Báo cáo tốt nghiệp: Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”

Chia sẻ: Nguyễn Văn Tuấn | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:70

Thêm vào BST

Báo xấu

681
lượt xem 277
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Báo cáo tốt nghiệp: Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk” xoay quanh các vấn đề chính sau" tổng quan về thị trường BĐS và môi giới BĐS, thực trạng môi giới BĐS và các kiến nghị về môi giới BĐS. Cùng tham khảo nhé.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo tốt nghiệp: Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC ... KHOA ... BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk 1
MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... 5 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................... Trang ............................................................................................................................. 7 PHẦN 1 ................................................................................................................. 8 MỞ ĐẦU............................................................................................................... 8 1.1 Đặt vấn đề ......................................................................................................... 8 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề...................................................... 9 PHẦN 2 ............................................................................................................... 11 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................................... 11 2.1. Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản ............ 11 2.1.1. Một số khái niệm........................................................................................... 11 2.1.2. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản. .......................................... 13 2.1.2.1. Nhà nước................................................................................................... 13 2.1.2.2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS ................................................................. 13 2.1.2.3. Tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS, gồm: ............................................................ 14 2.1.2.4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, gồm: ............................................. 14 2.1.2.5. Các tổ chức khác ........................................................................................ 14 2.1.3. Nội dung môi giới BĐS ................................................................................ 14 2.1.4. Vai trò của môi giới BĐS ............................................................................... 14 2.1.5. Nguyên tắc hoạt động của môi giới ................................................................. 15 2.1.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS .................................... 15 2.1.6.1. Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS ...................................................... 15 2.1.6.2. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS .................................................. 16 2.1.7. Chứng chỉ môi giới BĐS ............................................................................... 16 2.1.8. Hợp đồng môi giới BĐS ................................................................................ 17 2.1.9. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ............................................ 17 2.2. Tình hình môi giới giao dịch bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam .............. 17 2.2.1. Tình hình môi giới bất động sản trên thế giới .................................................. 17 2.2.2. Tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam .............................................................. 19 2.2.2.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980...................... 19 2.2.2..2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 ..................................................... 19 2.2.2.3. Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO ................................................ 21 2.3. Cơ sở pháp lý ................................................................................................. 23 PHẦN 3 ............................................................................................................... 25 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 25 3.1. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 25 3.2. Nội dung ........................................................................................................ 25 3.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27 3.3.1. Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu ........................................................ 27 3.3.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu........................................................... 27 3.3.3 Phương pháp chuyên gia ............................................................................... 27 3.3.4.Phương pháp thống kê ................................................................................... 27 3.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 27 PHẦN 4 ............................................................................................................... 28 2
KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 28 4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột ................ 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 28 4.1.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................ 28 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ....................................................................................... 28 4.1.1.3. Khí hậu thời tiết ......................................................................................... 29 4.1.1.4 Các loại tài nguyên ..................................................................................... 30 4.1.2 Đặc điểm dân cư, kinh tế - xã hội ................................................................... 32 4.1.2.1 Về xã hội .................................................................................................... 32 4.1.2.2. Về kinh tế .................................................................................................. 32 4.1.2.3. Về cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 34 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới hoạt động môi giới giao dịch bất động sản của thành phố Buôn Mê Thuột ................................. 34 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột ......... 36 4.2.1. Tình hình quản lý đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột ......................... 36 4.2.2. Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột ........................................... 40 4.2.3. Biến động đất đai của thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn năm 2005-2008 ....... 42 4.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột tác động đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS .......................... 43 4.3. Thực trạng hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột trong những năm gần đây. ............................................................................................. 44 4.3.1. Một số loại mô hình điển hình môi giới BĐS ................................................... 44 4.3.1.1. Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình công ty............................... 45 4.3.1.2 Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình trung tâm ............................ 51 Nhận xét: ........................................................................................................... 54 4.3.1.3 Loại hình môi giới BĐS là cá nhân ................................................................. 57 4.3.2. Đánh giá chung về các loại hình môi giới giao dịch BĐS ................................. 61 4.3.2.1. Loại hình môi giới BĐS theo mô hình công ty ............................................. 61 4.3.2.2 Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình trung tâm ............................ 62 4.3.2.3. Loại hình môi giới BĐS là cá nhân ................................................................ 62 4.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển các loại mô hình môi giới giao dịch BĐS trên địa thành phố Buôn Ma Thuột - Đắclắc ............................................................... 63 4.3.3.1. Giải pháp đối với các loại hình môi giới giao dịch bất động sản ........................ 63 4.3.3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản .......................... 64 4.3.3.3. Giải pháp phát triển thị trường BĐS có sự quản lý của Nhà nước ...................... 65 PHẦN 5 ............................................................................................................... 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 67 5.1. Kết luận.......................................................................................................... 67 5.1.1. Thực trạng môi giới bất động sản .................................................................... 67 5.1.2. Hiệu quả hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch BĐS .......................... 67 5.1.3. Bước đầu đề xuất xây dựng mô hình môi giới giao dịch BĐS............................ 68 5.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 68 5.2.1. Đối với Nhà nước ......................................................................................... 68 5.2.2. Đối với người tham gia giao dịch mua bán, thuê, cho thuê BĐS ........................ 68 5.2.3 Đối với địa phương ........................................................................................ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 70 3
PHỤ LỤC ............................................................................................................ 71 Phụ lục 01: Phiếu phỏng vấn ................................................................................ 71 Phụ biểu 02: Danh sách các công ty, trung tâm, các nhân kinh doanh trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột. ................................................................................... 75 Phụ biểu 3: Bản đồ khu vực nghiên cứu ..................................................................... 76 4
LỜI CẢM ƠN Chúng tôi xin chân thành cảm ơn: Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam Toàn thể các thầy cô trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong ngành Quản lý Đất đai và khoa kinh tế & quản trị kinh doanh đã dìu dắt, giúp đỡ và đã trang bị, truyền tải cho chúng tôi toàn bộ kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ trong suốt quá trình học tập. Cô Nguyễn Thị Hải Ninh bộ môn kinh tế - Trường Đại học Lâm Nghiệp Việt Nam đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho chúng tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành chuyên đề này Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường, Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố Buôn Ma Thuột đã tận tình giúp đỡ chúng tôi. Công ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâm dịch vụ nhà đất Hữu Phát và một số trung tâm, cá nhân ở tại thành phố Buôn Ma Thuột đã hợp tác giúp đỡ. Các bạn trong lớp 51Quản lý Đất đai và bạn bè thân hữu gần xa đã giúp đỡ, động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Trong thời gian thực hiện chuyên đề này đôi khi chúng tôi cũng gặp phải những khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc. Nhờ có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô, phòng ban; các công ty, trung tâm, cá nhân và bạn bè vì vậy mà những mệt mỏi nhanh chóng qua đi, chúng tôi như có thêm sức mạnh để hoàn thành xong công việc. Không biết nói gì hơn chúng tôi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắc nhất tới tất cả các thầy cô trong trường, các phòng ban và tất cả bạn bè lời chào thân thiện nhất Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn./. Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009 Sv. Nguyễn Thị Như Phạm Thị Bích Phượng 5
6
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH TRA NG Sơ đồ 2.1 Tam giác môi giới BĐS 26 Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột 34 Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 35 Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Ma Thuột năm 23 2007 Bảng biểu 4.2. Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 24 Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 31 Bảng biểu 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai của thành 32 phố từ 2005-2008 Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố 34 Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 34 Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng môi giới BĐS của công ty 39 Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của công ty / tháng 40 Bảng biểu 4.9 Lệ phí dịch vụ nhà đất của trung tâm 44 Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của trung tâm/ tháng 45 Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của cá nhân 49 Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh của công ty môi giới BĐS 41 Hình ảnh 4.2 Văn phòng giao dịch trong thời gian tới 42 Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh của trung tâm môi giới BĐS 48 Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh của cá nhân môi giới BĐS 51 7
PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển. Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân số ngày càng tăng thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu được. Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất động sản (BĐS). Vậy thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được hiểu thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, thế chấp bất động sản. Hay hiểu một cách khoa học thì thị trường bất động sản chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, nó đã có những đóng góp quan trọng cho thu nhập quốc dân của mỗi quốc gia. Trên thế giới các hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD trong nửa năm đầu 2006, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước[9]. Đặc biệt thị trường bất động sản nóng bỏng nhất ở tại các trung tâm, thành phố lớn của các đất nước phát triển mạnh, nơi có giá địa ốc và toà nhà cao tầng đứng đấu thế giới như: Mỹ, Nhật bản, Anh, Pháp... Bên cạnh đó thì thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng nóng bỏng không kém. Thị trường bất động sản ở Việt Nam được hình thành và phát triển từ 8
khi có luật đất đai năm 1993 song lại có những tăng trưởng phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng. Đặc biệt là ở những nơi đô thị, giá bất động sản cao hơn rất nhiều so với khu vực nông thôn và các giao dịch lớn hầu hết diễn ra ở đây. Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành công của những giao dịch trên. Khi CNH, HĐH ồ ạt đổ về Việt Nam làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển song nó cũng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản làm cho thị trường này lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng như bị đóng băng. Thị trường bất động sản ở thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk cũng không tránh khỏi được sự ảnh hưởng đó. Trước tình trạng của thị trường như vậy thì những loại hình môi giới trên đã có vai trò gì và hoạt động như thế nào để tồn tại và đứng vững trong thị trường? Để giải quyết những thắc mắc nêu trên chúng tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân tích được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới bất động sản đồng thời đề xuất được một số giải pháp nhằm phát triển các loại hình môi giới này trên địa nghiên cứu. 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề - Góp phần nhìn nhận thực trạng và vai trò hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ đó có những bước đi đúng đắn, lành mạnh trong phát triển thị trường BĐS. - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của các công ty, trung tâm môi giới giao dịch BĐS. 9
10
PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản 2.1.1. Một số khái niệm - Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174). [3 ] - Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. [11] - Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. [16] - Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. - Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS. - Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. - Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba. 11
Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch mua bán. - Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên. - Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới . Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản. [12 ] Người môi giới BĐS Thị trường BĐS Người Người bán BĐS mua BĐS 12
S ơ đ ồ 1.1. Tam giác môi giới BĐS. - Nhà môi giới BĐS là cách gọi thông thường để chỉ những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên: ” Người ta thường hiểu một cách đơn giản và gọi những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản là “nhà môi giới bất động sản”. Thực ra để chỉ đúng bản chất cũng như để khái quát đầy đủ chức năng và nhiệm vụ của họ thì nên hiểu và gọi họ là ”nhà môi giới trong vòng quay của bất động sản”. Để một BĐS được hình thành trên đất, hoạt động, quay vòng cho đến khi phá dỡ (vòng đời của một bất động sản) thì nhà môi giới phải là ”dầu bôi trơn” cho quá trình đó. - Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. 2.1.2. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản. 2.1.2.1. Nhà nước Người đại diện sở hữu toàn dân; Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường bất động sản bằng các công cụ: Tài chính ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công. 2.1.2.2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS - Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh BĐS 2006, khoản 2, điều 4). [5 ] - Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản + Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng để cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9). [5 ] 13
+ Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựnh để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng (Luật kinh doanh BĐS 2006 Khoản 1, Điều 10). [5 ] 2.1.2.3. Tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS, gồm: - Các tổ chức, cá nhân trong nước, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. - Các tổ chức, cá nhân nước ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, công trình, văn phòng). [8 ] - Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ở ). [6 ] 2.1.2.4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, gồm: Các tổ chức, cá nhân trong nước; Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi: - Dịch vụ môi giới BĐS - Dịch vụ định giá BĐS - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS - Dịch vụ tư vấn, đấu giá BĐS 2.1.2.5. Các tổ chức khác Tổ chức xã hội ( hiệp hội BĐS); Tổ chức hữu quan ( tài chính, ngân hàng, bảo hiểm). 2.1.3. Nội dung môi giới BĐS - Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán ký hợp đồng. - Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. 2.1.4. Vai trò của môi giới BĐS 14
- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng đắn. - Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu tư kinh doanh nhà. - Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập kế hoạch phát triển các hạng mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận. - Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm kiến trúc... hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả 3 bên đều đạt được mục đích. - Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS. Vì hiếm khi có thị trường BĐS cố định và tập trung, BĐS lại là hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp cho đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thanh công, nhờ đó mà thị trường BĐS vận hành càng thêm hiệu quả. 2.1.5. Nguyên tắc hoạt động của môi giới - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. - Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. 2.1.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS 2.1.6.1. Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS - Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của luật kinh doanh BĐS năm 2006. - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS. - Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đó ký với khách hàng. 15
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. - Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS. - Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS. - Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS. - Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2.1.6.2. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS - Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký. - Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do môi giới cung cấp. - Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của môi giới gây ra. - Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 2.1.7. Chứng chỉ môi giới BĐS + Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau: - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. - Được đào tạo về môi giới BĐS. - Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS. + Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS bao gồm: - Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, có kèm theo ảnh. - Bản sao giấy chứng nhận đó qua đào tạo về môi giới BĐS 16
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS. + Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới BĐS; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS và việc quản lý hành nghề môi giới BĐS 2.1.8. Hợp đồng môi giới BĐS Nội dung gồm: - Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới - Đối tượng và nội dung môi giới - Thời hạn và tiến độ thực hiện - Giá dịch vụ định giá - Phương thức, thời hạn thanh toán - Quyền và nghĩa vụ của các bên - Giải quyết tranh chấp - Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định 2.1.9. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản Trên thị trường BĐS sự uỷ thác trong môi giới thực ra là sự tín thác dựa trên tín nhiệm, để xứng đáng với sự tín nhiệm đó chuyên viên môi giới phải có các bổn phận sau: - Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp được những người cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trường - Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên bán hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm. - Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song trùng phải nói rõ cho hai bên mua và bán biết rõ việc này. - Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng - Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán của khách hàng. 2.2. Tình hình môi giới giao dịch bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam 2.2.1. Tình hình môi giới bất động sản trên thế giới 17
Trong nửa năm đầu 2006, các hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sản trên toàn thế giới đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đó đã làm cho các hoạt động về môi giới cũng tăng đáng kể. Tại Mỹ lĩnh vực môi giới B ĐS đã hình thành cách đây 60 năm với hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản. [15] Còn tại các nước EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo thống kê năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới ( trong đó khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp. 50.000 người hành nghề tự do) EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người sẽ có 1 nhà môi giới. Ước tính nhà môi giới tham gia khoảng 30-60% các thương vụ có liên quan đến BĐS, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp. Tại Ba Lan tính đến ngày 22/7/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch vụ môi giới BĐS, trong đó định giá BĐS 4.276; môi giới BĐS 4.638; quản trị và kinh doanh 13.794. [11] Tại cộng hoà liên bang Đức nghề môi giới có từ lâu đời, được pháp luật bảo hộ (Hiến pháp phổ 1990) tồn tại 2 hình thức môi giới tự do và hiệp hội. Để trở thành thành viên của hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề. Ước tính các thương vụ giao dịch BĐS thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%, môi giới tự do khoảng 30% và không qua môi giới 20%. Tại cộng hoà Séc Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN). Hiệp hội có văn phòng tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng. Ước tính cộng hoà Séc các thương vụ giao dịch BĐS thực hiện thông qua môi giới ( không phân biệt môi giới có tổ chức hay môi giới tự do) là 40%, không qua môi giới 30%. [13] Tại Trung Quốc thì thị trường bất động sản được hình thành từ khi thị thực hiện đường lối cải cách mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường. Năm 1980 cả nước mới có 10 công ty BĐS với 1100 thành viên, đến năm 1988 đã phát triển thành 3124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng gần 20 tỷ nhân dân tệ (NDT). Sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho nhà nước chiếm 2,3% thu ngân sách, đóng góp vào đó có 1500 sở giao dịch, phòng địa sản (tức bất động sản trên 18
cả nước). Do nhu cầu cải cách cuối những năm 80 đã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BĐS tại các thành phố mang tên sở giao dịch, trung tâm, thị trường giao dịch. Đến 7/1978 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành tại đây. Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rất nhiều các loại hình môi giới hình thành và đi vào hoat động. Trước sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường như hiện nay liệu các loại hình này có thể đứng vững và phát triển mạnh được hay không điều đó còn phụ thuộc vào khả năng cạnh tranh của họ và tài năng lãnh đạo của người đứng đầu nữa. 2.2.2. Tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trong các chế độ nhà nước. Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng. Dưới thời kì vua tôi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại và các địa chủ, những tầng lớp dân chúng chưa được sở hữu đất đai. Chính vì vậy mà thị trường BĐS chưa phát triển mạnh. Do vậy khi nghiên cứu tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nước thống nhất, đất đai được chia đều cho người dân. 2.2.2.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980 Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu của cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai, BĐS được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn... vẫn diễn ra nhưng không phổ biến. Các hình thức, thủ tục... được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệ giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chưa có sự xuất hiện của các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS. 2.2.2..2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 19
Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường BĐS ở nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên thị trường không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng. Thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiều cơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng. Những biến động phức tạp trên thị trường BĐS không những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của nền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên như một thách thức lớn đối với cơ quan quản lý nhà nước. Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua 2 lần sốt đất. Lần thứ nhất vào những năm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanh toán, không lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm được nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác. Tiếp theo, đó là vào những năm 2000 - 2001 với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tương lai đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơ trên thị trường nhà đất. Ở các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người mua không cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của BĐS. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua trên thị trường bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cư được thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Một thị trường BĐS “ngầm” được hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà”. đến nay các “cò” đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà hoặc tổ 20