SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG
NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA
HỌC”
ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI – NĂM 2009
Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b
Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh
Giới tính: Nữ
Dân tộc: Kinh
Lớp: Dân sự K32B
Năm thứ: 2/ Số năm đào tạo: 4 năm
Khoa: Pháp luật Dân sự
Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là
thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ
chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng
hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường
bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể
cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo
nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi
chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho
nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa
có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được
thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh
giá là thị trường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần
làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc
khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và
bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị
trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất
yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường
BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ
dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản
lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận
thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động
sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời
của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để
thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói
chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và
ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà
nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của
mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển
ổn định.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản
lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật
biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề
tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem
xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài
ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang
web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch BĐS một vấn đề
khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có
một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt
động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của
các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực
hiện đề tài này.
7. Đóng góp của đề tài
Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD thông
qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá
vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị
trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được
thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện
SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài
có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và
phát triển sàn giao dịch bất động sản
Chương I
Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản.
1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài
người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được
phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này
của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.
Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do
các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam,
theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế
nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng
khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài
sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm
muối, các hầm mỏ khoáng sản…
1.1.1.2 Vai trò của bất động sản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu
cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm
cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời
sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh,
cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay
của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng
cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]
1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai
hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS
bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của
BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác.
Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể
hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện quản lí.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy
nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà
cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền
sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem
ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển
nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS.
Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn
liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và
số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho
thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và
khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể các
quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không
gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch
vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần
