May 19, 2010
[ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU]
1
H THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chun s 01
Giá tr th trƣờng làm cơ s cho thm định giá tài sn
(KÝ HIỆU: TĐGVN 01)
(Ban hành kèm theo Quyết định s 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005
ca B trưởng Bi chính)
QUY ĐỊNH CHUNG.
01. Mc đích ca tiêu chun này quy định ni dung v giá tr th
trƣờng ca tài sn và vn dng giá tr th trƣờng khi tiến hành thm định g
tài sn.
02. Phm vi áp dng: Doanh nghip, t chc thm định giá thm định
viên v giá (sau đây gi thm định viên) phi tuân th nhng quy định ti
tiêu chun này trong qtrình s dng giá tr th trường làm cơ s thm định
giá. Tiêu chun này yêu cu khi thm định giá tài sn, thm định viên phi
căn c vào nhng d liu giao dch trên th trường trong điu kin thương
mi bình thường.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03. Ni dung giá tr th trường ca tài sn như sau:
Giá tr th trường ca mt i sn mc giá ước tính s được mua n trên th
trường vào thi đim thm định giá, gia mt bên người mua sn sàng mua
mt n là người n sn ng n, trong mt giao dch mua n khách quan
độc lp, trong điu kin thương mi bình thường”.
04. Ni dung trên đây được hiu như sau:
(a) Giá tr th trường ca mt tài sn mc giá ước tính s được mua n trên
th trường... là s tin ước tính để i sn th được mua, n trên th trường
trong điu kin thương mi bình thường s mua n đó tho mãn nhng điu
kin ca th trường ti thi đim thm định giá.
(b) " vào thi đim thm định giá..." ngày, tháng, năm c th khi tiến hành
thm định giá, được gn vi nhng yếu t v cung, cu, th hiếu sc mua tn
th trường khi thc hin thm định giá tri sn.
(c) "gia mt bên là người mua sn sàng mua..." là người đang có kh năng
thanh toán và có nhu cu mua tài sn được xác định giá tr th trường.
May 19, 2010
[ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU]
2
(d) "và mt n người n sn sàng n..." người n đang quyn s
hu tài sn (tr đất), quyn s dng đất nhu cu mun n i sn vi mc
giá tt nht có th được trên th trường.
(e) điu kin thương mi bình thường” là vic mua n được tiến hành khi các
yếu t cung, cu, giá c, sc mua không xy ra nhng đột biến do chu c động
ca thiên tai, địch ha; nn kinh tế không b suy thoái hoc phát trin qnóng…;
thông tin v cung, cu, giá c tài sn được th hinng khai trên th trường.
05. Giá tr th trường th hin mc giá hình tnh tn th trường công khai
và cnh tranh. Th trường y th th trường trong nước hoc th trường quc
tế, có th bao gm nhiu người mua, người n hoc bao gm mt s lượng hn
chế người mua, người bán.
06. Giá tr th trường th hin mc giá ước tính mà trên cơ s đó, n bán
bên mua tho thun ti mt thi đim sau khi c hai n đã kho sát, cân nhc đầy
đủ các cơ hi la chn tt nht cho mình t các thông tin trên th trường trước
khi đưa ra quyết định mua hoc quyết định bán mt cách hòan tòan t nguyn,
không nhit tình mua hoc nhit tình bán quá mc.
07. Giá tr th trường được c định thông qua các căn c sau:
7.1 Nhng thông tin, d liu v mt k thut và v mt pháp ca i sn;
giá chuyn nhượng v tài sn thc tếth so nh được trên th trường.
7.2 Mc độ s dng tt nht kh năng mang li giá tr cao nht, hiu
qu nht cho i sn. Vic đánh giá mc độ s dng tt nht phi căn c o
nhng d liu liên quan đến tài sn trên th trường.
7.3 Kết qu kho sát thc tế.
08. Trường hp có s hn chế thông tin, d liu trên th trường (ví d thm
định giá mt s loi máy móc, thiết b, vt tư chuyên dùng nào đó), thm định viên
phi u thc trng này phi báo cáo mc độ nh hưởng hay kng nh
hưởng đến kết qu thm định giá tr do s hn chế các s liu đó.
09. Thm định viên phi thn trng trong phân tích phn ánh trng thái
ca th trường, tng báo đầy đủ kết qu các cuc điu tra, kho sát nhng pt
hin ca mình trong báo cáo kết qu thm định giá khi giá c th trường tăng hoc
gim bt thường/đột biến, to n ri ro trong thm định giá do đánh giá giá tr i
sn quá cao hoc quá thp.
10. Thm định viên phi nêu nhng thông tin, d liu (quy định ti đim
07 ca Tiêu chun này) đã s dng làm căn c để tìm ra giá tr th trường, mc
đích ca vic thm định giá, tính hp ca các thông s để phân tích, lp lun
bo v cho c ý kiến, kết lun và kết qu thm định mà thm định viên u ra
trong báo cáo kết qu khi thm định giá tr th trường ca tài sn.
May 19, 2010
[ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU]
3
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIÊU CHUẨN SỐ 02
GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG LÀM CƠ SỞ CHO
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Ký hiệu: TĐGVN 02)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm
2005 của Bộ trưởng Bi chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mc đích của tiêu chuẩn y quy định ni dung về giá tr phi thị
trường của i sản vận dụng giá tr phi thị trường khi tiến hành thẩm định giá i
sản.
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên sở gtrị thị trường, tuy
nhiên những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định griêng biệt đòi hỏi
thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
Thẩm định viên và người sdụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ s
khác nhau giữa giá trthị trường giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết
quả thẩm định giá khách quan.
02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định
viên về giá (sau đây gọi thẩm định viên) phải tuân thủ những quy định tại tu
chuẩn này trong quá trình sử dụng giá trị phi thị trường làm sở thm định giá.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03- Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản:
Giá trị phi thị trường của i sản mc giá ước tính được xác định theo
những n cứ khác với giá trthị trường hoặc th được mua n, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị i sản đang trong q
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá tr
tài sản bắt buộc phải n, giá trị doanh nghiệp, giá trị i sản chuyên dùng, giá tr
tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
May 19, 2010
[ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU]
4
04- Nội dung trên được hiểu như sau:
a) Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cchủ yếu vào ng dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của i sản hơn căn cứ vào khả ng được mua n
trên thị trường của tài sản đó.
b) Gtri sản đang trong quá trình sdụng giá trị phi thị trường được
xem xét từ giác độ một người sdụng riêng biệt i sản vào một mục đích riêng
biệt.
Khi tiến hành thẩm định giá loại i sản này, thẩm định viên tập trung ch
yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của i sản vào hoạt động của một y
chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trsử dụng tốt
nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá tr của tài sản do tính đơn chiếc,
hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm
cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
Đặc điểm quan trọng cần phân biệt ca tài sản này không phải không
khả năng n được trên thị trường công khai mà để n được đòi hi một quá trình
tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi p và thời gian hơn so với những tài sản khác.
d) Gtrị i sản chuyên dùng giá tri sản do tính chất đặc biệt, chỉ
được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên
có hạn chế về thị trường.
e) Giá trdoanh nghiệp giá trtoàn bộ tài sn của một doanh nghiệp. G
trị của mỗi tài sn cấu thành tổng i sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau
và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể i sn, không phải
giá trị ca từng i sản riêng rẽ, bao gm tài sản hữu hình i sn sở hữu trí tuệ
của doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để riêng biệt thể kng phát huy được giá trị sdụng
nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của
chính tài sản đó. Gtrị của từng i sản riêng rẽ được xác định dựa tn phần đóng
góp của i sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan
đến thị trường, không tính đến giá trị sử dng tối ưu tốt nhất của i sản đó cũng
như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán.
Giá trtài sản đang trong qtrình sdụng của doanh nghiệp xu hướng
cao hơn giá trthị trường của i sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả,
thu được lợi nhuận cao n so với doanh nghip cùng sản xuất sản phẩm tương tự;
May 19, 2010
[ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU]
5
ngược li xu ng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn m
hiu quả. Giá trị i sản đang trong qtrình sdụng cũng xu hướng cao n
giá trị thị trường khi doanh nghiệp bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất
những sn phẩm đặc bit, hoặc doanh nghiệp uy tín đặc biệt, họăc các dạng i
sản thuộc sở hu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác
không có.
f) Gtrthanh là giá trước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trthanh phản ánh giá trị n lại của một tài sản (trừ đất đai) khi i
sản đó đã hết hạn sdụng và được bán thanh lý. i sản vẫn thể được sửa chữa,
hoặc hoán cải cho mục đích sdụng mới hoặc thcung cấp những bộ phận linh
kin rời cho những tài sản khác còn hoạt động.
g) Giá tri sn bắt buộc phải n là tổng số tin thu về từ n i sn trong
điu kiện thời gian giao dịch để n i sn qngắn so vi thời gian bình thường
cần để thực hiện giao dịch mua n theo giá trthị trường, người n chưa sn
sàng bán hoặc bán không tnguyện, bị cưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành
trong một tình huống thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua n hoặc
trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và ngưi mua tài sản biết rõ việc chưa
sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán i sản một cách cưỡng ép, không tự
nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vy gọi giá trtài sản bắt
buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường.
Trong những cuộc mua n như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu tả
đầy đủ, chi tiết trong báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác
định bản chất của việc mua bán mức giá thể hiện.
h) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản được hình thành khi một i sản này có thể
gắn liền với một i sản khác về mặt kthuật hoặc kinh tế thế chỉ thu hút sự
quan m đặc biệt của một sít khách ng hoặc người sdụng n thể m
tăng giá trị tài sn lên vượt quá giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt
của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc bit trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá
vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá
nào để có được tính hữu dụng của tài sản.
i) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu
tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.