TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ
---------***--------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM HIỆN NAY
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thu Hà
Lớp : Anh 1
Khóa : 45A - TCNH
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền
Hà Nội, tháng 5 năm 2010
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................. 4
I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN
DỤNG ........................................................................................................ 4
1. Tín dụng ngân hàng ............................................................................ 4
1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng ..................................................... 4
1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng................................................ 4
1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng ...................................................... 6
2. Chính sách tín dụng của các NHTM ................................................... 8
2.1. Định nghĩa ................................................................................... 8
2.2. Mục đích của chính sách tín dụng ................................................ 9
II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN . 10
1. Cho vay bất động sản........................................................................ 10
1.1. Khái niệm .................................................................................. 10
1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản ........................................... 10
1.3. Phân loại cho vay bất động sản ................................................. 11
1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản .............................. 12
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng
thƣơng mại ........................................................................................... 15
2.1. Các yếu tố cơ bản ...................................................................... 15
2.2. Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất ................................. 20
2.3. Hạn mức cho vay ....................................................................... 22
2.4. Tài sản đảm bảo ........................................................................ 23
2.5. Thời hạn vay .............................................................................. 24
2.6. Sàng lọc và giám sát khoản vay ................................................. 25
III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH
SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ................... 26
1. Các nhân tố khách quan .................................................................... 26
1.1. Môi trường vĩ mô ....................................................................... 26
1.2. Sự kiện bất khả kháng ................................................................ 28
2. Các nhân tố chủ quan ........................................................................ 28
2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM .......... 28
2.2. Nhân tố tổ chức quản lý ............................................................. 29
2.3. Nhân tố con người ..................................................................... 29
CHƢƠNG 2. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY ............................................ 30
I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC
NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY .............................................................. 30
1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS..................................................... 30
2. Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS .................................................. 32
II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC
NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY .............................................................. 32
1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS
của các NHTM Việt Nam hiện nay ....................................................... 32
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam
hiện nay ................................................................................................ 34
2.1. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS .................................................. 34
2.2. Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) BĐS .............. 44
3. Thực trạng thực hiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản
ở các NHTM Việt Nam hiện nay. ......................................................... 49
3.1. Dư nợ cho vay BĐS ................................................................... 49
3.2. Tỷ trọng cho vay BĐS ................................................................ 53
3.3. Cơ cấu cho vay BĐS .................................................................. 55
3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng. ......................................... 57
III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS
CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY ............................................ 58
1. Những kết quả đạt đƣợc .................................................................... 58
2. Khó khăn, bất cập ............................................................................. 60
2.1. Đối với người vay ...................................................................... 60
2.2. Đối với ngân hàng ..................................................................... 63
CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT
NAM ............................................................................................................ 66
I. XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG
THỜI GIAN TỚI ...................................................................................... 66
1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới.... 66
2. Xu hƣớng phát triển hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới ...... 67
II. ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
CHO VAY BĐS ....................................................................................... 68
III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
CHO VAY BĐS ....................................................................................... 69
1. Các giải pháp vĩ mô .......................................................................... 70
1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS
......................................................................................................... 70
1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp ....... 70
1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường BĐS .......... 73
1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện ......... 75
1.5. Phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh
phù hợp............................................................................................. 77
1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả ...................... 77
2. Giải pháp từ phía các ngân hàng ....................................................... 79
2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách.................................................. 79
2.2. Về tổ chức thực hiện chính sách ................................................. 84
KẾT LUẬN .................................................................................................. 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 90