LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với quá trình phát triển nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh
mẽ, nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh. Chất lượng đời sống người dân được cải thiện, nhiều người mơ
ước có được chỗ ở tiện nghi để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau một ngày
làm việc vất vả. Nhu cầu về những căn biệt thự cao cấp ngày càng lớn. Chính
vì vậy, đầu tư vào những dự án khu đô thị cao cấp đang trở nên hấp dẫn đối
với các nhà đầu tư.
Để dự án được đưa vào thực hiện và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần
phải phân tích, đánh giá trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính, môi
trường …. từ đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh
tế xã hội đứng trên giác độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện hiệu quả kinh tế xã
hội của dự án mang lại thì phân tích tài chính lại đứng trên giác độ của nhà
đầu tư (doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác, các cá nhân), thể hiện lợi ích
của nhà đầu tư.
Song, thực tế các dự án đã triển khai không đạt được như mục tiêu đặt
ra trong công tác phân tích tài chính dự án là không thể phủ nhận. Kết quả
thực hiện dự án khác xa so với dự đoán ban đầu. Nhiều rủi ro phát sinh trong
quá trình thực hiện dự án mà công tác phân tích không lường trước được đã
làm cho nhà đầu tư trở nên lúng túng, ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án. Điều
này chứng tỏ rằng, công tác phân tích tài chính dự án vẫn chưa phát huy tác
dụng vốn có của nó.
Các dự án đầu tư mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự
án đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài
chính cho dự án của mình? Chính vì vậy, đề tài nghiên cứu “Hoàn thiện công
tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn” được lựa chọn để
đáp ứng yêu cầu thực tiễn đó.
1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP
1.1 Khái quát về dự án của doanh nghiệp
Đối với bất kỳ một tổ chức hay doanh nghiệp nào trong nền kinh tế,
đầu tư giữ một vai trò vô cùng quan trọng. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy
vọng đạt được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội trong tương lai. Ngày nay,
nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư đều được thực hiện
theo dự án.
Một dự án từ khi hình thành đến kết thúc thường trải qua những giai
đoạn sau: (1) xác định dự án; (2) phân tích và lập dự án: bao gồm nghiên cứu
tiền khả thi và nghiên cứu khả thi; (3) duyệt dự án; (4) thực hiện dự án; (5)
nghiệm thu, tổng kết, giải thể.
Phân tích tài chính dự án nằm trong giai đoạn 2 của dự án, cụ thể nó
nằm trong bước nghiên cứu khả thi dự án. Kết quả của phân tích tài chính dự
án là một căn cứ quan trọng để chủ đầu tư quyết định nên đầu tư vào dự án
hay không?
1.2 Công tác phân tích tài chính dự án
Phân tích tài chính dự án là một nội dung kinh tế quan trọng trong giai
đoạn phân tích và lập dự án. Đây là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích
các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư nhằm
giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu
quả nhất.
* Công tác phân tích tài chính dự án bao gồm những nội dung sau:
- Xác định tổng vốn đầu tư
2
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí
bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
- Xác định nguồn tài trợ
Với dự án bất động sản thường được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu hoặc
tài trợ bằng nợ. Doanh nghiệp có thể tài trợ cho dự án thông qua nợ: tín dụng
ngân hàng, tín dụng thương mại và phát hành trái phiếu.
- Phân tích dòng tiền của dự án
Xác định dòng tiền của dự án theo công thức sau:
CFFA = OCF - NWC - CS
Trong đó,
CFFA: dòng tiền dự án đầu tư
OCF: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh
NWC: tăng vốn lưu động ròng
CS: đầu tư tài sản cố định
- Xác định tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu của một dự án được tính bình quân của chi phí sử
dụng các loại vốn, có trọng số là các tỷ lệ của từng nguồn vốn. Chi phí sử
dụng vốn bình quân gia quyền được tóm tắt qua công thức tổng quát sau:
WACC = %D x r
D
+ %E x r
E
Trong đó,
%D: tỷ lệ nợ vay, %E: tỷ lệ vốn chủ sở hữu
r
D
: lãi suất tiền vay, r
E
: suất sinh lời đòi hỏi của vốn chủ sở hữu
- Phân tích chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án
Giá trị hiện tại ròng (NPV):
Suất sinh lời nội bộ (IRR):
3
Thời gian hoàn vốn (PP):
Chỉ số lợi nhuận (PI):
PI =
Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP):
- Phân tích rủi ro của dự án
Để phân tích rủi ro của dự án, người ta sử dụng các phương pháp sau: phân
tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng. Trong đó, phương
pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng nhiều nhất, nhưng phương pháp
phân tích mô phỏng sử dụng phần mền Crytal ball cho kết quả phân tích rủi ro
chính xác nhất.
* Để đánh giá mức độ hoàn thiện của công tác phân tích tài
chính dự án, tác giả sử dụng những chỉ tiêu sau:
- Tính phù hợp giữa xác định dòng tiền và xác định tỷ suất chiết khấu
- Mức độ chính xác của phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính
dự án
- Tính đầy đủ của nội dung phân tích tài chính dự án
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác phân tích tài chính dự án
* Nhân tố chủ quan:
- Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về công tác phân tích tài chính dự án
- Trình độ của cán bộ phân tích
- Quy trình và phương pháp phân tích tài chính dự án
- Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác phân tích tài chính dự án
* Nhân tố khách quan
- Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước
- Lạm phát
4
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TẠI CÔNG TY CP VĨNH SƠN
2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty CP Vĩnh Sơn
2.2 Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn
* Quy trình phân tích tài chính dự án tại Công ty
Công tác phân tích tài chính dự án của Công ty được thực hiện theo quy
trình sau: (1) Xác định tổng mức đầu tư và nguồn tài trợ cho dự án, (2) Lập
báo cáo tài chính cho các năm hoạt động của dự án, (3) Xác định dòng tiền
của dự án và dự tính tỷ suất chiết khấu, (4) Phân tích các chỉ tiêu đánh giá
hiệu quả tài chính của dự án, (5) Phân tích rủi ro của dự án, (6) Trình ban lãnh
đạo phê duyệt dự án.
* Minh hoạ công tác phân tích tài chính thông qua dự án “Khu biệt
thự và nhà nghỉ Nam Sơn”
a. Xác định tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án: 1.379.738 triệu đồng.
b. Xác định nguồn tài trợ
Nguồn vốn tài trợ cho dự án được huy động từ những nguồn sau đây :
- Vốn tự có: chiếm 20% tổng mức đầu tư.
- Vốn tín dụng ngân hàng: là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng. Mức
lãi suất vay ngân hàng tính toán là 15%/năm. Thời gian vay vốn 2 năm, lãi
vay trả hàng năm, gốc vay trả vào thời kỳ đáo hạn.
- Vốn huy động ứng trước và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có hạ tầng của khách hàng.
c. Phân tích dòng tiền của dự án
Dòng tiền của dự án được xác định theo công thức sau: