Bất động sản và xu hướng “cắt - phát - rút”
- Với tình cảnh thị trường hiện nay, dù doanh nghiệp đưa ra giải pháp gì đi
nữa thì cuối cùng sản phẩm phải đến được người tiêu dùng, và một trong
những giải pháp hữu hiệu là giảm giá bán. Đây là giải pháp có thể gây hiệu
ứng thị trường lớn nhất nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn sàng và
có thể hợp tác. Chủ đầu tư chung cư Đại Thanh là một trong những chủ đầu
tư rất mạnh dạn, tiên phong trong phong trào giảm giá bán tại thị trường bất
động sản Hà Nội.
Còn trong Tp.HCM, nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn giảm giá bán và thu hút
được khách hàng lớn. Đấy là những giải pháp mà mỗi chủ đầu tư đều có một
cách thức và họ lựa chọn một giải pháp, một phương án nào đó để kích thích
thị trường, và giảm giá bán là một trong những cách đó.
Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư lại lựa chọn phương án khác như thay
đổi diện tích phù hợp hoặc gia tăng thêm giá trị mà khách hàng nhận được
như hoàn thiện nội thất cao cấp, tặng thêm gói dịch vụ, hỗ trợ gói lãi suất…
Tất cả những điều đó đều cho thấy bằng cách này hay cách khác chủ đầu tư
đã làm tăng giá trị lợi nhuận cho khách hàng và giảm mức giá xuống thấp
cho khách hàng. Tôi nghĩ sẽ có thêm nhiều dự án áp dụng kiểu giảm giá như
vậy.
Hiện tượng “cắt - phát - rút”
Tức là ông cho rằng, xu hướng giảm giá bán sẽ lan rộng trên thị trường?
Việc giảm tiếp nữa hay không hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường, đối với
chủ đầu tư thì điều mà họ đặt ra là sản phẩm sẽ bán được và họ sẽ cố gắng
bán ra với mức giá cao nhất có thể, đó là quy luật của thị trường và vì vậy
nếu mức giá này thị trường vẫn chưa chấp nhận được thì có thể chủ đầu tư sẽ
giảm giá sâu hơn nữa.
Có thể người ta tiên đoán thị trường khó có thể chờ đợi đến một ngày tươi
sáng hơn. Vậy nên có thể nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là những chủ đầu tư thứ
cấp, sẽ rút khỏi thị trường bằng việc bán với mức giá có thể thấp hơn mức
giá mà chủ đầu tư đưa ra trước đó.
Hiện nay, xu thế chung mà chúng tôi quan sát được đó là hiện tượng “cắt -
phát - rút” đang xảy ra khá phổ biến trong giới đầu tư thứ cấp, các ngân hàng
đang cầm cố bất động sản.
Đó chính là động thái chấp nhận cắt lỗ, phát mại bất động sản của các ngân
hàng để nhằm mục tiêu cuối cùng là rút khỏi thị trường bất động sản đang
chìm khó khăn.
Hiện tượng “cắt - phát - rút” đang xảy ra khá phổ biến trong giới đầu tư
thứ cấp, các ngân hàng đang cầm cố bất động sản.Ông Phạm Thanh Hưng,
Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Thế Kỷ (Cengroup)
Ông có thể nói rõ hơn về hiện tượng “cắt - phát - rút”?
Có một thực tế rằng, việc giảm bao nhiêu % thì tùy dự án, vấn đề là người ta
có thể rút khỏi thị trường, người ta có thể bán ra thị trường ở mức giá nào đó
mà khách hàng chấp nhận được.
Bên cạnh đó cũng phải có nhiều khách hàng đang khát khao và mong chờ để
mua được sản phẩm đó. Ví dụ rất nhiều dự án hiện nay có mức lỗ thứ cấp
lên đến cả tỷ đồng/căn, tức là một căn hộ đó có giá khoảng 3-4 tỷ thì nhà đầu
tư cũng đã lỗ khoảng 1 tỷ đồng, tức khoảng 30%.
Ở Tp.HCM, có những dự án trước đây được bán với mức giá khoảng 14-15
triệu đồng/m2 thì bây giờ nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán với giá 11-
12 triệu/m2.
Trên thực tế, trước đây những người kinh doanh và nhà đầu tư tham gia thị
trường với hy vọng sẽ có lãi, nhưng bây giờ thấy mục tiêu không đạt được
thì người ta phải tìm cách rút khỏi thị trường, đấy cũng là một trong những
giải pháp.
Còn một loại sản phẩm nữa trên thị trường, đó là sản phẩm phát mại của các
ngân hàng. Vấn đề đặt ra ở đây là tại thời điểm ngân hàng chấp nhận tài sản
bảo đảm thì giá thị trường nó khác so với thời điểm này, cho nên việc ngân
hàng giải quyết hàng phát mại là câu chuyện không phải dễ dàng thực hiện,
vì phải tìm được tiếng nói chung giữa người vay nợ ngân hàng và bản thân
đơn vị đứng ra phát mại.
Hơn nữa, thủ tục phát mại hiện nay tương đối khó khăn và đấy là một trong
những lý do mà trong thời gian qua nhiều ngân hàng đã tìm cách giải quyết
đống nợ này nhưng cũng chưa thực hiện được ngay.
Tại thời điểm này, cộng với những chủ trương chính sách của nhà nước, với
những tín hiệu từ phía thị trường dự báo còn tiếp tục khó khăn thì các ngân
hàng cũng phải có những động thái của mình để giải quyết hàng phát mại.
Hiện chúng tôi đã làm việc với một số ngân hàng nhưng phần lớn là các
ngân hàng thương mại cổ phần, hầu như các ngân hàng thương mại của quốc
doanh hoặc có vốn của nhà nước thì dường như chưa có động thái về việc
này.
Những nguồn hàng này sẽ tạo cho thị trường một mặt bằng giá hoàn toàn
mới. Tôi tin rằng, những sản phẩm này sẽ được người dân mong đợi, chỉ có
điều là làm sao có một đơn vị trung gian, khách quan, độc lập để lo cho họ
về thủ tục, những vấn đề về xử lý sản phẩm bảo đảm. Phải có một đơn vị
định giá chuyên nghiệp đứng ra làm trung gian và giàn xếp những việc này
thì người mua với người bán mới gặp nhau được.