TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
MÔN HỌC: NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
PAPER
THÔNG TIN KHÔNG HOÀN HẢO VÀ
KHỦNG HOẢNG NHÀ Ở
Richard K. Green
LỚP: NH Đêm 1 – Khóa 22 – Nhóm 7
DSN: Cao Nữ Nguyệt Anh
Lê Thị Phương Thảo
Mai Nguyễn Huyền Trang
Đỗ Thị Liễu Mi
Tháng 2 năm 2014
1
Tóm tắt
Chúng ta biết rằng thị trường cho vay dưới chuẩn đã mang đến cho người
tiêu dùng những sự lựa chọn chưa được tối ưu và nó chứa đựng nhiều khiếm
khuyết của thị trường. Từ đó, câu hỏi thú vị được đặt ra: đâu là nguồn gốc gây ra
sự không hoàn hảo của thị trường. Với tinh thần đưa ra lời giới thiệu cho ấn
phẩm đặc biệt của Tạp chí nhà ở, bài báo này sẽ thảo luận về những nguyên nhân
gây ra thất bại cho thị trường. Những khiếm khuyết về thị trường trong hệ thống
thế chấp tài chính cụ thể là: thông tin bất đối xứng và các vấn đề thuộc về tổ
chức. Nhưng chúng tôi cho rằng các vấn đề về tổ chức và bất đối xứng không chỉ
là một chiều, mà liên quan đến một tổng thể các vấn đề cần phải được giải quyết
1. Lời mở đầu:
Các nhà kinh tế học thường tìm thấy sự lựa chọn rõ ràng tốt. Ý tưởng rất
đơn giản là: càng có nhiều sự lựa chọn thì người tiêu dùng càng có lợi hơn, bởi
vì sự lựa chọn kém hiệu quả sẽ trở nên không phù hợp trong trường hợp này. Và
sẽ tốt hơn nếu việc lựa chọn được thực hiện mà không có trợ cấp của chính phủ.
Chính vì điều này, các nhà kinh tế học có khuynh hướng cải tiến các khoản thế
chấp dưới chuẩn như việc cải thiện phúc lợi. Nhiều nhà bình luận đã bài tỏ quan
điểm, trong đó có cựu Chủ tịch Cục dự trữ liên bang – Alan Greenspan, người đã
ghi chú trong bài nói chuyện:
“ một số trượng hợp khi người đi vay bị từ chối cấp tín dụng do người cho
vay hiện tại có thể đánh giá hầu như hiệu quả và ước tính được rủi ro của khoản
vay đó...
…khả năng tiếp cận tín dụng cho người tiêu dùng và đặc biệt là những phát
triển gần đây đã chó những lợi ích đáng kể. Không còn nghi ngờ gì nữa, việc đổi
mới và bãi bỏ quy định đã sẵn sàng mở rộng tín dụng đến hầu hết các tầng lớp
thu nhập. Khả năng tiếp cận tín dụng đã làm cho nhiều gia đình có thể mua nhà,
đối phó với những trường hợp khẩn cấp, có được hàng hóa và dịch vụ. Quyền sở
hữu nhà ở mức cao kỷ lục, và số lượng các khoản vay thế chấp nhà cho các gia
đình có thu nhập trung bình thấp và những gia đình dân tộc thiểu sô tăng lên
nhanh chóng trong những năm năm qua. Ngoài ra, thẻ tín dụng và các khoản trả
2
góp cũng được cấp phát đến tay của đại đa số các hộ gia đình”.
Gần đây hơn, hành vi này đã được khám phá rằng các đại lý không có năng
lực để xử lý thông tin và có thể thất bại khi phải đối mặt với hai hay nhiều sự lựa
chọn. Hơn nữa, sự đổ vỡ của thị trường không hề gây tranh cãi cho sự tồn tại của
nó mà là các chính sách được cho là phù hợp để đáp trả lại nó. Chúng ta biết
rằng thị trường cho vay dưới chuẩn mang đến cho người tiêu dùng sự lựa cho tối
ưu mà họ có thể chọn và nó bao hàm những điều không hoàn hảo của thị trường.
Câu hỏi thú vị sau đó: những gì là nguồn gốc của sự không hoàn hảo. Với tinh
thần mang đến lời giới thiệu đặc biệt cho ấn phẩm đặc biệt này của Tạp chí Kinh
tế nhà ở, những điều không hoàn hảo của thị trường trong hệ thống tài chính thế
chấp cụ thể: thông tin bất đối xứng và các vấn đề trong tổ chức. Nhưng chúng tôi
cho rằng những bất đối xứng và các vấn đề của tổ chức không phải là một chiều
mà liên quan đến tổng hợp nhiều vấn đề cần phải được giải quyết.
Các vấn đề thông tin bất đối xứng là giao dịch giữa người đi vay và người
môi giới, tập hợp và tổ chức đánh giá, và các nhà đầu tư và tổ chức phát hành.
Cùng với sự đổ vỡ của thị trường đã làm tăng khả năng cạnh tranh trong thị
trường thế chấp, qua đó có thể làm trầm trọng thêm những vấn đề này. Từ đó, ta
co thể thấy nó vẫn có thể là thị trường cho vay dưới chuẩn tăng sở hữu nhà trên
mạng ở Mỹ, ít nhất là trong giá mặc định đồng thuận dự kiến. Nhưng điều này
không nhất thiết rằng việc mở rộng sở hữu nhà ở ám chỉ thị trường cho vay dưới
chuẩn là việc cải thiện phúc lợi.
Bài viết này có hai phần. Đầu tiên, chúng ta nhìn vào các tác nhân khác
nhau liên quan đến giao dịch thế chấp, bao gồm cả khách hàng vay, môi giới,
người khởi xướng, các nhà đầu tư và khuyến khích của họ. Những ưu đãi có thể
giúp tiết lộ cuộc khủng hoảng dưới chuẩn đã trở thành quá lớn như thế nào, và
thông báo cho các chính sách phù hợp tương ứng trong tương lai.
2 . Các đại lý và các ưu đãi của họ:
2.1. Người đi vay - không đồng nhất
Khi thị trường tuân thủ quy ước truyền thống, khách hàng vay tương đối
đồng nhất về tiền đặt cọc và điểm số tín dụng được đo bằng FICO. Bất kỳ sự
3
thay đổi nào cũng có xu hướng dẫn đến sự khác biệt khiêm tốn mặc định và các
khoản trả trước đó cũng là điều dễ hiểu thị trường. Đây là lý do tại sao các khoản
thế chấp tuân thủ truyền thống có thể được đặt vào những nơi để bán như hàng
hóa trên thị trường chứng khoán hay thay đổi. Ngược lại, các khoản vay khổng
lồ được chuyển cho tín dụng. Các doanh nghiệp thuộc chính phủ (Ví dụ , Fannie
Mae và Freddie Mac ) có khả năng cung cấp một sự đảm bảo của công ty thay
thế cho khoản tín dụng này nhằm tạo ra thanh khoản cho thị trường. Thị trường
vận động khá giống với một thị trường có thông tin đầy đủ . Lý do phù hợp cho
điều này, các khoản thế chấp ban đầu được tiêu chuẩn hóa cao : người vay điền
vào đơn xin vay theo tiêu chuẩn quy định, nhân viên thẩm định sử dụng một
hình thức thẩm định được quy định, và khách hàng vay cung cấp chứng từ về thu
nhập và tài sản theo mẫu quy định. Vì Fannie Mae và Freddie Mac nắm giữ hoặc
bảo lãnh hàng triệu khoản vay, họ có một bộ dữ liệu lớn để hiệu chỉnh mô hình
mặc định của khoản thế chấp.
Các GSEs sử dụng mô hình kinh tế để ước tính một chức năng mang tính
xác suất; một hình thức chung của chức năng này là P(d|X,H), trong đó X là một
tập hợp các biến giải thích và H là một tập hợp các thông số mô tả từ các biến số
X đến khoản nợ quá hạn và xác suất mặc định. Nếu mô hình này cũng được quy
định, và các X có sức mạnh giải thích lớn, khó khăn khi khách hàng vay có lợi
thế hơn người cho vay về thông tin: sự phân bố các đặc điểm quan sát được của
khách hàng vay sẽ trở nên ít hơn hoặc không thích hợp. Một trong những điều
cho phép các GSEs xác định mô hình của họ cũng là việc chia khẩu phần cho
vay: chỉ những người đi vay đo lường các biến X dựa trên một tiêu chuẩn nhất
định đã được đưa ra cho khoản vay, mà còn tạo ra sự đồng nhất trong vốn chung
của khách hàng vay. Từ góc độ của mô hình cổ điển Holmstrom (1979) của sự
bất đối xứng thông tin , ngay cả các đại lý không được cho biết trước cũng có thể
vay trên thị trường chính và các nhà đầu tư có thể đầu tư vào các thị trường
chính với niềm tin rằng : có một dòng chảy đầy đủ của thông tin trong báo để tạo
ra một cái gì đó gần với một trạng thái cân bằng đầy đủ thông tin .
Ngược lại, người đi vay trên thị trường cho vay dưới chuẩn rất không đồng
nhất và điều khác biệt ở đây là không hoàn toàn minh bạch. Thị trường cho vay
4
dưới chuẩn ban đầu phục vụ như là một thị trường cho những người có vốn chủ
sở hữu trong nhà của họ , nhưng là nguyên nhân của tình trạng thất nghiệp , khó
khăn, hoặc thậm chí sử dụng tín dụng vượt mức quy định đã làm thay đổi thị
trường thế chấp truyền thống. Ví dụ, Weicher (1997) kết luận , '' Những dữ liệu
này [trên các đặc điểm của khách hàng vay dưới chuẩn] cho rằng người vay vốn
chủ sở hữu nhà cho vay dưới chuẩn cơ bản cùng một loại người như các chủ nhà
khác và có khả năng đánh giá được những gì có trong lợi ích tốt nhất của mình".
Vì rủi ro cao hơn mặc định, tính không đồng nhất trong nhóm này của khách
hàng vay có khả năng cao hơn.
Hình 1 cho thấy nó là một đặc tính có sẵn của tất cả các khách hàng vay,
người đi vay dưới chuẩn có một sự thay đổi lớn về điểm số FICO, một phần, tất
nhiên, bởi vì thị trường chính cắt giảm việc phân phối khoản vay nhằm ngăn
chặn khách hàng vay có Fico thấy vào thị trường này.