ộ ả
Theo kho n 1, đi u 174 c a B lu t dân s năm 2005: B t đ ng s n làả ề ủ ộ ậ ự ấ ộ ả
các lo i tài s n bao g m: đ t đai; nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ tạ ả ồ ấ ở ự ắ ề ớ ấ
đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; các tài s nể ả ả ắ ề ớ ự ả
khác g n li n v i đ t đai; các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh.ắ ề ớ ấ ả ậ ị
2.1.1.2. Đ c đi m c a hàng hóa b t đ ng s nặ ể ủ ấ ộ ả
- Có v trí c đ nh, không di chuy n đ c ị ố ị ể ượ
Đ c đi m này có nh h ng l n đ n vi c đ u t và n u không có thặ ể ả ưở ớ ế ệ ầ ư ế ị
tr ng t i ch thì cũng không th đem b t đ ng s n đi n i khác đ giao d ch.ườ ạ ỗ ể ấ ộ ả ơ ể ị
- Tính b n lâuề : đ t đai là hàng hóa đ c xem nh không b h y ho i, trấ ượ ư ị ủ ạ ừ
khi có thiên tai nh xói l , vùi l p và v t ki n trúc có th t n t i đ n hàngư ở ấ ậ ế ể ồ ạ ế
ch c năm đ n hàng trăm năm.ụ ế
- Tính thích ngứ
L i ích c a công trình đ c sinh ra trong quá trình s d ng. Tính thíchợ ủ ượ ử ụ
ng c a b t đ ng s n là m t trong đ c đi m c c kỳ quan tr ng đ thu hútứ ủ ấ ộ ả ộ ặ ể ự ọ ể
khác hàng và các nhà đ u t .ầ ư
- Tính d bi tị ệ
Trên th tr ng b t đ ng s n, không t n t i hai công trình hoàn toànị ườ ấ ộ ả ồ ạ
gi ng nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau.ố ị
- Tính ch u nh h ng c a chính sách.ị ả ưở ủ
B t đ ng s n có t m quan tr ng đ i v i ho t đ ng kinh t c a xã h i,ấ ộ ả ầ ọ ố ớ ạ ộ ế ủ ộ
nên chính ph r t quan tâm đ n th tr ng b t đ ng s n và th ng xuyên đ aủ ấ ế ị ườ ấ ộ ả ườ ư
ra các chính sách m i trong lĩnh v c này đ đi u ch nh các quan h pháp lu t,ớ ự ể ề ỉ ệ ậ
quan h l i ích kinh t trong vi c s d ng đ t, giao d ch và s d ng b t đ ngệ ợ ế ệ ử ụ ấ ị ử ụ ấ ộ
s n.ả
3
- Tính ph thu c vào năng l c qu n lý.ụ ộ ự ả
Nhi u lo i đ u t không đòi h i ph i t n công qu n lý l m nh đ u tề ạ ầ ư ỏ ả ố ả ắ ư ầ ư
vào ch ng khoán, đ c hay kim lo i quý nh ng đ u t tr c ti p vào b tứ ồ ổ ạ ư ầ ư ự ế ấ
đ ng s n thì ph i có năng l c qu n lý thích h p, đòi h i nhi u ki n th c t ngộ ả ả ự ả ợ ỏ ề ế ứ ổ
h p.ợ
- Tính nh h ng l n nhauả ưở ẫ .
Vi c đ u t phát tri n c s h t ng có th nâng cao giá tr b t đ ng s nệ ầ ư ể ơ ở ạ ầ ể ị ấ ộ ả
trong khu v c ph c n lên khá nhi u. ự ụ ậ ề
2.1.2. Th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả
2.1.2.1. Khái ni m th tr ng b t đ ng s nệ ị ườ ấ ộ ả
Th tr ng b t đ ng s n là t ng hòa các giao d ch b t đ ng s n đ t đ cị ườ ấ ộ ả ổ ị ấ ộ ả ạ ượ
t i m t khu v c đ a lý nh t đ nh trong m t th i đi m nh t đ nh.ạ ộ ự ị ấ ị ộ ờ ể ấ ị
T ch c, cá nhân khi kinh doanh b t đ ng s n ph i thành l p doanhổ ứ ấ ộ ả ả ậ
nghi p ho c h p tác xã, ph i có v n pháp đ nh và đăng ký kinh doanh b tệ ặ ợ ả ố ị ấ
đ ng s n theo quy đ nh c a pháp lu t. ộ ả ị ủ ậ
Theo kho n 1 đi u 3 Ngh đ nh s 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007c aả ề ị ị ố ủ
Chính ph thì doanh nghi p, h p tác xã kinh doanh b t đ ng s n ph i có v nủ ệ ợ ấ ộ ả ả ố
pháp đ nh là 6 (sáu) t đ ng Vi t Nam.ị ỷ ồ ệ
2.1.2.2. Phân lo i th tr ng b t đ ng s nạ ị ườ ấ ộ ả
D a vào nh ng căn c khác nhau ng i ta đã chia th tr ng b t đ ngự ữ ứ ườ ị ườ ấ ộ
s n thành các lo i nh sau:ả ạ ư
* Căn c vào lo i hình giao d ch trên th tr ng: ứ ạ ị ị ườ th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả
đ c chia thành 5 lo i g m:ượ ạ ồ
- Th tr ng mua bán, chuy n nh ng b t đ ng s n.ị ườ ể ượ ấ ộ ả
- Th tr ng giao d ch các b t đ ng s n cho thuê.ị ườ ị ấ ộ ả
- Th tr ng giao d ch các b t đ ng s n dùng đ th ch p vay v n.ị ườ ị ấ ộ ả ể ế ấ ố
- Th tr ng giao d ch các b t đ ng s n dùng đ góp v n liên doanh.ị ườ ị ấ ộ ả ể ố
- Th tr ng giao d ch khác v b t đ ng s n.ị ườ ị ề ấ ộ ả
* Căn c vào th i gian mà th tr ng b t đ ng s n tham gia vào thứ ờ ị ườ ấ ộ ả ị
4
tr ng:ườ n u d a vào căn c này th tr ng b t đ ng s n đ c chia thành 3ế ự ứ ị ườ ấ ộ ả ượ
lo i, bao g m:ạ ồ
- Th tr ng c p I: là th tr ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuêị ườ ấ ị ườ ể ượ ặ
quy n s d ng đ t.ề ử ụ ấ
- Th tr ng c p II: là th tr ng xây d ng công trình đ bán hay choị ườ ấ ị ườ ự ể
thuê.
- Th tr ng c p III: là th tr ng bán l i ho c cho thuê l i công trình đãị ườ ấ ị ườ ạ ặ ạ
đ c mua ho c thuê.ượ ặ
* Căn c vào m c đích s d ng b t đ ng s nứ ụ ử ụ ấ ộ ả
- Th tr ng giao d ch các b t đ ng s n dùng đ : là th tr ng giaoị ườ ị ấ ộ ả ể ở ị ườ
d ch các căn h , ngôi nhà, công trình, lô đ t đ c s d ng vào m c đích .ị ộ ấ ượ ử ụ ụ ở
- Th tr ng giao d ch các b t đ ng s n dùng vào m c đích khác: nh vănị ườ ị ấ ộ ả ụ ư
phòng làm vi c, kinh doanh, xây d ng c s h t ng.ệ ự ơ ở ạ ầ
2.1.2.3. Đ c đi m c a th tr ng b t đ ng s nặ ể ủ ị ườ ấ ộ ả
Th tr ng b t đ ng s n đ c hình thành và phát tri n cùng v i quá trìnhị ườ ấ ộ ả ượ ể ớ
phát tri n trong n n kinh t th tr ng nên nó có nh ng đ c đi m sau:ể ề ế ị ườ ữ ặ ể
- Th tr ng b t đ ng s n không giao d ch b n thân b t đ ng s n màị ườ ấ ộ ả ị ả ấ ộ ả
giao d ch các quy n và l i ích ch a trong b t đ ng s n đó.ị ề ợ ứ ấ ộ ả
- Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng không mang tính t p trung nh ngị ườ ấ ộ ả ị ườ ậ ư
mang tính vùng và tính khu v c sâu s c.ự ắ
- Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng có n i dung phong phú nh ng làị ườ ấ ộ ả ị ườ ộ ư
d ng th tr ng không hoàn h o.ạ ị ườ ả
- Th tr ng b t đ ng s n ch u s chi ph i m nh m c a pháp lu t.ị ườ ấ ộ ả ị ự ố ạ ẽ ủ ậ
- Cung trong th tr ng b t đ ng s n không theo k p s thay đ i c a c u.ị ườ ấ ộ ả ị ự ổ ủ ầ
- Giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n c n có s t v n c a các chuyênị ị ườ ấ ộ ả ầ ự ư ấ ủ
gia v i trình đ cao.ớ ộ
- Th tr ng b t đ ng s n có liên h m t thi t v i th tr ng v n.ị ườ ấ ộ ả ệ ậ ế ớ ị ườ ố
5
