Tiếp tục những giải pháp
Đã đến hồi cấp bách
Khi mà thị trường chưa có dấu hiệu gì cho thấy sự hồi phục, sức chịu đựng của
nhiều doanh nghiệp đang dần đến giới hạn cuối cùng, khả năng về một sự sụp đổ
đã được đề cập.
Nợ xấu của các ngân hàng đều có dính dáng đến bất động sản, ngân hàng không
trực tiếp là chủ đầu tư của các dự án thì cũng đang nắm trong tay các giấy tờ thế
chấp cho các khoản nợ khó đòi mà không thể bán được do không có người mua.
Đã có ý kiến đề nghị Chính phủ cần có cơ chế riêng để xử lý các khoản nợ xấu
này, không phải là dùng tiền ngân sách hay in thêm tiền để mua nợ xấu, mà tạo
một thị trường nợ thứ cấp cho nó, như chuyển nợ thành vốn góp, phát hành trái
phiếu dưới sự giám sát của một định chế uy tín, hay cung cấp tín dụng không tính
lãi cho việc xử lý nợ…
Trước khi Bộ Tài chính “ra tay”, Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt Nam
(VAFI) cũng đề xuất một số giải pháp cứu thị trường bất động sản. Đầu tiên là hỗ
trợ cho người thu nhập thấp và trung bình được hưởng lãi suất ưu đãi, chẳng hạn
7%/năm, khi vay vốn mua nhà/căn hộ dưới 2 tỉ đồng.
Chương trình này sẽ giúp thị trường giải phóng được hàng tồn kho, vật liệu xây
dựng, trong khi ngành dịch vụ tài chính sẽ phát triển và Nhà nước cũng thu thêm
được nhiều khoản thuế. Hoặc nhân dịp bất động sản giảm giá mạnh, các địa
phương lớn nên xây dựng các quỹ nhà tái định cư giá rẻ và chất lượng.
Giải pháp căn cơ hơn là lãi suất cho vay nên giảm dần, khi xuống dưới mức 10%
mỗi năm thì nguồn vốn sẽ được khơi thông, thị trường bất động sản nhanh chóng
được phá băng, hỗ trợ cho tiến trình xử lý nhanh nợ xấu và phục hồi nền kinh tế.
Lý thuyết là vậy, tính khả thi của những giải pháp ấy đến đâu lại là chuyện khác.
Đó là chưa kể những giải pháp nhằm giúp người mua tiết kiệm được một khoản
tiền khi mua nhà (tương tự giải pháp do Bộ Xây dựng từng đề nghị Bộ Tài chính
giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho những căn hộ rộng dưới 70m2 và giá bán dưới
15 triệu đồng/m2, đồng thời giảm thuế VAT cho người mua nhà…) nếu thực thi
cũng không ảnh hưởng đến việc người mua có quyết định mua căn hộ hay không.
Đơn giản vì số tiền được “khuyến khích” ấy không đáng kể so với giá trị của một
ngôi nhà/căn hộ.
Không những vậy, những giải pháp do các ban ngành đề xuất từ khi công bố đến
khi thực hiện là cả một chặng đường dài, nên không mấy giúp ích cho doanh
nghiệp. Như Bộ Xây dựng đưa ra thông điệp về căn hộ diện tích nhỏ từ giữa năm
nhưng đến cuối năm mới trình Nghị định về nhà ở xã hội trong đó quy định cho
phép diện tích căn hộ tối thiểu 25m2.
Còn diện tích căn hộ thương mại được phép xây nhỏ hiện tại có xuống được tới
25m2 hay không hiện vẫn chưa rõ. Hay giải pháp chia tách căn hộ được nhắc tới
nhiều nhưng hiện vẫn chưa có tiêu chí cụ thể dự án nào được chia tách, dự án nào
không, vùng dự án chia tách không rõ ràng…
Suy giảm do lực cầu
Suốt giai đoạn khó khăn vừa qua, người ta đã lý giải nhiều về sự xuống dốc của thị
trường bất động sản, nào là do lãi suất quá cao, ngân hàng hạn chế cho vay bất
động sản, nào là cung – cầu không gặp nhau, nhiều căn hộ diện tích lớn giá cao
nhưng không phải nhu cầu thực nên dư thừa, trong khi nhiều người cần căn hộ
diện tích nhỏ, trung bình giá rẻ thì các doanh nghiệp bất động sản không đáp
ứng…
Những nguyên nhân trên đều đúng nhưng chưa đủ, bởi vấn đề quan trọng nhất
không còn nằm ở chỗ “cung” và thị trường thời gian qua đã chứng tỏ điều đó.
Chính sách thắt chặt tín dụng không còn, thậm chí “thông thoáng” hết cỡ, ngân
hàng tung ra các gói tín dụng dành cho người mua căn hộ, nhiều dự án căn hộ
trung bình và nhỏ xả hàng, thời hạn thanh toán hợp lý… nhưng thị trường bất
động sản vẫn lao dốc, giao dịch trầm lắng, thanh khoản rất kém.
Sự suy giảm kinh tế khiến sức mua chung giảm, dĩ nhiên bất động sản không là
ngoại lệ. Đa số những người mua thực đểở hiện không quan tâm đến bất động sản
đơn giản vì họ không có hoặc không đủ tiền. Với những người mua để đầu tư,
trong tình hình hiện nay họ chẳng dại gì đổ tiền vào khi không có đầu ra và không
biết giá có còn giảm nữa hay không.
Nếu phải chỉ một nguyên nhân khách quan, thì có thể là do giá thành sản phẩm địa
ốc nước ta quá cao. Đầu vào cao thì giá bán cũng cao, quá sức mua của người bình
thường.
Đó là lý do vì sao giá bất động sản đã hạ 20 – 30% so với trước, thậm chí có một
số khu vực giảm tới 60% nhưng người mua vẫn thờơ, bởi so với sức mua của
những người thực sự có nhu cầu thì giá đó còn cao quá.
Chưa kể tỷ lệ giảm giá nhiều rơi vào những bất động sản có giá trị lớn, còn những
căn hộ giá phù hợp với người thu nhập thấp lại giảm ít.
Dù vậy, những người lạc quan cho rằng xét trên tình hình thực tế và quy luật của
thị trường, sự giảm giá dường như đã ngưng lại và không còn giảm sâu như trước.
Trong năm tới, thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi, trước tiên là ở các phân
khúc và dự án tốt.
Một năm sau nữa, cùng với sự hồi phục của nền kinh tế, nhu cầu đầu tư mới có
khả năng xuất hiện. Khi kinh tế vĩ mô ổn định và tăng trưởng, thu nhập của doanh
nghiệp và người dân được cải thiện, thì niềm tin về đầu tư bất động sản sẽ xuất
hiện cùng với nhu cầu mua bán căn hộ.
Nếu kinh tế thế giới cũng phục hồi trong cùng thời gian, dòng vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản sẽ lại tăng lên, càng cộng hưởng với sự phục
hồi của lĩnh vực bất động sản trong nước.
Nhưng đó là chuyện… tương lai. Còn hiện tại, cuối năm là thời điểm người ta tính
đến chuyện