Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHÓA KINH TẾ - LUÂT
KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP
ĐÈ TÀI: PHÁP LUẠT VÈẺ DỊCH VỤ MÔI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN - THỰC TIÊN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỎ PHÁN KHẢO SÁT DỊCH VỤ THƯƠNG MAI THIÊN BẢO
NGÀNH ĐÀO TẠO: LUẬT KINH TÉ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẺ
Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện
- Họ và tên: Ths. Phùng Bích Ngọc - Họ vả tên: Nguyễn Phương Nhật Linh
- Bộ môn: Luật Kinh tế - Lớp hành chính: K54P3
HÀ NỘI, 2022
 LỜI CÁM ƠN Đề hoàn thành bài khóa luận này em xin cảm ơn tất cả các quý thầy cô trong nhả trường, các quý thầy cô Khoa Kinh tế-Luật đã dạy dỗ suốt thời gian em học tập dưới mái trường Đại học Thương mại. Dịch bệnh kéo dải khiến việc học tập trên giảng đường của chúng em với thầy cô bị giản đoạn, nhưng nhờ nhả trường tạo điều kiện học tập online nên chúng em mới có thê gặp gỡ và học hỏi quý thầy cô. Em xm tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến quý thầy cô Trường Đại học Thương mại. đặc biệt là Th.S Phùng Bích Ngọc, cô đã tận tỉnh hưởng dẫn, sửa đôi trong suốt quá trình em thực hiện khóa luận với đẻ tài “Pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản — Thực tiễn thực hiện tại Công ty cô phân Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo.” Tiếp theo em xin gửi lời cảm ơn đến chị Nguyễn Hoài Thương, anh Nguyễn Kỷ Cương cùng toàn bộ các anh chị trong Công ty đã giúp đỡ em trong quá trình tìm hiểu pháp luật tại Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty cỗ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo. Mặc dù quy mô chưa hăn lớn nhưng Công ty đã góp phần công sức vào thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung. Đây là khóa luận em thực hiện và bắt đầu quá trình nghiên cứu, tìm hiểu về pháp luật đi từ lý thuyết đến thực tế của mình. Do hạn chế về kiến thức và thời gian nghiên cứu nên khóa luận này không tránh khỏi thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đánh giá của mọi người. Sau cùng em xin kính chúc quý thầy cô trong Trường Đại học Thương mại, các anh chị nhân viên của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo có sức khỏe đồi dào để tiếp tục thực hiện công việc của mình, góp phần đổi mới đất nước.
Em xm chãn thänh cảm ơn!  MỤC LỤC TRANG
LiữP: 0H TÌN: GiocisiegiecpntariitdieborliDidctii04313141001/1612000305IS0G02190ELGSG4201489020 041713132 aisenaxal T18 T1 HT cua ngaooBacatEEAGLRGRASERGIEINGIAAGHNOERIGSSAQSNGISRSAIgRiaetenkeasoszeaadlf T111 8ï 1H TH TẾ GaraaootttihiattNiEBDLGDUIGBEERSINIEREWGIINGIAIHASRSGEEHBMiGttaqnnsesaosifl EiãHRHHRNfE UIEE DẦN nhiotavtriiadtvatctidSaiAiBDiiLSA40iiGG0-0tãSLBAGEIG134832014/E8190022G88800 acqiil PHẨN MÔ HÃN:cccccccciaontitdtbild tàdggtitgiia tàng Sa Ga¡88öiagãpgipa2udŸ L.fíñh: cập tiiEÙicla: để HÃEo:c:cctuittii8dttdt0suGi0ãi3tauiA0i008910G80G80u:8010080ả0080168g0uxuú1 5Ã 2.Tông quan các công trinh nghiên cứu có liên quan...........................cccccc se cceccrerercececc-e..2 3.Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu.......................- se son nntkerrerserkkrrersrscÔ St. IEUTVEHPEHITHT .CUNH: ác 0nk0114 sen lai sai Aieig148112zss11141116iekdkrxlllasseessisadsaliilmasal hội u20 0u 0n... ..ố.................. 6.Kết cầu khóa luận tốt nghiệp... 4
CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VẺ PHÁP LUẬT siỀU CHỈNH VẤN ĐÈ VẺ DỊCH VỤ MÔI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN ................. 5
1.1Một số khái niệm cơ bản liên quan đến địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản „8 1.I.] — Khải niệm kinh doanh bất động sSả1......................-QQ- QQSnnH* Hs Hs H1 ki Ti
1.1.1.1 Khái niệm về bắt động sản......................... ác tt crennerrrrerrrrsrerseeerve 1.1.1.2 Khái niệm về kinh doanh bất động sản..................... S5 ccccccrseeeeseereecee Ổ |.I.2 Khải niệm dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất KG HT so smaarsersaueroredesni 7 1.1.2.1 .Khái niệm về môi giới bất động sản......................-- 2c cccccccsecseccccrecver 1.1.2.2 .Khái niệm về địch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản...................... 7
1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bất
1.2.1 L?ơ sở ban hành.----:::1471000000/010 021000500 0000005110120600650 0010600100868 ọ
1.2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về môi giới kinh doanh Dấu 8... ..................
1.2.1.2 Môi giới kinh doanh bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới.......... 9 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh.......................... 52s sseceresseersrrrseeererre-er TÔ  1.2.2.1 Điều kiện được phép hoạt động dịch vụ môi giới kinh đoanh bất động 1.2.3.2 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản......... l3 1.2.3.3 Quyên vả nghĩa vụ của tô chức, cá nhân thực hiện dịch vụ mỗi giới kinh doanh bắt động sản.................. co cncnneerrrereerrrrrrrreerosor T4 1.2.3.4 Thù lao và hoa hồng dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản........... 17 1.2.3.5 Xư lý vi phạm đối với hoạt động dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động BB|ÊÌ:7150ã101111G13000u69300008Eã3tãã(i-L100i351ã4QGIlSNVEibittiigifttiiitiiitidiiiitiiidttttiqtaiavccbcrEfl8 1.3 Nguyên tắc về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản. 23 1.3.1 Bình đăng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền vả lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng. không trải quy định của pháp luật. 23
1.3.2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định đo Luật
1.3.3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, mình bạch ................ 24 I.3.4 Tô chức cá nhân có quyền kinh đoanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyên phê duyệt............................ S2 1 S21 1 111 121111101111 d2 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIÊU CHÍNH DỊCH VỤ MỐI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỎ PHẢN KHẢO SÁT DỊCH VŨ THƯỜNG NIẤT THIÊN HT cacacckcoiaiieiididiindioadbadlaiiliitsoddauggaipiadisissl 26 2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tổ ảnh hưởng đến dịch vụ môi giới kinh doanh I1 :(0ï 58 EVA 610) 1:EGdtầầaầadầầtẦẦẬẦẢẢẮÁẮIẮIẶIẶIÃIẶIẶIẶẮẶẮẶẮẶẶỶO.Ữ.. 2.1.1 Tổng quan tình hình của dịch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản ở Việt THÊ TÃ bácg200112 01200 G01013001L03E85018130LWAG881934i086ã01434001ãSg08061ã0i1400191390818đ006340004%6012%01E00/000X-45ĐÍ 1-3 Các nhấn tổ änH HH-Ồ HE ::::¿s‹c¿ccccisctiiaectidiatiddtditidgataiditãágV144q3u0a1a0iaa 1Ð 2.1.2.1 Ảnh hưởng từ yếu tô tự nhiên...........................--22©52cccccceceerxcevecrec-cr-..... TỔ 9.1155: Ánh tưởng từ lãnh Tả VỀ mỗ yitzcvisgaotidsusugggadtiussaoo J: [75:3 Anh Trường tr:chinh trị phân TẾ s27c6c1000026010 506100 XS820 u30 3:1 :3.4:Ảnh hướng tị xã HỘI ùi250G00006800W618/4810đU/018100100/01G68ad 31
2.1.2.5 Ảnh hưởng từ công nghệ.......................... 5c Scccceseeerereerrrre.e. 3Ï  2.2 Phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh địch vụ môi giới kinh doanh bắt động SIN ñ VIỆIÍ TNGHI:::::2i:24G10201420114G14117400221301208403..08L1ã30á42040iđkq45i68á22E15yG3E6363:18238x1208.14-32206.EA 2.2.1 Thực trạng quy định về các nguyên tắc điều chỉnh dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất h0 0 Ö.... 2.2.2 Hạn chế của pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản.......... 34 2.3 Thực trạng thực hiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản tại Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo 36 2.3.1 Tỉnh hình chung của dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản ở Công ty 36 2.3.2 Một số vụ việc đã xử lý tại Văn phòng tư vẫn giao địch bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo.................................. 37 2.3.2.1 Một số giao dịch thành công gần đây của công ty................................ 37 2.3.2.2 Phần tích đánh giá quy định của pháp luật thực hiện tại Công ty.......... 39 2.4 Các kết luận và phát hiện qua TƯ hiÊH CHÍ co ceseaeaesadoeaeesrsaaazdrsassaksae SE]
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIÊU CHÍNH DỊCH VỤ MỖI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN.........................c..c.eeccee 43 3,1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật vẻ dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản .43 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản ....44 3.2.1 Đề xuất chính sách về quy định chung trong kinh doanh bắt động sản........ +4 3.2.2 Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản............... 44 3.2.3 Đề xuất chính sách vẻ dữ liệu nhà ở và thị trường bắt động sản.................. 45
3.2.4 Đề xuất vẻ thuế và phí liên quan đến dịch vụ môi giới kinh đoanh bất động
SINH 2710160101000 0 0 HT dE H 0E 8008000188 8uuL0-8B 3.2.5 Đề xuất chính sách về quản lý Nhà nước với dịch vụ môi giới kinh doanh bất HT TH T bsnnaeocee ng Day bã tktetii0483 68k 134 02AX0L.00A104-v84403000111140133.48RkASI186004.4gki034001204138486i01351084ex-SE 3.3 Những vẫn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu.....................-cc sec, đ7 WIET LUẬN cntuiconieniiotdiiAliLGG01G1 0G 08010608i36886454031821093616103600001208103Gd0600.129810108a80) 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................... cccccceceeeeec.VÏ  DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Luật KDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản UBND: Ủy ban Nhân dân
DANH MỤC BẢNG BIẾU
Bảng 1 Tiên độ thanh toán phí môi giới của khách hàng với dự án ở Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội
Bảng 2: Tiến độ thanh toán phí môi giới của khách hàng ở dự án bán nhà ngõ Quỳnh. phố Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
DANH MỤC SƠ ĐỎ HÌNH VỀ I.Biểu đồ mức đao động và miền giá tập trung giao dịch tại một số địa phương trên cả nước năm 2021 theo thống kê của Hội Môi giới Việt Nam:
Hà lúc
# TE Hồ, Pu Mdưgn
Tinh guản tù bộ ghân sử bý đữ Hiệu của Hội mội giới
Lam Trn Rao Ha Bakeg

Giá 1TR tr Duản Tách 1} mở Si Phòng Ngà 1 KG Phố TÂm d Đuông Trải Nhà: ? 5 m hi Tuần 1E m
đá Tắng 5 khưàng Ni Ty ham : `...
MỊI đieg In 18831535
Maky Dáng. LWVl3 02t. 34/13/2621 (Anh: Nhà môi giới của Văn phòng tư vẫn, mỗi giới bất động sản của Công ty cỗ phân khảo sát dịch vụ Thương mại Thiên Bảo đăng tải thông tin vẻ bất động sản đưa vào kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất
động sản trên một trang nhà đất online.}  PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài
Một trong những lĩnh vực kinh doanh hiện nay đang phát triển mạnh, thu hút nhà đầu tư lớn mạnh đó là bất động sản. Bởi đất đai, nhà cửa luôn là nhu cầu thiết yếu của con người, bỗi cảnh gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa khiến nhu cầu về nhà ở của người dân cảng trở nên cấp bách hơn, từ đó mà thị trường bất động sản cảng sôi động hơn. Bất động sản là một tài sản đặc biệt, có tác động mạnh mẽ vả sầu rộng lên mọi mặt của đời sống kinh tế-xã hội. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới và kinh doanh bất động sản đặt ra yêu cầu về tính nghiệp vụ chuyên sâu hơn, kiến thức pháp luật chặt chẽ hơn, trách nhiệm xã hội cao hơn cho ngành nghề môi giới tư vẫn bất động sản. Từ cuối năm 2019 đến nay, đại địch Covid-19 hoành hành khiến nên kinh tế ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, nhiều đoanh nghiệp đi đến phá sản. Nhưng nhờ có những chính sách hỗ trợ và thúc đây của Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền mà thị trường đâu tư kinh doanh đã có xu hướng tăng mạnh hơn. Nghị định 02/2022 vừa có hiệu lực ngày 0T tháng 3 vừa qua được chuyên gia kỳ vọng sẽ là một động lực giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn. Với việc quản lý các tô chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản băng những chiến lược hợp lý sẽ thúc đây hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Từ đỏ dịch vụ môi giới kinh đoanh bắt động sản không chỉ là câu nỗi trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch bắt động sản mà còn góp phần làm phong phú thị trường, kích thích sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong nước.
Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ thương mại Thiên Bảo là một công ty còn non trẻ trong lĩnh vực tư vẫn môi giới, kinh đoanh bất động sản nhưng lại có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực địa hình địa chính, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên có thể nói, khi mở thêm văn phòng tư vấn, giao dịch bất động sản gồm 02 bộ phận chính là môi giới và kinh doanh bất động sản, Công ty đã thấy được tiềm năng cũng như có một hướng đi mạnh dạn hơn vào kỉ vọng sau đại dịch thị trường bất động sản sẽ hỏi sinh. Trong thời gian thực tập tại công ty, qua việc tìm hiểu và phân tích quá trình thực hiện dịch vụ môi giới và kinh doanh bất động sản, cùng một số tài liệu thu thập được, em nhận thấy còn khá nhiều bất cập của Luật KDBĐS, và khó khăn hơn là nhận thức của người dân về ngành nghề này còn nhiều vướng mắc. Sau 7 năm Luật KDBĐS 2014 đã xuất hiện hạn chế, đặc biệt về quy định kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trong báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng đã chỉ ra một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới khá lỏn lẻo dẫn đến tình trạng tô chức, cá nhân môi giới
lách luật trốn thuế. Mặt khác một bộ phận ''cò môi” yêu kém về đạo đức kinh doanh  gây thiệt hại cho khách hàng, thậm chí là lũng đoạn thị trường gây cơn sốt ảo đẻ kiếm lợi. Hoặc như bắt cập tại Luật Nhà ở và Luật KDBĐS khiến nhà đầu tư và người dân phải chờ đợi thủ tục hành chính, gây bong bóng cho thị trường bất động sản,.. và còn rất nhiều những bất cập khác. Do vậy em xin chọn để tài “Pháp luật vẻ dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản — Thực tiễn thực hiện tại Công ty Cô phần Khảo sát Dịch vụ thương mại Thiên Bảo” để nghiên cứu. Thông qua việc tìm hiểu tại Công ty với mong muốn được hiểu phần nào dịch vụ môi giới bất động sản được vận hành và xin được đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện dịch vụ môi giới Lại Công ty nói riêng và lĩnh vực dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản nói chung. 2.Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan
Việc nghiên cứu và xây dựng thị trường bất động sản ở Việt Nam mới chỉ được quan tâm nghiễn cứu chủ yếu ở mức độ lý luận. Điều này được thê hiện ở một số công trình nghiên cứu như”
-Đẻ tài “Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam” năm 2015, Luận văn Thạc sỹ của Th.S Nguyễn Thị Hiển - Khoa Luật ĐHQG Hà Nội.
-Đề tài “Hệ thông quy phạm pháp luật môi giới bất động sản của các chủ thê ở Việt Nam hiện nảy” năm 2015, Luận văn Thạc sỹ của Th.5 Cao Tuần Hưng, Khoa Luật- Đại học quốc gia Hà Nội.
-Đề tài “Môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tại Thành phố Hỗ Chí Minh” năm 2017, Luận văn Thạc sỹ của Th.Š5 Ngô Nhật Duy-Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội.
-Đề tài * 'Pháp luật về kinh doanh bắt động sản và thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng" năm 2021, Luận văn Thạc sỹ của Th.Š Đặng Phước Vĩnh Trường Đại học Luật - Đại học Huễ, Đã Nẵng
Qua đây nhiều vấn đẻ liên quan đến dịch vụ môi giới dưới góc độ pháp lý đã được đề cập nhưng chưa toàn diện, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu nhiều hơn. Các công trình khoa học trên đã mang đến cách nhìn khá toàn diện về thị trường bắt động sản, về hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản. Đã qua nhiều năm, thời thể thay đổi nhưng đến nay những tải liệu trên vẫn là kho tư liệu quý báu để em có thê học hỏi, phân tích thêm một cách có hệ thông hơn.
3.Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các quy định của pháp luật địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản, thực trạng hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản ở Công ty cổ phần  Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo và định hướng hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu: đề tài hướng đến những vấn đẻ lý luận nói chung về pháp luật dịch vụ mội giới kinh doanh bất động sản từ đó đánh giá thực tiễn thực hiện tại đơn vị thực tập để tìm ra những điểm được và chưa được của luật khi đi vào vận hành, Nhiệm vụ nghiên cứu:
-Làm rõ những khái niệm cơ bản của pháp luật dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản theo pháp luật Việt Nam,
-Phân tích về các quy định của pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam.
-Phân tích vẻ thực tiễn áp dụng dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản tại Công ty cỗ phân Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo, từ đó chỉ ra một SỐ hạn chế trong các quy định của pháp luật.
-Đưa ra một số phương hướng đê hoàn hiện pháp luật về địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam.
4.Phạm vỉ nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản theo Pháp luật Việt Nam vả thực tiễn thực hiện tại công ty cô phân Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo (giai đoạn 2018-2021)
5.Phương pháp nghiền cứu
Đề hoàn thành tốt nhiệm vụ đặt ra, trong quá trình nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác- Lên, đồng thời bảm sát các quan điểm, chủ trương, đường lỗi, chính sách của Đăng và Nhà nước. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cửu em sử dụng một số phương pháp sau:
-Phương pháp thu thập thông tin: từ các văn bản pháp luật và các tài liệu liên quan đến địch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản; thu thập thông tin thực tiễn thực hiện địch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản tại Công ty cổ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo.
-Phương pháp phần tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu thập được, em tiền hành tông hợp đẻ nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét đánh giá các quy định của pháp luật về thực trạng kinh doanh dịch vụ mỗi giới bắt động sản. Từ đó phần tích pháp luật vẻ dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản trên tỉnh thân Luật KDBĐS  năm 2014, đồng thời phân tích điểm mới của Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/03/2022. -Phương pháp so sánh: từ những thông tin thu thập được tiễn hành so sánh với pháp luật về dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản của một số nước có điểm tương đồng đề thấy được sự tiễn bộ của pháp luật Việt Nam.
-Phương pháp đánh giá bình luận: dựa vào những phân tích đã nêu tiền hành đưa ra đánh giả những thành công và hạn chế mà công ty đã làm và chưa làm được trong thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản, từ đó nêu ra hướng giải quyết những mặt hạn chế mà pháp luật hiện hành chưa khắc phục được.
Hệ thông các phương pháp nghiên cứu nêu trên trong khóa luận được tác giả sử dụng linh hoạt, có sự kết hợp giữa các phương pháp nghiên cứu tùy theo từng nội dung nghiền cứu, từng vấn đề nghiên cứu được đồng thời sử dụng, không tách biệt áp dụng. 6.Kết cầu khóa luận tốt nghiệp
Khóa luận được chia làm ba chương.
Chương ]: Những lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản
Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản -Thực tiễn thực hiện tại Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ thương mại Thiên Bảo Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản  CHƯƠNG I: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT ĐIÊU CHÍNH VĂN ĐÈ VỀ DỊCH VỤ MỖI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1Một số khái niệm cơ bản liên quan đến địch vụ môi giới kinh đoanh bất động s‹4n
1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Khoa học pháp lý có nhiều cách phân loại tài sản, dựa vào đặc điểm của hàng hóa mả chia tải sản thành động sản, bất động sản, quyền tài sản. Bộ luật Dân sự 2015 quy định bất động sản dựa trên đặc điểm vật lý của tải sản đó có di dời được hay không. Như vậy chỉ những tải sản được pháp luật thừa nhận mới được coi lả bất động sản. Bất động sản được hiều là tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kê cả tải sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác đo pháp luật quy định. Đây là một loại hàng hóa có tính cá biệt, lâu dài. Như vậy "đất" là yếu tổ tiên quyết, là điều kiện cân vả đủ cho bắt kỳ một bất động sản nảo, vị trí bất động sản là một yếu tố có ÿ nghĩa quan trọng với giả trị của nó trong thị trường bất động sản. Khi thực hiện hoạt động kinh doanh với loại hàng hóa này cần phải có hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh, kiêm soát việc kinh doanh loại hàng hóa này. Cùng với đó những thay đổi về cơ chế, chính sách, thuế vả đầu tư cũng sẽ ảnh hưởng đến bắt động sản.
Trong kinh doanh có thê phân chia bất động sản thành hai loại: bất động sản có khả năng tham gia thị trường bắt động sản, bắt động sản không có khả năng tham gia thị trường bất động sản. Theo đó bất động sản có thể tham gia thị trường bất động sản, nói cách khác là bất động sản có thể đem ra giao dịch, bao gồm bất động sản có đầu tư xây dựng và bất động sản không đầu tư xây dựng. Còn bất động sản không có khả năng tham gia thị trường là những bất động sản đặc biệt như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, cơ sở tôn giáo... Việc phân chia bất động sản thành hai loại trên để đảm bảo phù hợp với cơ chế chính sách phát triển mà đất nước đặt ra. 1.1.1.2 Khái niệm về kinh doanh bất động sản
Xuất phát từ quan niệm của thị trường bắt động sản là tông thê các hoạt động kinh doanh bắt động sản từ các hoạt động kinh doanh như mua bản, cho thuê,.. và dịch vụ hỗ trợ kinh doanh như môi giới, tư vấn,... Tác giả nhận thầy hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Khải niệm và đặc điểm về kinh doanh bắt động sản  Luật KDBĐS 2014 đưa ra khái niệm kinh doanh bất động sản tại Khoản I Điều 3: “Kinh doanh bắt động sản là việc đâu tr vốn đề thực hiện hoạt động xáy dựng, mua, nhận chuyển nhương để bản, chuyên nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bắt động sản; dịch vụ tư vấn bắt động sản hoặc quản ỦÒ bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Như vậy hoạt động kinh doanh bất động sản trước tiên phải là hoạt động bỏ vốn đầu tư để lập ra hàng hóa bất động sản nhằm mục đích bán, cho thuê hàng hóa. Nhìn vào thực trạng kinh doanh bắt động sản sẽ đánh giá được tình hình thị trường bất động sản vào một khoảng thời gian bất ky. Pháp luật đề ra những yêu cầu tông thể cho chủ thể của hoạt động kinh đoanh bất động sản như pháp luật thương mại, điều kiện để chủ thẻ được phép kinh doanh, điều kiện về bất động sản được phép kinh doanh. Pháp luật có quy định chặt chẽ nhưng không cứng nhắc sẽ tạo điều kiện trong khuôn khô đưa hoạt động kinh doanh bất động sản vào chuân mực rõ ràng, như vậy thị trường bắt động sản mới được công khai, mình bạch. Khải niệm về hoạt động kinh doanh dịch vụ bát động sản
Nhà đầu tư đôi lúc sẽ gặp khó khăn trong khâu tìm kiếm đối tác và người mua, thuê, do đó cần phải có một tô chức trung gian thực hiện vai trỏ cầu nỗi giữa người mua và người bán, người thuê và người cho thuê. Bất kì loại hình hàng hóa nào cũng cần phải có sự tư vẫn, đặc biệt là bất động sản, loại hình hàng hóa đặc thù do đặc tính lâu năm cảng được quan tầm nhiều hơn, từ phong thủy đến lá [TỊ đến pháp lý, người mua phải là người cần được biết đến. Là một hoạt động hỗ trợ, kinh doanh dịch vụ bắt động sản được hiểu là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bắt động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, địch vụ tư vẫn bất động sản hoặc quản lý bắt động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Dịch vụ môi giới bất động sản
Môi giới bắt động sản là hoạt động dịch vụ trung gian giúp các bên tham gia giao dịch bất động sản, với nhiệm vụ là tìm kiếm đỗi tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng, đại diện theo ủy quyền đề thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân tô chức kinh doanh sẽ được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch; và khi khách hàng ký hợp đồng thì họ được khoản hoa hông môi giới (căn cứ theo Điều 63, 64, 65 Mục 2 Dịch vụ môi giới bất động Luật KDBĐS 2014).  1.1.2 Khái niệm dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản 1.1.2.1.Khái niệm về môi giới bất động sản
Trong lĩnh vực thương mại. môi giới bất động sản là một loại hình của mỗi giới thương mại. Môi giới thương mại được Luật Thương mại 2005 định nghĩa: “Mới giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là hên mỗi giời) cho các bên mua bán hàng hóa, củng tứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phản, giao kết hợp đồng mua bản hàng hóa, dịch vụ và được hương thù lao theo hợp đồng môi giới ”. Đặc điêm của môi giới thương mại, đó là: Mới là, chủ thể của quan hệ mỗi giới thương mại gøôm bên mỗi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là thương nhân, có đăng ký kinh doanh đề thực hiện địch vụ môi giới thương mại và không nhất thiết phải có ngành nghề đăng ký kinh doanh trùng với ngành nghè kinh doanh của các bên được môi giới. Bên được mỗi giới không nhất thiết phải là thương nhân. Trong hoạt động môi giới thương mại chỉ có bên được môi giới khi kí hợp đồng với bên môi giới thì giữa họ sẽ phát sinh quan hệ mỗi giới thương mại. Hz/ ad, quan hệ thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng mỗi giới, bên môi giới phải là thương nhân còn bên được mỗi giới không nhất thiết phải là thương nhân. Đối tượng của hợp đồng môi giới chính là công việc môi giới. Luật Thương mại 2005 không đẻ cập vẻ hình thức của hợp đồng môi giới thương mại, nhưng đây là loại hợp đồng dịch vụ thương mại thì hợp đồng dịch vụ được thê hiện băng lời nói, bằng văn bản, băng hành vi cụ thê.
Trong lĩnh vực kinh doanh bắt động sản, Luật KDBĐS đưa ra khải niệm môi giới bất động sản: “Mới giới bát động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bản bắt động sản. ” Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tễ của bất động sản. Nhà mỗi giới thực hiện các công việc đề nhận được thủ lao hoặc hoa hông cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đổi tượng của nó là các quyên đổi với bất động sản. Khác với kinh doanh bất động sản là những tài sản cụ thể, hữu hình, đối tượng của kinh doanh địch vụ bất động sản mà Luật KDBĐS điều chỉnh là “địch vụ” có liên quan đến kinh doanh hàng hóa bắt động sản. Theo pháp luật hiện hành thì địch vụ bất động sản bao gồm: môi giới bất động sản, sàn giao dịch bắt động sản, tư vẫn bất động sản, quản lý bất động sản. 1.1.2.2.Khái niệm về địch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản
Luật KDBĐS không định nghĩa dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản nhưng có thể thông qua khái niệm về môi giới bắt động sản với các nội dung của địch  vụ môi giới bất động sản phần mà tác giả đã trình bày ở trên để đưa ra cách hiểu khái quát nhất về địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản như sau:
Dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản là một hoạt động năm trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản do Luật Thương mại và Luật KDBĐS điều chỉnh. Dịch vụ này giúp các bên tham gia giao dịch bất động sản trong công việc giới thiệu, đảm phán, ký kết và thực hiện hợp đông. Khi có hợp đồng được ký kết sẽ phát sinh quan hệ mỗi giới thương mại, và quan hệ mỗi giới này sẽ được thực hiện trên cơ sở hợp đồng mỗi giới đó. Do vậy hoạt động này chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại 2005, Nhưng khác với hợp đồng dịch vụ thương mại mà Luật Thương mại điều chỉnh, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản do Luật KDBĐS điều chỉnh phải được lập thành văn bản không thê hiện dưới dạng lời nói hay hành vi, việc công chứng chứng thực sẽ do các bên tự thỏa thuận, Bởi dịch vụ môi giới bất động sản là một hoạt động của kinh doanh dịch vụ bắt động sản, nên khi pháp luật có quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản thì hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản cũng phải theo quy chuẩn đó. !
Đặc điểm của dịch vụ môi giới kinh đaanh bất động sản
Thứ nhất, dịch vụ mỗi giới bất động sản là một hoạt động trung gian, độc lập nhưng có hỗ trợ để các chủ thê đều đáp ứng được nhu cầu của mình. Người môi giới luôn đóng vai trò trung gian trong một quan hệ giao dịch, tô chức cá nhân thực hiện môi giới không được tham gia vào quan hệ đó đương nhiên, nên không có quan hệ ủy quyền đỗi với hoạt động này, Điều nảy đặt ra đề đảm bảo tính công băng cho các bên, Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ được nhận một khoản tiền nhất định do bên được mỗi giới trả, gọi là thù lao môi giới, hoặc hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận.
Thứ hai, dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản là một loại hình kinh doanh mang tính nghiệp vụ cao. Điêu này thẻ hiện ở điểm không phải tổ chức, cá nhân nào cũng được quyên kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tô chức cá nhân đáp ứng được điều kiện mà pháp luật đặt ra mới được thực hiện. Điều kiện này chính là điểm khác biệt giữa hoạt động mỗi giới được pháp luật bảo hộ với hoạt động mỗi giới tự phát (không có chứng chỉ hành nghẻ, không cần đăng ký kinh doanh).
Thứ ba, dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Không có hoạt động mỗi giới nào năm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên, có nghĩa khi không hợp đồng ràng buộc điều khoản thì các bên không cần phải thực hiện nghĩa vụ
! Khoản 1.2 Điều 61 Luật KDBBS 2014  nào. Khi một hợp đồng được ký kết, các bên phải tuân theo những gì đã thỏa thuận trên hợp đông trên cơ sở không trái với pháp luật. Thứ tr, hoạt động mang tính chất hỗ trợ để kinh doanh đễ đàng hơn mà không thực hiện với tính chất là chủ thẻ trực tiếp kinh doanh. Thứ năm, kết quả của một giao dịch mỗi giới là người mỗi giới nhận được tiên thủ lao, hoa hồng từ khách hãng cho việc kết nỗi các bên với nhau. 1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản 1.2.1 Cơ sở ban hành 1.2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản
Việc kinh doanh các dịch vụ bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành từ lâu. và hoạt động mỗi giới kinh doanh được đề cập dưới các chế định khác nhau, thời lcỳ đầu tiên là đề cập đến trong Luật Thương mại năm 1997 đi từ định nghĩa của “mồi giới thương mại `, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thê hiện việc tự do kinh doanh thay đôi cơ chế xin phép bằng việc đăng kinh doanh nên các tô chức hoạt động trong lĩnh vực mỗi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng và tiếp tục được quy định tại Luật Thương mại 2005, Bộ luật Dân sự 2005. Và cho đến năm 2006, Luật KDBĐS đầu tiên được Quốc hội chính thức thông qua vả có hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Luật KDBĐS hiện hành là Luật KDBĐS 2014, có hiệu lưc thị hành từ ngày 01 thắng 07 năm 2015. Bên cạnh đó là các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP của chính nhủ VỀ hưởng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2006, sau đó là Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ vẻ “Quy định điều kiện kinh doanh đảo tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên muốn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sản giao dịch bất động sản”, và mới đây là Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS. 1.2.1.2 Môi giới kinh doanh bất động sản ở một số quốc gia trên thể giới A.Hoa Ky
Được biết Hoa Kỳ là một trong những nước ra đời loại hình kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản từ sớm nhất, nồi tiếng với Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động trong lĩnh vực bất độn g sản (Nauonal Association öf Realtors) được thành lập năm 1908. Để quản lý loại hình kinh doanh này, Chính phủ Hoa Kỳ đã ban hành các quyết định vẻ vẫn đề này. Như việc, cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản chuyên  nghiệp phải có giấy phép hành nghẻ môi giới bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước cấp Liên bang cấp. hoặc cá nhân muốn được cấp giây phép hành nghẻ phải tham gia các khóa đào tạo do những cơ sở giáo dịch được Chính quyên bang cho phép tô chức, sau đó phải tham dự kỳ thi lẫy chứng chỉ hành nghề xoay quanh những kỹ năng nghiệp vụ tư vẫn; và pháp luật Hoa Kỳ quy định khi hành nghề môi giới bên môi giới bao gồm: nhà môi giới, nhân viên công tác; về khoản phí dịch vụ môi giới được khách hàng trả cho văn phòng môi giới khi ký kết hợp đồng địch vụ môi giới, khoản hoa hồng (tiền thưởng) sẽ đo hai bên thỏa thuận và được quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản. ? B. Thụy Điển
Từ năm 1984 Thụy Điền đã bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghẻ cho các nhà môi giới bất động sản chuyện nghiệp, mục đích là bảo vệ quyên lợi của khách hàng thông qua việc sử dụng các dịch vụ mỗi giới chuyện nghiệp. Trải qua hơn lũ năm thực hiện, năm 1995 Thụy Điền sửa đổi bỗ sung Luật về môi giới bất động sản gồm 4 vẫn đẻ: Điều kiện bắt buộc để đăng ký hành nghề môi giới bất động sản; quản lý, kiểm tra và theo đối hoạt động cảu các nhà môi giới bất động sản đã đăng ký ngành nghề; vai trò của nhà môi giới bất động sản với các bên khách hàng: sửa đổi, bỗ sung các quy định về hành nghề môi giới bất động sản cho phù hợp với môi trường kinh đoanh chung của Châu Âu. Ÿ
Từ những tìm hiểu nêu trên em nhận thấy có một số nội dung quan trọng mà các quốc gia đều quan tâm và được thực hiện hóa trong pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam. Cụ thê như: Quy định hoạt động môi giới bất động sản phải có giấy phép đăng ký kinh doanh, nêu không đăng ký là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên ở nước ta vẫn rất phô biến tình trạng các văn phòng “cò đất” tự phát mà không bị xử lý theo pháp luật. Thứ hai các nước đều rất coi trọng đến kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới, nhưng ở Việt Nam vẫn khá là nhạt nhòa, vấn đề thực hành nghề môi giới ít được coi trọng, tỉ lệ trinh độ chuẩn quốc tế rất thấp. 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh 1.2.2.I Điều kiện được phép hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản
Trước đây khi chưa có Luật KDBĐS, điều kiện đê được cấp phép hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản của các tô chức cá nhân tham gia vào trên
thị trường bất động sản ở Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh nghiện,
? Đoàn Huyền (2020), 'Nghề môi giới bất động sản nhìn từ Hoa Kỳ", Báo Xây dựng. cập nhật ngày 8 tháng 7 năm 2020,< https://baoxaydung.com.vninghe-moi-gioi-bat-dong-san-nhin-tu-hoa-ky-283680.htmml= * Theo trang pháp luật Thụy Điện, =htfIps://lagen.nu/1984:81, htips://lagen.nu/1995:400=  Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Thương mại ... với rất nhiều văn bản điều
chỉnh cho từng đối tượng tham gia dịch vụ môi giới kinh đoanh. Pháp luật khi đó chưa xác định được tô chức, cá nhân nào là người môi giới bất động sản, và quyên nghĩa vụ của họ cũng rất mơ hỗ.
Năm 2006 Luật KDBĐS ra đời đánh dẫu bước ngoặt cho hệ thông pháp luật Việt Nam và thị trường bất động sản trên cả nước. Năm 2014 Luật KDBĐS được sửa đôi ban hành lại, trong đó quy định điều kiện tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản của tô chức, cá nhân. Theo đó luật không phân biệt chủ thể tham gia là tô chức cá nhân trong nước hay tô chức cá nhân nước ngoài, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện đề ra thì được tham gia vào lĩnh vực này. Cụ thê tại Điều 60 Luật KDBĐS 2014 quy định: 'Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoải có quyền kinh doanh các dịch vụ mỗi giới bất động sản, sàn giao dịch bắt động sản, tư vân bất động sản, quản lý bắt động sản theo quy định của Luật này." Như vậy chủ thể tham gia đã được “cơi nới” ra, chỉ cần đủ điều kiện mà Luật nêu thì được tham gia vào sân chơi này, đó là cá nhân tê chức được hoạt động một cách độc lập nêu có chứng chỉ môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định.
Tuy nhiên không phải tổ chức nào cũng có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Pháp luật doanh nghiệp và pháp Luật KDBĐS điều chỉnh điều kiện đề tô chức, cá nhân tham gia kinh đoanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Thứ nhất xét đến điều kiện để thành lập doanh nghiệp Khoản I Điều 62 Luật KDBĐS 2014 và điểm a Khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật KDBĐS 2014 quy định tô chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mà Luật Doanh nghiệp 2020 quy định. +) Điều kiện về vốn; Nghị định 02/2022 có hiệu lực vào ngày 1/3/2022 vừa qua đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản, trước đây Luật KDBĐS 2014 quy định tê chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 ty đồng, nhưng quy định này đã đặt ra rào cản quá lớn nên tại điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (hiệu lực từ 1/1/2021) đã thừa nhận loại trừ điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản. Do vậy từ ngày 1/1/2021 khi Luật Đầu tư 2020 chính thức có hiệu lực thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bắt động sản chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã không cần phải đáp ứng điều kiện về vốn tối thiêu 20 tý đồng, trừ trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã là các tổ chức, hộ gia  đình, cá nhân bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, đó là các trường hợp Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp thì chỉ kê khai nộp thuê. +) Điều kiện về đối tượng được đưa vào kinh doanh: Bắt động sản được đưa vao kinh doanh có hai loại, là bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo Điêm c Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật KDBĐS 2014 quy định chỉ được phép kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật nảy: œ©- Đối với bất động sản có sẵn (Điêu 9) Điều kiện với nhà cửa, công trinh xây dựng có đăng kỷ quyên sử hữu trong giây chứng nhận về quyên sử dụng đất, đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần giấy chứng nhận quyên sử dụng đất; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gãn liên với đất; không kê biên để bảo đảm thi hành án. Pháp luật đặt ra điều kiện đối với bắt động sản có sẵn đề tạo lặp một khung pháp lý vững chắc, phòng trường hợp khi đưa vào kinh doanh xảy ra tranh chấp đất đai thì có cơ sở để quản lý, Đồng thời việc này đảm bảo tính minh bạch khi tiễn hành giao dịch loại tài sản lớn như bất động sản. e_ Đối với bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 55)
Bất động sản hình thành trong tương lai là bất động sản chưa được định hình dưới đạng vật chất ở hiện tại, người ta mới chỉ định hình nó dưới dạng dự án qua thiết kế bản vẽ thì công. Cho nên đề đưa một loại hình bắt động sản chưa hình thành dưới dạng vật chất ở hiện tại vào kinh doanh thì phải đề ra điều kiện và quy chuẩn riêng cho nó. Điều 55 Luật KDBĐS 2014 đề ra điều kiện về giấy tờ quyên sử dụng đất, kèm với đó là hỗ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thâm quyên phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn hành xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật, với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗ hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Thứ hai xét đến điêu kiện về chứng chỉ hành nghề
Căn cứ theo Điều 62 Luật KDBĐS 2014 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2014, Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định về cắp chứng chỉ hành nghề môi giới bắt động sản, hướng dẫn việc đào tạo, bôi đưỡng kiến thức hành nghề môi giới.  Tổ chức kinh đoanh địch vụ môi giới bất động sản: phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghẻ môi giới bắt động sản, trừ trường hợp tại Điều § Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Cá nhân khi kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất động sản độc lập phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Luật KDBĐS 2014 quy định cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghẻ khi có đủ các điều kiện về năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ tốt nghiệp trung học phô thông trở lên, đã qua sát hạch. Thông tư 11/2015/NĐ-CP quy định về cấp chứng chỉ với người dự thi: có năng lực hành vi dân sự đây đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù, tốt nghiệp từ trung học phô thông trở lên, đã nộp hỗ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thí cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định
Có thể thấy dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản có những điều kiện riêng, buộc các tô chức và cá nhân khi tham gia vào quan hệ môi giới kinh doanh bắt động sản phải đáp ứng được yêu cầu cơ bản nhất đó là chứng chỉ hành nghệ môi giới do Sở Xây dựng cấp trong kỳ thí cấp chứng chỉ hành nghề. 1.2.3.2 Hơn đồng kinh doanh dịch vụ mỗi giới kinh doanh bắt động sản A. Yêu cầu của hợp đồng kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất động sản
Hợp đồng dịch vụ mỗi giới bắt động sản là một hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khác với các hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bắt động sản phải được thành lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận ký kết, có nghĩa là hợp đồng có thê có hoặc không cần côn ø chứng chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng mua bản, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyên nhượng sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bản, chuyên nhượng , cho thuê mua bắt động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.
B. Vẻ nội dung của hợp đông kinh doanh dịch vụ bất động sản
Nội dung của hợp đồng này do các bên tự thỏa thuận và phải đủ nội dung tại Khoản 4 Điều 61 Luật KDBĐS 2014, bao gồm: tên, địa chỉ của các bên; đối tượng và nội dung dịch vụ; yêu cầu về kết quả dịch vụ: thời hạn thực hiện dịch vụ; phí dịch vụ, thủ lao, hoa hồng dịch vụ; phương thức, thời hạn thanh toản; quyền vả nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Nếu không có đủ những nội dung nêu trên thì hợp đồng không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên tùy vào thỏa thuận mà các bên có thể thêm vào những điều khoản mà pháp luật không cắm, đây là những điều khoản không bắt buộc phải có trong nội dung. Khi các bên đã cam kết những điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng thì những điều  khoản không bắt buộc đó sẽ có giá trị pháp lý như những điều khoản bắt buộc. Nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ như trong hợp đồng thì phải chịu các hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng. Hợp đông môi giới bất động sản sau khi được giao kết thì các bên phải có nghĩa cụ theo quy định của Luật Thương Mại 2005 tại Điều 78 và Điều 80. Hợp đông sẽ là cơ sở để giải quyết các hậu quả pháp lý khi có vi phạm xảy ra, thông qua đó nhằm bảo vệ quyên và lơi ích hợp pháp của mỗi bên. Môi giới trong lĩnh vực bắt động sản là một giao dịch đặc biệt có tính rủi ro cao nên các bên tham gia phải tuân thủ các nguyên tắc, trình tự được đặt ra trong hợp đồng, vì chúng là những chuẩn mực pháp lý bãt buộc thí hành để đảm bảo quyền lợi khi tham gia vào hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản. C. Vẻ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Đề xác định thời điểm phát sinh quyên và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng người ta căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng làm cơ sở pháp lý. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng, tùy thuộc vào đó là hợp đồng có công chứng, chứng thực hay không. Đối với trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản có công chứng, chứng thức thì thời điểm có hiệu lực của hợp đông là thời điểm công chứng, chứng thực kế từ ngày hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu. Đối với trường hợp hai bên không thỏa thuận thời điểm cỏ hiệu lực, hợp đồng không có công chứng chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đông là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Quy định vẻ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được căn cứ dựa trên Bộ luật Dân sự, vì hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên cùng ký vào văn bản hợp đồng đó. 1.2.2.3 Quyên và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản A.Quyền của tô chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản Bên có quyên được pháp yêu cầu bên có nghĩa vụ thỉ hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và được hưởng mọi quyên lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Căn cứ theo Điều 66 Luật KDBBS 2014: -Thử nhất, quy định về quyền của bên môi giới bất động sản tại Khoản 1, tô chức, cả nhân mỗi giới bất động sản: “/hực hiện dịch vụ mỗi giới bắt dòng sản theo qHy định của Luật này ”. Với quy định này đây vừa là quyền vừa là trách nhiệm của bên kinh
doanh dịch vụ mỗi giới. Như vậy chỉ những tô chức, cá nhân đủ điều kiện hoạt động  mỗi giới theo quy định và hoạt động mỗi giới theo nội dung và phạm vì môi giới đã được pháp luật thừa nhận thì được Nhà nước đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp. -Thứ hai, bên môi giới được quyền “Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bắt động sản ` Việc để nhà môi giới có quyên yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ thông tin về bất động sản giúp cho hoạt động của bên môi giới hiệu quả hơn bởi chỉnh những khách hàng đó là người tham gia, ngay từ đầu họ đã có tư liệu về bất động sản đó. Nếu khách hàng không cung cấp thông tin về bất động sản thì sẽ có thể dẫn đến trưởng hợp không mình bạch trong giao dịch do lượng thông tín cùng cấp không đây đủ. người mỗi giới với vai trò trung gian sẽ không thể cung cấp công bằng thông tin với bên khách hảng còn lại, từ đỏ mà hoạt động môi giới sẽ trở thành công cụ đề một bên lợi dụng nhăm trục lợi.
-Thứ ba, quy định vẻ việc được hưởng công từ sức lao động bỏ ra của người môi giới: “Nướng thù lao, hoa hông mi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã kỷ với khách hàng. ” Theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký khách hàng sẽ trả cho bên môi giới bất động sản một khoản tiền để bù lại công sức cho việc thực hiện công việc môi giới. Khi môi giới thành công bên môi giới sẽ được hưởng tiên thù lao và chỉ phí hợp lý phát sinh, nêu không thành công vẫn sẽ được hưởng chỉ phí hợp lý phát sinh. (Theo Điều I53 Luật Thương mại 2005).
-Thứ tư, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền: “Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vỉ hợp đồng địch w mỗi giới bắt động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. ” Luật Thương mại 2005 cũng có quy định cho phép tô chức, cá nhân mỗi giới được thuê tô chức, cá nhân môi giới khác thực hiện hợp đồng, theo Điều §I Luật Thương mại 2005 trong trường hợp hợp tác giữa các bên cung ứng dịch vụ: Trường hợp theo thỏa thuận hoặc dựa vào tình hình cụ thể, một dịch vụ do nhiều bên cung ứng dịch vụ cùng tiễn hành hoặc phối hợp với bên cung ứng dịch vụ khách thì mỗi bên cung ứng dịch vụ có khác thì mỗi bên cung ứng dịch vụ có các nghĩa vụ như: Trao đôi, thông tin cho nhau vẻ tiễn độ công việc và yêu cầu của mìỉnh có liên quan đến việc cung ứng dịch vụ, đồng thời phải cung ứng địc vụ vào thời gian và theo phương thức phù hợp để không gây cản trở đến hoạt động của bên cung ứng dịch vụ đó; tiễn hành bất kỳ hoạt động hợp tác cần thiết nào với các bên cung ứng dịch vụ khác. Có thẻ thấy với việc quy định như vậy bên môi giới đã có thê chủ động hơn, linh hoạt hơn trong phôi hợp tập thê. Việc thuê tô chức, cá nhân môi giới khác
của bên mỗi giới sẽ chỉ chuyên giao được việc thực hiện dịch vụ mã không chuyên  giao nghĩa vụ cho bên được thuê, có nghĩa là tê chức, cá nhân môi giới ban đầu vẫn phải chịu trách nhiệm với khách hàng. Điều này nhằm thể hiện việc đảm bảo quyên lợi của khách hàng.
Ngoài ra với bất động sản hình thành trong tương lai, trong mua bản, thuê mua bất động sản này thì bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê inua cung cấp thông tin vẻ tiền độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiêm tra thực tế tại công trình. Bởi lẽ xuất phát từ đặc điểm chưa hình thành ở hiện tại nên bên mua rất khó hình dung đặc điểm hình thái của bất động sản minh sẽ sử dụng, do vậy nhảm tránh những rủi ro có thê xảy ra thì bên mua, bên thua được quyền biết về tiễn độ xây dựng và được đến kiểm tra thực tế. Hơn nữa họ là những người trực tiếp bỏ tiễn ứng trước ra nên được quyền biết số tiền đó được sử dụng vào những khoản nảo. B.Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản Bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng. Căn cứ theo Điều 67 Luật KDBĐS 2014
Thử nhất, bên môi giới có nghĩa vụ “thực hiện đúng hợp đông đã kỷ với khách hàng”. Hợp đồng mỗi giới được g1ao kết giữa bên mỗi giới và bên được mỗi giới sau chi các bên đã giao kết hợp đồng bằng văn bản theo quy định và tuân theo các quy định của pháp luật thì hợp đồng đó mới có hiệu lực. Những điều khoản về phạm vi của dịch vụ mỗi giới, thù lao và hoa hồng sẽ được thể hiện rõ trong bản hợp đồng của các bên, khi có vi phạm xảy ra các bên có nghĩa vụ phải bồi thường tương ứng với mức vi phạm theo thỏa thuận. Theo tỉnh thân của Bộ luật Dân sự thì người mỗi giới có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng môi giới và thực hiện đúng hợp đồng như đã thỏa thuận.
Thứ hai, bên môi giới có nghĩa vụ “cưng cấp hỗ sơ thông tin vẻ bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. ” Quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm của bên môi giới với khách hàng, thông tin đưa ra phải có tính minh bạch, chính xác, vì khách hàng hoản toàn được biết sẽ có những TỦI rö nào xảy ra với mình. Nếu bên môi giới không cùng cấp thông tin hoặc cung cập thiểu, không chính xác thì sẽ vi phạm hợp đông vì sự không mỉnh bạch trong kinh doanh.
Thư ba, bên mỗi giới còn có nghĩa vụ: “Hỗ trợ các bên trong việc đàm phản, Â}Ỷ kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản ”. Người mỗi giới với vai trò trung gian, cung cấp dịch vụ nên phải đảm bảo việc
tư vẫn của mình được điển ra minh bạch và công băng giữa các bên trong hoạt động ký  kết hợp đồng mua bán,... Nghĩa vụ của bên môi giới hình thành từ khi hợp đồng môi giới được ký kết cho tới khi giao địch của khách hàng thành công.
Thứ tư, bên mỗi giới có nghĩa vụ với Nhà nước “Thực hiển chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiêm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thâm quyền °. Hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản còn phải thực hiện nghĩa vụ bảo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự giảm sát của cơ quan nhà nước có thắm quyền. Bên môi giới vừa có nghĩa vụ với Nhà nước, vừa có trách nhiệm với bên khách hàng, khi có thiệt hại xảy ra thì bôi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng không quy định cụ thẻ về trách nhiệm bi thường thiệt hại, nên khi có thiệt hại xảy ra sẽ căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 đề giải quyết,
Thứ năm, bên môi giới có nghĩa vụ thuế và tài chính theo quy định của pháp luật “7hực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật”. Vì môi giới bất động sản là một hoạt động kinh doanh sinh lời nên tổ chức cá nhân khi tham gia phải thực hiện bắt buộc theo quy định của pháp luật. Như vậy ngoài những nghĩa vụ mà pháp luật cho định cho bên môi giới thì các bên có thể thỏa thuận thêm những nghĩa vụ khác mà không trái với quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó đổi với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng vì đặc tính chưa hình thành ở hiện tại nên bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cắp thông tin về tiên độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện đề bên mua, bên thuê mua kiêm tra thực tế tại công trình. Bởi lẽ quyền của bên này là nghĩa vụ song hành của bên kia. Người bán, người cho thuê là người nhận khoản tiền ứng trước của khách hàng nên phải có trách nhiệm với khoản tiền cùng sự tín nhiệm của khách hàng dành cho mình. Khi được khách hàng yêu câu hợp lý và đúng luật, bên bán, cho thuê phải có sự hợp tác đề giao dịch mua bản được tiễn hành theo đúng hợp đồng trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên. 1.2.3.4 Thù lao và hoa hồng dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản A. Thù lao mỗi giới
Thủ lao được giải thích là việc trả công (thường bằng tiền) để bù đắp lại công sức lao động đã bỏ ra đê làm việc gì cho mình. Có thê hiệu thù lao của việc môi giới kinh doanh bất động sản là khoản tiền mà khách hàng trả cho bên môi giới bất động sản theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký để đên bủ lại công sức cho việc thực hiện công việc môi giới kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của khách hàng. Luật KDBĐS 2014 quy định về việc hưởng thù lao môi giới tại Khoản 3 Điều 66; Điều 64:  -Thứ nhất quy định hưởng thù lao, hoa hông môi giới theo thỏa thuận trong hợp đông đã ký với khách hàng.
- Thứ hai quy định việc hưởng thủ lao không phụ thuộc vào kết quả giao dịch, mức thủ lao môi giới không phụ thuộc vào giả của giao dịch mỗi giới.
Như vậy khi bên mãi giới thực hiện một công việc theo yêu cầu của khách hàng thì họ sẽ được hương một Nhoản tiền công do khách hàng trả cho họ. Mức tiền CÔNG nàt' do khách hàng và bên mỗi giới tự thỏa thuận với nhau và được ghị trong hợp đông môi giới bã động sản. Căn cứ vào tỉnh chất phúc tạp, tiễn độ công việc,.. mà mức tiền được hưởng nhiều hay ít. Dù giao dịch của khách hàng có thành công hay không thì bên môi giới vấn sẽ được nhận khoản thù lao xứng đảng với công sức bỏ ra.
B.Hoa hồng môi giới
Thuật ngữ “hoa hồng” hay “tiền hoa hồng” xuất hiện trong các văn bản pháp luật Việt Nam về kinh tễ, thương mại, nhưng khải niệm này không được quy định trong luật, mả chỉ được nhắc đến trong Lưật Thương mại 2005 tại Khoản 1.2 Điều I71 quy định về thù lao đại lý. Thủ lao đại ly sẽ được trả cho bên đại ly dưới hình thức hoa hồng hoặc chênh lệch giá, trường hợp bên giao đại lý ấn định gIlả mua, giả bản, giả cung ứng dịch vụ thì tiền hoa hồng được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đó. Như vậy có thê hiểu “hoa hỗng” là số tiễn thù lao mà người ủy thác trả cho người trung gian (làm đại lý hay môi giới) về những dịch vụ đã làm tủy thuộc tính chất và khối lượng công việc. Căn cứ vào khải niệm mỗi giới thương mại được quy định trong Luật Thương mại 2005 thì chỉ phí hoa hồng môi giới được hiệu là khoản tiên mà doanh nghiệp trả cho bên môi giới cho các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Như vậy khi bên khách hàng thuê bên môi giới thực hiện giao dịch, các bên sẽ thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng được giá trị hợp đồng.
Luật KDBĐS 2014 quy định về hoa hồng môi giới bất động sản tại Điều 65. Theo đó việc hưởng hoa hồng môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba; mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được mỗi giới.
Sau khi mọi thủ tục giấy tờ, giao dịch thành công, giúp chủ đầu tư bản được nhà đất hoặc người mua mua được nhà đất thì nhân viên môi giới bất động sản sẽ nhận được một khoan thu lao gọi là phân tFam hoa hông mỗi giới. Hay nói cách Khắc phần trăm hoa hồng môi giới chính là khoản tiền người môi giới nhận được từ cà bên bản và bên mua vì đã giúp họ giao dịch nhà đất, tìm kiếm mặt bằng, mariÑefing, chăm
sóc thuyết khách hàng làm thủ tục nhanh, gọn, lẹ.  Hiện nay phí hoa hồng được chia chủ yếu dựa vào những loại bất động sản cần giao dịch qua môi giới như nhà bán (nhà ở), cửa hàng, nhà cho thuê, văn phòng kinh doanh. Tùy theo giá trị từng hợp đông mà các bên thỏa thuận mà hoa hồng nhận được sẽ khác nhau. Phí hoa hồng môi giới sẽ được thỏa thuận ngay từ đầu, người môi giới chấp nhận thì mới ký kết hợp đồng. Thông thường hoa hồng sẽ được chia thành 2 nhóm, với nhóm thuê bắt động sản, phí hoa hồng đao động từ 1-2 tháng tiền thuê thực tế với hợp đông tương ứng là 1-2 năm; với việc mua bán bất động sản, hoa hông dao động từ 13-55% giả trị giao dịch.
Cách tính phân trăm hoa hồng môi giới bất động sản:
-Phí hoa hồng mỗi giới nhà đất khi bán nhà, dự án, căn hộ: đao động từ 294-324 giả trỊ sản phẩm. Nếu dự án lớn hơn, khó hơn thì chỉ phí cho môi giới cũng cao hơn.
-Phí hoa hồng mỗi giới cho thuê căn hộ: thông thường phí hoa hồng cho người môi giới thuê nhà hay căn hộ sẽ là tiền thuê I tháng với hợp đồng I năm, hoặc là tiền thuê 2 tháng với hợp đẳng thuê 2 năm. Với trường hợp bên môi giới vẫn hỗ trợ khách hàng làm thủ tục khác như đăng ký tạm trú, giấy tờ pháp lý, như vậy bên mỗi giới sẽ nhận được tiền phí là 50% của hợp đồng đầu tiên.
-Phí hoa hồng môi giới nhà đất khi thuê mặt băng nhà phố đề kinh doanh: cách tỉnh phân trăm hoa hồng sẽ do hai bên thỏa thuận. Tuy nhiên hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thời gian sẽ khoản 3 năm, 7 năm, hoặc lŨ năm. Với những hợp đồng thời hạn 3 năm, 5 năm thì tiền hoa hồng thường là nửa tháng, l tháng phí thuê.
-Phí hoa hồng mỗi giới nhà đất sang nhượng quản, mặt bằng, cơ sở kinh doanh: phí hoa hỏng thường sẽ là 59% trên giá sang mặt bằng. Với việc sang nhượng này người môi giới sẽ phải giải quyết mọi vẫn để liên quan với ba bên, bao gồm bên sang nhượng, chủ nhà, bên nhận sang nhượng.
1.2.3.5 Xử lý vi phạm đổi với hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản A/Thảm quyên xử lý
Hiện tại chưa quy định chỉ tiết cơ quan nảo có thầm quyền xử lý vi phạm đối với dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản nhưng có thể căn cứ hoạt động nảy thuộc phạm vi hoạt động kinh doanh bắt động sản nên thâm quyền quản lý của hoạt động nảy sẽ dựa theo cơ chế của kinh doanh bất động sản.
-Theo quy định tại Điều 77. Điều 7§ Luật KDBĐS 2014. thâm quyền được quy định
như sau:
# Mạnh Nguyễn (2021). “Phần trăm hoa hằng mỗi giới nhà đất là gi?', Viện đảo tạo nhân lực xảy dựng Việt Nam tần đoàn VCB, < hifps://hocbatdongsan.com.vn/phan-tram-hoa-hiang-tnoi-eioi-nha-dat=  +Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chỉnh phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bắt động sản trên phạm vi cả nước với nhiệm vụ. quyên hạn được quy định chỉ tiết tại Khoản 2 Điêu 77 Luật KDBĐS 2014 và văn bản hướng dẫn như Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vĩ phạm hành chính về xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 28/01/2022. +Trách nhiệm quản lý thuộc về Bộ Tài chính trong việc trình cấp có thảm quyền ban hành chính sách vẻ thuế, nghĩa vụ tài chính khác trong kinh doanh bất động sản. Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm thanh toàn trong các giao dịch kinh doanh bắt động sản. Cùng với đó là trách nhiệm của các bộ, cơ quan ngang bộ, phối hợp với Bộ Xây dựng tô chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. +UBND tỉnh, thành phô trực thuộc trung ương cũng có thẩm quyên quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các hoạt động liên quan đến trị trường bất động sản trên địa bàn, Điều 78 Luật KDBĐS 2014 quy định. -Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định vẻ thâm quyền xử lý vi phạm hành chính về xây dựng tại Chương VI nghị định này. Đối hoạt động kinh doanh bắt động sản, công chức, viên chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong từng lĩnh vực quản lý về nhà nước; hoạt động xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, quản lý, phát triển nhà. (Theo Khoản 4 Điều 72) có thâm quyên thực hiện. Chương VI (từ Điều 72-§0) Nghị định này quy định vẻ thâm quyền xử phạt vi phạm hành chính, cụ thê thầm quyền xử phạt thuộc về Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành của Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng, Chánh Thanh tra Sở. Bộ Xây dựng được quyền tước chứng chỉ hành nghề của mỗi giới bắt động sản. Công an nhân dân có thảm quyền xử phạt vi phạm hành chính với người môi giới bất động sản nếu có hành vi cản trở người thi hành công vụ. Chủ tịch UBND cấp huyện có quyền tước chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn. tê cơ bản Nghị định 16/2022/NĐ-CP kế thừa Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về những người có thảm quyền lập biên bản vỉ phạm hành chỉnh. Tuy nhiên đã bỏ quy định viên chức thuộc UBND các cấp được lập biên bản vì phạm hành chính, chỉ quy định “công chức " thuậc UBND các cấp được giao nhiệm vụ kiểm tra, phát hiện vỉ phạm hành chính về xây dựng được quy định tại Nghị định 16 này có thâm quyền. B/Hinh thức xử lý
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP vừa han hành của Chính phủ, hàng loạt hành
vi vi phạm của “cò đất”, môi giới bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính với nhiều mức độ khác nhau.  -Phạt tiên từ 40 - 60 triệu đồng nêu cá nhân vĩ phạm một trong các hành vị:
+Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghẻ hết thời hạn sử dụng theo quy định thời hạn 05 năm.
+Tây xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ.
Việc tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề nhằm mục đích để không phải xin cấp lại sẽ làm sai lệch nội dung chứng chỉ. Vì mỗi chứng chỉ có thời hạn chỉ 5 năm, nêu thời gian đó người môi giới không cải thiện năng lực phù hợp với xã hội, đến nay năng lực đã yếu kém không đủ trình độ hành nghẻ thì sẽ dẫn đến những hậu quả về chuyên môn sa1 lệch.
+Cho mượn, cho thuê hoặc thuế, mượn chứng chỉ hành nghệ mỖI gIới bất động sản để thực hiện hoạt động liên quan đến môi giới bắt động sản.
Mỗi một chứng chỉ môi giới tượng trưng cho năng lực chuyên môn đã qua đánh giá của người môi giới đó, hơn hết nó tượng trưng cho sự hiện diện của cá nhân mỗi giới đó trong ngành mỗi giới cao quy. Việc cho mượn, cho thuê chứng chỉ không những thê hiện sự không tôn trọng nghề nghiệp. mà còn ảnh hưởng đến Sự uy tín của cả một hệ thông ngành nghẻ trong xã hội, ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng.
+Tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động đồng thời vừa là nhà môi giới vừa läả một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Người mỗi giới với vai trò trung gian sẽ không được phép trở thành bên thực hiện hợp đồng bởi lẽ người đóng vai trò cầu nỗi phải cung cấp thông tin cho cả hai bên, nêu vừa là bên thực hiện hợp đồng, vừa là bên trung gian sẽ không công băng với bên thực hiện hợp đồng còn lại.
-Phạt tiền từ 120 -I60 triệu đồng nếu có một trong các hành vĩ:
+Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bắt động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng.
Mức phạt 120-160 triệu sẽ áp dụng cho tô chức kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất động sản nêu doanh nghiệp không đủ 02 người trở lên có chứng chỉ hành nghề môi giới, hoặc một trong những nhà mỗi giới thực hiện giao dịch của doanh nghiệp bị hết thời hạn sử dụng chứng chi; hoặc doanh nghiệp đó không thực hiện việc thành lập doanh
nghiệp.  +Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đây đủ các nội dung chính theo quy định.
Vì bất động sản là tài sản lớn, tính đặc thù cao nên phải được lập thành văn bản với đây đủ nội dung bao gồm: tên, địa chỉ của các bên; đổi tượng và nội dung dịch vụ; yêu cầu về kết quả dịch vụ: thời hạn thực hiện dịch vụ; phí dịch vụ. thù lao, hoa hông dịch vụ; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp: thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Nếu thiếu đi một trong các nội dung trên thì được coi là vi phạm pháp luật và tổ chức đó phải chịu mức phạt là 120-160 triệu đồng tùy vào giá trị hợp đồng.
+Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ mỗi giới bắt động sản, hoặc cả nhân kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định.
Chế độ báo cáo theo quy định là bảo cáo khai thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Việc trốn thuế là trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước và sẽ bị xử lý theo pháp luật về thuế,
+Thu các loại phí khác mã pháp luật không quy định: Nếu người mỗi giới có tình thu các loại phí mà pháp luật không quy định nhăm tạo ra sân chơi riêng, luật riêng để trục lợi cả nhân sẽ bị xử ly theo mức nhạt này.
-Phạt tiền từ 200 -25 triệu đồng nêu vi phạm một trong các trường hợp
+Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không trung thực thông tin về bất động sản mả mỉnh mỗi giới.
Đây là vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Việc cung cấp sai thông tin sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến bên thực hiện hợp đồng, vi phạm vào quyền lợi hợp pháp của người mua/bán.
+Bắt động sản không đủ điêu kiện theo quy định.
Với bất động sản đang có tranh chấp về quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở, công trình xây dựng găn liên với đất; hoặc bắt động sản đang kê biên để bảo đảm thi hành án mả đưa lên sản giao dịch sẽ bị phạt ở mức độ nảy.
Môi giới vi phạm về công khai thông tin nhà và thị trường bất động sản
Theo Điều 60 về vi phạm quản lý, ứng dụng, công khai thông tin nhà và thị trường bất động sản, môi giới sẽ bị phạt tiền từ 60-80 triệu nếu vi phạm một trong các hành vi: +Không cung cấp, cung cấp không chính xác, không đây đủ hoặc không đúng thời hạn kê khai thông tin, dữ liệu về thị trường bát động sản cho cơ quan quản lý hệ thông thông tin vẻ nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định  +Cung cấp cho bên thứ ba đữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đo cơ quan nhà nước có thầm quyên cung cấp cho mình mà không được sự cho phép của cơ quan quản lý hệ thông thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định
+không làm rõ, giải trình và chỉnh sửa theo quy định đối với nội dung thông tin thị trường bắt động sản do mình cung cấp theo yêu cầu của cơ quan quản lý hệ thông thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
+Làm sai lệch, hư hỏng hoặc thất thoát hệ thống thông tin, đữ liệu về nhà ở và thị trường bắt động sản thuộc hệ thông thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở quốc gia và các địa phương theo quy định
+Chiêm giữ, tiêu hủy trái phép thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc hệ thống thông tin, cơ sở đữ liệu vẻ nhà ở quốc gia và các địa phương
+Cản trở việc khai thác, sử dụng thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc hệ thông thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở quốc gia vả các địa phương theo quy định
+Không thông báo kịp thời cho cơ quan quản lý hệ thông thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản về những sai sót của thông tin, dữ liệu đã cung cấp.
Việc quy định cụ thê từng mức phạt và mức phạt cao hơn gấp 4,5 lần so với trước kia đã cho thấy sự răn đe của pháp luật, thể hiện sự yêu cầu của pháp luật với ngành nghề này, dịch vụ nảy đang ngày cảng cao hơn đề phủ hợp với tốc độ phát triển của xã hội. Nếu không nâng mức phạt cao hơn thì chắc chắn các đôi tượng “'cò đất” sẽ lây sự lỏng lẻo của pháp luật làm sân chơi cho mình, nghề môi giới cũng trở nên nhạt nhòa trong xã hội.
1.3 Nguyên tắc về pháp luật điều chỉnh địch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản 1.3.1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp
luật.
Nguyên tắc này là nguyên tắc đâu tiên được nhắc đến trong Điều 4, nó cũng là nguyên tắc mang tính tiên quyết của hoạt động kinh doanh bất động sản. Mọi chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản đều được đổi xử bình đăng trước pháp luật, không phân biệt là doanh nghiệp trong nước hay doanh nghiệp nước ngoài, miễn là họ có đủ điều kiện đề tham gia hoạt động kinh doanh bắt động sản theo quy định của pháp luật. Quan hệ bình đăng sẽ giúp các bên cạnh tranh công băng, lành mạnh.
Việc được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền vả lợi ích hợp pháp của
các bên thông qua hợp đồng và không trải pháp luật có nghĩa là các chủ thể được tự do  thỏa thuận theo những gì mình muốn nhưng phải đựa trên cơ sở pháp luật, tôn trọng bên còn lại thông qua hợp đồng. Rõ ràng bất động sản là một thị trường mở. cá nhân tô chức khi tham gia vào thị trường này đều có quyên phát triển theo hướng mà họ mong muốn, điều này sẽ góp phần tạo nên mội sân chơi sôi động mà công băng, phát triển nên kinh tế nói chung.
1.3.2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định do Luật định.
Các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 Luật KDBĐS 2014. Đây là điều kiện tôi thiêu đề có thê chứng minh bắt động sản này đã có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, hay giấy chứng nhận vè quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đề chứng minh tình trạng pháp lý của tải sản được đảm bảo an toàn cho các bên khi tham gia, hạn chế những rắc rồi khi có tranh chấp xảy ra (do điều kiện đặt ra là bất động sản đưa vào kinh doanh không có tranh chấp về quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án).
Pháp luật hiện hành quy định khá cụ thể về điều kiện với từng loại bất động sản đưa vào kinh doanh. Việc phần loại điều kiện với nhà, công trình xây dựng và với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử đụng đất vừa có ý nghĩa với các chủ thê tham gia thị trường bất động, với thị trường bắt động sản và cả quản lý nhà nước, Đầu tiên việc đặt ra điêu kiện đưa bất động sản vào kinh doanh sẽ giúp các chủ thẻ xác định được quyền, nghĩa vụ của mình. Thứ hai quy định điều kiện này có ý nghĩa tạo nên sự ràng buộc pháp lý của các chủ thể tham gia giao dịch với thị trường mà họ tham gia, từ đó thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh của họ trên cơ sở pháp luật, giúp thị trường phát triển lành mạnh. Thứ ba là ý nghĩa trong việc quản lý nhà nước, để Nhà nước nhìn vào đó mà đề ra các biện pháp quản lý, sử dụng tài nguyên có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (quy hoạch tổng thê sử dụng đất 10 năm, kế hoạch sử dụng đất 5 năm và kế hoạch sử dụng đất hàng năm). Ỹ nghĩa thứ ba này có tầm quan trọng rất lớn vì khi có các chính sách biện pháp phù hợp thì đất nước mới phát triển ôn định.
1.3.3 Kinh doanh bắt động sản phải trung thực, công khai, minh bạch
Một môi trường kính doanh an toàn và đảng tin cậy phải đi từ sự trung thực, công khai và mình bạch. Bất động sản là thị trường không hoàn hảo do cung chậm hơn cầu, hơn nữa bất động sản lại là một loại hàng hóa đặc biệt, giá trị lớn, rủi ro cao, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai. Chính vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản phải trung thực, đầy đủ thông tin, thông tin chỉnh xắc để tránh tạo ra tình trạng lừa đảo khách hàng. Khi tham gia hoạt động này các chủ thể phải có thái độ  thành thật về bất động sản đem ra giao dịch, không được che giấu, tạo thông tin giả để trục lợi cá nhân. Mặt khác cũng cần phải trung thực với cơ quan nhà nước khi tiễn hành làm thủ tục, phải khai báo chính xác những số liệu có liên quan đến bất động sản. 1.3.4 Tổ chức cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt
Đây là điều khoản giới hạn mả các tổ chức cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo, bởi lẽ khu vực an ninh quốc phòng năm giữ bí mật quần sự của quốc gia, do đó đây không phải khu vực có thê đem ra đề các chủ thê khai thác kinh tế. Nguyên tắc này tạo cho hệ thông pháp luật sự tôn nghiêm, ranh giới giữa kinh tế và quân sự được vạch rõ, mà nếu có chủ thê vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật. Tô chức cá nhân sẽ được khai thác những khu vực năm ngoài phạm vi nêu trên. Việc vạch ra ranh giới này còn để bảo vệ sự an toàn của các chủ thê. *Đánh giá chung: Tuy các quy định trên giấy có hoàn hảo đến đâu thì khi đưa vào thực hiện cũng không thê toàn vẹn như vậy được, vì nó đòi hỏi một sự chấp hành nghiêm chỉnh đến từ toàn đân. Xét về mặt tích cực, nguyên tắc này rõ ràng và đơn giản, các chủ thê đều đễ đàng thực hiện vì không quá nhiều phức tạp trong khâu thủ tục. Nó đã tạo ra một ngưỡng cửa riêng cho hoạt động kinh doanh bắt động sản. Nó là những nguyên tắc chung được quy định một cách thông nhất cho nên sẽ giúp cho mọi người có thể tuân thủ một cách tự nguyện hơn.  CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIÊU CHỈNH DỊCH VỤ MỐI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CÓ PHÁN KHẢO SÁT DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI THIÊN BẢO
2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tổ ảnh hưởng đến dịch vụ môi giới kinh đoanh bắt động sản ở Việt Nam
2.1.1 Tổng quan tình hình của dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Nền móng bất động sản Việt Nam chính thức được đặt ra khi Luật Đất đai ra đời vào năm 1993, đến năm 2006 Luật KDBĐS đầu tiên được Quốc hội thông qua, từ đây các hoạt động mua bản kinh doanh dịch vụ bắt động sản, môi giới bất động sản có khung pháp lý điều chỉnh, địa vị của nhà môi giới cũng được xác lập; năm 2014 Luật KDBĐS mới được ban hành trên cơ sở kế thừa Luật cũ, quy định cời mở hơn. Sau l6 năm hình thành và phát triển, thị trường dịch vụ môi giới bắt động sản vẫn còn nhiều bắt cập, xã hội còn chưa phân biệt rõ “cò đất” với “nhà môi giới bất động sản” bởi xuất hiện quả nhiều hình thức lừa đảo rất tỉnh vi mà người mua không còn tín tường vào ngành dịch vụ này.
Cai đoạn 2015 -2021 được đánh giả là giai đoạn phục hồi sau suy thoái của thị trường bất động sản. Ở giai đoạn nảy ghi nhận dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản diễn ra rất sôi nỗi và đạt hiệu quả cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư của cấp tỉnh và chính phủ khiến các nhà đầu tư tăng đầu tư, kéo theo đó thị trường biến động mạnh mẽ. Việc thực thi pháp luật mỗi giới còn bộc lộ nhiều hạn chế, việc đảo tạo đội ngũ mỗi giới theo như thống kê của Hội Môi giới bắt động sản tính đến tháng 6.2019 cả nước có khoản 300.000 người tham gia hoạt động lĩnh vực mỗi giới nhưng chỉ có 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo luật cũ 2006, còn theo luật mới là 8000 người, tính ra tỷ lệ môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghề là hơn 889%. Tại Đà Năng hơn 10 năm triển khai đào tạo và cấp chứng chỉ đến nay mới có hơn 1600 chứng chỉ được cấp. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, có đến hơn 80% nhân viên môi giới trả lời không tham gia hoặc chỉ tham gia một khóa đảo tạo cho nhân viên nhưng hình thức đạo tào chủ yêu văn là các nhân viên truyền lại kinh nghiệm cho nhau. Đội ngũ môi giới tập trung ở hai thành phó lớn Hà Nội và TP.HCM, ở Hà Nội có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, còn lại là nghiệp dư, nhưng thủ đoạn lại rất tính vi, trục lợi với giá rất cao. "Đánh giá cho thấy lực lượng mỗi giới thiểu kiến thức căn
" Theo Bảo cáo Tỉnh hình thị trưởng Bắt động sản Việt Nam 2019 của Hội Mỗi giới bắt động sản VAR.< hffps://vars.com.vn/nghien-cuu-thi-truong/bad-cao-thi-truong-bat-dong-sani-viet-naim-naimn-201-imn5=  bản hành nghệ, lợi dụng khách hàng không hiểu biết đề trục lợi giá cao, lách luật để dẫn mỗi gây lũng đoạn thị trường.
Theo Báo cáo Tác động của dịch bệnh Covid-] 9 đối với doanh nghiệp Việt Nam - Một số phát hiện chính từ Điều tra doanh nghiệp của VCCI và Ngân hàng Thể giới WB cho thấy, tình hình kinh tế xã hội năm 2020 là mức tăng thấp nhất của các năm trong giai đoạn 2011-2020, ngành du lịch sụt giảm đáng kẻ, nhất là dịch vụ lưu trú, từ đó mà loại hình bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng đáng kề, ngành bất động sản cũng bị ảnh hưởng không kém, theo đó với doanh nghiệp tư nhân kinh doanh bất động sản chịu mức ảnh hưởng thấp nhất trong các ngành nghề sản xuất kinh doanh (76%), nhưng lại là ngành nghẻ chịu ảnh hưởng tiêu cực nhất (100%) nếu là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài." Nhưng kê từ năm 2021, trong 10 tháng, theo báo cáo từ Cục đầu tư nước ngoài cho thấy, lĩnh vực bất động sản thu hút đến 2,12 tỷ USD, vọt lên thứ 3 trong danh sách các lĩnh vực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI sau 10 tháng đầu năm 2021, tỉ lệ lấp đầy cả nước đạt trên 70% nhờ nguồn vốn FDI (phân khúc bất động sản công nghiệp).
Ngoài ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam còn tôn lại một ảnh hưởng không nhỏ đến từ chính sách pháp luật, từ quản lý nhà nước. Luật và các quy định chỗng chéo, mâu thuẫn nên việc quản lý của chính quyền địa phương gặp vướng mắc trong quá trình xử lý hỗ sơ thủ tục cho các dự án phát triển bất động sản. Điều này dẫn đến nguồn cung trên thị trường thiểu hụt, khan hiếm, đặc biệt là nguôn hàng nhà ở giá thấp, bình đân và nhà ở xã hội. Việc phát hành gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng không áp dụng với ngành bắt động sản vì e sợ đầu cơ rủi ro đần đến thôi lên “bong bóng” bắt động sản, dẫn đến lạm phát, tuy nhiên gói hỗ trợ này sẽ kích cung và cầu để đảm bảo an nỉnh tài chính quốc gia, từ đó mà cũng giúp hoạt động môi giới bất động sản được phát triển theo, dự báo một số chính sách tài khóa, tiền tệ sẽ đây mạnh đầu tư công, gián tiếp tác động tích cực đến bất động sản giai đoạn 2022- 2023.Ẻ Bởi gói hỗ trợ này có kèm theo miễn giảm thuế phí, giảm lãi suất và phục vụ an sinh xã hội. từ đó giảm lãi suất vay ngân hàng, doanh nghiệp được giảm bớt chỉ phí và hạn chế tín dụng, thúc đây sức mua của khách hàng
* Theo Bảo cáo Tác động của dịch bệnh Covid-19 đối với doanh nghiệp Việt Nam của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VỆCT] và Ngân hàng Thẻ giới WB) năm 2020, < THNg: ¿Irungtamwto.vn/file/20758/wb-vcei_ bao-cao-covid-L9.pdf=
? Hữu Tuấn (2021). 'Có đến 2,12 ty USD vẫn FDI đỗ vào bắt động sản", Báo Đầu tư, cặp nhật 8/1 1/2021, =https://baodautu.vn/coœ-den-2l 2-ty-usd-van-fdi-do-vao-bat-dong-san-d] 55 I40.httml>= ® Trang Linh (2022), 'Ngành bất động sản được hưởng lợi gì từ gói phục hải kinh tế 350.000 tỷ đẳng?', Báo điện tử Người quan sát, cập nhật 5/1/2022, =hitIps:/nguoiquansat.vnin ganh-bat-dong-san-duoc-liuang-loi-gi-tI-gdi- phuc-hni-kinhi-ie-350-000-ty-dong-49275.hữmÏl=  Đảnh giả về bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản 2021, thì năm qua là một năm khó khăn với nên kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nhưng càng về thời điểm cuối năm thị trường càng có những tín hiệu tích cực về cả nguôn cung lấn lực cẩu ở nhiều phân khúc, mở ra triển vọng.
s* Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 20219
-Thị trường bất động sản Việt Nam năng động vả có nhiều động lực phát triển nhất châu ÁẢ, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân I5%⁄4 mỗi năm. Bắt động sản được dự bảo triên vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức tấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trường cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa đề tăng trưởng.
-Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ: Số dân độ thị 44 triệu người, chiếm 45% dân số. Năm 2025, dự báo tăng lên 52 triệu người, chiếm 50% dân số, với khoảng 1000 đỗ thị. -Hạ tầng đang trong quả trình phát triển.
Dưới đây là biểu đồ mức dao động và miễn giá tập trung giao dịch tại một số địa phương trên cả nước năm 2021 theo thông kê của Hội Môi giới Việt Nam:
. => Từ biểu đồ có thể thấy mức dao động
D22 002, giả mạnh tại hầu hết các địa phương,
D ÔUhƯỚG chứng tö quả trình đồ thị hóa đang
4 Đăng diễn ra cân băng. quá trình hình thành
E— Hà Phòng các đô thị mới dẫn dất quá trình tăng
s I- NHƯ NGG r> Trong giai đoạn dịch bệnh Covid 19 nhưng giả bài động sản vân liên tục
# An Giang
tăng.
0 BácGiang Tỉnh taän từ hỗ phân xử lý đữ liệu của Hoi rỗi giới
Thị trường bất động sản đã có những tín hiệu phục hỏi tích cực: xuất hiện bong bóng
cục bộ, giá đất nền các khu vực tăng theo các dự án, giá nhà tăng nhưng thanh khoản
không tăng tương xứng, hành lang pháp lý đang được tập trung mạnh củng cô.
Ở phía Bắc, các tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang có dẫu hiệu hôi phục tích cực nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở, tỉnh Bắc Giang có tốc độ đô thị hóa mạnh với sự phát triên của phân khúc bất động sản công nghiệp. Ở Hà Nội nguồn cung bắt động sản nhà ở khan hiểm do tốc độ phê duyệt dự án chậm, 80% các sản phẩm chào
# Theo Bảo cáo Thị trường Bắt động sản 2021 của Hội Mi giới Bắi động sản Việt Nam, =littps:/'vars.com.vrtiploads/up/vars/marketnrews/2022/03/21/16/12/baol647832373 2538 ndf>  bán là hàng tôn kho từ các năm trước, giá căn hộ chung cư ồn định hoặc tăng nhẹ, trong khi giá nhà đất tăng mạnh từ 20-30%, các đợt sốt đất nên cục bộ điễn ra tại các huyện ngoại thành, đặc biệt những huyện có thông tin lên quận (Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì). Các tỉnh thành Quảng Ninh, Hải Phòng nhờ vào tuyến cao tốc Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh mà được kỳ vọng đã thu hút các nhà đầu tư.
Ở phía Nam, Long An, Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai là các tỉnh thành được triển vọng phát triển bất động sản nhà ở. Với sự phát triển của thành phố Thủ Đức cùng tốc độ đô thị hóa mau chóng giúp Đồng Nai đang lột xác từng ngày, được đánh giả là ngôi sao của thị trường bất động sản nhiều phân khúc. Ở TP.HCM tại các phân khúc đất nên, căn hộ, nhà phố/biệt thự TP.HCM năm 2021 đều chứng kiến mức sụt giảm cả cung và cầu. Khu Đông dẫn dắt nguồn cung căn hộ, nhà phổ/biệt thự, còn các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Quận 9 (cũ) dẫn dắt nguồn cung phân khúc đât nên. Nguồn cung cao hơn câu, mức giả tăng sơ với năm 2020 tại tật cả các phân khúc, dự báo xu hướng này tiếp tục duy trì trong năm 2022,
2.1.2 Các nhân tổ ảnh hưởng 2.1.2.1 Anh hướng từ yếu tổ tự nhiên
Ảnh hưởng của yếu tô này đến giá bất động sản là không hè nhỏ. Tùy thuộc vào vị trí, địa hình xây dựng, kích thước, diện tích, tình trạng môi trường, thiết kế thị hiểu, tiện lợi, rủi ro sản mã quyết định đến Ø!ả của bất động sản đó. Ví dụ những bất động sản ở trục đường huyết mạch, hay bất động sản vùng ven đỗ sẽ có giả cao hơn. Bắt động sản cảng tiện nghĩ thì giả trị cảng cao Đây là những thông tin mà bên làm dịch vụ môi giới cần phải đưa ra cho khách hàng đê khách hàng năm bất vẻ tình trạng bắt động sản mà mình muốn sử dụng khai thác.
Đáng nói yếu tổ địch bệnh có ảnh hưởng trực tiếp lên dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản. Hai năm đại dịch Covid-19 hoành hành khiến nhiều nền kinh tế bị ảnh hưởng, có những ngành nghề được ghi nhận phát triên hơn nhưng cũng có những ngành nghẻ ngưng trệ, nguyên do là các đợt giãn cách liên tiếp khiên nguồn nhân lực thiếu hụt, lượng người mua hay nói cách khác là lượng tiếp cận với khách hàng của dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản có thể bị biến mất khỏi thị trường, mà bắt động sản lại là một loại hàng hóa đặc biệt nên trong khi những ngành nghề khác có thể phát triển bởi thương mại điện tử thì ngành nghề này trở nên khó khăn hơn.
2.1.2.2 Ảnh hưởng từ kinh tẾ vĩ mô
Dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, đương nhiên sẽ chịu ảnh hưởng tử kinh tế vĩ mô. Cũng như các  ngành nghề kinh doanh dịch vụ khác, dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung- câu của thị trường, mà thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, khi câu lớn hơn cung, giá bất động sản tăng, và khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Nhân tố đại dịch khiến cung cầu trở nên biên động, trong khi có thẻ kiêm soát cung theo tình hình của dịch bệnh thì phía cầu lại được xem là khó dự đoán, bởi khi hoạt động sản xuất ngưng trệ. chuối cung ứng cũng đứt gãy do thiếu hụt nhân lực, sự mắt mát trong thu nhập của khách hàng sẽ khiến cầu giảm, ảnh hưởng này sẽ rất nghiêm trọng với những người nằm ngoài vùng phủ của bảo hiểm thất nghiệp. Hơn nữa kê từ khi đại địch bùng phát, thị trường chứng khoán thể giới lẫn trong nước đêu như lao đốc xuống, do vậy mà tác động đến tài chính rất đáng lo ngại, khi tài chính không đảm bảo thì việc môi giới bất động sản trở nên khó khăn hơn rất nhiều, khi thị trường bắt động sản tại Việt Nam đang có một SỐ vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bất động sản cũng như sự thua lỗ của các ngân hàng cho vay thế chấp. Ngoài tình hình cung-cầu thì những ảnh hưởng như hiện trạng của vùng lân cận (bao gồm cơ sở hạ tầng như đường xá, hệ thông cấp thoát nước, hệ thông điện, thông tin...); mức độ tăng trường GDP hàng năm của vùng: thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với vùng khác; khả năng đáp ứng nhu cầu tín đụng của hệ thống tín dụng ; mức giá bình quân các loại đất trong vùng: tình hình thị trường lao động.... 2.1.2.3 Anh hưởng từ chính trị pháp lý
Trong dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản, các chứng từ pháp lý về quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng... là những chứng từ pháp lý quan trọng và có ảnh hưởng đến giá cả, vì bất động sản có được phép bán không năm ở khâu pháp lý này. Một bất động sản cần phải có đủ giấy tờ trên để chứng minh tính hợp pháp. Các giấy tờ chứng thư pháp lý như quy định vẻ xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác găn với bát động sản như tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có ghi trong số hồng, số đỏ. Ngoài ra các quy định khác vẻ quy hoạch, xây dựng trong khu vực cũng có ảnh hưởng tới dịch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản. Nhà nước cũng có tác động không nhỏ đến dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản, cụ thê khi ban hành chính sách cho phép Việt kiêu mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phổ, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhả nước giao đất, cho thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, các chính sách thuế của Nhà nước đổi với bất động sản.  2.1.2.4 Ảnh hưởng từ xã hội
Theo sau hai yếu tô trên là yếu tô xã hội, đây cũng là yếu tô có ảnh hưởng không kém đến dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản. Một khu vực có trình độ dần trí cao, chất lượng dịch vụ kinh tế giáo dục tốt, an ninh trật tự tốt,.. thì đĩ nhiên giả bắt động nơi có tăng, nhu cầu cần nhà ở những khu vực như vậy cũng tăng, kéo theo đó là nhu cầu tìm đến người mỗi giới giúp tìm ra những khu vực như vậy. Thị trường bất động sản có sự bất ôn tự nhiên, nhiều khi không trùng lặp phụ thuộc hoàn toàn vào chu kỳ phát triên kinh tế. Như khi nên kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường bất động sản xảy ra chậm hơn. Tại Việt Nam tỉnh trạng bất ôn này đã diễn ra nhiều năm. Ngoài những nguyên nhân từ yếu tổ tự nhiên thì còn những nguyên nhãn tử chính sách pháp lý, sự non trẻ của nhà đầu tư thứ cấp,... 2.1.2.5 Ảnh hưởng từ công nghộ
Công nghệ đã trở thành một phần không thẻ thiểu của thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn kỷ nguyên số như hiện giờ. Trong các sản phẩm công nghệ cao chính là công cụ được tận dụng tối ưu nhất như tìm kiểm khách hàng, tìm kiểm bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản. Điền hình có phần mềm quản lý bất động sản Landsoft hỗ trợ tối đa cho các công cụ bảo cáo và cung cấp đây đủ thông tin chỉ tiết dự án tới các chủ đầu tư. Với công nghệ 4.0 các nhà môi giới sẽ không mất nhiều công sức đề tìm kiếm khách hàng và tiền quảng cáo, việc tiếp thị trở nên có hiệu quả và ít chỉ phí hơn. Ngoài ra với công nghệ AI được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản, chăng hạn như việc chăm sóc khách hàng, chat box được lập trình để chăm sóc và tư vẫn khách hàng quan tầm đến bắt động sản. Chat box sẽ tự động gửi tin nhăn đến người mua theo một lập trình đặt săn, điều này nhằm hạn chế được sự chờ đợi của khách hàng. Ngoài ra các phần mẻm công nghệ còn thích hợp với các nghiệp vụ có tính lặp lại như chương trinh hóa để vận hành tự động như in thông bảo đến ky hạn thanh toán gửi khách hàng, báo cáo, quản lý hoặc đánh giả hợp đồng tự động.
Kỷ nguyên số thời nay mở ra sự lên ngôi của truyền thông, sự phát triển mạnh mẽ của youtuber, streamer, blogger,.. đã giúp nghề môi giới bất động sản nói riêng và ngành bất động sản nói chung như được đánh thức giác quan của mình. Trong lĩnh vực bắt động sản, tuy số kênh review đếm trên đầu ngón tay nhưng không phải không có sự nỗi trội, kẻ đến như youtuber Trần Minh Bất động sản, Nhà to, CafeLand, Nhà E,'?...Từ đó mà lưu lượng tiếp cận với khách hàng của ngành bất động sản gia tăng, lượng người biết đến và sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản thông qua Internet cũng không nhỏ.
!?Đã Bin (2021), 'Gương mặt vàng trong làng review bất động sản", Diễn đản Doanh nghiệp. cập nhật ngày 07/03/2302 I,< hitpns:doanhnghiepnbiz.vn/guong-rnat-vang-trong-lang-review-bat-dong-sart/=  2.2 Phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bắt
động sản ở Việt Nam
2.2.1 Thực trạng quy định về các nguyên tắc điều chính dịch vụ môi giới kinh
doanh bất động sản
Thứ nhất, thực trạng thực hiện nguyên tắc “Bình đăng trước pháp luật, tự do thủa thHẬN FrÊN Cơ sở FỐH IF)Hg quyền và lợi ích hợp pháp của các hện thông qua hợn đồng, không trái quy định của pháp luật” Các chủ thể đã thực hiện khả nghiêm túc nguyên tắc của Luật KDBĐS 2014, nguyên do là chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật như Luật KDBĐS, Luật Thương mại, các Nghị định. Thông tư. Tuy nhiên vẫn còn hiện trạng bắt bình đăng trước pháp luật, bắt nguồn từ sự cạnh tranh trong giới, các chủ thê không thực hiện nghiêm túc Luật Cạnh tranh và Luật Bảo vệ người tiêu dùng. Thực tế cho thấy các sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phâm của dự án, như vậy là không bình đăng, thiếu công băng. Chưa kế phí môi giới lại lên đến 4-5% giá trị hợp đồng, từ đó mà chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới này vào giá thành bất động sản, và người mua phải chịu khoản nảy.!! Như vậy người mua chịu toàn bộ chỉ phí, còn người mỗi giới được hưởng quá nhiều lợi ích từ hành vi phá giá thị trường, cạnh tranh không lành mạnh của mình. Thư hai, thực trạng thực hẴiỆH HgHVẺH tắc "Bắt đồng sản đưa vào kinh doanh
phải dẫu điều kiến theo quy định do luật định ` Điều kiện mà pháp luật hiện hành Việt Nam đưa ra để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh đã quy định tại Điều 5,9,10 Luật KDBĐS 2014: Luật Đầu tư 2020 Ở Việt Nam tình trạng đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh đoanh luôn diễn ra, còn diễn ra công khai như việc các chủ thể thể chấp, chuyên nhượng giấy tờ liên quan đến bắt động sản nhưng vỉ không đủ điều kiện nên tìm cách che đậy băng những chứng từ giả để được thông qua kiêm tra đưa vào kinh doanh. Theo ghi nhận của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, hiện nay nhiều kênh môi giới đã nhận các khoản đặt cọc trước của khách nhưng thực tế các dự án bất động sản này lại chưa đủ điều kiện mở bán. Hay với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, dù đã đến thời hạn bản giao cho người mua nhưng chủ đầu tư chậm giao số mà chưa bị phạt, hậu quả người mua nhà đất bị lừa, bị mất tiền oan. Điểm đến như một số dự án chung cư trên địa bàn
! Lê Hoàng Châu —Chủ tịch Hiệp hội Bắt động sản Thành phố Hỗ Chí Minh (2021). 'Quy định bắt buộc bán bất động sản qua sản”, Bảo Pháp luật Việt Nam. cập nhật 5/1 1/202 |, = https://baophapluat.vn/hds/quy-dinh-bar- buoc-barn-bat-dong-san-qua-san-nost42046 3.Iiữnl=  Hà Nội dù chưa được cơ quan nhà nước có thấm quyền nghiệm thu, nhưng các chủ đầu tư cùng bên môi giới đã rao cho thuê, như dự án The Legacy (Thanh Xuân), dự án Viễn Đông Star (Hoàng Mai), dẫn đến hậu quả người mua chịu toàn bộ thiệt hại. Điều này xuất phát từ việc khâu pháp lý còn lỏng lẻo, người môi giới cùng chủ đầu tư không tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc của pháp luật đặt ra nhằm trục lợi cá nhân.
Thứ ba, về thực trạng thực hiện nguyên tắc “Kinh doanh bắt động sản phải trung thực, công khai, mình bạch ” Đề thị trường bắt động sản vận hành an toàn và mình bạch, vai trò của Nhà mỗi giới Bất động sản đang ngày cảng được đánh giả cao, với những yêu cầu ngày cảng khắt khe. Lần đầu tiên Việt Nam vượt lên khỏi nhóm các nước “kém minh bạch” để bước vào nhóm bán minh bạch” trong Bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu năm 2020 (GRETI 2020) của công ty tư vẫn bất động sản ILL}?. Trên thị trường Việt Nam năm 2020 đón nhận sự ra đời của startup mới Propzy, một công ty tiên phong cung cấp tắt cá dịch vụ liên quan đến bất động sản, tiên phong trong lĩnh vực ProTech (bắt động sản công nghệ) đã góp phản thay đổi cách thức giao dịch bất động sản, đem đến một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch dựa trên nên tảng công nghệ hiện đại và dịch vụ chuyên nghiệp. Thực tế cho thấy sự kiểm soát lỏng lẻo đỗi với những cá nhân, văn phòng môi giới thiếu bảo đảm về cơ sở pháp lý. T¡ lệ môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghè lên đến gần 90%, ở Hà Nội và TP.HCM chỉ có 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, đó chính là kết quả của việc thanh tra kiểm soát qua loa, Tuy pháp luật đặt ra quy định và yêu cầu thực hiện nghiêm chỉnh nhưng việc giám sát thực hiện không được phép làm qua loa, đại khái vì cơ quan chấp hành pháp luật phải làm gương, làm đến triệt để mọi trường hợp vi phạm mới nêu cao được tỉnh thần “trung thực, công khai, mình bạch” mà luật đề ra. Bên cạnh đó nêu không thực hiện đúng pháp luật sẽ gây ra lũng đoạn thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến khách hàng. Vậy nêu có sự kiểm soát tới cùng của cơ quan chức năng, phải chăng hiện tượng người mỗi giới coi thường pháp luật sẽ giảm tới mức tối thiêu?
Cuối cùng, về thực trạng thực hiện nguyên tắc “Tổ chức cá nhân có quyền kinh doanh bắt động sản tại khu vực ngoài phạm vì bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thấm quyên phê duyệt”.
!* Thanh Nhã (2021).'Minh bạch thị trường bắt động sản không nhái là điều không tưởng", The Leader, cặp nhật 19/02/2021.< https:/theleader.vnminh-bach-thi-truong-bai-dong-san-khiung-nhai-la-dieu-khong-tuong- 1612550904374.ht~in=  Nguyên tắc này đặt ra nhằm đảm bảo sự an toàn cho chính người sử dụng bất động sản nhưng trên thực tế không phải việc vi phạm không xảy ra. Theo báo chí cho hay, dự án nhả ở gia đình quân nhân được rao bán mạnh trên mạng qua “cỏ đất”, mặc dù dự án này thực hiện trên đất quốc phòng. 'Ÿ Rõ rằng việc đặt ra nguyên tắc đề bảo vệ an loản cho chính người tham gia nhưng họ vẫn có tình vi phạm, liệu có phải nguyên tắc chỉ thích hợp viết trên giấy không, hay pháp luật chưa đủ nghiêm trị mới khiến “cò đất” để đàng xâm phạm như vậy. 2.2.2 Hạn chế của pháp luật về địch vụ môi giới kinh đoanh bắt động sản
Pháp Luật KDBĐS nói chung và pháp luật dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản nói riêng có có sự phát triển hơn l5 năm, bên cạnh những mặt hoàn thiện
được thì vần còn tôn tại một số hạn chẽ.
-Thiêu hành lang pháp lý về bất động sản hình thành trong tương lai condotel, offcetel
+Vướng mắc chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, điển hình là sản phâm bắt động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Pháp luật chưa có quy định quy đmh cụ thê về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp, vừa làm nhả ở, vừa sử dụng thương mại, dịch vụ vả văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác găn liền với đất.
+ Nghị định 02/2022/NĐ-CP vừa có hiệu lực thị hành vào 01/3/2022 vừa rồi vẫn chưa có hành lang pháp lý cho sản phầm bắt động sản căn hộ khách sạn (condotel) với văn phòng khách sạn (officetel). Mặc dù thị trường nhà đất phát triển khiến nhu cầu kinh doanh, mua bán, cho thuê với sản phẩm này rất lớn nhưng mang rất nhiều rủi ro pháp lý, như ký kết hợp đồng ủy quyền toàn phần, ủy quyền định đoạt khiến quyên lợi của người mua, thuê mua condotel, officeiel không được đảm bảo, gây thất thu thuế cho Nhà nước. Về hợp đồng của loại hình bất động sản này chỉ đừng lại ở hợp đồng mẫu, chưa có quy định cụ thể về quyên và nghĩa vụ của các bên. Do đó, cần phải bỗ sung các quy định siết chặt loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “condotel” và quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư các dự án trong tương lai phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp vũ người mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
-Một số điều khoản trong Luật Nhà ở đã gáy ra các vướng mắc cho Luật Kinh doanh
bắt động sản ngày cả khi đã sưa đổi.
!* Tiên Long (2018), 'Đắt quốc phòng sân bay Tân Sơn Nhất, có tiễn là dễ mua', Báo Vietstack, cập nhật 1/7/2018, =httIps:/m.vn.investing.cormninews/stock-rnarket-news/ai-qtoc-phong-san-bayv-tan-sonn-nhiai-cd-tien-la- de-dang-mua- | 524?ampMlode=l>=  Hoạt động môi giới gặp trở ngại pháp lý về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh đoanh với loại hình nhà ở thương mại do sự thiêu thông nhất trong quy định về "đất ở” với “đất khác” của Luật Nhà ở 2014.
Sau khi Chính phủ công bỗ Luật sửa đôi 9 luật vào tháng 1/2022 vừa rồi thì nhóm quy định liên quan đến sửa đôi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều. Năm 2020 Luật Đâu tư sửa đổi Khoản I Điều 23 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định hình thức sử dụng đất đề thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Có quyên sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ qHaH Hhữ HƯỚC CỔ thám đgHyÊn cho phép chiến mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải đất ở, hoặc không có một phân điện tích đất ở (mặc đù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) vẫn không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này chưa thống nhất với Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư về việc chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyên sử dụng đất và Điều 53,57,5§ Luật Đất đai 2013 vẻ việc người sử dụng đất được xem xét chuyền mục đích sử dụng đất đề thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã bỏ sót 2 trường hợp: Nhà đầu tư chỉ có quyên sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhà đầu tư chỉ có quyên sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
Luật sửa đổi 9 luật đưa ra là bãi bỏ điểm e Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, thay vào đó bồ sung trực tiếp tại Khoản I Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhằm tạo tính thông nhất. Tuy nhiên tiêu chí “đo ứng điều kiện cho phép chuyến mục đích sử dụng” '° lại là một quy định chưa rõ ràng và có thể sẽ tiếp tục gây ra vướng mắc, khó khăn trong việc thâm định khả năng đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. -Chưa có văn bản pháp lý nào quy định rõ về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của Cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý đối với
các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, mà hoạt động
lỶ Biểu 4 Luật sửa đ ỗi 9 luật sửa đổi, bỗ sung khoản Ï Điều 23 Luật Nhả ở 2I[4 như sau; “Hình thứ sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Củ quyỄn sứ dụng đất hựn pháp thuậc một trong các trưởng hợp qguw định tại điểm a, điểm b khoản nật mà việc sử chìng đất để thực hiện dự ân đâu tư xu dụng nhà ở thương mại phù hợp với qwp hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ guan nhà nước có thẩm quyên phé duyệt theo quy: định của pháp luật về đất đại, trừ trường hợp thuộc điện Nhà nước thu hài điết vì mục đích quốc phòng, an nình, thu hãi đất để nhát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trưởng hợp thu hải khác theo gu định của nháp luật:
#) Cả quyền xH ng đt ty
b) Củ quyền sứ dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện chủ phán chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dhư ản đầu tư.  của các tô chức này chỉ dựa trên cơ sở Điều 77, 78, 79 Luật KDBĐS. mới đây nhất là Nghị định 16/2022/NĐ-CP (quy định tại Chương VỊ). Tuy thế vẫn không có quy định cụ thể eơ quan nào chịu trách nhiệm giảm sát thị hành việc các tổ chức này kinh doanh địch vụ bất động sản thể nào, hiệu quả ra sao. Vì vậy mà hiện nay các địa phương đều đang bỏ ngỏ sự quản lý đối với phần lớn hoạt động của các chủ thê môi giới tự phát. -Luật KDBĐS 2014 quy định về điều kiện các tô chức, cả nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản, điêu kiện được thí sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luậi, về kĩ năng hoạt động môi giới bất động sản quả dễ dàng, không buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thì lấy chứng chỉ môi giới dẫn đến tình trạng đội ngũ môi giới yêu về chuyên môn, hoạt động không chuyên nghiệp hiểu biết về pháp luật hạn chế, Điều 62 Luật này chỉ quy định việc có chứng chỉ hành nghè. -Luật KDBDS 2014 quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ mãi giới bắt động sản. Pháp luật hiện hành không bắt buộc cá nhân tham gia dịch vụ mỗi giới bái động sản thực hiện trách nhiệm báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước về các hoạt động của họ, đo đó họ có thê tự do hành nghề ở bất cứ đâu. Một là làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp ở các sàn giáo dịch bất động sản, hai là môi giới tự thân bằng cách tự khai thác thông tin sản phẩm có như cầu bán đề môi giới, nên họ thường không có trách nhiệm với bên khách hàng đo không phải chịu ràng buộc với cơ quan chức năng. (Khoản 2 Điều 62) 2.3 Thực trạng thực hiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản tại Công ty cỗ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo
2.3.1 Tình hình chung của dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản ở Công ty Luật KDBĐS 2014: Tại Điều 62 Luật này về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản là phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Công ty có quy tụ những chuyên gia trong lĩnh vực môi giới bất động sản, có chứng chỉ hành nghẻ trong lĩnh vực này.
Đánh giá tình hình thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản ở công ty:
Hai năm đại dịch Covid-19 hoành hành khiến nhiều nên kinh tế bị ảnh hưởng, tình hình kinh doanh của văn phòng tư vẫn môi giới bắt động sản của công ty gặp nhiều khó khăn, nguyên do là các đợt giãn cách liên tiếp khiến nguôn nhân lực thiểu hụt, lượng người mua hay nói cách khác là lượng tiếp cận với khách hàng của dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản của Công ty sụt giảm đắng kẻ.  Vị trí địa lý của các bắt động sản mà văn phòng tiếp nhận đều là những nơi có vị trí địa lý đẹp, ở những quận cận trung tâm như Thanh Xuân, Hoàng Mai. Hơn nữa có thê thấy đây là một khu vực trung gian giữa khu vực hiện đang rất sốt giá là Gia Lâm và Thanh Trì với các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đồng Đa. Với vị trí cầu nỗi như vậy hoàn toàn là điểm mạnh cho công ty khi giá đất ở các khu vực này đang rất cao, tiện lợi cho quả trình tiếp cận khách hàng.
Nhân tô đại dịch khiến cung cầu trở nên biên động, lượng cầu gần như biển mất một khoảng thời gian dài trong suốt 2 năm nay khiến hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ, nhân lực thiểu hụt, sự tiếp cận khách hàng bị giảm sút. Hơn nữa bất động sản mà công ty thực hiện môi giới hầu hết là bất động sản nhà ở, một loại hình bắt động sản để mua, dễ bán nhưng cũng chịu ảnh hưởng rất lớn vào tỉnh hình cung-cầu, hiện trạng của vùng lân cận;mức độ tăng trường GDP hàng năm của thành phố Hà Nội; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong nội thành với các khu vực khác. Từ khi quyết định quy hoạch của UBND TP Hà Nội được ban hành vào thời gian vừa qua khiến nhà đất trở nên sốt đẻo ở những khu vực sắp lên quận như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lãm và Đan Phượng. Các dự án nhà ở mà Công ty có giao dịch làm mỗi giới quận Hoàng Mai, Thanh Xuân. Hai Bà Trưng ngoài là khu vực dân cư tập trung đồng đúc thì hiện nay do kì vọng của người dân nên mức cầu của khu vực mà công ty đang có dự án môi giới đều giáp các huyện chuẩn bị “lên quận” là Thanh Trì, Gia Lâm, do vậy mà hoạt động môi giới được quan tâm hơn, nhiều người tìm đến môi giới quanh khu vực này đề tìm hiểu đề đầu tư.
Hoạt động môi giới tại Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty cỗ phần Khảo sát Dịch vụ thương mại Thiên Bảo trong thời kỳ dịch bệnh Covid tuy có phần ảm đảm, nhưng các giao địch mà Văn phòng môi giới nhận được đa số đều thành công. Do đó môi giới của văn phòng nhận được cả thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. Ước tính địp cuối năm 2021 đầu năm 2022, văn phòng đã môi giới thành công 2 dự án nhà ở khu vực Thanh Xuân và Hai Bà Trưng, với mức hoa hông nhận được xấp xỉ 60 triệu đồng. Có được thành công như vậy là nhờ vào nỗ lực trau đôi chuyên môn của nhân viên mỗi giới của Công ty.
2.3.2 Mật số vụ việc đã xử lý tại Văn phòng tư vẫn giao dịch bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo
2.3.2.T Một số giao dịch thành công gân đây của công tp
H‡ trí dự án I: Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân. Hà Nội, cách tô hợp chung cư Five Star 10m, đường thông Kim Giang, Hoàng Đạo Thành, Nguyễn Xiên, giao thông thuận lợi.  Quy mô dự án: Diện tích 60m2
Bao gồm: Nhà lô góc, xây mới 6 tầng, mỗi tầng hai phòng có phụ khép kín, phòng nảo cũng có cửa số đón nắng
Số đỏ chính chủ, pháp lý chuẩn.
Tiên độ thanh toán phí môi giới của khách hàng như sau:

khi có thông báo làm giầy chứng nhận quyền sử dụng 10% đất là sở hữu nhà ở
Bảng 1:Tiển độ thanh toàn phí môi giới của khách hàng với dự án ở
Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội
s Phí hoa hồng dành cho văn phòng môi giới, cụ thê là 1,5% giá bán căn nhà, xấp xi 36 triệu đồng. Giá bán tại dự án phụ thuộc vào các yếu tô như điện tích căn nhà, nhà lô góc nên có giả cao, mức giá 6,85 triệu/m2. Mức giả này là phù hợp với vị trí và tiện ích như vậy. - Vị trí dự án 2: ngõ Quỳnh, Phố Bạch Mai, Phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Quy mô dự án: diện tích 31 m^2 Nhà mới xây, 5 tầng, tầng 1: 3l m^2; tầng 2.3.4.5: 38 m^2. Tầng 2.3.4: sàn ốp gỗ cao cấp, thiết bị vệ sinh tốt
Tiên độ thanh toán phí môi giới của khách hàng như sau:
Khi có thông báo làm giây chứng nhận quyên sử dụng đất
Bảng 2: Tiên độ thanh toán phí mỗi giới của khách hàng ở dự án bản nhà

ở ngõ Quỳnh, phố Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng,  s* Phí hoa hỏng cho dự án 2 là 3% giá bán căn nhà, xấp xỉ 3§ triệu đồng. Ngoài sự phục thuộc vào vị trí địa lý, địa hình, nội thất của căn nhà thì giá bán phụ thuộc vào ảnh hưởng từ nhiên từ đại dịch Covid đang diễn ra căng thăng tại Thành phố Hà Nội. Căn nhà được bán vào thời điểm có thông tin quy hoạch của Thành phố nên rất được quan tâm. 2.3.2.2 Phân tích đánh giá quy định của pháp luật thực hiện tại Công ty A.ƯUu điểm ]/Thực hiện quy định của phán luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ mỗi giới: Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty có đủ điều kiện mà pháp luật quy định. Công ty có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0106767895, cấp ngày 02 tháng 02 năm 2015 do Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp. do vậy mà công ty có đủ điều về thành lập doanh nghiệp mà Luật Doanh nghiệp 2014 quy định. Văn phỏng môi giới của công ty được thành lập vào thời điểm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành, bỏ điều kiện tô chức kinh đoanh bất động sản phải chứng minh năng lực tài chính có số vốn pháp định 20 tỷ. Việc nắm bắt thông tin pháp lý này nhanh chóng mở văn phòng tư vẫn môi giới bất động sản là bước ngoặt lớn cho công ty. Cá nhân chủ thê kinh doanh dịch vụ mỗi giới bắt động sản phải bảo đảm có trình độ nghiệp vụ đạt mức chuẩn mà nhà nước đề Tä, Cụ thê có trên 02 môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 2/Thực hiện quy định về bát động sản được đưa vào kinh doanh Công ty đã thực hiện dịch vụ mỗi giới với những loại hình bất động sản đạt điều kiện mả Luật đề ra theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014. Trong đó các loại hình bất động sản mà Văn phòng thực hiện mỗi giới đó là loại hình được mỗi giới thường xuyên như nhà có sẵn của tô chức, cá nhân. Như vậy bất động sản mả văn phòng đưa vào mỗi giới thỏa mãn điều kiện mà pháp luật quy định. 3/Thực hiện quy định về việc công khai thông tin về bất động sản đựa vào kinh doanh Theo quy định của Luật việc công khai thông tin về bất động sản gồm thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định, thông tin về việc thể chấp, thông tin về số lượng, loại sản phâm bất động sản kinh doanh, số lượng đã bản, chuyên nhượng. Văn phòng thông qua anh Nguyễn Kỷ Cương, thành viên môi giới của văn phòng kiêm Giám đốc của Công ty cô phần Thiên Bảo đăng tải trên các trang môi giới nhà đất như
batdongsan68, tinbatdongsan, bannha885.  bậc Điểm La Tên Eao Nhà Puềng Bái: 376 tý BDeện Tích: 31 mữ ệ Thông tua SÃ Phẩnu TẮm 4 Diuông Trước Hhà: 3'§ mí km Tiên 35 m Sử Tng: E Hường Nhà Tây hwn
Một Eilt ca bắn

MỤI lãng Fn. 1331885
(Ảnh: Nhà môi giới của Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty cỗ phần khảo sát dịch vụ Thương mại Thiên Bảo đăng tải thông tin vẽ bắt động sản đưa vào kinh doanh dịch vụ mỗi giới bài động sản trên một trang nhà đãt online}
4/Thực hiện quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản quy định những điều khoản về quyên, nghĩa vụ của các bên, về mức thù lao, phí hoa hồng. Nhà môi giới của công ty đã thực hiện nghiệm chỉnh nghĩa vụ của một nhà mỗi giới theo quy định của pháp luật
° Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng: Nhà môi giới của công ty luôn thực hiện đúng với các điều khoản đã ký kết trong hợp đồng, không để xảy ra tình trạng phạt bôi thường do vi phạm nghĩa vụ.
° Cung cấp hỗ sơ thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hỗ sơ, thông tin do mình cung cấp: Nhà môi giới của công ty đăng tải những thông tin cần thiết nhất cho khách hàng như vị trí địa lý. điện tích, hướng. kèm theo hình ảnh lên những trang nhà đất online, sau đó để lại thông tin đề người muốn mua liên hệ với mình. Khi người mua mong muốn đến xem căn nhà đó, người môi giới của công ty luôn cung cấp đây đủ thông tin về bất động sản này, tư vẫn về cả pháp lý, phong thủy, tiện ích của bất động sản đó. Nếu thông tin về bất động sản này có vấn đề gỉ về pháp lý, môi giới của công ty sẵn sảng chịu trách nhiệm vì đã cung cấp chưa chính xác đầy đủ thông tin. Ví dụ thông tin về căn nhà ở ngõ Quynh, phố Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, mỗi giới đã đăng tải loại hình căn nhà, diện tích, số phòng, các tiện ích như sản ốp gỗ, thiết bị vệ sinh cao cấp, nằm trong khu dân trí cao,...
° Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản: Môi giới của công ty luôn làm tốt vai trò của người môi giới, chu đảo hỗ trợ các bên tham gia đảm phản bằng việc cung cấp thông tin thuyết phục người mua mua bất động sản đó. Với vai trò cầu nối người môi giới của công ty luôn đảm bảo tính công bằng đề cả hai bên bán, mua củng được
biết về thôn g tin họ cần.  ° Thực hiện nghĩa vụ thuế và tài chính theo quy định của pháp luật: Công ty có mã số thuế 0106767895 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 2 tháng 2 năm 2015, luôn thực hiện đóng thuế, khai thuế chính xác và đầy đủ với chỉ cục thuế quận Hoàng Mai nơi công ty đặt trụ sở. Công ty thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo hằng tháảng gửi về Sở Xây dựng theo quy định của pháp luật.
° Phí hoa hồng môi giới: Mức phí hoa hồng môi giới mà văn phòng nhận được cho các dự án nhà ở đều ở mức hợp lý từ 1,59%-39%% „ không quá thấp đề xuất hiện tình trạng chèn ép giá gây ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường bất động sản.
B.Hạn chế của pháp luật bộc lộ ở công ty
- Việc pháp luật chưa phân định hoạt động kinh doanh dịch vụ bắt động sản của nhà môi giới với hoạt động kinh doanh bất động sản dẫn đến khó biết được bên môi giới có thực sự thực hiện chức năng trung gian hay còn thực hiện cả giao dịch mua bản với vai trò là bên thực hiện hợp đông.
Ngành nghề công ty đăng ký kinh doanh thêm là kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Dựa vào thông tin mả công ty cũng khai trên các trang nhả đất điện tử, nhiều căn hộ lại không ghi tên chủ bản căn nhà mà chỉ đăng tài dưới tên người mỗi giới, điều nảy rất khó để phân biệt xem người môi giới của công ty có đang vi phạm nguyên tắc hoạt động của nhà mỗi giới, đó là không được phép vừa là nhà mỗi giới, vừa là bên thực hiện hợp đồng. Không thê chắc chắn rằng có những căn nhà phi tên liên hệ chị A, anh B (người bản) nhưng có thật người mỗi giới chỉ đang giao dịch dưới vai trò người mỗi giới hay không, hay mượn tên chị A, anh B kia để mua bán kinh doanh bất động sản của minh.
2.4 Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu
Qua quả trình nghiên cứu hoạt động kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất động sản tại Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo, tác giả phát hiện và đưa ra một số kết luận sau:
-Pháp Luật KDBĐS về dịch vụ môi giới bất động sản còn mờ nhạt, thiếu tính chuyên nghiệp và quy mô. Điều nảy có lẽ xuất phát từ việc không phân định và kiểm soát giữa hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, dẫn đến tô chức đăng ký ngành nghẻ kinh doanh dịch vụ lại đễ dàng kinh doanh hàng hóa bắt động sản theo những cách biến tướng, trá hình rất khó năm bắt. Sự thiểu chuyên nghiệp và quy mô thê hiện ở trường hợp cò đất tự treo biển hành nghề  môi giới, không có giấy phép hành nghề nên năm ngoài sự kiêm soát của nhà nước, tự phát và tự ý nhận tiền môi giới với giá cả như những nhà môi giới chuyên nghiệp. -Pháp luật chưa thực sự sát sao trong việc áp dụng quy định về đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản.
+ Về điêu kiện các tô chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ. về kỹ năng môi giới quá đễ dàng, nhưng lại không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học. Điều này dẫn đến hiện tượng yếu kém về đạo đức kinh doanh, gầy ra những cơn “sốt ảo” để trục lợi.
+ Cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuê là có thê thực hiện dịch vụ môi giới. Pháp luật hiện hành chưa bắt buộc các cá nhần này có trách nhiệm báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động có họ, dẫn đến một là theo các sản giao dịch bất động sản đề lây thông tin hoặc môi giới thứ cấp, hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có sẵn đề môi giới cho khách hàng.
-Hoa hồng môi giới không được quy định cụ thê phần trăm trong bắt kì văn bản pháp luật nào mả xuất phát từ tính chất của bất động sản đề chia ra phân trăm mỗi giới được hưởng hoa hồng cho phủ hợp với từng loại giao dịch, với loại nhà ở, căn hộ giả mỗi giới đao động từ 29⁄4-3% giá trị hợp đồng.
-Sự bất cập trong pháp luật vẻ loại hình bất động sản căn hộ khách sạn và văn phòng khách sạn ở Luật Nhà ở và Luật KDBĐS với Luật Đâu tư đó là chưa có quy định rõ ràng định danh loại hình này trong pháp luật Việt Nam. Cụ thê chưa có cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp, vừa làm nhà ở, vừa sử dụng thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất.  CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIÊU CHỈNH DỊCH VỤ MỖI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN
3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về địch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản Trước thực trạng nêu trên, mỗi giới bất động sản cần thiết phải tọa ra giả trị cao hơn, phải khăng định được vai trò trong nền kinh tế. Một số quan điểm chung được đưa ra
như sau:
-Tập trung nghiên cứu, hoàn thiện và ban hành sửa đổi, bố sung hệ thông văn bản qHỊ! phạm đề thúc đây dịch wụ môi giới kinh doanh bắt động sqH HỘI FIÊNG, thị trưởng bắt động sản nói chung phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung-cầu, thúc đây nên kinh t phái triển, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa
+Đẻ nghị xây dựng Luật KDBĐS sửa đôi: Chính phủ đã thống nhất về sự cần thiết và mục tiêu sửa đôi Luật KDBĐS đề thê chế hóa chủ trương, đường lỗi của Đăng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triên thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết các bất cập, vướng mắc chưa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm tính thông nhất, đồng bộ giữa Luật KDBĐS với các luật liên quan khác.
+Đẻ nghị xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi: Phát huy vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết thị trường bất động sản hoàn thiện các chính sách về nhà ở, quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở bảo đảm tính dự báo quý trình phát triển; tăng cường phân cấp, phần quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với tăng cường giám sát, kiểm tra, phân bỏ nguồn lực hợp lý và nâng cao năng lực, hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư đặc biệt cho nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, để bảo đảm chính sách an sinh xã hội về nhà ở. !'
-Hướng tới sự hoàn thiện của thị trưởng hất động sản về cả thê chế, cơ cầu và tô chức vận hành để phát huy vai frồ của thị trưởng bất động sản với ngành dịch vụ mi giới kinh doanh bắt động sản, từ đó phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống của nhan dân trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
+Đảm bảo tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thông pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự
l'Dương Giang (2022). 'Nghị quyết phiên họp chuyên để vẻ xây dựng pháp luật Tháng 1/2022, TTXVN/VIemam+. cập nhật ngày 31/01/2022, =htips:/2www.vietnammnlus.vn/nghi-quyet-phien-lon-chuyen-de- ve-xay-dung-phap-luat-thang-12022/771072.vnp>  +Tạo điêu kiện đề hoạt động giao địch bắt động sản được công khai minh bạch, hạn chế phát sinh điều kiện, thủ tục hành chính trong quản lý giao địch bất động sản.
+Xử ly những bất cập của Luật hiện hành
-Báa đảm yếu cầu hài hòa về lợi ích của Nhà nước, của Hgười có nhủ cầu tham gia dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản. Phát huy vai trỏ của nhà nước trong việc điều tiết hoạt động này.
+Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, đây mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đồi số trong quản lý giao dịch bất động sản.
+Nâng cao trách nhiệm, năng lực của từng chủ thê tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất động sản bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, sản giao dịch bắt động sản, tô chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.
3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về địch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản
3.2.1 Đề xuất chính sách về qỊ định chung trong kinh doanh bất động sản
Sửa đồi, bố sung các quy định tại Chương I quy định chung từ Điều 1 đến Điều 8 Luật KDBĐS 2014 theo hướng
-Nghiên cứu bô sung Điều 3 vẻ giải thích từ ngữ đề bỏ sung đầy đủ, cụ thê một số khái niệm quan trọng như “bất động sản”, “dự án bất động sản”, ''kinh doanh dịch vụ bất động sản", "hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản”.
-Nghiên cứu bồ sung 01 điều quy định vẻ nguyên tắc áp dụng khi có sự mâu thuần, chông chéo giữa Luật KDBĐS với các luật có liên quan đối với các nội dung về kinh đoanh địch vụ môi giới bất động sản
-Nghiên cứu sửa đổi bô sung Điều 5 để làm rõ hơn phạm vĩ điều chỉnh, tránh sự chông chẻo của pháp luật, đặc biệt là hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ mỗi giới bất động sản nói riêng.
3.2.2 Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Đẻ tạo điều kiện cho tô chức, cá nhân thực hiện mỗi giới bất động sản được chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng tư vẫn, môi giới bất động sản. Đông thời xây dựng cơ chế thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích của người dân.
Sửa đôi bô sung pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản theo hướng:
-Sửa đôi, bổ sung quy định phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thi mới được thi sát hạch cáp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vào Khoản 1 Điều 62 Luật KDBĐS.  -Bồ sung các quy định vẻ quản lý các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản tại Điều 67 Luật KDBĐS 2014 chỉ quy định chung nghĩa vụ của tô chức và cá nhân mà không hè phân biệt rõ, do vậy đẻ xuất bố sung điều khoản cá nhân không được phép hoạt động môi giới bắt động sản độc lập.
-Sửa đôi, bỗ sung quyền và nghĩa vụ của môi giới bất động sản, trong đó quy định về chế độ báo cáo định kỳ của các tổ chức môi giới tại Điều 67 Luật KDBĐS, Cùng với đó các tô chức, cá nhân hành nghề môi giới bắt động sản trong nước sau khi thành lập doanh nghiệp phải cũng cấp thông tin của đơn vị mình đến Sở Xây dựng nơi tô chức mình hoạt động và Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.
-Bồ sung về thâm quyền cấp chứng chỉ hành nghẻ, thâm quyền tô chức thi sát hạch môi giới bất động sản
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản -Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghẻ môi giới bất động sản và có trách nhiệm tô chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghẻ môi giới tại Điều 68 Luật KDBĐS.
-Bỗ sung quy định các tô chức, cá nhân nước ngoài hành nghề mỗi giới tại Việt Nam sau khi thành lập doanh nghiệp, văn phòng.... phải cùng cấp thông tin của đơn vị mình đến Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản để được đăng tải thông tin trên Công thông tin của Cục Quản lý nhà vả thị trường bất động sản.
-Đê xuất hợp nhất Luật Nhà ở với Luật kinh đoanh bất động sản đề tránh sự giao thoa, chồng chéo của hệ thông pháp luật thay vì sửa đôi Luật Nhà ở, sửa đối Luật KDBĐS. Đề xuất hưởng xử lý này vì những lí do sau:
+Lĩnh vực quản lý Nhà nước vẻ nhà ở và lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường bắt động sản đều thuộc Bộ Xây dựng
+Bộ Xây dựng cũng giao một cơ quan trực thuộc là Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản quản lý ca hai lĩnh vực trên.
+Luật Nhà ở và Luật KDBĐS đêu được Bộ Xây dưng chủ trì soạn thảo.
+Cả hai dự án được xây dựng vào cùng thời điểm (dự kiến thông qua vào ký họp Quốc hội tháng 5-6/2023)
3.2.3 Đề xuất chính sách về dữ liệu nhà ở và thị trường bắt động sản
Bồ sung 01 chương gồm 05 Điều về xây dựng và quản lý hệ thông thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bắt động sản. Hủy bỏ các quy định về hệ thông thông tin về nhà ở của Luật Nhà ở (01 chương 04 Điều) đề chuyên gộp thành quy định vẻ hệ thông thông tin vẻ nhà ở và thị trường bất động sản của Luật KDBĐS bao gồm các nội dung:  -Hệ thông thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
-Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
-Thâm quyên, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở đữ liệu nhà ở vả thị trường bắt động sản.
-Kinh phí xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
3.2.4 Đề xuất về thuế và phí liên quan đến dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản Tùy theo đặc điểm của mỗi bất động sản, nêu bất động sản là một căn nhà để ở thì đây là tài sản cơ bản, không phải nộp thuế, nêu nhiều hơn một căn đề ở, tức nhiều tài sản lên thì phần hơn này phải nộp thuế hàng năm với mức nộp thuế hợp lý ít nhất từ 20% giá trị căn nhà. Mức thuê hảng năm tính theo giá trị của bất động sản, người có càng nhiều bất động sản thì càng phải nộp thuế. Quan trọng việc điều tiết thu thuê phải đáp ứng hợp lý chỉ phí hạ tầng. Với cùng một mảnh đất quy hoạch nhưng không làm phá vỡ cảnh quan, không làm tăng độ nén xây dựng thì thuế tính theo diện tích sẽ thấp, nhưng nêu là đất đề khai thác trung tâm thương mại, tòa văn phòng được Nhà nước cấp phép sẽ phải thu thuê cao hơn. !°
Câu chuyện về đánh thuế tải sản đang là chủ đề nóng của dư luận, hiện lại chưa có công cụ về thuế nên mới phải dùng nhiều biện pháp hảnh chính để cắm nhiều hoạt động. Thuế là công cụ quan trọng để Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết nền kinh tẾ và nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội. Tuy vậy nếu dùng thuế đê can thiệp quá nhiều vào thị trường bất động sản nói chung hay địch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản nói riêng sẽ dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như cả nên kinh tế. Nhà nước áp dụng các biện pháp tải chính như thuế, phí đề điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản chống đầu cơ đất đai. Giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì, không phát triên kinh tế nhưng vẫn đây giá, dẫn đến lãng phí tải nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực.
Một vẫn đề đặt ra là với những người không có chứng chỉ hành nghề môi giới kinh doanh bất động sản thì họ không phải đối tượng được điều chính, vì ngay từ đầu họ đã kinh doanh chui, vậy con số 90% người không có chứng chỉ mỗi giới sẽ tương ứng với 90% khoản thuế thu của môi giới bất động sản bị thất thu về nhà nước. !7
!5 Hoàng Trang (2022), 'TS.Định Thể Hiển: Đánh thuế lũy tiến bắt động sản là điều hiển nhiên", Báo Bắt động sản Việt Nam, cập nhật 15/2/2022, =htIps:/reatimes.vntsdinh-the-hien-danh-thue-luy-Hien-bds-la-dieu-hien- nhien-20201224000010052.html> - Ộ
!* Hỗ Xuân Mai (2019). 90% mỗi giới bắt động sản hoạt động không có chứng chỉ hành nghề'. Báo VietTimes, cận nhật 22/4/3019, =lttIps://vieimes.vn/gan--moi-giol-hds-o-viet-narn-khong-cn-chung-chi-hanh-nehe- pust |3 52.hiimil=  3.2.5 Đề xuất chỉnh sách về quản lý Nhà nước với dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản
Sửa đôi, bỗ sung quy định về nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước trong xử lý vị phạm trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng và kinh doanh bắt động sản nói chung:
Rà soát sửa đôi bô sung Điều 76, Điêu 77, Điều 7§ đề quy định đầy đủ, cụ thể về các nội dung và phận định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất độn Ø sản giữa các Bộ, ngành, và giữa các cơ quan trung ương đến địa phương, quy định cụ thê về trách nhiệm của Bộ Xâu dựng, các Bộ. ngành liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không quy định trùng lặp chức năng, nhiêm vụ đã được quy định ở các hệ thông pháp luật khác.
Bồ sung 01 Điều về điều tiết thị trường bất động sản theo hướng Chính phủ quy định cụ thê một số giải pháp đề làm cơ sở thực hiện điều tiết thị trường.
Sửa đôi bỏ sung Điều 79 Luật KDBĐS theo hướng tăng cường ngăn chặn sai phạm, tăng lượt thanh tra m1ảm sát, kết quả xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản. 3.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu
Bên cạnh những định hướng, giải pháp đề xuất nêu trên thì còn nhiều vẫn đề khách được đặt ra trên thực tế. Trên cơ sở nghiên cửu nảy chưa thê đề ra được tất cả, dưới đây lä một số vấn để cần tiếp tục được đặt ra nghiên cứu trong tương lai
-Thống nhất các quy định của các văn bản pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản
Pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản chủ yếu do nguồn luật điều chỉnh là Luật KDBĐS năm 2014 và Luật Thương mại năm 2005. Vẫn còn hai vẫn đề chưa được giải quyết thâu đáo giữ luật nhà ở và Luật KDBĐS: Giao dịch nhà ở thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tuân theo Luật KDBĐS nhưng cũng đồng thời bị Luật Nhà ở điều chính, tức là phải tra cứu cả hai luật khi mua bản nhà ở thương mại; Các luật chưa làm rõ giao dịch liên quan các loại nhả ở xã hội, nhà ở tải định cư có tuần theo Luật KDBĐS hay không
-Làm rã việc có nên hợp nhất luật nhà ở và kinh doanh bất động sản
Hiện nay Bộ Xây dựng đang trình Chính nhủ hỗ sơ hai dự án Luật Nhà ở (sửa đôi) vả Luật KDBĐS (sửa đôi) trong đó đề xuất “hợp nhất các quy định về kinh đoanh nhà ở sản, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở vào Luật KDBĐS đề tránh sự giao thoa, chồng chéo của hệ thống pháp luật. Tuy nhiên vẫn đề chồng chéo  suốt nhiều năm qua cần tính đến một giải pháp cao hơn, đó là hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS thành Luật Nhà ở và Kinh đoanh bất động sản. Hướng xử lý này là có cơ sở vì lĩnh vực quản lý Nhà nước về nhà ở và lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường bát động sản hiện nay đều thuộc thâm quyên của Bộ Xây dựng, cả dự án Luật Nhà ở và dự án Luật KDBĐS đều được giao cho Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, do đó việc hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS sẽ giúp các tô chức của các cơ quan quản lý từ cấp trung ương (Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bắt động sản) đến địa phương (Sở Xây dựng).
-Làm rõ việc có nên đánh thuê bất động sản
Cần phải xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi giá nhà đất có thê sẽ tăng, từ đó người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở hơn, thu nhập của một bộ phận người đân sẽ bị giảm đi, họ sẽ giảm chỉ tiêu, như vậy tôn thất chung của nên kinh tế lớn hơn lợi ích mang lại từ thuê. Ở Trung Quốc đã có một bài học tương tự. và đánh thuế bắt động sản là một trong những lí do dẫn đến tăng trưởng nên kinh tễ hiện nay ở nước này thấp nhất trong nhiều thập kỷ qua. Theo ông Nguyễn Đức Lập (Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản Đà Năng) việc đánh thuế bất động sản trogn lúc này là chưa phủ hợp. đặc biệt nêu đẻ xuất tính thuế với phân giả trị vượt trên 700 triệu đồng/ nhà đất phải có cơ sở khoa học để xác định mức nảy. Việc đề xuất theo hướng cào bằng mức khởi điểm tính thuế cho tất cả các khu vực đô thị trên toàn quốc sẽ tác động mạnh vào túi tiền của người nghèo. Trong tình cảnh dịch bệnh càng ảnh hướng tiêu cực đến đại bộ phận người dân, lạm phát tăng, giá bất động sản tăng và nguồn cung khan hiểm đặc biệt ở phần khúc bình dân. Chính sách này sẽ gây nên tỉnh trạng tăng giá với các sản phẩm phân khúc bình dân. đặc biệt là phân khúc bất động sản ven đô. Công cụ thếu và phí hiện nay chưa phát huy được nhiều giá trị trong việc xử lý trốn thuê nhượng, giao dịch bất động sản. Việc xây đựng chính sách cần đảm bảo cho sự phát triển ôn định và điều tiết thị trường. !3
Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng không nên lo bắt động sản sẽ tăng giả vì chính sách thuế này hướng đến lợi ích của người nghèo. Theo TS Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật. Trường Đại học Kinh tế TP.HCM thì chủ trương đánh thuế tài sản với nhà đất là xu thế chung đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng, Việt Nam không thể đi ngược lại, và thời điểm này là phù hợp đề tính đến chuyện thu thuế bất động sản. Nguyên tắc thuê bất động sản là loại thuế đánh trên tài sản, như vậy phải rà soát lại
!Š Ngọc Hiện (2022), 'Đánh thuế bắt động sản: Tỉnh tảo trước các bài học đã có”, Bảo Tuổi trẻ, cập nhật ngày 14/3/2022, < https:/tuoitre.vn/danh-thue-bat-dong-san-tinh-tao-truoc-cac-bai-huc-da-co- 20220314090205055.limn>  hiện tại đã có những khoản thuế nào cũng đanh đánh trên tài sản như thuê chuyên nhượng nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.. Cơ quan quản lý phải rà soát lại toàn bộ thuế nào cần bỏ, thuế nào phải giữ để đưa ra cách tính thuế phù hợp, không để trình trạng thuế chồng thuế xảy ra. !°
!% Tiên Long (2022), 'Đánh thuế tải sản với nhà đất: Dừng lo bắt động sản tăng giá', Báo Tuổi trẻ, cập nhật ngày 12/3/2022, =https:¿1uoitre.vrn/ danh-thue-tai-san-voi-nha-dat-dung-lo-bai-dong-san-tang-gla- 20220311224805256.liimn=  KÉT LUẬN Dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của thị trường bắt động sản bởi nó thực hiện chức năng trung gian, làm cầu nói tất yếu đưa người mua và người bản kết nỗi giao địch với nhau. Việc cho phép dịch vụ mỗi giới bất động sản hoạt động trong khuôn khô pháp lý với những chính sách, chiến lược hợp ly sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản, có tác dụng kích cầu tiêu dùng, tạo ra một nguồn thu nhập thuê cho Nhà nước, đảm bảo ổn định phát triển kinh tế xã hội. Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 ra đời thay thể cho Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc hơn về quyền, nghĩa vụ của tô chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản dưới sự bảo hộ của pháp luật. Luật mới đã khắc phục được những yếu kém của luật cũ, định hướng cho ngành môi giới bất động sản trong nước phát triển bên vững với các quy chế đặt ra vẻ trình độ người môi giới, số lượng người có chứng chỉ môi giới khi thành lập đoanh nghiệp về kinh doanh dịch vụ bất động sản, đồng thời tạo ra một sân chơi công băng, minh bạch, công khai cho các chủ thể tham gia. Qua việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản — Thực tiễn thực hiện tại Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo”, tác giả đã lần lượt đi nghiên cứu, làm rõ những nội dung sau: ._ Lâm rõ những khải niệm cơ bản của pháp luật dịch vụ mỗi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam. Nêu ra những khái niệm về bất động sản, kinh doanh bất động sản môi giới thương mại để đi đến cách hiểu khái quát nhất về địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản mả tác giả nghiên cứu. ._ Phân tích về các quy định của pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam. Cụ thể tác giả đã phân tích, tìm hiểu quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bắt động sản trong Luật KDBĐS 2066, Luật KDBĐS 2014, các nghị định mới như Nghị định 02/2022 hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2014 trong “Luật sửa đối 9 luật” vừa được ban hành thực hiện vào tháng I năm 2022, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.... Đặc biệt đã đặt pháp luật vào bối cảnh chuyên đổi số đề kịp thời hội nhập phất triển theo cơ chế thị lrường. ._ Phân tích về thực tiễn áp dụng dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản tại Công ty cô phân Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo, từ đó chỉ ra một số hạn chế trong các quy định của pháp luật.  Thông qua nghiên cứu tại Công ty, tác giả đã nhận thầy những bất cập của pháp luật khi đi vào áp dụng tại các đoanh nghiệp. nhận thấy sự yếu kém của lực lượng môi giới bất động sản trong nước sẽ dẫn đến sự suy yêu cho cả một xã hội, nhìn ra sự quản lý còn lỏng lẻo của nhà nước về địch vụ môi giới bắt động sản mới dẫn đến khó khăn trong xác định việc hoạt động của đoanh nghiệp đã diễn ra đúng với ngành nghẻ đã đăng ký hay chưa.
._ Đưa ra một số phương hướng đề hoàn hiện pháp luật vẻ địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam.
Qua tìm hiểu vẻ thực tiễn thực hiện tại công ty thực tập, cùng với sự tìm hiểu bao quát trên các trang mạng điện tử, luận văn, báo cáo của Hiệp hội bất động sản, bảo cáo của Phòng Thương mại VCCI, tác giả đã nhận thấy những điểm thành công trong pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản, nhưng bên cạnh đó cũng tìm ra những vướng mắc, bất cập mà pháp luật còn bỏ ngỏ. Trên cơ sở những bất cập này tác giả đã đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm củng cô hoàn thiện các quy định về pháp luật địch vụ môi giới bất động sản trong thời gian tới.  DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
._ Lưật Thương mại 2005 số 36/2005/OHI I1, Quốc hội ban hành ngày 14 thẳng 06 năm 2005.
.. Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/0H13, Quốc hội ban hành ngày 25 tháng I1 năm 2014.
. Nguyễn Thị Hiển (2015), 'Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bắt động sản trên sản giao dịch kinh doanh bái động sản ở Việt Nam `, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội.
. PGS.TS Hoàng Văn Cường (2017). 'Giáo trình Thị trường bắt động sản. Nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội
._ Ngô Nhật Duy (2017), ' Môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiền tại Thành phổ Hỗ Chỉ Minh „ Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lắm Khoa học xã hội Việt Nam,
.. Hoàng Hiệp, Tiến Long (2018), 'Đất quốc phòng sân bay Tân Sơn Nhát, có tiền là dễ dàng mua", Bảo Imuesting, cập nhật ÚI thắng 7 năm 2018, = https://vn.investing.com/news/stock-market-news/at-quoc-phong-san-bayv-tan-son- nhat-co-tien-la-de-dang-mua- I 5204>
.- Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (2019), 'Báo cáo Tình hình thị trường Bắt động #qảm Việt Nam 2(NT9”< https://vars.com.vn/nghien-cuu-thi-truong/bao-cao-thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2019-mnS=Thụy
. Hồ Xuân Mai (2019), '90%⁄% mỗi giới bất động sản hoạt động không có chứng chỉ hành nghề`, Báo VietTimes, cập nhật 22/4/2019, ._ Hải Lan (2020), "Nhiều bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản", Bảo điện tư Sở hữu trí tuệ, cập nhật ngày 29 tháng 06 nắm 2020,
10. Đình Phong (2020), 'Cuỗi năm, Hà Nội nở rộ dự án cao ốc “lùa” dân vào ở khi chưa
đủ điều kiện, Báo Xây dựng, cập nhật ngày 23 tháng 12 năm 2020, < https://baoxaydung.com.vn/cuoI-nam-ha-noi-no-ro-du-an-cao-oc-lua-dan-vao-o-khi- chua-du-dieu-kien-2958 I8.html>
I1. Lê Quân (2021), 'Sửa Luật KDBĐS: cả nhân không được làm môi giới độc lập”, Báo
Đầu tư Bắt động sản. cập nhật ngày 13 tháng 10 năm 2021, =litps://baodautu.vn/batdongsan/sua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-ca-nhan-khong- đuoc-lam-moi-gioi-doc-lap-d15341 I.htmÌ>  12. Hữu Tuần (2021), 'Có đến 2,12 tỷ USD vốn FDI đỗ vào bất động sản", Báo Đầu tư, cập nhật 8/1 1/2021, =https://baodautu.vn/co-den-2 ]2-ty-usd-von-fdi-do-vao-bat-dong- san-dI 55 140.html>
13. Quốc Hải (2021), “Đề nghị siết chặt quản lý hoạt động của “cò đất, cò nhà” bằng chứng chỉ hành nghề, 8áo Dân Việt, cập nhật ngày 10 tháng 11 nắm 2021, < https://danviet.vn/de-nghi-siet-chat-quan-ly-hoat-dong-cua-eo-dat-co-nha-bang-chung- chi-hanh-nghe-20211110163909376.htim>
I4. Đặng Phước Vĩnh (2021), “Pháp luậi về kinh doanh bắt động sản và thực tiên tại thành phố Đà Năng. Trường Đại học Luật - Đại học Huế, Đà Nẵng.
15. Hà Khánh (2021), “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản thay đôi để phù hợp với thị trường hiện nay", Báo điện tư của Bộ Xáw dựng, cập nhật ngày I2 tháng l2 năm 2021,< https://baoxaydung.com.vn/phap-luat-ve-kinh-doanh-dich-vu-bat-dong-san- thay-doi-de-phu-hop-voi-thi-truong-hien-nay-32 I 801.html=
16. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (2021), 'Báo cáo thị trường bắt động sản Liệt Nam năm 20221 `, < https://vars.com.vn/nghien-cuu-thi-truong/bao-cao-thi-Iruong-bat- đong-san-viet-nam-nam-202 I-mnS=
17. Trang Linh (2022), “Ngành bất động sản được hưởng lợi gì từ gói phục hồi kinh tế 350.000 tỷ đồng?', Báo điện tử Người quan sát, cập nhật 5/1/2022,
18. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật KDBĐS, Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2022,
19. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính về xây dựng, Chính phủ ban hành ngảy 28 tháng 01 năm 2022.
20. Dương Giang (2022), 'Nghị quyết phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật Tháng 1/2022, TTXVN/Eietnam+, cập nhật ngày 31/01/2022, =https://www.vietnamplus.vn/nghi-quyet-phien-hop-chuyen-de-ve-xay-dung-nhap- luat-thang-I2022/771072.vnp>
21.Minh Hân (2022), 'Quy định mới Về xử phạt loạt hành vị vì phạm của “cò” mỗi giới
bất động sản", Tạp chí Môi trường và Cuộc sống, cập nhật ngày 08 tháng 2 năm 2022. =lhittps://moøitruong.net.vn/quy-dinh-moi-ve-xu-phat-loat-hanh-vi-vi-pham-cua-co-dat- Imoi-gioi-bat-dong-san/>
2. 1H.5 Nguyễn Văn Đỉnh (2022), 'Có nên hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS", 8áo Bất động sản Việt Nam, cập nhật ngày L5 tháng 2 năm 2022,  23.
24.
xi:
26.
21.
28.
29.
Hoàng Trang (2022), 'TS.Đinh Thể Hiển: Đánh thuê lũy tiền bất động sản là điêu hiển nhiên', Báo Bát động sản Việt Nam, cập nhật 15/2/2022, =httIps://reatimes.vn/tsdinh- the-hien-danh-thue-luy-tien-bds-la-dieu-hien-nhien-20201224000010052.htmÌ>
Thế Anh (2022), “Sửa đổi Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản: Sẽ “siết” kinh doanh trá hình, thôi giá', Báo Dân Việt, cập nhật ngày 1§ tháng 02 năm 2022, =https://danviet.vn/sua-dotr-luat-nha-o-va-kinh-doanh-bat-dong-san-se-siet-kinh- doanh-tra-hinh-thoi-gia-20220218111721112.html>
Thô Kim (2022), *7 lưu ý quan trọng liên quan đến kinh doanh bất động sản từ ngày 01/3/2022", Cafeland, cập nhật ngày 20/2/2022, < https://cafeland.vn/kien-thuc/7-luu- y-quan-trong-lien-quan-den-kinh-doanh-bat-dong-san-tu-ngay-0132022- I06800.htmÏl> Bùi Thị Minh Thúy, Ngô Diệu Linh (2022), 'Bình luận những điểm mới Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Luật ierthink, cập nhật ngày 02 tháng 3 năm 2022, http://vietthink.vn/vi/tin-tu-vietthimk.nd/binh-luan-nhung-diem-moi-nghi-dinh- 022022nd-cp.html
Tiền Long (2022), 'Đánh thuế tài sản với nhà đất: Đừng lo bắt động sản tăng giá', Báo Tuổi trẻ, cập nhật ngày 12/3/2022,
Ngọc Hiển (2022), 'Đánh thuế bất động sản: Tỉnh táo trước các bài học đã có', Báo Tuổi trẻ, cập nhật ngày 14/3/2022, < https://tuoitre.vn/danh-thue-bat-dong-san-tinh- tao-truoe-cac-bai-hoc-da-co-202203 14090205055.htm>
Nguyễn Thanh Hà (2022), 'Những thay đổi quan trọng của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư theo Luật sửa đổi 9 luật", Luật Viethink, cập nhật ngày 17/03/2022, < http://vietthink.vn/vi/tin-tu-vietthink.nd/nhung-thay-doi-quan-trong-cua-luat-nha-o- luat-đau-tu-theo-luat-sua-doi-9-luat.htmÏl>
TRANG WEB NƯỚC NGOÀI 30. 31.