S u t m và chia s b i Sinhvienthamdinh.Comư ầ ẻ ở
TÀI LI U B I DỆ Ồ Ư NG KI N TH C NG N H N NGHI P V Ỡ Ế Ứ Ắ Ạ Ệ Ụ
TH M Đ NH GIÁẨ Ị
Chuyên ngành: NGUYÊN LÝ CĂN B N V TH M Đ NH GIÁẢ Ề Ẩ Ị
================
CH NG IƯƠ
T NG QUAN V TH M Đ NH GIÁỔ Ề Ẩ Ị
Th m đ nh giá tài s n có ngu n g c t khoa h c kinh t c đi n và hi nẩ ị ả ồ ố ừ ọ ế ổ ể ệ
đ i. Các nguyên t c và k thu t th m đ nh giá đã đ c thi t l p và t ng tạ ắ ỹ ậ ẩ ị ượ ế ậ ươ ự
nhau gi a các n c tr c nh ng năm 40 c a th k 20; nh ng trên th gi iữ ướ ướ ữ ủ ế ỷ ư ế ớ
th m đ nh giá ch th t s phát tri n là m t ho t đ ng d ch v chuyên nghi pẩ ị ỉ ậ ự ể ộ ạ ộ ị ụ ệ
t sau nh ng năm 40 c a th k 20.ừ ữ ủ ế ỷ
S xu t hi n c a ho t đ ng th m đ nh giá là m t t t y u c a quá trìnhự ấ ệ ủ ạ ộ ẩ ị ộ ấ ế ủ
v n hành và phát tri n c a n n kinh t th tr ng khi h i đ các y u t kháchậ ể ủ ề ế ị ườ ộ ủ ế ố
quan c a nóủ; nghĩa là khi n n kinh t hàng hoá đ t đ n m t trình đ xã h iề ế ạ ế ộ ộ ộ
hoá nh t đ nh.ấ ị
1. Khái ni m th m đ nh giáệ ẩ ị
các n c, ng i ta th ng s d ng hai t ti ng Anh là Appraisal vàỞ ướ ườ ườ ử ụ ừ ế
Valuation đ nói đ n th m đ nh giá. Ngu n g c t ng c a c hai thu t ngể ế ẩ ị ồ ố ừ ữ ủ ả ậ ữ
này là t ti ng Pháp. Valuation xu t hi n vào năm 1529 còn Appraisal t nămừ ế ấ ệ ừ
1817. Hai thu t ng đ u có chung ý nghĩa, đó là s c tính, đánh giá và cóậ ữ ề ự ướ
hàm ý là cho ý ki n c a m t nhà chuyên môn v giá tr c a m t v t ph mế ủ ộ ề ị ủ ộ ậ ẩ
nh t đ nh.ấ ị
Khi nghiên c u v th m đ nh giá, gi i nghiên c u h c thu t trên thứ ề ẩ ị ớ ứ ọ ậ ế
gi i đã đ a ra nhi u đ nh nghĩa khác nhau: ớ ư ề ị
Theo t đi n Oxford: “Th m đ nh giá là s c tính giá tr b ng ti n c aự ể ẩ ị ự ướ ị ằ ề ủ
m t v t, c a m t tài s n”; “là s c tính giá tr hi n hành c a tài s nộ ậ ủ ộ ả ự ướ ị ệ ủ ả
trong kinh doanh”.
Theo giáo s W.Seabrooke - Vi n đ i h c Portsmouth, V ng qu c Anh:ư ệ ạ ọ ươ ố
“Th m đ nh giá là s c tính giá tr c a các quy n s h u tài s n c thẩ ị ự ướ ị ủ ề ở ữ ả ụ ể
b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ c xác đ nh”. ằ ề ệ ộ ụ ượ ị
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đ c Marketing c a AVO, Úc “Th mố ủ ẩ
đ nh giá là vi c xác đ nh giá tr c a b t đ ng s n t i m t th i đi m có tínhị ệ ị ị ủ ấ ộ ả ạ ộ ờ ể
đ n b n ch t c a b t đ ng s n và m c đích c a th m đ nh giá. Do v y,ế ả ấ ủ ấ ộ ả ụ ủ ẩ ị ậ
th m đ nh giá là áp d ng các d li u c a th tr ng so sánh mà các th mẩ ị ụ ữ ệ ủ ị ườ ẩ
đ nh viên thu th p đ c và phân tích chúng, sau đó so sánh v i tài s n đ cị ậ ượ ớ ả ượ
yêu c u th m đ nh giá đ hình thành giá tr c a chúng”.ầ ẩ ị ể ị ủ
1
S u t m và chia s b i Sinhvienthamdinh.Comư ầ ẻ ở
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Th m đ nh giá là m t ngh thu t hayẩ ị ộ ệ ậ
khoa h c v c tính giá tr cho m t m c đích c th c a m t tài s n cọ ề ướ ị ộ ụ ụ ể ủ ộ ả ụ
th t i m t th i đi m, có cân nh c đ n t t c nh ng đ c đi m c a tài s nể ạ ộ ờ ể ắ ế ấ ả ữ ặ ể ủ ả
cũng nh xem xét t t c các y u t kinh t căn b n c a th tr ng bao g mư ấ ả ế ố ế ả ủ ị ườ ồ
các lo i đ u t l a ch n.ạ ầ ư ự ọ
Theo Pháp l nh giá s 40/2002/PLệ ố -UBTVQH10 năm 2002 c a Vi tủ ệ
Nam, trong th m đ nh giá đ c đ nh nghĩa nh sau: ẩ ị ượ ị ư
Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phùẩ ị ệ ặ ạ ị ủ ả
h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n c aợ ớ ị ườ ạ ộ ị ể ờ ể ấ ị ẩ ủ
Vi t Nam ho c thông l qu c tệ ặ ệ ố ế
Nhìn chung, các khái ni m trên đây khi đ c p đ n th m đ nh giá đ u cóệ ề ậ ế ẩ ị ề
chung m t s y u t là:ộ ố ế ố
+ S c tính giá tr hi n t i.ự ướ ị ệ ạ
+ Tính b ng ti n tằ ề ệ
+ V tài s n, b t đ ng s n ho c các quy n s h u đ i v i tài s n, b tề ả ấ ộ ả ặ ề ở ữ ố ớ ả ấ
đ ng s n.ộ ả
+ Theo yêu c u, m c đích nh t đ nh.ầ ụ ấ ị
+ đ a đi m, th i đi m, th i gian c th .Ở ị ể ờ ể ờ ụ ể
+ Trên c s s d ng các d li u, các y u t c a th tr ng.ơ ở ử ụ ữ ệ ế ố ủ ị ườ
Do v yậ chúng ta có th hi u khái ni m v th m đ nh giá nh sau:ể ể ệ ề ẩ ị ư
“Th mẩ đ nh giá là m t ngh thu t hay m t khoa h c v c tính giá tr c aị ộ ệ ậ ộ ọ ề ướ ị ủ
tài s n ( quy n tài s n )phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi mả ề ả ợ ớ ị ườ ạ ộ ị ể ờ ể
nh t đ nh, cho m t m c đích nh t đ nh theo nh ng tiêu chu n đ c công nh nấ ị ộ ụ ấ ị ữ ẩ ượ ậ
nh nh ng thông l qu c t ho c qu c gia”. ư ữ ệ ố ế ặ ố
Theo Pháp l nh giá s 40/2002/PLệ ố -UBTVQH10 năm 2002 c a Vi tủ ệ
Nam, th m đ nh giá đ c đ nh nghĩa nh sau: ẩ ị ượ ị ư
Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phùẩ ị ệ ặ ạ ị ủ ả
h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n c aợ ớ ị ườ ạ ộ ị ể ờ ể ấ ị ẩ ủ
Vi t Nam ho c thông l qu c tệ ặ ệ ố ế
2. Đ i t ng th m đ nh giáố ượ ẩ ị
Theo U ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t ỷ ẩ ẩ ị ố ế ph m vi th m đ nh giáạ ẩ ị
ngày càng tr nên r ng h n, thu t ng th m đ nh giá quy n tài s n (propertyở ộ ơ ậ ữ ẩ ị ề ả
valuation) v t qua nh ng h n ch c a thu t ng th m đ nh giá tài s n (assetượ ữ ạ ế ủ ậ ữ ẩ ị ả
valuation) thu t ng th m đ nh giá đ u tiên đ c s d ng cho báo cáo tàiậ ữ ẩ ị ầ ượ ử ụ
chính.
2
S u t m và chia s b i Sinhvienthamdinh.Comư ầ ẻ ở
2.1 Quy n tài s n( Property )ề ả
Quy n tài s n là m t khái ni m pháp lý bao hàm t t c quy n,ề ả ộ ệ ấ ả ề
quy n l i và l i íchề ợ ợ liên quan đ n quy n s h u tài s n đóế ề ở ữ ả bao g m cồ ả
quy n s h u cá nhânề ở ữ , nghĩa là ng i ch s h u đ c h ng m t hayườ ủ ở ữ ượ ưở ộ
nhi u l i ích c a nh ng gì mình s h u.ề ợ ủ ữ ở ữ
Theo b Lu t dân s c a Vi t Nam: Quy n tài s n là quy n đ c trộ ậ ự ủ ệ ề ả ề ượ ị
giá b ng ti n và có th chuy n giao trong giao d ch dân s , k c quy n sằ ề ể ể ị ự ể ả ề ở
h u trí tuữ ệ
Theo U ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t trong ho t đ ng th mỷ ẩ ẩ ị ố ế ạ ộ ẩ
đ nh giá qu c t ngày nay ng i ta công nh n và phân bi t các đ i t ngị ố ế ườ ậ ệ ố ượ
th m đ nh giá sau:ẩ ị
2.1.1 Quy n tài s n b t đ ng s n (Real Property)ề ả ấ ộ ả
Bao g m t t c quy n, quy n l i, l i ích liên quan đ n quy n s h uồ ấ ả ề ề ợ ợ ế ề ở ữ
b t đ ngấ ộ s n. M t hay nhi u l i ích trong quy n b t đ ng s n thông th ngả ộ ề ợ ề ấ ộ ả ườ
đ c bi u hi nượ ể ệ d i hình th c quy n s h u đ c phân bi t v i b t đ ngướ ứ ề ở ữ ượ ệ ớ ấ ộ
s n v m t v t ch t. Quy n tài s n b t đ ng s n là m t khái ni m phi v tả ề ặ ậ ấ ề ả ấ ộ ả ộ ệ ậ
ch t.ấ
Quy n tài s n b t đ ng s n là m t quy n l i trong b t đ ng s n.ề ả ấ ộ ả ộ ề ợ ấ ộ ả
Quy n l i này th ng đ c ghi trong m t văn b n chính th c nh m t ch ngề ợ ườ ượ ộ ả ứ ư ộ ứ
th hay h p đ ng (ví d nh h p đ ng cho thuê). Do v y, quy n tài s n b tư ợ ồ ụ ư ợ ồ ậ ề ả ấ
đ ng s n là m t khái ni m pháp lý tách bi t v i b t đ ng s n, th hi n vộ ả ộ ệ ệ ớ ấ ộ ả ể ệ ề
m t v t ch t c a tài s n. Quy n tài s n b t đ ng s n bao g m các quy n,ặ ậ ấ ủ ả ề ả ấ ộ ả ồ ề
các kho n l i ích, l i t c liên quan đ n quy n s h u c a b t đ ng s n.ả ợ ợ ứ ế ề ở ữ ủ ấ ộ ả
Ng c l i, b t đ ng s n bao g m b n thân đ t đai, t t c các lo i s n v t tượ ạ ấ ộ ả ồ ả ấ ấ ả ạ ả ậ ự
nhiên có trên đ t, và các tài s n g n li n v i đ t nh nhà c a và các công trìnhấ ả ắ ề ớ ấ ư ử
trên đ t.ấ
2.1.2 Quy n tài s n đ ng s n (Personal Property)ề ả ộ ả
Quy n tài s n đ ng s n đ c p đ n quy n s h u c a nh ng tài s n,ề ả ộ ả ề ậ ế ề ở ữ ủ ữ ả
l i ích khác v i b t đ ng s n. Nh ng tài s n đó có th là tài s n h u hình nhợ ớ ấ ộ ả ữ ả ể ả ữ ư
các đ ng s n, hay vô hình nh kho n n hay b ng sáng ch . Đ ng s n h uộ ả ư ả ợ ằ ế ộ ả ữ
hình tiêu bi u cho nh ng tài s n không th ng xuyên g n hay c đ nh v i b tể ữ ả ườ ắ ố ị ớ ấ
đ ng s n và có đ c tính có th di chuy n đ c. ộ ả ặ ể ể ượ
Quy n tài s n đ ng s n bao g m nh ng l i ích c a:ề ả ộ ả ồ ữ ợ ủ
2.1.2.1 Nh ng tài s n h u hình có th nh n bi t, di chuy n đ c vàữ ả ữ ể ậ ế ể ượ
đ c xem là thông d ng cho cá nhân nh đ v t s u t p, trang trí, hay v tượ ụ ư ồ ậ ư ậ ậ
d ng.ụ
Quy n s h u tài s n l u đ ng c a doanh nghi p nh hàng t n kho,ề ở ữ ả ư ộ ủ ệ ư ồ
v t li u cung c p.ậ ệ ấ
3
S u t m và chia s b i Sinhvienthamdinh.Comư ầ ẻ ở
m t s n c, nh ng tài s n trên đ c xem là hàng hoá và đ dùngỞ ộ ố ướ ữ ả ượ ồ
cá nhân.
2.1.2.2 Nh ng tài s n không c đ nh đ c ng i thuê l p đ t vào b tữ ả ố ị ượ ườ ắ ặ ấ
đ ng s n và s d ng trong kinh doanh. Tài s n đ u t hay tài s n cho thuêộ ả ử ụ ả ầ ư ả
g n v i công trình xây d ng thêm trên đ t đ c ng i thuê l p đ t và tr ti nắ ớ ự ấ ượ ườ ắ ặ ả ề
đ đáp ng nhu c u c a mình.ể ứ ầ ủ
2.1.2.3 Nhà x ng, máy và thi t bưở ế ị
2.1.2.4 V n l u đ ng và ch ng khoán hay tài s n hi n hành là t ng tàiố ư ộ ứ ả ệ ổ
s n l u đ ng tr đi n ng n h n.ả ư ộ ừ ợ ắ ạ
2.1.2.5 Tài s n vô hình nh quy n thu l i t m t ý t ng, quy n sả ư ề ợ ừ ộ ưở ề ở
h u trí tu , bao g m:ữ ệ ồ
- Quy n tác gi là quy n c a t ch c, cá nhân đ i v i tác ph m vănề ả ề ủ ổ ứ ố ớ ẩ
h c ngh thu t, khoa h c do mình sang t o ra ho c s h uọ ệ ậ ọ ạ ặ ở ữ
- Quy n liên quan đ n quy n tác gi là quy n c a các t ch c, cá nhânề ế ề ả ề ủ ổ ứ
đ i v i cu c bi u di n, b n ghi âm, ghi hình, ch ng trình phát sóng, tín hi uố ớ ộ ể ễ ả ươ ệ
v tinh mang ch ng trình đ c mã hóa ệ ươ ượ
- Quy n s h u công nghi p là quy n c a t ch c cá nhân d i v iề ở ữ ệ ề ủ ổ ứ ố ớ
sáng ch , ki u dáng công nghi p, thi t k b trí m ch tích h p bán d n, nhãnế ể ệ ế ế ố ạ ợ ẫ
hi u, tên th ng m i, ch d n đ a lý, bí m t kinh doanh do mình sang t o raệ ươ ạ ỉ ẩ ị ậ ạ
ho c s h uặ ở ữ
- Quy n đ i v i gi ng cây tr ng là quy n c a t ch c, cá nhân đ i v iề ố ớ ố ồ ề ủ ổ ứ ố ớ
gi ng cây tr ng m i do mình ch n t o ho c phát hi n và phát tri n ho c đ cố ồ ớ ọ ạ ặ ệ ể ặ ượ
h ng quy n s h u. ưở ề ở ữ
Th m đ nh giá đ ng s n có th ch là m t b ph n trong t ng th côngẩ ị ộ ả ể ỉ ộ ộ ậ ổ ể
vi c th m đ nh giá m t tài s n. Đ ng s n có th đ c đánh giá theo giá tr thệ ẩ ị ộ ả ộ ả ể ượ ị ị
tr ng, giá tr thu h i hay giá thanh lýườ ị ồ
2.3. Doanh nghi p (Business)ệ
Doanh nghi p là b t kỳ m t đ n v th ng m i, công nghi p d ch v ,ệ ấ ộ ơ ị ươ ạ ệ ị ụ
hay đ u t theo đu i m t ho t đ ng kinh t .( U ban tiêu chu n th m đ nh giáầ ư ổ ộ ạ ộ ế ỷ ẩ ẩ ị
qu c t )ố ế
Doanh nghi p là t ch c kinh t có tên riêng, có tài s n, có tr s giaoệ ổ ứ ế ả ụ ở
d ch n đ nh, đ c đăng ký kinh doanh theo quy đ nh c a pháp lu t nh m m cị ổ ị ượ ị ủ ậ ằ ụ
đích th c hi n các ho t đ ng kinh doanh ( Lu t doanh nghi p Vi t Namự ệ ạ ộ ậ ệ ệ
2005 )
Doanh nghi p th ng là các đ n v t o ra l i nhu n b ng cách cung c pệ ườ ơ ị ạ ợ ậ ằ ấ
s n ph m hay d ch v cho ng i tiêu dùng. Quan h ch t ch v i khái ni mả ẩ ị ụ ườ ệ ặ ẽ ớ ệ
doanh nghi p là thu t ng công ty đang ho t đ ng, đó là m t doanh nghi pệ ậ ữ ạ ộ ộ ệ
4
S u t m và chia s b i Sinhvienthamdinh.Comư ầ ẻ ở
th c hi n ho t đ ng kinh t nh s n xu t, ch t o, buôn bán, hay trao đ iự ệ ạ ộ ế ư ả ấ ế ạ ổ
m t hàng hóa hay d ch v , và thu t ng đang ho t đ ng, đó là m t doanhộ ị ụ ậ ữ ạ ộ ộ
nghi p đ c xem nh đang ti p t c ho t đ ng trong t ng lai xác đ nh, khôngệ ượ ư ế ụ ạ ộ ươ ị
có ý đ nh ph i thanh lý hay c t gi m qui mô ho t đ ng c a nó. ị ả ắ ả ạ ộ ủ
2.4 Các l i ích tài chính (Financial Interests) ợ
Các l i ích tài chính là nh ng tài s n vô hình, g m nh ng quy n năngợ ữ ả ồ ữ ề
g n li n v i quy n s h u c a m t doanh nghi p hay tài s n.ắ ề ớ ề ở ữ ủ ộ ệ ả
L i ích tài chính trong quy n tài s n n y sinh t :ợ ề ả ả ừ
-s phân chia v m t lu t pháp l i t c s h u trong doanh nghi p vàự ề ặ ậ ợ ứ ở ữ ệ
trong b t đ ng s nấ ộ ả
- chuy n nh ng theo h p đ ng quy n ch n mua, ch n bán tài s nể ượ ợ ồ ề ọ ọ ả
- nh ng công c đ u t b o đ m b i b t đ ng s nữ ụ ầ ư ả ả ở ấ ộ ả
L i ích tài chính là nh ng tài s n vô hình bao g m :ợ ữ ả ồ
-nh ng quy n v n có trong quy n s h u doanh nghi p hay tài s nữ ề ố ề ở ữ ệ ả
nh :ư
quy n chi m h u, s d ng, bán, cho thuê hay qu n lý;ề ế ữ ử ụ ả
-nh ng quy n v n có trong h p đ ng chuy n nh ng có quy n ch nữ ề ố ợ ồ ể ượ ề ọ
mua
hay h p đ ng thuê có ch a quy n ch n thuê;ợ ồ ứ ề ọ
- nh ng quy n v n có trong s h u c phi u. ữ ề ố ở ữ ổ ế
3. Vai trò c a th m đ nh giá trong n n kinh t th tr ngủ ẩ ị ề ế ị ườ
Th m đ nh giá có vai trò đ c bi t quan tr ng trong n n kinh t thẩ ị ặ ệ ọ ề ế ị
tr ng, đ c bi u hi n nh sau:ườ ượ ể ệ ư
3.1. Ch c năng và t m quan tr ng c a th m đ nh giá trong n n kinhứ ầ ọ ủ ẩ ị ề
t th tr ngế ị ườ
- T v n v giá tr , giá c tài s n giúp các ch th tài s n và các bên cóư ấ ề ị ả ả ủ ể ả
liên quan và công chúng đ u t đ a ra các quy t đ nh liên quan đ n vi c mua –ầ ư ư ế ị ế ệ
bán, đ u t , cho vay tài s n ầ ư ả
- Đ nh giá đúng giá tr th tr ng c a các ngu n l c góp ph n đ c chị ị ị ườ ủ ồ ự ầ ể ơ ế
th tr ng t đ ng phân b t i u các ngu n l c và n n kinh t đ t hi u quị ườ ự ộ ổ ố ư ồ ự ề ế ạ ệ ả
Pareto
- Góp ph n làm minh b ch th tr ng , thúc đ y s phát tri n th tr ngầ ạ ị ườ ẩ ự ể ị ườ
tài s n trong n c cũng nh trên toàn th gi i ả ướ ư ế ớ
- T o đi u ki n thu n l i cho toàn c u hoá và h i nh p kinh t th gi iạ ề ệ ậ ợ ầ ộ ậ ế ế ớ
5