Tiểu luận
Kỹ năng của luật sư trong hoạt động
tranh tụng giải quyết các vụ án
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Mục lục
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 3
PHẦN NỘI DUNG ........................................................................................................ 4
1. Kỹ năng của luật sư trong phần thủ tục bắt đầu phiên tòa ..................................... 8
2. Kỹ năng của luật sư trong thủ tục hỏi trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở .............................................................................................................................. 9
3. Kỹ năng của luật sư trong tranh luận tại phiên tòa ............................................... 10
PHẦN KẾT LUẬN ...................................................................................................... 12
PHẦN MỞ ĐẦU
Hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những giao dịch thường xuyên,
phổ biến trong quan hệ dân sự. Đối với loại giao dịch này, các quan hệ phát
sinh và dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp là tương đối phổ biến trong đời sống
xã hội. Có thế nói, việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở đang là một trong những loại công việc mà người luật sư, với vai trò của
mình thường xuyên được tham gia với tư cách là trung gian tháo gỡ những
vướng mắc, mâu thuẫn, tranh chấp cùng đương sự và cơ quan tiến hành tố
tụng. Sự phức tạp trong việc giải quyết loại tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở cũng đặt ra cho các luật sư buộc phải rèn dũa kỹ năng hành nghề của
mình để giúp đỡ khách hàng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của
khách hàng trong các vụ tranh chấp.
Ở đề tài tiểu luận này, người học muốn trình bày ý kiến của mình về
các nội dung liên quan tới kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng
giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ các kỹ năng
cơ bản đó, người học sẽ tìm kiếm cho bản thân những kinh nghiệm có ý
nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn để hành nghề.
PHẦN NỘI DUNG
Nói về tranh chấp trong hoạt động mua bán nhà hiện nay là rất đa
dạng. Các hợp đồng mua bán nhà ở từ trước hay mới phát sinh đều có những
vướng mắc, mà nhiều khi sự yêu cầu của khách hàng trở thành vấn đề nan
giải cho các luật sư tham gia tranh tụng trong các vụ án giải quyết tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà ở.
Có thể phác thảo tương đối các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở, gồm: tranh chấp giữa chủ sở hữu nhà ở thực tế với chủ sở hữu nhà ở
trên giấy tờ, trong trường hợp người đứng tên thực hiện hợp đồng mua bán
nhà ở; tranh chấp vì người được ở nhờ thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
tranh chấp vì sự chồng chéo trong việc mua bán nhà ở với chuyển quyền sử
dụng đất; tranh chấp về thời hạn bàn giao nhà, tiền trong hợp đồng mua bán
nhà; tranh chấp về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà
ở chung cư, biệt thự …
Nguyên nhân của những trường hợp phát sinh tranh chấp thì nhiều
nhưng nó dẫn tới trường hợp các bên không thể thống nhất quyền lợi với
nhau trong hợp đồng. Đặc biệt, hiện tượng các hợp đồng được ký kết trái
pháp luật khá phổ biến khiến việc giải quyết tranh chấp rất phức tạp. Rồi
hiện tượng các bên trong hợp đồng không xảy ra tranh chấp nhưng lại có
mâu thuẫn, tranh chấp với bên thứ ba, chủ thể không có mặt trong giao dịch
hợp đồng mua bán nhà ở. Cóa thể nhận diện nhiều hợp đồng mua bán nhà ở
được ký kết một cách trái pháp luật, thiếu thông tin hoặc được ký kết bởi
những người không có thẩm quyền. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật quy
định về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở hiện nay rất phức tạp và khó nắm
bắt, điều này khiến các luật sư phải cẩn trọng trong việc xác định các mối
quan hệ pháp luật phát sinh trong một tranh chấp cụ thể.
Từ thực trạng và yêu cầu đối với luật sư trong việc chuẩn bị các kỹ
năng cần thiết trong tranh tụng giải quyết vụ án về tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở, trước hết luật sư cần nắm vững tổng hợp những văn bản pháp luật
điều chỉnh quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở và giải quyết tranh chấp
trong mua bán nhà ở bao gồm:
- Bộ Luật Dân sự năm 1995; Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11
ngày 14 tháng 6 năm 2005; Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29
tháng 11 năm 2005; Luật Kinh doanh bất đống sản số 63/2006/QH11 ngày
9 tháng 6 năm 2006; Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH10 ngày 24
tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1
tháng 7 năm 1991; Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 4 năm
1999; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ.
Tuy nhiên, luật sư cũng cần nắm rõ các quy định trên vẫn có những
chồng chéo, vướng mắc, và phải sử dụng các quy định trên linh hoạt để bảo
vệ quyền lợi cho khách hàng của mình.
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đối với những
quy định cụ thể nêu trên lại có những vướng mắc nhất định luật sư cần phải
nắm rõ, vì hiệu lực của hợp đồng quyết định đến việc các bên tranh chấp sẽ
phải thực hiện hợp đồng, trên thực tế các vụ án về tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở, quyết định của tòa án xem hợp đồng có hiệu lực hay không là vấn
đề mấu chốt của các loại tranh chấp xung quanh nội dung về hợp đồng.
Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu
lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực
hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều
cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch
hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Điều 124 BLDS quy
