Vi
t Nam hi n nay L p TCNH
ể
ấ ộ
ả ở ệ
ệ
ớ
Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố 18E
CH NG I: T NG QUAN V TH TR NG V N B T Đ NG S N ƯƠ Ị ƯỜ Ổ Ề Ố Ấ Ộ Ả
1. M t s khái ni m c b n. ộ ố ơ ả ệ
1.1 B t đ ng s n ấ ộ ả
Trong quá trình phát tri n c a nhân lo i, tài s n đã đ ể ủ ạ ả ượ ấ c chia thành “ b t
lu t c La Mã, theo đ ng s n” và “đ ng s n”. S phân lo i này có ngu n g c t ự ộ ố ừ ậ ổ ạ ả ả ộ ồ
đó BĐS không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là nh ng gì đ ủ ả ữ ấ ấ ỉ ượ ạ c t o
i trên m nh đ t. Đ n ngày nay, cùng v i s phát ra do s c lao đ ng c a con ng ộ ủ ứ ườ ớ ự ế ả ấ
xã h i thì cách phân lo i tài s n trên v n đ tri n c a kinh t ủ ể ế ạ ả ẫ ộ ượ ậ c ch p nh n, ấ
nh ng BĐS cũng đ c ch p nh n v i nhi u đ nh nghĩa khác nhau ư ượ ề ậ ấ ớ ị ở các qu c gia ố
khác nhau tùy theo đi u ki n đ c thù c a t ng n c. ủ ừ ề ệ ặ ướ
c ta, theo đi u 174 B lu t Dân s (năm 2005) BĐS đ n Ở ướ ộ ậ ự ề ượ c đ nh ị
nghĩa là tài s n không di d i đ c bao g m: ờ ượ ả ồ
- Đ t đai ấ
- Nhà ở ắ , công trình xây d ng g n li n v i đ t, k c tài s n xây d ng g n ớ ấ ể ả ự ự ề ắ ả
và công trình xây d ng đó. li n v i nhà ớ ề ở ự
- Các tài s n khác g n li n v i đ t đai. ắ ớ ấ ề ả
- Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh ậ ả ị
Có th nói, khái ni m BĐS r t r ng, đa d ng và đ ấ ộ ể ệ ạ ượ c quy đ nh c th ị ụ ể
c. BĐS trong pháp lu t c a Vi t Nam là m t khái b ng pháp lu t c a m i n ằ ậ ủ ỗ ướ ậ ủ ệ ộ
ni m m mà cho đ n nay ch a có các quy đ nh c th danh m c các tài s n này. ụ ể ư ụ ệ ế ả ở ị
1.2 Th tr ng BĐS ị ườ
ng, BĐS cũng đ c coi là m t lo i hàng hóa. Trong n n kinh t ề th tr ế ị ườ ượ ạ ộ
Cùng v i khái ni m BĐS thì khái ni m th tr ng BĐS cũng đ c hình thành: ị ườ ệ ệ ớ ượ
Th tr ng BĐS là n i di n ra các ho t đ ng mua, bán, trao đ i, cho thuê, th ị ườ ạ ộ ễ ơ ổ ế
ch p, chuy n nh ng quy n s d ng BĐS theo quy lu t c a th tr ng có s ể ấ ượ ề ử ụ ậ ủ ị ườ ự
c. qu n lý c a nhà n ủ ả ướ
Trên th c t ng BĐS v i th tr ự ế , có ý ki n đ ng nh t th tr ồ ị ườ ế ấ ị ườ ớ ấ ng nhà đ t
(th tr n c ta vì nhi u ng i cho ị ườ ng đ a c). Quan ni m này khá ph bi n ệ ổ ế ở ướ ị ố ề ườ
1
Vi
t Nam hi n nay L p TCNH
ể
ấ ộ
ả ở ệ
ệ
ớ
Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố 18E
ng trên th tr ng. Tuy r ng ch có nhà đ t m i đem ra mua bán, chuy n nh ằ ể ấ ớ ỉ ượ ị ườ
nhiên theo khái ni m v BĐS ệ ề ở ậ trên ta có th th y nhà, đ t ch là m t b ph n ể ấ ộ ộ ấ ỉ
ng th BĐS mang m t nghĩa r ng h n, bao hàm c a hàng hóa BĐS. Vì v y th tr ủ ị ườ ậ ộ ộ ơ ị
ng nhà đ t, hi u th tr ng BĐS là th tr nhi u h n th tr ơ ị ườ ề ị ườ ể ấ ị ườ ư ng nhà đ t là ch a ấ
đ .ủ
1.3 Th tr ị ườ ng v n BĐS ố
Th tr ng v n BĐS là n i trao đ i các công c tài chính nh m th a mãn ị ườ ụ ằ ố ơ ổ ỏ
nhu c u v v n cho các doanh nghi p, t ề ố ệ ầ ổ ứ ủ ể ự ch c, cá nhân và c chính ph đ th c ả
hi n mua bán, trao đ i, đ u t BĐS. ầ ư ệ ổ
BĐS là hàng hóa có giá tr l n nên v n đ u t trên th tr ng BĐS th ầ ư ị ớ ố ị ườ ườ ng
c s d ng trên th là v n l n, lâu dài. Chính vì v y mà các công c tài chính đ ậ ố ớ ụ ượ ử ụ ị
tr ườ ng v n BĐS là nh ng công c đ u t ữ ụ ầ ư ố ộ ủ có tính thanh kho n r t th p, có đ r i ả ấ ấ
i cũng cao. ro cao, đ ng th i l ồ ờ ợ i nhu n đem l ậ ạ
2.Các kênh huy đ ng và phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố ấ ộ ộ ể ả
2.1. V n t ch c, cá nhân ố ự có c a các t ủ ổ ứ
V n t có có th do cá nhân hay doanh nghi p trích ra đ đ u t , cũng có ố ự ể ầ ư ể ệ
th huy đ ng qua vi c phát hành các c phi u và đ u t ầ ư ể ệ ế ộ ổ ự ấ vào BĐS khi có s nh t
trí c a đ i h i c đông. BĐS là lĩnh v c nhi u r i ro, do v y doanh nghi p hay ự ủ ạ ộ ổ ề ủ ệ ậ
cá nhân v n ph i đ m b o m t t ả ả ộ ỷ ọ tr ng nh t đ nh v n t ấ ị ố ự ẫ ả ố có trong c c u v n ơ ấ
c a d án. Theo các chuyên gia kinh t ủ ự ế ố , ngu n v n trong dân là m t ngu n v n ồ ố ộ ồ
m t vai trò đ c bi t quan tr ng đóng góp vào l n, d i dào. Ngu n v n này gi ớ ồ ồ ố ữ ộ ặ ệ ọ
tăng tr ng kinh t c nói chung và th tr ng BĐS nói riêng. ưở c a c n ế ủ ả ướ ị ườ
2.2. V n vay ngân hàng và các t ch c tín d ng ố ổ ứ ụ
Kênh huy đ ng v n hi u qu và quan tr ng đ đ u t vào th tr ể ầ ư ệ ả ộ ố ọ ị ườ ng
BĐS là vay t các ngân hàng và t vào ừ ổ ứ ụ ch c tín d ng. Ướ c tính, s v n đ u t ố ố ầ ư
c ta hi n nay có t b t đ ng s n ấ ộ n ả ở ướ ệ ớ ơ ề i h n 60% là v n vay ngân hàng. Có nhi u ố
cho vay lên t , v i th i h n 10 - 15 năm . d án, t ự l ỷ ệ ớ i 70 - 80% t ng v n đ u t ổ ầ ư ớ ờ ạ ố
Hình th c huy đ ng này th hi n rõ nét m i liên thông gi a th tr ể ệ ị ườ ứ ữ ộ ố ng v n BĐS ố
và th tr ng tài chính. Tuy nhiên, đ u t vào BĐS là ho t đ ng nhi u r i ro nên ị ườ ầ ư ề ủ ạ ộ
2
Vi
t Nam hi n nay L p TCNH
ể
ấ ộ
ả ở ệ
ệ
ớ
Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố 18E
các ngân hàng và t ổ ứ ự ch c tín d ng luôn ti n hành sàng l c k khách hàng và d án ọ ỹ ụ ế
tr c khi cho vay. Các kho n tín d ng BĐS ch u lãi su t cao h n so v i các ướ ụ ấ ả ơ ớ ị
kho n vay kinh doanh trong các lĩnh v c khác. Th c t , cu c kh ng ho ng kinh ự ế ự ả ủ ả ộ
th gi i g n đây v i s s p đ c a các t ch c tài chính l n có t tr ng tín t ế ế ớ ầ ớ ự ụ ổ ủ ổ ứ ớ ỷ ọ
kênh này càng tr nên d ng BĐS cao đã khi n cho vi c huy đ ng v n BĐS t ụ ế ệ ộ ố ừ ở
khó khăn.
2.3. Trái phi u B t đ ng s n ả ấ ộ ế
ệ Bên c nh các kênh huy đ ng v n truy n th ng, trái phi u doanh nghi p ề ế ạ ộ ố ố
cũng là m t kênh mà các doanh nghi p b t đ ng s n quan tâm và áp d ng đ huy ấ ộ ụ ệ ể ả ộ
đ ng v n cho các d án c a mình. Qua kênh này, v n có th đ n t ộ ể ế ừ ự ủ ố ố ố nhi u đ i ề
ng có ti m l c tài chính nh qu đ u t , công ty và t p đoàn,…th t c pháp t ượ ỹ ầ ư ự ư ề ủ ụ ậ
lý cũng không quá ph c t p. M t khác, doanh nghi p không ph i th ch p tài ứ ạ ệ ế ặ ả ấ
s n, có th áp d ng lãi su t linh ho t cũng nh nhi u ph ả ụ ư ể ề ạ ấ ươ ố ng án tr lãi và g c. ả
Ho ch đ nh tài chính b ng trái phi u r h n các kho n vay khác. ế ẻ ơ ả ạ ằ ị
ầ Tuy nhiên, khi huy đ ng qua kênh này doanh nghi p ph i thanh toán đ y ệ ả ộ
đ khi đáo h n đúng theo cam k t trong h p đ ng v i m c lãi su t c đ nh, trái ủ ấ ố ị ứ ế ạ ợ ồ ớ
phi u b t đ ng s n r i ro h n trái phi u ngân hàng và có th g p khó khăn trong ả ủ ấ ộ ể ặ ế ế ơ
vi c c u trúc kho n vay sao cho d án b t đ ng s n luôn có kh năng tr lãi và ệ ấ ấ ộ ự ả ả ả ả
g c.ố
2.4. Qu tín thác đ u t ầ ư ấ ộ B t đ ng s n ả ỹ
ấ Qu tín thác b t đ ng s n hay là hình th c g i v n cho m t d án b t ứ ọ ố ộ ự ấ ộ ả ỹ
nh ng cá nhân, t đ ng s n t ộ ả ừ ữ ổ ứ ch c khác, thông qua vi c phát hành các ch ng t ệ ứ ừ
có giá. Ch ng ch qu đ u t tín thác s có tính ch t n a nh trái phi u, n a nh ỹ ầ ư ứ ỉ ấ ử ư ử ẽ ế ư
i n m gi c nh n l c phi u và ng ế ổ ườ ắ đ ữ ượ ậ ợ ứ i t c đ nh kỳ nh ng không tham gia ư ị
qu n lý đ u t . ầ ư ả
Đây là mô hình mà nhà đ u t y thác cho công ty qu n lý qu đ u t ầ ư ủ ỹ ầ ư ả
v n vào b t đ ng s n đ ki m l ố ể ế ấ ộ ả ờ i. Qu s ho t đ ng theo ph ạ ộ ỹ ẽ ươ ng th c khai ứ
thác th tr ị ườ ấ ộ ng b t đ ng s n, tìm cách s h u và đi u hành khai thác b t đ ng ấ ộ ử ữ ề ả
ữ s n đ t o thu nh p, đ ng th i có th cho ch s h u b t đ ng s n ho c nh ng ả ủ ở ữ ấ ộ ể ạ ể ả ặ ậ ồ ờ
3
Vi
t Nam hi n nay L p TCNH
ể
ấ ộ
ả ở ệ
ệ
ớ
Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố 18E
ng i khác vay ti n và cũng có th mau l i các kho n n ho c ch ng khoán ườ ề ể ạ ứ ả ặ ợ
đ c đ m b o b ng b t đ ng s n,.. ượ ả ấ ộ ả ả ằ
n c ngoài 2.5.V n đ u t ố ầ ư ướ
Đây s là m t kênh huy đ ng v n cũng nh kêu g i đ u t vào BĐS khá ọ ầ ư ư ẽ ộ ộ ố
hi u qu n u chúng ta bi t tranh th th i c , t o đi u ki n thu n l i cho các nhà ả ế ệ ế ủ ờ ơ ạ ậ ợ ề ệ
n c ngoài, các qũy đ u t đ u t ầ ư ướ c ngoài mà c th là các DN n ụ ể ướ ầ ư ồ ... v i ngu n ớ
c. Thông qua v n d i dào và dài h n đ liên k t, liên doanh v i các DN trong n ế ố ể ạ ồ ớ ướ
c s gi i đ c bài toán v v n kinh s h p tác này, các DN BĐS trong n ự ợ ướ ẽ ả ượ ề ố
doanh, còn các NĐT n c ngoài thu n l i h n v c h i và th t c đ u t ướ ậ ợ ơ ề ơ ộ . ủ ụ ầ ư
Th tr ng BĐS t i Vi t Nam đ c đánh giá còn r t nhi u ti m năng, có ị ườ ạ ệ ượ ề ề ấ
i châu Á hi n nay, là th tr t su t l ỷ ấ ợ i nhu n đ u t ậ ầ ư vào h p d n t ấ ẫ ạ ị ườ ệ ầ ứ ng đ y h a
n c ngoài vào đ u t lâu dài.Vi c các qũy đ u t h n cho các nhà đ u t ẹ ầ ư ướ ầ ư ầ ư ướ n c ệ
ng ng vào th tr ng BĐS Vi i h ườ ướ ị ườ ệ ự t Nam có th xem nh m t ngu n sinh l c, ư ộ ể ồ
b m v n cho các d án đang d dang ho c nh ng d án còn n m trên gi y. ơ ự ữ ự ặ ằ ấ ố ở
ng v n b t đ ng s n 3. Vai trò v trí c a th tr ị ị ườ ủ ố ấ ộ ả
3.1. Th tr ng quan tr ng c a n n kinh ị ườ ng v n BĐS là m t trong nh ng th tr ộ ị ườ ữ ố ủ ề ọ
ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l t th tr ế ị ườ ị ườ ự ế ớ ộ ượ ả ự ớ ng tài s n c c l n
qu c dân: c v quy mô, tính ch t cũng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t ả ề ị ủ ư ề ặ ấ ế ố
ố ủ ả BĐS là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng BĐS trong t ng s c a c i ả ớ ủ ỷ ọ ỗ ố ổ
xã h i các n c có khác nhau nh ng th i 40% l ộ ở ướ ư ườ ng chi m trên d ế ướ ượ ủ ng c a
c. Các ho t đ ng liên quan đ n BĐS chi m t i 30% c i v t ch t c a m i n ả ậ ấ ủ ỗ ướ ạ ộ ế ế ớ
. Theo đánh giá c a các chuyên gia, t ng giá tr t ng ho t đ ng c a n n kinh t ổ ủ ề ạ ộ ế ủ ổ ị
c khai thác n ch a trong BĐS các n c thu c th gi v n ch a đ ố ư ượ ứ ẩ ở ướ ế ớ ộ i th 3 là ứ
i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h tr ODA c a các n r t l n lên t ấ ớ ớ ỷ ề ầ ổ ỗ ợ ủ ấ ướ c
phát tri n hi n dành cho các n c đang phát tri n trong vòng 30 năm qua. ể ệ ướ ể
3.2. Th tr ng v n BĐS phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch đ c huy ị ườ ố ớ ạ ể ố ộ ồ ỗ ượ
đ ngộ
c nhi u nhà nghiên c u trên th Đây là n i dung có t m quan tr ng đã đ ầ ộ ọ ượ ứ ề ế
gi i ch ng minh và đi đ n k t lu n n u m t qu c gia có gi ớ ứ ế ế ế ậ ộ ố ả ả i pháp h u hi u b o ữ ệ
4
Vi
t Nam hi n nay L p TCNH
ể
ấ ộ
ả ở ệ
ệ
ớ
Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố 18E
đ m cho các BĐS có đ đi u ki n tr thành hàng hoá và đ ả ủ ề ệ ở ượ ị ọ c đ nh giá khoa h c,
chính th ng s t o cho n n kinh t ẽ ạ ề ố ế ủ c a qu c gia đó m t ti m năng đáng k v ộ ề ể ề ố
đó phát tri n kinh t -xã h i đ t đ v n đ t ố ể ừ ộ ạ ượ ể ế c nh ng m c tiêu đ ra. ụ ữ ề
Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các n c phát tri n l ấ ở ệ ố ướ ể ượ ề ng ti n
ngân hàng cho vay qua th ch p b ng BĐS chi m trên 80% trong t ng l ế ấ ế ằ ổ ượ ố ng v n
cho vay. Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh BĐS đóng vai trò quan tr ng trong ầ ư ể ậ ọ
vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát ụ ụ ệ ể ầ ả ồ ồ
tri n kinh t -xã h i đ c bi t là đ u t phát tri n c s h t ng c a n n kinh t ộ ặ ể ế ệ ầ ư ể ơ ở ạ ầ ủ ề . ế
t th tr ngv n BĐS, đ c bi t là th tr ng quy n s 3.3. Phát tri n và qu n lý t ể ả ố ị ườ ặ ố ệ ị ườ ề ử
ộ d ng đ t là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu tài s n quý giá thu c ể ử ụ ụ ề ệ ệ ả ả ấ ọ
s h u toàn dân mà Nhà n ở ữ ướ c là đ i di n ch s h u ủ ở ữ ệ ạ
Kinh nghi m c a các n c cho th y đ đ t tiêu chu n c a m t n ủ ệ ướ ể ạ ộ ướ c ủ ấ ẩ
ng chi m t 60-80%. Nh v y, v n đ công nghi p hoá thì t ệ l ỷ ệ đô th hoá th ị ườ ế ừ ư ậ ấ ề
c ta là v n đ phát tri n th tr ể ị ườ ng v n BĐS đ đáp ng yêu c u đô th hoá ứ ể ầ ố ị n ở ướ ấ ề
t nh t là khi n c ta chuy n sang c ch th l n và có t m quan tr ng đ c bi ớ ầ ặ ọ ệ ấ ướ ế ị ể ơ
tr ng trong đi u ki n các thi c đ i v i công tác quy ườ ề ệ ế t ch v qu n lý Nhà n ả ế ề ướ ố ớ
ho ch ch a đ c th c thi có ch t l ư ượ ạ ấ ượ ự ả ng và hi u qu thì vi c phát tri n và qu n ệ ệ ể ả
lý th tr ng v n BĐS đô th ph i đi đôi v i tăng c ng công tác quy ho ch đ ị ườ ố ở ả ớ ị ườ ạ ể
ng m c trong t ng lai kh c ph c nh ng t n kém và v ữ ụ ắ ố ướ ắ ươ
t th tr 3.4. Phát tri n và qu n lý t ể ả ố ị ườ ấ ng v n BĐS s góp ph n kích thích s n xu t ầ ẽ ả ố
phát tri n, tăng ngu n thu cho Ngân sách ồ ể
Th tr ng BĐS có quan h tr c ti p v i các th tr ng nh th tr ng tài ị ườ ệ ự ế ị ườ ớ ư ị ườ
ng v t li u xây d ng, th tr ng lao chính tín d ng, th tr ụ ị ườ ng xây d ng, th tr ự ị ườ ậ ệ ị ườ ự
các n đ ng... Theo phân tích đánh giá c a các chuyên gia kinh t ộ ủ , ế ở ướ ể c phát tri n
vào lĩnh v c BĐS tăng lên 1 USD thì s có kh năng thúc đ y các n u đ u t ế ầ ư ự ẽ ả ẩ
ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD. Phát tri n và đi u hành t t th ể ừ ể ề ố ị
tr ng v n BĐS s có tác d ng thúc đ y tăng tr ng kinh t ườ ụ ẽ ẩ ố ưở ế ệ thông qua các bi n
pháp kích thích vào đ t đai, t o l p các công trình, nhà x ạ ậ ấ ưở ng, v t ki n trúc...đ ế ậ ể
đó t o nên chuy n d ch đáng k và quan tr ng v c c u trong các ngành, các t ừ ề ơ ấ ể ể ạ ọ ị
5
Vi
t Nam hi n nay L p TCNH
ể
ấ ộ
ả ở ệ
ệ
ớ
Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n ồ ố 18E
vùng lãnh th và trên ph m vi c n ả ướ ạ ổ c. Theo th ng kê c a T ng c c thu các ủ ụ ế ổ ố
kho n thu ngân sách có liên quan đ n nhà, đ t trong giai đo n t ạ ừ ế ấ ả ế năm 1996 đ n
năm 2000 bình quân là 4.645 t đ ng/năm m c dù t ỷ ồ ặ l ỷ ệ này m i chi m g n 30% ế ầ ớ
các giao d ch, còn trên 70% ch a ki m soát đ c và th c t là các giao d ch không ư ể ị ượ ự ế ị
c. N u thúc đ y b ng c ch , chính sách và th c hi n nghĩa v thu v i Nhà n ụ ế ớ ự ệ ướ ơ ế ế ẩ ằ
pháp lu t đ các giao d ch BĐS chính th c (có đăng ký và th c hi n nghĩa v ậ ể ứ ự ệ ị ụ
ng thì hàng năm th tr thu ) và đ i m i c ch giao d ch theo giá th tr ế ớ ơ ị ườ ế ổ ị ị ườ ng
BĐS s đóng góp cho n n kinh t trên d i 20.000 t đ ng m i năm ề ẽ ế ướ ỷ ồ ỗ
3.5. Phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ả ả ị ườ ệ ể ầ ng v n BĐS s đáp ng nhu c u ứ ẽ ố
cho nhân dân t đô th -nông thôn b c xúc ngày càng gia tăng v nhà ứ ề ở ừ ị
Th tr ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t ị ườ ở ế ậ ộ ọ ỷ ọ tr ng l n trong th ớ ị
tr ng BĐS. Th tr ng nhà là th tr ng sôi đ ng nh t trong th tr ng BĐS, ườ ị ườ ở ị ườ ị ườ ấ ộ
nh ng c n “s t” nhà đ t h u h t đ u b t đ u t “s t” nhà ắ ầ ừ ố ế ề ấ ầ ữ ơ ố ở và lan to sang các ả
th tr ng BĐS khác và nh h ị ườ ả ưở ậ ng tr c ti p đ n đ i s ng c a nhân dân. Vì v y, ự ế ờ ố ủ ế
phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ng v n BĐS nhà ả ị ườ ể ệ ả ố ở , bình n th tr ổ ị ườ ng
nhà , b o đ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ng i dân là m t trong ở ả ả ở ậ ủ ớ ợ ườ ộ
ng v n BĐS. nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà n ọ ủ ữ ả c v th tr ướ ề ị ườ ố
