ĐỀ TÀI
Tìm ba vụ việc có thật liên
quan đến giao dịch dân sự vô
hiệu do không tuân thủ quy
định về hình thức
- 0 -
LỜI NÓI ĐẦU
Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ
văn minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều
loại hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các
quy định cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có
tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra
hàng ngày và tất cả các chủ thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ
dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của cuộc
sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày của nhân dân. Tuy
nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên không thể tránh khỏi tình
trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do
không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ.
Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra ba vụ việc có thật liên quan đến
giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy
- 1 -
rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay.
NỘI DUNG
I. KHÁI QUÁT CHUNG:
1. Giao dịch dân sự:
1.1. Khái niệm
Khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong Điều 121 Bộ luật dân sự
2005: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
1.2. Đặc điểm
- Thứ nhất, phải thể hiện được ý chí của các bên tham gia. Khi tham gia
giao dịch chủ thể đều muốn đạt được mục đích nhất định nhằm thoả mãn nhu
cầu sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Để đạt được mục đích đó, các chủ thể phải
thể hiện được ý chí của mình.
- Thứ hai, các bên tham gia giao dịch phải tự nguyện. Đây là sự phản ánh
thống nhất ý chí của các bên, vì vậy nó là một nguyên tắc quan trọng để thiết
lập nên giao dịch.
- Thứ ba, chế tài trong giao dịch dân sự mang tính chất bắt buộc nhưng
cũng rất linh hoạt. Phần lớn, các nước trên thế giới hiện nay đều xây dựng các
chế định của giao dịch dân sự dực trên nguyên tắc tự do thoả thuận, tự do cam
kết và xây dựng chế tài. Đây là nguyên tắc cơ bản của luật dân sự nói chung,
của giao dịch dân sự nói riêng.
- Thứ tư, nội dung của giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức xã
hội. Bởi lẽ, pháp luật bên cạnh là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện cho giao kết trở
thành hiện thực, còn phải đặt ra những quy phạm pháp luật khác bảo vệ lợi ích
chung của xã hội, trong đó có lợi ích của người tham gia.
1.3. Ý nghĩa
Trong nền kinh tế thị trường, giao dịch dân sự có một ý nghĩa quan trọng
- 2 -
trong việc tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia giao địch, là cơ
sở pháp lý giải quyết các tranh chấp xảy ra, bảo đảm cho việc kiểm tra của các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, góp phần ổn định quan hệ sở hữu tài sản.
2. Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô
hiệu
2.1. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu
Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các
bên và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Một giao dịch hợp pháp phải tuân
thủ ba điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (trong một số trường hợp cụ
thể phải tuân thủ thêm điều kiện về hình thức). Vì vậy, về nguyên tắc giao dịch
không tuân thủ một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì sẽ bị vô
hiệu. Những quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng
trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của cá nhân, pháp nhân và Nhà nước; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thê
trong giao lưu dân sự.
2.2. Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu
Đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện
theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên tham gia phải
gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi về vật chất và tinh thần.
Giao dịch dân sự vô hiệu thường có đặc điểm sau:
- Không đáp ứng một trong các điều kiện quy định của pháp luật đối với
giao dịch có hiệu lực theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005.
- Các bên tham gia giao dịch dân sự phải chịu hậu quả pháp lý nhất định
như khi giao dịch dân sự vô hiệu quay lại trạng thái ban đầu, các bên tham gia
giao dịch hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Về mặt lý thuyết thì đó là sự
tổn thất của các bên vì họ đã không đạt được mục đích như đã mong muốn. Tuy
nhiên về mặt thực tế có trường hợp tuyên bố giao dịch vô hiệu có bên được
hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Đây là vấn đề phức tạp khi giải quyết hậu quả
- 3 -
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trên thực tế.
2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu
Có hai cách phân loại giao dịch dân sự vô hiệu:
Cách thứ nhất: Căn cứ theo tính chất:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối:
Là những giao dịch dân sự vi phạm những quy tắc pháp lý có mục
đích bảo vệ quyền và lợi ích chung của cộng đồng.
Giao dịch dân sự do giả tạo, giao dịch dân sự có nội dung và mục
đích trái với pháp luật và đạo đức xã hội, giao dịch dân sự không tuân theo hình
thức luật định bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối - thời gian yêu cầu
Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không hạn chế.
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối:
Là những giao dịch dân sự vi phạm một trong những quy tắc pháp
lý có mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của một chủ thể xác định (cá
nhân, pháp nhân,…)
Giao dịch dân sự được giao kết do nhầm lẫn, đe doạ, lừa dối, do
người chưa thành niên, người bị mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự thiết
lập là giao dịch dân sự vô hiệu tương đối - thời hạn yêu cầu xem xét hiệu lực
của giao dịch dân sự đó là một năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
Cách thứ hai: căn cứ theo mức độ vô hiệu:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ, trong các trường hợp:
Do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,
người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập
Do người xác lập giao dịch dân sự không nhận thức được hành vi
của mình.
+ Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần:
Chỉ có một hoặc một số phần của giao dịch đó vô hiệu nhưng không
- 4 -
ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại của giao dịch dân sự.
2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 137 BLDS quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
- Giao dịch dân sự đó không làm phát sinh bất cứ quyền dân sự nào cho
các chủ thể tham gia xác lập giao dịch dân sự.
- Vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự đó.
- Khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu:
+ Nếu giao dịch dân sự đó chưa được thực hiện thì các bên không được
thực hiện.
+ Nếu giao dịch dân sự đó đã được thực hiện một phần thì các bên dừng
ngay việc thực hiện, không được tiếp tục thực hiện phần còn lại và phải có
nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những lợi ích vật chất đã nhận được của nhau.
+ Nếu giao dịch dân sự đó đã thực hiện xong thì các bên hoàn trả cho
nhau những lợi ích vật chất mà các bên đã nhận được hoặc trả cho nhau số tiền
tương đương với giá trị lợi ích vật chất mà mình đã nhận được nếu như lợi ích
vật chất đó không còn trên thực tế.
- Phần bồi thường thiệt hại: Bên có lỗi gây ra sự vô hiệu của giao dịch
dân sự phải bồi thường thiệt hại.
II. NHỮNG VỤ VIỆC CÓ THẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN
SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng
đặt mua bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa.
1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc:
- Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Nội dung vụ việc như sau:
Năm 1975, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ
11C (nay là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà
- 5 -
Nội cho ông Nguyễn Văn Ký.
Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn
Thành Lợi 27,5 m2 đất.
Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trịnh Thị Bích Liên và
chung sống tại nhà đất trên. Năm 1998, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2002 ông bà
được Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở.
Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2
ngõ 285 Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông
Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn
nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng
02/2003 thì cho bà Trịnh Thị Kim Hoa, là em ruột của bà Liên, cùng chồng là
ông Trương Văn Thái vào ở nhờ. Nay bà Liên đã làm đơn lên tòa có yêu cầu vợ
chồng bà Hoa, ông Thái phải trả lại nhà cho vợ chồng bà.
Ngược lại, vợ chồng bà Hoa ông Thái có lời khai là ở thuê nhà của bà
Trịnh Thị Thu từ tháng 6/2002, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà và đã trả lại
nhà cho bà Thu từ tháng 11/2006. Bà Hoa được bà Thu và bố của bà là ông
Trịnh Quang Thình cho biết: bà Thu đã mua lại nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim
Ngưu của vợ chồng bà Liên ông Lợi từ cuối năm 1999; chính bố của bà là
người đã trực tiếp mang 78 triệu đồng sang trả cho vợ chồng bà Liên ông Lợi.
Bà Trịnh Thị Thu - người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khẳng định đã
mua căn nhà này của vợ chồng bà Liên ông Lợi với giá 98 triệu đồng vào cuối
năm 1999 đầu 2000. Ông Thình, bố đẻ của bà, đã đưa trả cho vợ chồng bà Liên
ông Lợi 78 triệu đồng, còn 20 triệu đồng bà Thu đã trực tiếp đưa cho vợ chồng
bà Liên ông Lợi sau 2 ngày. Hai bên đã làm giấy tờ mua bán nhà nhưng không
qua phường xác nhận. Sở dĩ bà nhờ ông Thình mang tiền sang trả hộ vì lý do
duy tâm: bà không được tuổi mua nhà. Vợ chồng bà Liên ông Lợi cam kết khi
- 6 -
nào phường cấp sổ đỏ sẽ làm thủ tục chuyển tên và làm sổ đỏ cho bà. Khi mua
xong, bà Thu đã cho 4 người ở thuê trong đó có vợ chồng bà Hoa ông Thái ở
thuê từ tháng 6/2002 đến tháng 11/2006 và từ tháng 8/2008 đến nay, bà cho ông
Trịnh Quang Vinh, là em trai của bà, vào ở thuê. Nhưng sau khi vợ chồng bà
Liên ông Lợi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, đã không giao giấy tờ mua bán và làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở cho
bà Thu, mặc dù bà Thu đã yêu cầu nhiều lần. Bà Liên không thực hiện vì bà
không thừa nhận việc mua bán nhà với bà Thu. Ngày 29/8/2005 bà Thu có đơn
yêu cầu độc lập đề nghị Toà án xem xét hợp đồng mua bán nhà giữa bà với vợ
chồng bà Liên ông Lợi.
Tại bản án số 02/DSST ngày 17/6/2008 Toà án nhân dân quận Hai Bà
Trưng đã xử:
+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích Liên về việc
yêu cầu bà Trịnh Thị Kim Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4 ngõ 285
Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội, do : “thời hiệu khởi
kiện đã hết”.
+ Chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà
Trịnh Thị Thu. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Bích Liên, ông Nguyễn Thành Lợi và bà Trịnh
Thị Thu. Công nhận bà Trịnh Thị Thu có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng 27,47m2 đất ở đối với căn nhà và diện tích ở tại số 4 ngõ 285 Đông Kim
Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định
hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi và bà Thu là có căn cứ.
Tuy nhiên án sơ thẩm cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Liên ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển
- 7 -
nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng bà Liên ông
Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 4
ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi:
- Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 , do vậy áp dụng bộ
luật dân sự năm 1995 để giải quyết.
- Theo khoản 2 điều 145 BLDS 1995 quy định “ Đối với các giao dịch
dân sự được quy định tại điều 137, điều 138 và điều 139 ( do vi phạm về hình
thức ) thì thời hiệu là không bị hạn chế” do vậy việc tòa án nhân dân Quận Hai
Bà Trưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích về việc yêu
cầu bà Trịnh Thị Thu trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố
Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng , Hà Nội do “ thời hiệu khởi kiện
đã hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là ngày bên
mua và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền .
Nhưng do không có tài liệu nào xác định ngày xác lập giao dịch dân sự này nên
thời hiệu không bị hạn chế.
- Do là chị em ruột nên các bên khi mua bán căn nhà đã không ra cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xác nhận là không tuân thủ quy định về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà , vi phạm điều 133 BLDS 1995 (điều 450 BLDS 2005):
“.Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác.”
Chính vì vậy, giao dịch mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi bị vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: điều 139 BLDS 1995 (điều 134
BLDS 2005): “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình
thức : Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của
một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
- 8 -
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu ”
Do vậy phải chịu hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu điều 146
BLDS 1995 “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân
sự của các bên từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”
Giao dịch dân sự giữa bà Liên và bà Thu là giao dịch dân sự vô hiệu vì
vậy bà Thu phải trả lại căn nhà số 4, ngõ 285, phố Đông Kim Ngưu, Thanh
Lương, Hai Bà Trưng cho bà Liên. Do bà Liên thừa nhận có vay của bà Thu
98.000.000 đồng nên bà Liên có nghĩa vụ trả lại bà Thu 98.000.000 đồng và cần
phải định giá lại tài sản đang tranh chấp tại thời điểm bà Thu mua nhà so với
thực tế hiện tại.
2. Vụ việc thứ hai: tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn là
anh Nguyễn Ngọc Thành với bị đơn là ông Đỗ Quang Dũng.
2.1. Tóm tắt nội dung vụ việc
- Vụ việc xảy ra trên địa bàn tỉnh Hà Nam.
- Nội dung vụ việc:
Ngày 15/08/1996, vợ chồng ông Dũng lập hợp đồng chuyển nhượng 50 m2 đất cho anh Thành với giá 1 tỷ đồng, nhận trước 500 triệu. Hai bên cam kết
đến ngày 30/04/1997 anh Thành giao đủ số vàng còn lại sẽ làm giấy tờ sang tên,
chi phí giấy tờ mỗi bên chịu một nửa. Theo anh Thành thì anh đã giao cho ông
Dũng nhiều lần, tổng cộng là 960 triệu đồng là đủ, vì số đất thực tế anh nhận là 48 m2.
Ngày 26/09/1996 ông Dũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 80 m2 đất. Nhưng ông Dũng không chịu làm thủ tục tách hộ nên anh Thành khởi
kiện đến tòa án, yêu cầu ông Dũng hoàn tất thủ tục sang nhượng theo cam kết.
Về phía ông Dũng cho rằng, anh Thành mới giao cho ông 500 triệu nên
ông không làm thủ tục tách hộ cho anh Thành. Ông cho rằng anh Thành đã vi
- 9 -
phạm cam kết nên ông yêu cầu hủy hợp đồng.
Tại bản án sơ thẩm số 6/DSST ngày 15/04/1998, tòa án nhân dân huyện
Phủ Lý, tỉnh Hà Nam quyết định: hủy hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất
giữa Dũng – Thành. Buộc ông Dũng trả cho anh Thành 500 triệu, buộc anh Thành giao lại cho ông Dũng 48 m2 đất.
Ngày 19/04/1998, ông Dũng có đơn kháng cáo.
Tại bản án phúc thẩm số 264/DSPT ngày 03/09/1998, Tòa án nhân dân
tỉnh Hà Nam quyết định: hủy toàn bộ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất
giữa ông Dũng và anh Thành, ông Dũng trả lại anh Thành 960 triệu.
Sau khi xét xử phúc thẩm, anh Thành có nhiều đơn khiếu nại.
Tại quyết định số 55/KN-DS ngày 22/04/1999, phó chánh án tòa án nhân
dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên.
Tại quyết định giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS ngày 24/09/1999, tòa dân
sự tòa án nhân dân tối cao quyết định: hủy bản án phúc thẩm số 264/DSPT ngày
03/09/1998 của tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam xử việc tranh chấp hợp đồng sang
nhượng đất giữa anh Nguyễn Ngọc Thành với ông Đỗ Quang Dũng.
Giao hồ sơ vụ án về tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam xét xử theo thủ tục
phúc thẩm.
Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao nhận định việc ông Dũng sang nhượng 48 m2 đất tại xã An Đổ, huyện Phủ Lý cho anh Thành là hoàn toàn tự
nguyện. Trên thực tế, anh Thành đã nhận đất để canh tác. Do việc ông Dũng
không tách bộ diện tích đất đã sang nhượng cho anh Thành nên xảy ra tranh
chấp. Anh Thành lại nói rằng đã trả đủ 960 triệu đồng nhưng chỉ có lần đầu ghi
biên nhận. Về phía ông Dũng cho rằng anh Thành mới giao 500 triệu đồng. Số
còn lại anh Thành chưa thanh toán.
Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của anh Thành và các nhân
chứng để khẳng định ông Dũng đã nhận đủ 960 triệu là chưa có căn cứ vững
chắc. Mặt khác giữa ông Dũng và anh Thành đều thừa nhận hai bên đã đến gặp
- 10 -
chính quyền địa phương để làm thủ tục sang nhượng đất nhưng do mới tách xã
nên chính quyền chưa làm được. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng hai bên không
tiến hành làm thủ tục sang nhượng và xác định hợp đồng giữa Dũng – Thành là
vô hiệu là không đúng.
Vì vậy cần phải hủy bản án phúc thẩm để điều tra, xét xử lại theo hướng
công nhận hợp đồng sang nhượng đất giữa ông Dũng với anh Thành, đồng thời
xác minh thêm về khoản tiền anh Thành đã giao cho ông Dũng sau ngày
15/08/1996, nếu anh Thành không chứng minh được đã giao đủ tiền cho ông
Dũng thì anh Thành thanh toán tiếp cho ông Dũng tỷ lệ diện tích đất còn lại
theo thời giá.
2.2. Nhận xét của nhóm
Theo chúng tôi, trong vụ án này cần xác định hợp đồng mua bán nhà đất
nêu trên là hợp đồng vô hiệu vì các bên không tuân thủ các quy định về hình
thức theo quy định của pháp luật hiện hành (trong trường hợp đối tượng là bất
động sản). Lẽ ra tòa án cần căn cứ điều 131, 136 Bộ luật dân sự tuyên bố hợp
đồng mua bán nêu trên là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và
giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo điều 146, Bộ luật dân sự mới thỏa
đáng và phù hợp với thực tế của vụ án. Tòa án cấp giám đốc thẩm khi nêu lý do
tách xã nên hai bên không làm được thủ tục hình thức là căn cứ để công nhận
hợp đồng là không đúng.
Như vậy, hợp đồng giữa ông Dũng và anh Thành được xác định là vô
hiệu, nhưng để đảm bảo quyền lợi cho các bên thì phải xác định số tiền thực tế
anh Thành đã đưa cho ông Dũng, điều này phụ thuộc vào việc anh Thành có
đưa ra được các chứng cứ và nhân chứng chứng minh cho việc anh đã giao đủ
960 triệu cho ông Dũng hay không. Nếu anh Thành chứng minh được đã giao
- 11 -
đủ tiền cho ông Dũng thì buộc ông Dũng phải hoàn trả cho anh Thành số tiền trên và anh Thành giao lại 48 m2 đất cho ông Dũng.
3. Vụ việc thứ ba: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa
nguyên đơn là bà Trần Thị Lượt với bị đơn là anh Vũ Diễm Sơn và chị
Đoàn Thị Phượng.
3.1. Tóm tắt nội dung vụ việc
- Vụ việc xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Nội dung vụ việc:
Cuối tháng 10/2006 bà Lượt đọc báo thấy anh Sơn có nhu cầu bán nhà,
thống nhất giá cả là 570 trieu đồng. Nguồn gốc nhà đất tài 492 Bạch Mai là của
bố mẹ cho 2 anh em chị phượng ( vợ anh sơn), sau đó anh trai chị không ở đấy
nữa, nên cho hai vợ chồng chị phượng toàn quyền sử dụng sở hữu. Anh Sơn
hứa sẽ làm đầy đủ giấy tờ hợp pháp cho căn nhà đồng thời có sự ra mặt của anh
trai chị Phượng – là anh Huấn chứng thực nguồn gốc căn nhà, nên bà Lượt yên
tâm mua nhà. Ngày 14.11.2006, bà Lượt và vợ chồng anh Sơn tiến hành làm
hợp đồng mua bán ngôi nhà trên, với người làm chứng là bà Nguyễn Thị Cúc
Ngày 14.11.2006 bà Lượt trả số tiền lần 1: 100.000.000 đồng
Ngày 15.11.2006 bà trả số tiền lần 2: 230.000.000 đồng
Hai bên cam kết miệng: sau khi vợ chồng anh Sơn làm giấy tờ xác nhận
nhà đất hợp pháp, bà Lượt hoàn trả nốt số tiền là 240.000.000. Anh Sơn hẹn với
bà Lượt đến ngày 1.12.2006 cùng ra UBND phường Trương Định để cùng hoàn
tất thủ tục mua bán.
Đến hẹn, anh Sơn không đến, bà Lượt biết được việc làm giấy tờ nhà đất
hợp pháp đã không thành, đã làm ầm ĩ đòi lại tiền mua nhà. Anh Sơn đã viết
cam kết trả lại số tiền 330.000.000 cho bà Lượt với lý do không hoàn thành
được thủ tục bán nhà và sẽ trả tiền vào ngày 4.12.2006. Đến hẹn anh chị lại khất
đến 14.12.2006, sau đó lại khất đến khi nào anh chị bán được nhà. Hẹn nhiều lần
như vậy không thấy a chị trả tiền, bà Lượt đã làm đơn ra Công an và UBND
phường. Trước đại điện UBND và Công an phường, anh Sơn nói nếu bà chịu
- 12 -
mất 100.000.000 đồng thì sẽ trả 230.000.000 đồng theo giấy mua bán đề cùng
ngày 14.11.2006 ( với lý do bà Lượt không tiếp tục thực hiện hợp đồng, phải
chịu phạt 100.000.000 đồng theo như đã cam kết )
Tại bản án số 08/2007/DSST ngày 12/4/2007 của Tòa án nhân dân quận Hai
Bà Trưng đã xử và quyết định:
- Tuyên bố hủy hợp đồng mua bán nhà 492 Bạch Mai, Hà Nội giữa bà Trần
Thị Lượt với anh Vũ Diễm Sơn, chị Đoàn Thị Phượng do hợp đồng vô hiệu toàn
bộ.
- Buộc anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng phải trả lại cho bà Trần
Thị Lượt toàn bộ số tiền đã nhận là 330 triệu đồng.
3.2. Nhận xét của nhóm
Đơn kháng cáo của anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng làm trong
thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm là hợp lệ.
Đơn kháng cáo của anh Sơn và chị Phượng có 4 nội dung chính:
- Đề nghị xem xét yêu cầu hản tố của bị đơn.
- Tòa án sơ thẩm chưa điều tra về nguồn gốc căn hộ bị đơn bán cho nguyên
đơn.
- Đề nghị cho bị đơn một thời gian đê hoàn tất thủ tục nhà đất.
- Nguyên đơn tự ý phá hợp đồng không mua bán nữa thì là người có lỗi nên
phải chịu phạt cọc 100 triệu đồng, nay chỉ đồng ý trả 230.000.000 đồng.
Xét các đơn kháng cáo từ phía bị đơn, hội đồng xét xử sơ thẩm buộc bên bán
là bị đơn phải trả cho bên mua số tiền đã nhận là 330.000.000 theo đúng pháp luật.
Tòa án cấp phúc thẩm bác bỏ đơn kháng cáo của bị đơn. Trong vụ việc này Toàn
án phúc thẩm đã xét xử đúng.
Còn mức lãi suất của số tiền chậm trả khi thi hành án do tòa án sơ thẩm xác
- 13 -
định chưa phù hợp điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005 nên phải sửa án sơ thẩm.
III. NHẬN XÉT CỦA NHÓM VỀ NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN
HÀNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY
ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUY
ĐỊNH ĐÓ
Theo suy nghĩ của nhóm chúng em, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy
định điều kiện về hình thức giao dịch nói chung và hợp đồng nói riêng đã khác
trước rất nhiều. Ngoài việc sửa đổi có tính chất kỹ thuật như bỏ bớt các chữ,
câu, ý thừa thì về nội dung thì đã có những tư tưởng mới được thể hiện trong
các điều quy định chung về giao dịch và quy định ở phần hợp đồng. Nếu như
Bộ luật Dân sự năm 1995 coi vi phạm điều kiện về hình thức là rất nghiêm
trọng giống như với giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp
luật, trái đạo đức xã hội và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, như khoản 2
Điều 145 Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định: “2- Đối với các giao dịch dân
sự được quy định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời
gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế”. Như vậy,
bất cứ lúc nào các bên đương sự cũng có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức; còn theo quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2005 thì các giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình
thức không phải đương nhiên vô hiệu. Dù giao dịch dân sự có vi phạm điều
kiện về hình thức mà các bên không khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì Toà án không xem xét; nếu trường hợp
đương sự yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức
thì theo quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự, thời gian tuyên bố giao dịch dân
sự vô hiệu do vi phạm về hình thức chỉ có hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự
được xác lập, quá thời hạn này đương sự mới yêu cầu thì Toà án không chấp
nhận yêu cầu đó. Điều này mâu thuẫn với lý luận về giao dịch dân sự bởi lẽ
giao dịch dân sự vi phạm về hình thức là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối: khi
- 14 -
pháp luật đã quy định hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
có nghĩa là hình thức giao dịch để đảm bảo lợi ích của nhà nước và cộng đồng
nên việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu không chỉ phụ thuộc vào ý chí của người xác
lập giao dịch, người đại diện của người đó như trong quy định của pháp luật.
Liên quan đến hình thức là điều kiện có hiệu lực của một số giao dịch dân
sự nói chung và hợp đồng nói riêng trong khoa học pháp lý của Việt Nam có
nhiều ý kiến khác nhau. Một số tác giả cho rằng, nên quy định hình thức là một
điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực trong những trường hợp cần thiết, và
nếu hợp đồng không tuân thủ hình thức luật định thì có thể bị tuyên bố vô hiệu (
Hà Thị Mai Hiên-Sửa đổi BLDS VN và hoàn thiện chế định hợp đồng, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật số 3/2005). Có thể nhận thấy, ý kiến này có vẻ như coi
trọng yếu tố hình thức của hợp đồng. Rõ rằng, hợp đồng là sự thoả thuận và nếu
quá coi trọng yếu tố hình thức trong việc công nhận hiệu lực của hợp đồng sẽ
dẫn tới sự can thiệp quá sâu của Nhà nước, xâm phạm nghiêm trọng nguyên tắc
tự do hợp đồng và làm cản trở sự phát triển của các quan hệ pháp luật tư vì đã
hạn chế sự tự do ý chí của các bên. Tự do ý chí không chỉ là tự do tự nguyện
thoả thuận xác lập các điều khoản của hợp đồng mà còn là tự do trong việc lựa
chọn hình thức biểu hiện của tự do ý chí đó. Một số tác giả khác lại cho rằng,
không nên quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, thậm chí
nên bỏ hẳn các quy định về hình thức ( Phạm Công Lạc- thời hiệu có hiệu lực
của hợp đồng, báo Pháp luật VN chuyên đề số 1-11/2004). Quan điểm này có
vẻ như coi nhẹ hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Việc coi nhẹ tới mức bỏ hẳn yếu tố hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp
trong nhiều trường hợp có thể dẫn đến việc thiếu cơ chế để bảo vệ quyền lợi của
bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng, thiếu chứng cứ chứng minh tồn tại của
hợp đồng, khó có thể bảo đảm trật tự công cộng cũng như an toàn pháp lý cho
- 15 -
các bên và cả người thứ ba.
Hợp đồng dân sự là một hình thức của giao dịch dân sự và đoạn hai khoản
2 Điều 401 có quy định: “hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi
phạm về hình thức, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Vấn đề mấu chốt là
hiểu “trừ…quy định khác” là những quy định nào? Qua các phân tích ở trên
buộc chúng ta phải có nhận thức theo hướng khi áp dụng Điều 401 Bộ luật Dân
sự không được tách rời với các Điều 134, 136 Bộ luật Dân sự. Chính Điều 134,
Điều 136 là các quy định khác của pháp luật so với đoạn 2 khoản 2 Điều 401
Bộ luật Dân sự . Chúng tôi cho rằng, cách quy định về hình thức của hợp đồng
là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong pháp luật Việt Nam nói chung và
BLDS nói riêng là không rõ ràng. Sự không rõ ràng này được hợp thức hoá bởi
Nghị quyết số 01/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Nghị
quyết số 01/2003). Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng và
một trong các bên yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu, thì Tòa án áp dụng Nghị
quyết số 01/2003, sẽ bị tuyên bố vô hiệu, nếu hợp đồng không được công
chứng, chứng thực trong thời hạn một tháng (thời gian có sự kiện bất khả kháng
hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó) kể từ ngày
có Quyết định của Toà án (Quyết định yêu cầu thực hiện công chứng, chứng
thực).
Theo chúng tôi, cách giải quyết các tình huống nói trên là quá máy móc và
không hợp lý. Bởi lẽ, thứ nhất, như đã phân tích ở trên, hợp đồng là sự thoả
thuận và hình thức của hợp đồng chỉ là hình thức thể hiện ý chí của các bên ra
bên ngoài; thứ hai, rõ ràng hợp đồng không được công chứng, chứng thực là do
một trong các bên không muốn, vậy thì Quyết định của Toà án cũng không thể
thay đổi được ý chí của họ. Mặt khác, theo quy định của Điều 126 và Điều 409
BLDS 2005, khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ dựa vào
ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải
- 16 -
thích điều khoản đó. Rõ ràng, ý chí chung của các bên được đánh giá cao hơn
hình thức biểu hiện ra bên ngoài. Ý chí của các bên được hiểu là ý chí được
biểu hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trong khi đó, nếu theo Điều 134
BLDS 2005 và Nghị quyết số 01/2003 thì pháp luật có vẻ như tôn trọng ý chí
được biểu hiện sau thời điểm hợp đồng được ký kết. Điều này có vẻ trái với lý
thuyết về tự do ý chí cũng như nguyên tắc giải thích hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự là hợp
đồng dân sự, nên các vụ án về hợp đồng dân sự đương nhiên áp dụng Điều 136
Bộ luật Dân sự. Như vậy có thể hiểu, nếu một bên yêu cầu Toà án tuyên bố hợp
đồng mua bán nhà đất vô hiệu sau hai năm kể từ ngày xác lập giao dịch thì Toà
án bác yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, nếu trong thời
hạn hai năm một bên có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
về hình thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn một
tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao dịch vô
hiệu. Chúng tôi không đồng tình với cách giải thích này. Bởi lẽ, thứ nhất, ví dụ,
sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, người mua đã thanh toán cho người bán toàn
bộ hoặc phần lớn giá trị hợp đồng nhưng hợp đồng chưa được công chứng thì
giá trị căn nhà tăng nhiều lần và người bán không muốn bán. Trong trường hợp
này, chính người bán sẽ yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hành vi
của người bán không thể được coi là trung thực. Rõ ràng, trong trường hợp này
pháp luật đứng về bên không trung thực, thiện chí; thứ hai, theo cách giải thích
trên, hết thời hạn hai năm kể từ ngày ký kết, hợp đồng nói trên mặc nhiên có giá
trị pháp lý, nhưng người bán lại không muốn hợp đồng được công chứng hoặc
chứng thực vì không muốn bán nhà. Theo quy định của pháp luật hiện hành,
nếu hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng, chứng thực thì người mua
không thể hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Vậy thì pháp luật sẽ xử lý
- 17 -
như thế nào trong trường hợp này? Làm thế nào để bắt buộc đương sự chứng
thực hợp đồng? Chúng tôi cho rằng, các vấn đề nói trên chỉ có thể được giải
quyết triệt để khi pháp luật cho phép Toà án ra phán quyết công nhận hiệu lực
của hợp đồng mà không cần phải công chứng, chứng thực như pháp luật và thực
tiễn của các nước. Về vấn đề này, chúng ta có thể tham khảo quy định của một
số nước: Pháp luật hợp đồng của các nước không coi trọng về hình thức của
hợp đồng, không có quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng như ở Việt Nam. Việc không coi trọng hình thức hợp đồng được thể
hiện rõ trong Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế năm
2004 và Bộ nguyên tắc về hợp đồng châu Âu. Hai bộ nguyên tắc về hợp đồng
này tuyệt đối không coi trọng hình thức hợp đồng và các bên có thể chứng minh
quan hệ hợp đồng bằng bất kỳ hình thức nào. Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc
UNIDROIT quy định: “Bộ nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng,
tuyên bố hay bất kỳ một hành vi nào khác phải được giao kết hay chứng minh
bằng một hình thức đặc biệt. Chúng có thể được chứng minh bằng bất kỳ cách
thức nào, kể cả bằng nhân chứng”. Nguyên tắc này được công nhận trong bộ
luật dân sự nhiều nước trên thế giới và nó phù hợp với điều kiện giao dịch
- 18 -
thương mại quốc tế.
KẾT LUẬN
Trong thực tiễn việc giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu hiện nay cho
thấy: khi các bên tham gia giao dịch, thông thường người dân không năm được
những quy định của pháp luật mà chủ yếu giao dịch dưới dạng tự phát, dẫn đến
nhiều giao kết vô hiệu ngay tại thời điểm ký kết mà các không biết vẫn thực
hiện, khi tranh chấp xảy ra mới yêu cầu hủy. Khi giải quyết sự việc đã rồi, các
thẩm phán thường lúng túng, cần nhắc có nên hủy hay không hủy giao dịch dân
sự vô hiệu, nhiều khi phán quyết của tòa án không mang lại công bằng cho các
đương sự. Vì thế mà nhiều khi đương sự đã lợi dụng sơ hở của pháp luật đã thất
- 19 -
hứa, yêu cầu hủy giao dịch dân sự vô hiệu để nhằm chuộc lợi cho mình.
LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................- 0 - NỘI DUNG ......................................................................................................................- 2 - I. KHÁI QUÁT CHUNG: ...............................................................................................- 2 - 1. Giao dịch dân sự: ........................................................................................................- 2 - 1.1. Khái niệm .................................................................................................................- 2 - 1.2. Đặc điểm...................................................................................................................- 2 - 1.3. Ý nghĩa ......................................................................................................................- 2 - 2. Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu .............- 3 - 2.1. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu ..........................................................................- 3 - 2.2. Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu ..........................................................- 3 - 2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu ...........................................................................- 4 - 2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu ........................................................- 5 - II. NHỮNG VỤ VIỆC CÓ THẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC ............................................- 5 - 1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng đặt mua bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa. ...............................- 5 - 1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc: ..........................................................................................- 5 - 1.2. Nhận xét ...................................................................................................................- 7 - 2. Vụ việc thứ hai: tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn là anh Nguyễn Ngọc Thành với bị đơn là ông Đỗ Quang Dũng. ............................................................- 9 - 2.1. Tóm tắt nội dung vụ việc ...........................................................................................- 9 - 3. Vụ việc thứ ba: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa nguyên đơn là bà Trần Thị Lượt với bị đơn là anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng. ................. - 12 - 3.1. Tóm tắt nội dung vụ việc ......................................................................................... - 12 - 3.2. Nhận xét ................................................................................................................. - 13 - III. NHẬN XÉT CỦA NHÓM VỀ NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUY ĐỊNH ĐÓ ............................ - 14 - KẾT LUẬN ................................................................................................................... - 19 -
- 20 -
MỤC LỤC
