1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-----------------
CÔNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010”
TÊN CÔNG TRÌNH:
TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ
2
MỤC LỤC
TRANG
MỤC LỤC i
DANH MỤC BẢNG BIỂU iii
DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v
TÓM TẮT ĐỀ TÀI 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3
1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3
1.1.1 Khái niệm 3
1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS 3
1.2 Thông tin về BĐS 5
1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5
1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6
1.3 Sự minh bạch thông tin 7
1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7
1.3.1.1 Khái niệm 7
1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 8
1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 8
1.3.2.1 Khái niệm 8
1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá 8
Kết luận chương 1 9
Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS
VIỆT NAM 10
2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24
2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14
2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14
2.1.3 Các công cụ niêm yết 15
2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý 16
2.1.5 Quá trình giao dịch 21
Kết luận chương 2 23
Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS 24
3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24
3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25
3
3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan
đến thông tin trên TTBĐS 25
3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27
3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29
3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS
32
3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32
3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32
3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32
Kết luận chương 3 42
Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43
4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43
4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44
4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44
4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 45
4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46
Kết luận chương 4 49
KẾT LUẬN CHUNG 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1-Phiếu khảo sát
Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát
Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin
Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS)
Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết
định của nhà đầu tư
Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng
Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS
Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế
4
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT NỘI DUNG TRANG
Bảng 1.1: Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng
năm 2006 và 2008 9
Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 9
Bảng 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm
2004-2008 10
Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu 28
Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35
Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35
Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36
Bảng 3.5: Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản
của đối tượng được khảo sát 36
Bảng 3.6: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương
pháp so sánh của đối tượng được khảo sát 38
Bảng 3.7: Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông
tin sử dụng của đối tượng được khảo sát 38
Bảng 3.8: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp chi phí 39
Bảng 3.9: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp thu nhập 39
Bảng 3.10: Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin 40
Bảng 3.11: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát 40
Bảng 3.12: Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các
yêu cầu của thông tin minh bạch 41
Bảng 3.13:
Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế,
chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm
định giá BĐS
42
5
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH
STT NỘI DUNG TRANG
Sơ đồ 4.1: Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS 48
Sơ đồ 4.2:
Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công
tác nghiên cứu-học tập của hai ngành
Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản
49
Hình 2.1:
Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình
Dương năm 2008 11
Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước
châu Á Thái Bình Dương năm 2008 12
Hình 2.3: Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất
ở Việt Nam 12
Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp
ở Việt Nam 13