CHUYÊN ĐỀ
Quản lý, điều hành sàn
giao dịch Bất động sản
1.1. GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................ 3
1.2. VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS ...................................................... 5
1.3. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS ............................................. 7
1.4. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BĐS ................................................................................. 9
1.5. QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS ........................................................................ 11
1.6. ĐIỀU KIỆN CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 15
1.7. THÔNG TIN VỀ BĐS VÀ KINH DOANH BĐS QUA SÀN GIAO DỊCH ................................................. 17
1.8. TỔ CHỨC CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................... 29
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem
hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm
kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do
đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ”
được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người
bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”.
1.1. GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem
hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm
kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó
người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được.
Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và
người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với các chợ hàng hóa
thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để
những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta
không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản là
“nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động
sản”. Như vậy, có thể hiểu nôm na sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”,
là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động
sản. Khoản 3, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất
động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo
và quản lý bất động sản. Trong khi đó, điều 58 quy định nội dung hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản cũng gồm đúng bảy nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản” được giải thích rõ hơn là “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản”.
Các doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký cả các
ngành nghề dịch vụ có liên quan. Các văn phòng giao dịch nhà đất của các công ty lâu nay
cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn
mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bất
động sản với ”văn phòng giao dịch” của các công ty kinh doanh bất động sản.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất
động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt ở chỗ khi giao dịch, mua bán, phải có các
điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán,
khi giao dịch mua bán Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm. Điều kiện đó là các Công ty Cổ
phần phải chấp hành các quy định và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn
hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được
đưa hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua
bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn giao
dịch cũng phải đi kèm các thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch,
nghĩa vụ tài chính, giá thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua
bán giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán, ở Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các
hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro. Sàn giao
dịch bất động sản cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản
đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được các chuyên viên địa ốc tư vấn khách
hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao dịch. Các thông tin của bất động sản giao
dịch trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là
“Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với các loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều
kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán
và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có
một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn giao dịch với các
quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện, con người, có chuyên môn nghiệp vụ,
hỗ trợ và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện các quyết
định của mình chính xác và hạn chế rủi ro.
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán,
giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh
bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ nơi đó
không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên
quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp
của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn giao dịch phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở
đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là
các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính
minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt.
Tuy nhiên, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản như sàn giao dịch địa ốc của
Công ty cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) và sàn giao dịch bất động sản do Sở Tài nguyên Môi
trường TPHCM (hai địa chỉ được xem là chuyên nghiệp nhất ở TPHCM), thì vẫn chưa có
tính thống nhất của một mô hình sàn giao dịch bất động sản. Các công ty trên vẫn hoạt động
trên cơ sở sử dụng thế mạnh về giao dịch thị trường, tập trung được nhiều nguồn cung sản
phẩm cũng như thu hút được sự chú ý của nhiều đối tượng có nhu cầu thuê, mua, chuyển
nhượng, quảng cáo, tiếp thị bất động sản. Hoạt động ở sàn giao dịch của Sở Tài nguyên Môi
trường HCM khá vắng vẻ, khối lượng giao dịch ít. Hoạt động chính ở sàn giao dịch này vẫn
chỉ nghiêng về thu thập, xử lý thông tin thị trường, đặc biệt là về các dự án, nhằm cung cấp
cho lãnh đạo thành phố cái nhìn tổng quan để ra những quyết sách điều chỉnh kịp thời...
1.2. VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS
1.2.1. Sự cần thiết phải tổ chức sàn giao dịch bất động sản