BÀI 5:
THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT
I. KHÁI NIỆM THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT
1. Khái niệm.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người
khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà
nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
2. Chức năng, vai trò của thuế chuyển quyền sử dụng đất.
• Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước:
Trên thị trường đất đai nhà ở hiện nay, tình hình chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ
biến nhất là đối với những người làm trung gian đất, mua đi bán lại, do đó thuế chuyển quyền sử
dụng đất có chức năng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
• Ðảm bảo công bằng xã hội: Người nào có quyền sử dụng đất ở các đô thị lớn, ven
đô thị phải chịu thuế cao hơn những người có quyền sử dụng đất ở vùng nông thôn,
xa xôi hẻo lánh...
• Hướng dẫn, khuyến khích việc sử dụng đất đai có hiệu qủa: đất thuộc mục đích
nào phải sử dụng đúng mục đích đó; đất được Nhà nước giao khi trả lại đất cho
Nhà nước thì được miễn thuế...
3. Ðối tượng nộp thuế, chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.1 Ðối tượng nộp thuế.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi được phép chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định củq pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất.
Tổ chức bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân,
doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu
hạn, các đơn vị kinh tế tập thể.
• Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá thì bên nhận phần
chênh lệch trị giá đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
• Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp để vay
vốn, nhưng đến hạn không có khả năng thanh toán nợ và bị cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu hồi vốn cho
chủ nợ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp phải nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc chuyển quyền sử dụng đất phải trích đủ số
thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước trước khi thanh toán các khoản chi
phí và thanh toán các khoản nợ cho chủ nợ.
3.2 Những trường hợp không thuộc diện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại điều 23, 24 của Luật đất đai giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả
trường hợp bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất
có nhà trên đó.
• Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng trong các trường hợp quy định tại điều 26, 27 Luật đất đai.
• Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật về
thừa kế trong các trường hợp quy định tại điều 76 của Luật đất đai.
• Người trong cùng hộ gia đình được giao đất, chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi
tách hộ, vợ chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi li hôn.
• Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản khi bán bất động sản cùng với
chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với bất động sản đó, thuộc đối tượng nộp thuế giá
trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng số tiền thu được về bán bất động
sản và chuyển quyền sử dụng đất.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuê đất hoặc
cho thuê nhà cùng với cho thuê đất có nhà trên đó, thuộc đối tượng nộp thuế giá trị
gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng số tiền thu được về cho thuê đất
hoặc cho thuê nhà cùng với cho thuê đất có nhà trên đó.
3.3 Ðối tượng chịu thuế.
Ðối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là trị giá diện tích đất chuyển quyền sử dụng
theo quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó.
• Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đối tượng
chịu thuế là phần trị giá đất chuyển quyền sở hữu.
• Trường hợp chuyển đổi đất đai cho nhau mà có phát sinh chênh lệch về trị giá đất thì
đối tượng chịu thuế là phần chênh lệch về trị giá đất.
II. CĂN CỨ TÍNH THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
1. Diện tích đất.
Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế được chuyển quyền sử
dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa chính, sổ địa chính Nhà
nước và phải ghi đầy đủ trên hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất xin chuyển quyền sử dụng. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, thì
phải có xác nhận của cơ quan địa chính cấp huyện.
2. Giá đất tính thuế.
Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố quy định trong khung giá của chính phủ, phù hợp
với thực tế địa phương.
Bảng giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố quy định phải
được niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan thuế và cơ quan quản lý nhà đất địa phương.
• Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất do thực hiện đấu thầu thì giá đất tính thuế là
giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
• Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, cùng với chuyển quyền sử dụng đất có
nhà trên đó thì giá đất tính thuế được phân bổ cho các tầng theo quy định tại Nghị
định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà như sau:
Ðối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng, một hộ ở được tính bằng 10% giá đất khi chuyển
quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số quy định trong bảng sau:
Hệ số các tầng
Nhà tầng
Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4 Tầng 5 Tầng 6
Trở lên
2 tầng
3 tầng
4 tầng
5 tầng trở lên
0,7
0,7
0,7
0,7
0,3
0,2
0,15
0,15
0,1
0,1
0,08
0,05
0,05
0,02
0,0
• Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì giá đất được tính theo giá đất phi nông nghiệp.
3. Thuế suất.
Có nhiều thuế suất tùy từng trường hợp:
3.1 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi mục đích sử dụng đất.
Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ (%) trên trị giá đất chuyển
quyền sử dụng, quy định như sau:
• Trường hợp 1 :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất,
chưa nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai, thì khi được phép chuyển quyền sử dụng đất:
· Ðối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là
10 %.
· Ðối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 20 %.
• Trường hợp 2 :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà
lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì khi được phép chuyển quyền
sử dụng đất, thuế suất là 5 %.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây cũng
được coi là đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai:
· Khi được giao đất đã nộp tiền đền bù thiệt hại theo quyết định số 186 - HÐBT ngày
31/5/1990 của HÐBTnay là Chính phủ về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi
chuyển sang mục đích khác.
· Ðã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định tại Thông tư số 60 -TC/
TCT ngày 16/7/1993 của Bộ tài chính khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận
quyền sử dụng đất có nhà trên đó; được giao đất để xây dựng nhà ở và công trình, được giao
đất thay cho thanh toán giá trị công trình xây dựng cơ sở hạ tầng.
· Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà của các doanh nghiệp kinh doanh nhà của Nhà
nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 của Chính phủ về mua, bán và
kinh doanh nhà ở.
· Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện đã nộp thuế thu nhập
theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.
· Chuyển quyền sử dụng cùng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp mà đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp.
• Trường hợp 3 :
Chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá đất do khác nhau về diện tích, vị trí
hoặc hạng đất, thuế suất là 5 % trên phần chênh lệch về trị giá.
3.2 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng đất:
• Từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
· Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với chuyển mục đích sử dụng:
+ Từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nông nghiệp, thuế suất là 50 %.
+ Từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp, thuế suất là 40 %.
Ðất nông nghiệp trồng lúa ổn định là đất trồng lúa được tưới tiêu nước chủ động hoặc có
lượng mưa đảm bảo sản xuất luá ổn định.
· Trường hợp từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công
nghiệp:
+ Từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất là
30 %.
+ Từ đất nông nghiệp khác sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất là 20 %.
• Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp, thuế suất là 0 %.
Ðất phi nông nghiệp, gồm: đất khu dân cư, đất đô thị, đất chuyên dùng theo quy định tại
chương III Luật đất đai năm 1993.
III. MIỂN, GIẢM THUẾ
1. Các trường hợp miễn, giảm thuế.
1.1 Miễn thuế.
• Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng
đất để chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ ở
đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo và trong trường hợp thuyên
chuyển công tác theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức khi chuyển
chổ ở trong các trường hợp hoàn thành nhiệm vụ công tác tại vùng kinh tế mới, miền
núi, hải đảo và nghỉ hưu.
1.2 Giảm thuế:
• Giảm 50 % thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các trường hợp sau:
· Chủ hộ gia đình là thương binh hạng 1/4, 2/4, và bệnh binh hạng 1/3,2/3.
· Chủ hộ gia đình là thân nhân liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước.
· Người tàn tật không có khả năng lao động, người chưa đến tuổi trưởng thành và người già
cô đơn không nơi nương tựa.
· Cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ ở đến các chổ không thuộc vùng kinh tế mới,
miền núi, hải đảo trong trường hợp thuyên chuyển công tác hoặc nghỉ hưu.
Những đối tượng được xét giảm với điều kiện:
+ ở các thành phố trực thuộc trung ương chuyển chổ ở từ quận ngoại thành ra Huyện , thị ngoại
thành.
+ ở các phường thuộc thành phố, thị xã thuộc tỉnh chuyển chổ ở ra các Huyện, thị khác.
+ ở các tỉnh trung du, miền núi từ huyện này chuyển chổ ở sang huyện khác. Từ các huyện đồng
bằng chuyển chổ ở lên các huyện trung du, miền núi.
+ Chuyển chổ ở từ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương này sang tỉnh, thành phố khác.
2. Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế.
Mỗi đối tượng chỉ được xem xét miễn hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất được Nhà nước giao lần đầu ( căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ địa
chính của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền sử dụng).
Các đối tượng nộp thuế thuộc diện được miễn , giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất đều
phải làm thủ tục kê khai nộp thuế và nộp đơn đề nghị miễn thuế, giảm thuế chuyển quyền sử
dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi hộ nộp thuế cư trú, kém theo các giấy
tờ cho từng trường hợp cụ thể. Việc xem xét miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất do cơ
quan thuế thực hiện.