Bài t p Đnh giá tr tài s nậ ị ị ả
BÀI T P ĐNH GIÁ Ậ Ị
Bài 1
Lô đt c n th m đnh giá là đt ch a có gi y t h p l v quy n s d ng đtấ ầ ẩ ị ấ ở ư ấ ờ ợ ệ ề ề ử ụ ấ
nh ng đc chính quy n đa ph ng xác nh n vi c s d ng phù h p v i quy ho ch, khôngư ượ ề ị ươ ậ ệ ử ụ ợ ớ ạ
có tranh ch p, có di n tích là 100mấ ệ 2. Giá chuy n nh ng đi v i đt có đy đ gi y t h pể ượ ố ớ ấ ầ ủ ấ ờ ợ
pháp v trí t ng t là 30 tri u đ/mở ị ươ ự ệ 2. Giá đt theo quy đnh c a UBND đa ph ng là 20ấ ị ủ ị ươ
tri u đ/mệ2. H n m c đt trong tr ng h p giao đt theo UBND đa ph ng quy đnh t i đaạ ứ ấ ở ườ ợ ấ ị ươ ị ố
là 150m2.
Theo quy đnh hi n hành, khi xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đt, ng i sị ệ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ườ ử
d ng ph i n p 50% ti n s d ng đt tính theo giá Nhà n c quy đnh. L phí tr c b 0,5%.ụ ả ộ ề ử ụ ấ ướ ị ệ ướ ạ
Phí th m đnh c p quy n s d ng đt 3 tri u đng. L phí đa chính 50 nghìn đng.ẩ ị ấ ề ử ụ ấ ệ ồ ệ ị ồ
Yêu c u: B ng ph ng pháp so sánh tr c ti p, hãy xác đnh giá tr c a lô đt trên.ầ ằ ươ ự ế ị ị ủ ấ
Bài 2
M t lô đt c n th m đnh giá có di n tích 500mộ ấ ầ ẩ ị ệ 2 không có gi y ch ng nh n quy n sấ ứ ậ ề ử
d ng đt, không thu c di n l n chi m đt công, không có tranh ch p, hi n tr ng đt đang sụ ấ ộ ệ ấ ế ấ ấ ệ ạ ấ ử
d ng là đt .ụ ấ ở
Giá chuy n nh ng đi v i đt có đ gi y t h p pháp v trí t ng t là 75 tri uể ượ ố ớ ấ ở ủ ấ ờ ợ ở ị ươ ự ệ
đ/m2.
Giá đt theo quy đinh c a UBND đa ph ng là 50 tri u đ/mấ ủ ị ươ ệ 2, h n m c đt trongạ ứ ấ ở
khu v c này là 150mự2.
Khi xin gi y ch ng nh n quy n s d ng đt, ng i s d ng đt đc mi n n p ti nấ ứ ậ ề ử ụ ấ ườ ử ụ ấ ượ ễ ộ ề
s d ng đt đi v i di n tích trong h n m c và ph i n p 100% tính theo giá đt do Nhà n cử ụ ấ ố ớ ệ ạ ứ ả ộ ấ ướ
quy đnh đi v i di n tích v t h n m c. L phí tr c b 0,5%. Phí th m đnh c p quy n sị ố ớ ệ ượ ạ ứ ệ ướ ạ ẩ ị ấ ề ử
d ng đt 3 tri u đng. L phí đa chính 50 nghìn đng.ụ ấ ệ ồ ệ ị ồ
Yêu c u: B ng ph ng pháp so sánh tr c ti p, hãy xác đnh giá tr c a lô đt trên.ầ ằ ươ ự ế ị ị ủ ấ
Bài 3
Có hai lô đt A và B v i các d li u sau:ấ ớ ữ ệ
- Di n tích hai lô đt đu b ng 300mệ ấ ề ằ 2. Lô đt A có chi u r ng m t ti n là 5m, chi uấ ề ộ ặ ề ề
sâu 60m. Lô đt B có chi u r ng m t ti n 15m, chi u sâu là 20m.ấ ề ộ ặ ề ề
- Giá chuy n nh ng th c t đt m t đng t i khu v c này v i nh ng lô đt cóể ượ ự ế ấ ở ặ ườ ạ ự ớ ữ ấ
di n tích 100mệ2 (5m x 20m) là 50 tri u đng/mệ ồ 2, không m t đng là 38 tri u đng/mặ ườ ệ ồ 2.
1
Bài t p Đnh giá tr tài s nậ ị ị ả
15m
Yêu c uầ: B ng ph ng pháp so sánh tr c ti p, hãy c tính giá tr lô đt A và B?ằ ươ ự ế ướ ị ấ
Bi t r ng: M c tiêu c a vi c th m đnh giá này là đ đa ra quy t đnh m m t siêuế ằ ụ ủ ệ ẩ ị ể ư ế ị ở ộ
th mini.ị
Bài 4
T i m t con đng có nh ng thông tin nh sauạ ộ ườ ữ ư
- Bi t thệ ự X đc xây d ng trên di n tích đt 500mượ ự ệ ấ 2, h p pháp v các quy n đi v iợ ề ề ố ớ
b t đng s n.ấ ộ ả
- Bi t th A n m bên c nh bi t th X, gi ng h t bi t th X v nhi u m t, v a b tòaệ ự ằ ạ ệ ự ố ệ ệ ự ề ề ặ ừ ị
án phát m i v i s ti n là 4000 tri u đng.ạ ớ ố ề ệ ồ
- Bi t th B t ng t bi t th X nh ng có thêm ph n di n tích sân v n tr giá 800ệ ự ươ ự ệ ự ư ầ ệ ườ ị
tri u đng, h p pháp v quy n v i b t đng s n, v a đc bán v i đi u ki n: tr ti n làm 5ệ ồ ợ ề ề ớ ấ ộ ả ừ ượ ớ ề ệ ả ề
đt, m i đt cách nhau 1 năm. Trong đó, tr ngay l n đu khi bàn giao 2.500 tri u đng, đt 2ợ ỗ ợ ả ầ ầ ệ ồ ợ
là 1.050 tri u đng, đt 3 là 980 tri u đng, đt 4 là 888 tri u đng, đt cu i là 500 tri uệ ồ ợ ệ ồ ợ ệ ồ ợ ố ệ
đng.ồ
- Bi t th C có di n tích và v trí t ng t nh bi t th X, nh ng n i th t kém h nệ ự ệ ị ươ ự ư ệ ự ư ộ ấ ơ
(đc đánh giá) là 200 tri u đng, không có gi y t h p l v quy n s d ng đt, không cóượ ệ ồ ấ ờ ợ ệ ề ề ử ụ ấ
tranh ch p, v a đc bán v i giá 3.600 tri u đng.ấ ừ ượ ớ ệ ồ
- Theo quy đnh hi n hành: ị ệ
(i) Khung giá đt do Nhà n c quy đnh t i con đng này là 10 tri u đng/mấ ướ ị ạ ườ ệ ồ 2.
(ii) H n m c s d ng đt theo quy ho ch là 200 mạ ứ ử ụ ấ ạ 2.
(iii) Ti n thu v s d ng đt khi c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đt tính b ngề ề ử ụ ấ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ằ
50% giá đt do Nhà n c quy đnh đi v i di n tích đt trong h n m c và 100% đi v i di nấ ướ ị ố ớ ệ ấ ạ ứ ố ớ ệ
tích đt v t h n m c.ấ ượ ạ ứ
A
60m
5m
B
20m
2
Bài t p Đnh giá tr tài s nậ ị ị ả
Yêu c u:ầ Căn c vào nh ng d li u trên, hãy s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p đ cứ ữ ữ ệ ử ụ ươ ự ế ể ướ
tính giá tr ngôi bi t th X?ị ệ ự
Bi t r ng:ế ằ các y u t khác nh h ng đn giá tr b t đng s n coi nh t ng đng.ế ố ả ưở ế ị ấ ộ ả ư ươ ồ
T l chi t kh u là 12%/năm. ỷ ệ ế ấ
Bài 5
M t b t đng s n đc mua v i giá 6.000.000 USD, s ti n 200.000 USD đc chiộ ấ ộ ả ượ ớ ố ề ượ
ngay l p t c đ làm đng và các chi phí phát tri n khác. Trong 3 năm ti p theo, b t đngậ ứ ể ườ ể ế ấ ộ
s n này không đa l i m t ngu n thu nh p nào. ả ư ạ ộ ồ ậ
B ng ph ng pháp đu t , hãy cho bi t t ng chi phí vào b t đng s n này vào cu iằ ươ ầ ư ế ổ ấ ộ ả ố
năm th 3 đi v i ng i mua là bao nhiêu? Gi thi t r ng t su t sinh l i mà ng i mua yêuứ ố ớ ườ ả ế ằ ỷ ấ ờ ườ
c u là 15%/ năm.ầ
Bài 6
M t đn đi n tr ng cây l y g đt đn k tr ng thành trong 50 năm. Chi phí ban đuộ ồ ề ồ ấ ỗ ạ ế ỳ ưở ầ
cho vi c gieo tr ng là 3.000USD/ ha. Chi phí chăm sóc h ng năm c tính là 200USD/ ha. ệ ồ ằ ướ
Yêu c u: ầ
1, Hãy c tính giá chuy n nh ng c a m t khu r ng 15 tu i có di n tích 6 ha?ướ ể ượ ủ ộ ừ ổ ệ
2, Hãy c tính giá tr c a m t khu r ng đn đ khai thác có di n tích 10 ha?ướ ị ủ ộ ừ ế ộ ệ
Bi t r ng: t su t sinh l i yêu c u c a v n đu t là 18%/ năm, chi phí gieo tr ng phátế ằ ỷ ấ ờ ầ ủ ố ầ ư ồ
sinh vào đu năm th nh t, chi phí chăm sóc quy t toán vào cu i m i năm.ầ ứ ấ ế ố ỗ
Bài 7
M c ti n cho thuê m t b t đng s n là 40.000USD/ năm, cu i m i năm tr m t l nứ ề ộ ấ ộ ả ố ỗ ả ộ ầ
trong th i h n 30 năm. Th a thu n đc ký trong h p đng là: sau 2 năm ng i cho thuê ph iờ ạ ỏ ậ ượ ợ ồ ườ ả
b ti n đ xây l i c u thang v i chi phí 10.000USD, sau 5 năm s s a ch a h th ng đi uỏ ề ể ạ ầ ớ ẽ ử ữ ệ ố ề
hòa không khí h t 20.000USD, và sau 8 năm ph i xây l i b c t ng bao v i phí t n c tínhế ả ạ ứ ườ ớ ổ ướ
là 5.000USD.
Yêu c u: ầ
1, Hãy c tính giá tr c a quy n thuê b t đng s n, v i gi thi t r ng bình th ngướ ị ủ ề ấ ộ ả ớ ả ế ằ ườ
ng i cho thuê luôn có kh năng t o ra t sinh l i trên v n đu t c a mình là 13%/ năm?ườ ả ạ ỷ ờ ố ầ ư ủ
2, D tính sau 8 năm ch s h u có th bán b t đng s n v i giá 350.000USD. Hãyự ủ ở ữ ể ấ ộ ả ớ
cho bi t giá tr c a quy n s h u vĩnh vi n b t đng s n này, v i gi thi t r ng 13%/ năm làế ị ủ ề ở ữ ễ ấ ộ ả ớ ả ế ằ
t su t sinh l i trung bình trên th tr ng v n?ỷ ấ ờ ị ườ ố
Bài 8
B t đng s n là m t ngôi nhà c hi n đang xu ng c p, có di n tích đt 60mấ ộ ả ộ ổ ệ ố ấ ệ ấ 2, di nệ
tích xây d ng là 150mự2.
Có ch ng c th tr ng v vi c bán m t m nh đt tr ng t ng t v i giá 20.000.000ứ ứ ị ườ ề ệ ộ ả ấ ố ươ ự ớ
đ/m2. Chi phí thay th m i ngôi nhà tính theo m t b ng giá t i th i đi m hi n hành c tính làế ớ ặ ằ ạ ờ ể ệ ướ
2.500.000đ/m2 xây d ng.ự
Yêu c u: B ng ph ng pháp chi phí gi m giá hãy c tính giá tr b t đng s n nói trên. ầ ằ ươ ả ướ ị ấ ộ ả
Bi t tu i th kinh t c a ngôi nhà là 60 năm, tu i th kinh t còn l i là 20 năm.ế ổ ọ ế ủ ổ ọ ế ạ
Bài 9
1, Có các thông tin v v b t đng s n A nh sau:ề ề ấ ộ ả ư
- Di n tích đt 300 m2, có đy đ pháp lý v quy n s d ng đt.ệ ấ ầ ủ ề ề ử ụ ấ
- Công trình xây d ng trên đt: nhà 2 t ng, k t c u bê tông c t thép, di n tích sàn xâyự ấ ầ ế ấ ố ệ
d ng 120 m2.ự
3
Bài t p Đnh giá tr tài s nậ ị ị ả
- Hao mòn c a các k t c u chính: móng 32%, t ng 44%, sàn 36%, mái 44%.ủ ế ấ ườ
2, Các thông tin có liên quan:
- M t lô đt tr ng bên c nh di n tích 250m2, không có gi y t h p l v quy n sộ ấ ố ạ ệ ấ ờ ợ ệ ề ề ử
d ng đt, không có tranh ch p, s d ng n đnh v a đc bán v i giá 2.250 tri uụ ấ ấ ử ụ ổ ị ừ ượ ớ ệ
đng. Theo quy đnh hi n hành, đ đc c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đt,ồ ị ệ ể ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
ng i s d ng ph i n p ti n s d ng đt b ng 100% giá đt Nhà n c quy đnh điườ ử ụ ả ộ ề ử ụ ấ ằ ấ ướ ị ố
v i toàn b di n tích.ớ ộ ệ
- Giá đt quy đnh c a Nhà n c cùng v trí là 12 tri u đng/ m2.ấ ị ủ ướ ở ị ệ ồ
- T l giá tr các k t c u chính trong t ng giá tr công trình: móng 8%, t ng 18%, sànỷ ệ ị ế ấ ổ ị ườ
16%, mái 14%.
-Đn giá xây d ng m i nhà có k t c u t ng t là 2,5 tri u đng/m2.ơ ự ớ ở ế ấ ươ ự ệ ồ
- Chi phí kh c ph c trình tr ng l c h u v b p là 13 tri u đng.ắ ụ ạ ạ ậ ề ế ệ ồ
Yêu c u: B ng ph ng pháp chi phí gi m giá hãy c tính giá tr c a b t đng s n A?ầ ằ ươ ả ướ ị ủ ấ ộ ả
Bài 10
Có tài li u v m t m nh đt tr ng nh sau;ệ ề ộ ả ấ ố ư
- Di n tích 1 ha (10.000m2). giá chuy n quy n s d ng đt sau khi đã hoàn ch nh vi cệ ể ề ử ụ ấ ỉ ệ
đu t h t ng k thu t khu v c này v i nh ng lô đt có quy mô d i 100m2 vàoầ ư ạ ầ ỹ ậ ở ự ớ ữ ấ ướ
kho ng 10 tri u đng/ m2.ả ệ ồ
- Theo quy đnh c a chính quy n đa ph ng: t l đt đc phép xây d ng công trìnhị ủ ề ị ươ ỷ ệ ấ ượ ự
là 60% di n tích m nh đt.ệ ả ấ
- Nhà đu t d ki n phân chia m nh đt thành 60 lô đ bán. Chi phí đu t cho hầ ư ự ế ả ấ ể ầ ư ạ
t ng k thu t vào m nh đt tính bình quân kho ng 2 tri u/m2. Thu thu nh p nhà đuầ ỹ ậ ả ấ ả ệ ế ậ ầ
t ph i n p 300 tri u đng, lãi d ki n kho ng 2.000 tri u đng.ư ả ộ ệ ồ ự ế ả ệ ồ
Yêu c u: B ng ph ng pháp th ng d , hãy cho bi t nhà đu t có th mua m nh đt tr ngầ ằ ươ ặ ư ế ầ ư ể ả ấ ố
v i giá bao nhiêu?ớ
Bài 11
B t đng s n c n th m đnh giá là m t khu nhà x ng có di n tích trên đt là 10.000mấ ộ ả ầ ẩ ị ộ ưở ệ ấ 2, nhà
x ng ch t l ng còn l i c tính là 15%. Hãy tính giá th tr ng c a b t đng s n này.ưở ấ ượ ạ ướ ị ườ ủ ấ ộ ả
Đc bi t:ượ ế
-Đn giá xây d ng m i nhà x ng có k t c u t ng t nhà x ng đang có trên lô đt là 2ơ ự ớ ưở ế ấ ươ ự ưở ấ
tri u đng/m2.ệ ồ
- Khu v c này không đc ti p t c s n xu t mà ph i chuy n thành khu dân c .ự ượ ế ụ ả ấ ả ể ư
- M c đích s d ng t i u đc xác đnh là đu t xây d ng các nhà li n k đ bán có di nụ ử ụ ố ư ượ ị ầ ư ự ề ề ể ệ
tích đt là 120m2/căn, di n tích xây d ng là 200m2/căn.ấ ệ ự
- T l s d ng đt theo quy đnh là 60%.ỷ ệ ử ụ ấ ị
- Giá đt theo quy đnh hi n hành c a Nhà n c là 20 tri u đng/m2ấ ở ị ệ ủ ướ ệ ồ
- Chi phí đu t xây d ng c s h t ng bình quân là 1,5 tri u đng/m2.ầ ư ự ơ ở ạ ầ ệ ồ
- Chi phí xây d ng nhà m i 4,5 tri u đng/m2.ự ớ ệ ồ
- Chi phí quy ho ch 100 tri u đngạ ệ ồ
- Chi phí v bán (bao g m chi phí qu ng cáo ti p th bán và phân ph i nhà li n k ): 500 tri uề ồ ả ế ị ố ề ề ệ
đngồ
- Chi phí phá d nhà x ng cũ 200 tri u đngỡ ưở ệ ồ
- Giá bán 1 căn nhà d ki n là 5000 tri u đng/cănự ế ệ ồ
- L i nhu n cho nhà đu t phát tri n d ki n 10%/doanh thu.ợ ậ ầ ư ể ự ế
- Toàn b chi phí đu t ph i vay ngân hàng v i lãi su t 0,5%/tháng, th i h n vay là 1 năm.ộ ầ ư ả ớ ấ ờ ạ
4
Bài t p Đnh giá tr tài s nậ ị ị ả
Theo quy đnh hi n hành, khi xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đt, ng i s d ngị ệ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ườ ử ụ
ph i n p 100% ti n s d ng đt tính theo giá Nhà n c quy đnh.ả ộ ề ử ụ ấ ướ ị
Bài 12
Cty c ph n ABC đã phát hành 100.000 c phi u. Giá bán trên th tr ng là 120.000 đ/cp. L iổ ầ ổ ế ị ườ ợ
nhu n sau thu dành đ tr l i t c c ph n cho các c đông trong 5 năm g n đây nh sau:ậ ế ể ả ợ ứ ổ ầ ổ ầ ư
N – 4 N – 3 N – 2 N – 1 N
520 530 540 550 560
Trong nh ng năm t i d tính m c tr l i t c c ph n s tăng 2%/năm, t su t l i nhu nữ ớ ự ứ ả ợ ứ ổ ầ ẽ ỷ ấ ợ ậ
trung bình c a v n đu t trên th tr ng đc xác đnh là 10%/năm. Trên quan đi m c a nhàủ ố ầ ư ị ườ ượ ị ể ủ
đu t thi u s . Hãy c tính giá tr th c c a cty c ph n ABC và cho nh n xét v m c giáầ ư ể ố ướ ị ự ủ ổ ầ ậ ề ứ
c a cp c a cty ABC trên th tr ng bi t r ng m i c phi u t ng ng m t c ph n.ủ ủ ị ườ ế ằ ỗ ổ ế ươ ứ ộ ổ ầ
Ông D và bà E đang xem xét vi c đu t vào cty ABC. T su t sinh l i đòi h i t i thi u c aệ ầ ư ỷ ấ ờ ỏ ố ể ủ
ông D là 8% và c a bà E là 12%. Hãy cho bi t quan đi m c a 2 ng i khi giá cp c a cty hủ ế ể ủ ườ ủ ạ
xu ng m c 60.000 đ/cpố ở ứ
Bài s 13ố
Công ty c ph n ABC đang l u hành 100.000 c phi u, giá c phi u trên th tr ngổ ầ ư ổ ế ổ ế ị ườ
hi n hành là 120.000 đ/cp. L i nhu n sau thu dành tr c t c cho các c đông năm N là 1.080ệ ợ ậ ế ả ổ ứ ổ
tri u đng.ệ ồ
Theo k ho ch phát tri n c a công ty, trong nh ng năm t i m c tr l i t c c ph nế ạ ể ủ ữ ớ ứ ả ợ ứ ổ ầ
cho các c đông s tăng v i t l 2%/ năm. T su t l i nhu n trung bình c a v n đu t trênổ ẽ ớ ỷ ệ ỷ ấ ợ ậ ủ ố ầ ư
th tr ng đc xác đnh là 10%/ năm.ị ườ ượ ị
Yêu c u:ầ
1, Trên quan đi m c a nhà đu t thi u s , hãy c tính giá tr th c c a c phi uể ủ ầ ư ể ố ướ ị ự ủ ổ ế
ABC và cho nhân xét v m c giá c phi u đang giao d ch trên th tr ng?ề ứ ổ ế ị ị ườ
2, Ông John và bà Rosie đang xem xét c h i đu t vào công ty ABC. T su t sinh l iơ ộ ầ ư ỷ ấ ờ
đòi h i t i thi u c a ông John là 8%, c a bà Rosie là 12 %. Hãy cho bi t quy t đnh c a haiỏ ố ể ủ ủ ế ế ị ủ
ng i khi giá c phi u ABC h xu ng m c 68.850 đ/cp và m c 60.000 đ/cp?ườ ổ ế ạ ố ở ứ ứ
Bài 14.
Doanh nghi p A mua ph n m m qu n lý doanh nghi p đc thi t k riêng cho doanhệ ầ ề ả ệ ượ ế ế
nghi p A b i công ty tin h c IVS vào tháng 06/N. Tháng 06/N+2, doanh nghi p A sệ ở ọ ệ ử
d ng ph n m m qu n lý doanh nghi p thuê IVS phát tri n và đang ho t đng r tụ ầ ề ả ệ ể ạ ộ ấ
thành công t i doanh nghi p A đ làm tài s n góp v n thành l p doanh nghi p C cóạ ệ ể ả ố ậ ệ
lo i hình kinh doanh t ng t nh c a doanh nghi p A. Công ty th m đnh giá X đcạ ươ ự ư ủ ệ ẩ ị ượ
thuê đ tính giá tr ph n m m qu n lý doanh nghi p này.ể ị ầ ề ả ệ
Do ph n m m này t ng đi đc thù so v i các ph n m m qu n lý doanhầ ề ươ ố ặ ớ ầ ề ả
nghi p khác đc giao d ch trên th tr ng nên công ty th m đnh giá X quy t đnh sệ ượ ị ị ườ ẩ ị ế ị ử
d ng ph ng pháp chi phí.ụ ươ
Vi c ti n hành đnh giá tr ph n m m qu n lý doanh nghi p A đc ti n hànhệ ế ị ị ầ ề ả ệ ượ ế
theo ph ng pháp chi phí v i giá thành c a năm N+2 nh sau:ươ ớ ủ ư
* Xác đnh chi phí xây d ng và duy trì ph n m m qu n lý doanh nghi p A:ị ự ầ ề ả ệ
5