Bài giảng Định giá đất: Chương 2 của Bùi Nguyên Hạnh

Bài giảng Định giá đất

Company LOGO

CHƯƠNG II

GIÁ ĐẤT VÀ CSKH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NỘI DUNG CHƯƠNG II

Company name

Khái niệm giá đất

Đặc điểm của giá đất

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất & CSKH Xác định Giá đất

Các loại giá đất

KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Company name

Cơ sở khoa học xác định giá đất

(cid:1) đất đai là sản phẩm phi lao động

(cid:1) giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế

(cid:1) giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

1 Bài giảng Định giá đất

ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT

Company name

(cid:1) Không giống nhau về phương thức biểu thị.

(cid:1) Không giống nhau về thời gian hình thành.

(cid:1) Không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.

(cid:1) Chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng.

(cid:1) Có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.

Company name

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

2 Bài giảng Định giá đất

Company name

(cid:1) Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng.

Company name

(cid:1) Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành:

NHÂN TỐ THÔNG THƯỜNG

Company name

(cid:1) Những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

3 Bài giảng Định giá đất

Company name

1. NHÂN TỐ HÀNH CHÍNH

Company name

(cid:1) Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất.

Company name

(cid:1) Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

4 Bài giảng Định giá đất

1.1. Chế độ về đất đai và nhà ở

Company name

(cid:1) Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất đai.

1.2. Quy hoạch đô thị

Company name

(cid:1) Nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất đai chỉ có cấp phát (cid:2) không tồn tại giá đất. (cid:1) Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt (cid:2) đất đai có giá.

(cid:1) Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, suất dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. (cid:3) Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.

1.3. Chính sách giá đất, thuế

Company name

(cid:3) Suất dung tích là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng.

(cid:1) Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá cả đất đai. (cid:3) Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất (cid:2) làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại

(cid:3) Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

5 Bài giảng Định giá đất

1.4. S(cid:1) bi(cid:2)n đ(cid:4)i v(cid:5) hành chính

Company name

(cid:1) Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất đai ở đó tăng. (cid:1) Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại:

(cid:3) Nâng cấp (cid:3) Chuyển quyền quản lý

2. NHÂN TỐ NHÂN KHẨU

Company name

2.1. Mật độ nhân khẩu

Company name

(cid:1) Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

6 Bài giảng Định giá đất

2.2.Tố chất nhân khẩu

Company name

(cid:1) Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu.

(cid:1) Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở.

2.3. C(cid:6)u thành nhân kh(cid:7)u gia đình

Company name

(cid:1) Kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.

(cid:1) Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.

3. NHÂN TỐ XÃ HỘI

Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

7 Bài giảng Định giá đất

3.1. Tr(cid:8)ng thái (cid:4)n đ(cid:9)nh chính tr(cid:9)

Company name

(cid:1) Cục diện chính trị ổn định => việc đầu tư vào nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận => lòng tin của nhà đầu tư lớn => giá đất tăng.

3.2. An ninh xã hội

Company name

(cid:1) Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

(cid:1) Ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.

3.3. Đầu cơ nhà đất

Company name

(cid:1) Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt => mọi người sẽ cảm thấy an toàn => họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú=> giá đất tăng lên.

(cid:1) Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. (cid:1) Ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

8 Bài giảng Định giá đất

3.4. Tiến trình đô thị hóa

Company name

(cid:1) Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao mà tổng diện tích đất nói chung là không đổi (cid:2) ảnh hưởng tới giá đất, biểu hiện ở hai mặt: (cid:3) Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao.

(cid:3) Tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.

4. NHÂN TỐ QUỐC TẾ

Company name

(cid:1) Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.

Company name

(cid:1) Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

9 Bài giảng Định giá đất

4.1. Tình hình kinh t(cid:2) th(cid:2) gi(cid:10)i

Company name

4.2. Nhân tố chính trị quốc tế

Company name

(cid:1) Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ. (cid:3) Bong bóng kinh tế

(cid:1) Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế => mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại.

5. NHÂN TỐ KINH TẾ

Company name

(cid:1) Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

10 Bài giảng Định giá đất

Company name

5.1. Tình tr(cid:8)ng phát tri(cid:11)n kinh t(cid:2)

Company name

(cid:1) Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.

5.2. Mức độ dự trữ và đầu tư

Company name

(cid:1) Kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.

(cid:1) Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

11 Bài giảng Định giá đất

Company name

5.3. Tình tr(cid:8)ng thu chi tài chính và ti(cid:5)n t(cid:12)

(cid:1) Lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường <=> tiền nhàn rỗi của xã hội tăng.

5.4. Biến động vật giá

Company name

(cid:1) Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị (cid:2) nhu cầu về nhà đất tăng lên (cid:2) đẩy giá đất tăng lên.

(cid:1) Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". (cid:1) Giá nhà đất tăng vọt thường chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít

5.5. M(cid:13)c đ(cid:14) thu nh(cid:15)p và tiêu dùng c(cid:16)a dân cư

Company name

(cid:1) Sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

12 Bài giảng Định giá đất

5.6. Mức lãi suất

Company name

(cid:1) Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay => mức lãi suất luôn luôn được nhà đầu tư quan tâm (cid:2) lãi suất thay đổi (cid:2) ảnh hưởng đến khả năng chi trả (cid:2) cầu đất đai thay đổi (cid:2) giá đất biến động.

NHÂN TỐ THÔNG THƯỜNG

Company name

(cid:1) Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất.

(cid:1) Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

13 Bài giảng Định giá đất

NHÂN TỐ KHU VỰC

Company name

1. Vị trí

Company name

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

14 Bài giảng Định giá đất

Company name

2. Cơ sở hạ tầng

Company name

3. Chất lượng môi trường

Company name

Điều kiện CSHT xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện CSHT kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...

Môi trường tự nhiên: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn...

Môi trường nhân văn: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

15 Bài giảng Định giá đất

4. Quy hoạch

Company name

NHÂN TỐ CÁ BIỆT

Company name

Nhân tố QH ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...

Company name

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

16 Bài giảng Định giá đất

1. Vị trí

Company name

Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh hưởng đến giá của thửa đất.

Trên cùng 1 đoạn đường,nếu các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn thì có giá trị cao hơn, thửa đất tại các vị trí đắc địa hơn (ngã tư, ngã ba) thường có giá cao hơn và ngược lại.

2. Diện tích

Company name

3. Chiều rộng

Company name

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

17 Bài giảng Định giá đất

4. Chiều sâu

Company name

5. Hình dáng

Company name

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

6. Độ dốc

Company name

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

18 Bài giảng Định giá đất

7. Hạn chế của QH

Company name

8. CSHT và Thời hạn SDĐ

Company name

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...

Company name

Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất quyết định đến mức độ thu lợi từ mảnh đất, do đó nó quyết định đến giá cụ thể của thửa đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

19 Bài giảng Định giá đất

4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT

Company name

1. Địa tô

Company name

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

(cid:1) Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.

(cid:1) Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

(cid:1) Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:

(cid:3) địa chủ - tư bản kinh doanh nông nghiệp - công nhân nông nghiệp làm thuê

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

20 Bài giảng Định giá đất

1. Các loại địa tô

Company name

(cid:1)Ðịa tô chênh lệch

(cid:3) Ðịa tô chênh lệch II: Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.

1. Các loại địa tô

Company name

(cid:1) Địa tô tuyệt đối:

(cid:3) là loại địa tô mà người sở hữu đất dựa vào sự lũng đoạn của quyền sở hữu đất mà có. Bất kể đất tốt hay xấu, người sở hữu đất đều yêu cầu người sử dụng phải trả cho họ một khoản lợi ích kinh tế nhất định, cũng tức là địa tô.

1. Địa tô

Company name

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. (cid:3) Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.

Sự khác nhau về vị trí đất đai (cid:3) quyết định khả năng sử dụng đất – mục đích sử dụng;

(cid:3) quyết định khả năng sinh lợi; (cid:3) Sự vận chuyển lưu thông hàng hoá.

Ứng dụng Phân loại đô thị, phân loại đường phố..., phân vùng

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

21 Bài giảng Định giá đất

2. Lãi suất ngân hàng

Company name

(cid:1)

3. Quan hệ cung cầu

Company name

(cid:1) Điều kiện:

(cid:1) Những khái niệm cơ bản về cung, cầu (cid:1) giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu (Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống)

3. Quan hệ cung cầu

Company name

1. Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. 2. Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả

(cid:1) không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung

• thông tin • cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế

cầu (cid:3) cố định về vị trí địa lý (cid:3) không sinh sôi (cid:3) tính cá biệt (cid:3) cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ

(cid:2) Giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

22 Bài giảng Định giá đất

3.1. Cung về đất

Company name

(cid:1) Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng

cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp.

(cid:1) Có 2 loại cung về đất

(cid:3) Cung tự nhiên:

– các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; – các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh

trưởng và phát triển của động thực vật;

– có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết

khác cho con người và sản xuất phát triển.

3.1. Cung về đất

Company name

• Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. • Yếu tố ảnh hưởng:

(cid:3) Cung kinh tế : (cid:3) Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai.

Cung về đất NN & các yếu tố AH

Company name (cid:1) Sự tăng lên của mức cung nhóm đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình khai hoang. Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp.

(cid:1) Lưu chuyển trong nhóm đất nông nghiệp giữa các chủ thể

(cid:3) Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển

• cơ chế quản lý đất nông nghiệp; • các chính sách về đất nông nghiệp; • trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; • phong tục tập quán của nông dân...

(cid:1) Về suy giảm mức cung nhóm đất nông nghiệp

(cid:3) Nhân tố tác động:

• các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; • tốc độ phát triển của CNH, đô thị hoá và HĐH nền kinh tế...

(cid:3) Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

23 Bài giảng Định giá đất

Cung về đất PNN & các yếu tố AH

Company name

(cid:1) Nguồn cung nhóm đất phi nông nghiệp luôn tăng (cid:1) Hình thành nhóm đất phi nông nghiệp

(cid:3) từ nhóm đất nông nghiệp (cid:3) từ nhóm đất chưa sử dụng (cid:3) sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp

3.2. Cầu về đất

Company name

(cid:1) Các nhân tố ảnh hưởng (cid:3) quy hoạch địa điểm, (cid:3) quy mô của các đô thị (cid:3) các chính sách, cơ chế quản lý đất đai

(cid:1) Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu nhóm đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.

(cid:3) Cầu nhóm đất nông nghiệp

Cầu về nhóm đất nông nghiệp

Company name

(cid:3) Cầu nhóm đất phi nông nghiệp

(cid:1) không biến động, hoặc biến động ít (cid:3) do nhu cầu nhóm đất nông nghiệp xét trong mối quan hệ với các loại đất khác là cân bằng (cid:1) trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến

• một số chủ thể không cần nhóm đất nông nghiệp;

• một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập;

• đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ.

động về mức cầu nhóm đất nông nghiệp (cid:3) do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

24 Bài giảng Định giá đất

Cầu về nhóm đất PNN

Company name

(cid:1) Có xu hướng ngày càng tăng (cid:3) do quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá

• các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô; • xuất hiện nhiều điểm đô thị mới; • các khu công nghiệp mới tăng lên

(cid:1) Mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp

Company name

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

(cid:1) Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước.

(cid:1) Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. (cid:1) Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.

Company name

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Giá đất

Cung về đất

G1

E

(cid:1) Hình bên là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình.

G

Cầu về đất

L1111

L

L2222

Số lượng đất

(cid:1) Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E là điểm cân được gọi bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

25 Bài giảng Định giá đất

Company name

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Giá đất

Cung về đất

G1

E

G

(cid:1) Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.

Cầu về đất

(cid:1) Nếu như giá được cố định ở

mức thấp hơn giá G…

L1111

L

L2222

Số lượng đất

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cầu cung

D

Giá đất

D1

Company name (cid:1) Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình bên minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu.

Cung về đất

(cid:1) Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L.

E

G

G1

B

Cầu về đất

L

Số lượng đất

L1

(cid:1) Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm.

(cid:1) Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1.

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Company name

S

S’

Giá đất

Cung về đất

E

G

G1

E1

Cầu về đất

(cid:1) Hình bên minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B.

Số lượng đất

L 1

L

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

26 Bài giảng Định giá đất

Company name

(cid:1) Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. (cid:1) Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.

Company name

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường.

Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi.

Company LOGO

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu