1
CHUYÊN ĐỀ:
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
Giảng viên trình bày:
Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng
PHẦN1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
chủđầutư:
Chủđầutư xây dựng công trình là người sởhữu
vốn hoặc là ngườiđược giao quản lý và sửdụng
vốnđểđầutư xây dựng công trình. Bao gồm:
1.Đối với các dựán sửdụng vốn ngân sách nhà nước thì chủđầu
tư xây dựng công trình do người quyếtđịnh đầutư quyếtđịnh
trước khi lập dựán đầutư xây dựng công trình phù hợp với quy
định của Luật Ngân sách Nhà nước.
2. Các dựán sửdụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủđầu
tư.
3. Các dựán sửdụng vốn khác thì chủđầutư là chủsởhữu vốn
hoặc là ngườiđại diện theo quy định của pháp luật.
4. Đối với các dựán sửdụng vốn hỗn hợp thì chủđầutư do các
thành viên góp vốn thoảthuận cửra hoặc là người có tỷlệgóp
vốn cao nhất.
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán đầutư xây dựng công trình
là tập hợp các đềxuất có liên quan đến việc
bỏvốnđểxây dựng mới, mởrộng hoặc cải
tạo những công trình xây dựng nhằm mục
đích phát triển, duy trì, nâng cao chấtlượng
công trình hoặc sản phẩm, dịch vụtrong một
thời hạn nhấtđịnh. Dựán đầutư xây dựng
công trình bao gồm phần thuyết minh và
phần thiết kếcơ sở.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
2
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán phát triển nhà ở
Dựán phát triển nhà ởlà tổng hợp các đề
xuất chứng minh hiệu quảđầutư phát triển
nhà ởtrên mộtđịađiểm hoặc một khu vực
nhấtđịnh
Dựán
phát triển
nhà ở
Các loại dựán phát triển nhà ở
Dựán phát triển nhà
ởthương mại
Dựán phát triển nhà
ởxã hội
Dựán phát triển nhà
ởcông vụ
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán khu đô thịmới (dựán cấp 1)
là dựán đầutư xây dựng một khu đô thị
đồng bộcó hệthống các công trình hạtầng
kỹthuật, hạtầng xã hội, khu dân cư và các
công trình dịch vụkhác, được phát triển nối
tiếpđô thịhiện có hoặc hình thành khu đô
thịtách biệt, có ranh giới và chứcnăng được
xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng
đô thịđãđượccơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; khu đô thịmới có địa giới
hành chính thuộc một tỉnh.
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán cấp 2 trong khu đô thịmới
là dựán do các chủđầutư khác tham gia
đầutư vào dựán cấp 1.
Chủđầutư cấp 1
Chủđầutư cấp 2
là chủđầutư dựán khu đô thịmớiđược
xác định trong quyếtđịnh đầutư của cấp
có thẩm quyền.
là chủđầutư các dựán cấp 2 trong khu
đô thịmới
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán hạtầng kỹthuật khu công
nghiệp
là dựán đầutư xây dựng một cách
đồng bộkết cấu hạtầng kỹthuật khu
công nghiệp, khu chếxuất, khu công
nghệcao.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
3
1.1 Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán đầutư kinh doanh BĐS
Dựán đầu
tư nhà ở
Dựán đầu
tư khu đô
thịmới
Dựán đầutư hạ
tầng kỹthuật KCN
1.2 Đầutư tạo lập nhà, công trình xây dựng đểkinh doanh
Tổchức, cá
nhân KD BĐS
Hình thứcđầutư
Đầutư xây dựng mới nhà,
công trình xây dựng
Đầutư cải tạo, sửa chữa
nhà, công trình xây dựng có
sẵn
Đầutư xây
dựng khu đô
thịmới, khu
nhà ở, hạtầng
kỹthuật khu
công nghiệp
Phải Có
dựán
đầutư
Có năng
lực tài
chính
chủđầutư
được lựa chọn
theo quy định
Phải Phù hợp với quy hoạch
Trường hợp
ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH
•Đầutư xây
dựng mới nhà,
công trình xây
dựng
•Đầutư cải tạo,
sửa chữa nhà,
công trình xây
dựng có sẵn
Tổchức, cá
nhân đầutư xây
dựng khu đô thị
mới, khu nhà ở,
hạtầng kỹthuật
khu công nghiệp
phải có dựán
đầutư
Hình thức
Có dựán đầutư
Năng lực tài chính
phù hợp với quy hoạch xây dựng
Điều 18 luật KDBDS
ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH
(Điều 5 nghị định 153)
Điều kiệnnăng lực tài chính đối với chủ đầutư dựán khu
đô thịmới, dựán khu nhà ở, dựán hạtầng kỹthuật khu
công nghiệp
Đối với dựán khu đô thịmới và dựán hạtầng kỹthuật khu
công nghiệp thì không thấphơn 20% tổng mứcđầutư của
dựán đãđược phê duyệt;
Đối với dựán khu nhà ởthì không thấphơn 15% tổng mức
đầutư của dựán có quy mô sửdụng đấtdưới 20 ha, không
thấphơn 20% tổng mứcđầutư của dựán có quy mô sử
dụng đất từ20 ha trởlên đãđược phê duyệt.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
4
1.2 Đầutư tạo lập nhà, công trình xây dựng đểkinh doanh
Quyền của chủđầutư dựán khu đô thịmới, dựán
khu nhà ở, dựán hạtầng kỹthuật khu công nghiệp
1. Đềxuất dựán khu đô thịmới, dựán khu nhà ở, dựán hạ
tầng kỹthuật khu công nghiệp vớicơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đầutư xây dựng đểkinh doanh.
2. Đầutư xây dựng các công trình hạtầng kỹthuật, các công
trình xây dựng và nhà ởtheo đúng quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷlệ1/500 của dựán đãđượccơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
3. Tham gia đấu giá quyền sửdụng đất, đấu thầu thực hiện
các dựán khu đô thịmới, dựán khu nhà ở, dựán hạtầng kỹ
thuật khu công nghiệp.
4. Giới thiệu, quảng bá thông tin vềdựán do mình làm chủ
đầutư đểthu hút, kêu gọi các chủđầutư khác tham gia đầu
tư vào dựán.
1.2 Đầutư tạo lập nhà, công trình xây dựng đểkinh doanh
Quyền của chủđầutư dựán khu đô thịmới, dựán
khu nhà ở, dựán hạtầng kỹthuật khu công nghiệp
5. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển
nhượng, cho thuê quyền sửdụng đấtđã có hạtầng theo dựán đã
được phê duyệt; trường hợp chuyểnnhượng toàn bộdựán cho chủ
đầutư khác thì phải thực hiện theo quy định tạiĐiều 21 của Luật này.
6. Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sửdụng đất theo tiếnđộcủa
dựán và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật.
7. Quản lý, giám sát các chủđầutư khác tham gia đầutư vào dựán
thực hiệnđầutư xây dựng đúng dựán đãđược phê duyệt và các quy
định của pháp luật vềxây dựng.
8. Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổchức, cá nhân trong nước, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài để
thực hiện dựán.
9. Huy động vốn theo quy định của pháp luật.
10. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Đầutư tạo lập nhà, công trình xây dựng đểkinh doanh
Nghĩa vụcủa chủđầutư dựán khu đô thịmới, dựán khu nhà ở,
dựán hạtầng kỹthuật khu công nghiệp
1. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷlệ1/500 của dựán và trình
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của
pháp luật vềxây dựng.
2. Trực tiếpđầutư xây dựng hệthống công trình hạtầng kỹthuật
đồng bộvà khớp nối với hệthống hạtầng khu vực xung quanh
theo tiếnđộthực hiện dựán; đầutư xây dựng nhà, công trình xây
dựng theo quy hoạch và nội dung của dựán đãđược phê duyệt.
3. Bảođảm nguồn tài chính đểthực hiện dựán theo đúng tiếnđộ
đãđược phê duyệt; trường hợp huy động tiềnứng trước của
khách hàng phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của
Luật này.
4. Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dựán do
mình đầutư và do các chủđầutư khác tham gia đầutư theo đúng
quy hoạch chi tiết xây dựng tỷlệ1/ 500 và các nội dung khác của
dựán đãđược phê duyệt.
1.2 Đầutư tạo lập nhà, công trình xây dựng đểkinh doanh
Nghĩa vụcủa chủđầutư dựán khu đô thịmới, dựán khu nhà ở,
dựán hạtầng kỹthuật khu công nghiệp
5. Chịu trách nhiệm vềchấtlượng nhà, công trình xây dựng theo
quy định của pháp luật vềxây dựng.
6. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển
nhượng, cho thuê quyền sửdụng đấtđã có hạtầng theo đúng dự
án đãđược phê duyệt.
7. Làm thủtục xác lập vềquyền sửdụng đất, quyền sởhữu nhà,
công trình xây dựng đã bán, chuyểnnhượng cho khách hàng; làm
thủtục chuyển giao các công trình hạtầng kỹthuật theo dựán đã
được phê duyệt.
8. Lưu trữvà nộplưu trữhồsơ dựán, hồsơ thiết kếvà hồsơ
hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
9. Thực hiện chếđộbáo cáo theo quy định của pháp luật và chịu
sựthanh tra, kiểm tra củacơ quan nhà nước có thẩm quyền.
10. Các nghĩa vụkhác theo quy định của pháp luật.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
5
PHẦN2:
TRÌNH TỰ, THỦTỤC THỰC HIỆN VÀ
NỘI DUNG CÁC LOẠI DỰÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
MỤC 1
TRÌ NH TỰTHỰC HI ỆN MỘT DỰÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tìm kiếm
đất
Ý tưởng
kinh doanh
Nghiên cứu
thịtrường Thiết kếý
tưởng
Phân tích
tài chính
Nguồn tài
chính
Lập dựán
Triển khai
dựán
-Thiết kế
-Đấu thầu, chọn thầu;
-Vay vốn, giải ngân;
-Giám sát, quản lý;
-Tiếp thị, bán, quản lý tài sản …
MỤC 2
TRÌ NH TỰ, THỦTỤC THỰC HI ỆN VÀ NỘI DUNG DỰÁN
KHU ĐÔ THỊMỚI
Quy mô dựán khu đô thịmới
Dựán khu đô thịmớiđược lập có quy mô chiếm
đất từ50 ha trởlên.
Trường hợp diện tích đấtđểdành cho dựán nằm
trong quy hoạch đấtđô thịnhưng bịhạn chếbởi các
dựán khác hoặc bởi khu đô thịđang tồn tại thì cho
phép lập dựán khu đô thịmới có quy mô dưới 50
ha nhưng không được nhỏhơn 20 ha.
Trình tựhình thành và phát triển dựán khu đô thịmới
Quy hoạch chung,
quy hoạch chi tiết
xây dựng đô thịđã
được cấp có thẩm
quyền phê duyệt
Chủ
đầu
tư
QH chi tiết 1/500
Lập dựán
CQ có
thẩm
quyền
Cơ
sở
Xin
phép
Thủtục giao nhậnđất, thuê đất,
chuyển quyền sửdụng đất và
giải phóng mặt bằng
Chủđầutư thực hiện
dựán theo nội dung đã
được phê duyệt
Cho phép
Quản lý, Kinh
doanh
kinh doanh, chuyển giao công trình,
chuyển giao quản lý hành chính khi dự
án hoàn thành đưa vào sửdụng, kinh
doanh theo từng giai đoạn hoàn thành
và khi hoàn thành toàn bộdựán
Chủ ĐT
cấp 2
Cơ bản hoàn
thành hạtầng
kỹthuật
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)