Chương 3: Định giá bất động sản

• Khái luận về định giá bất động sản

3.1.

• Các phương pháp định giá bất động

sản 3.2.

Tài liệu tham khảo chương 3

• [1] Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội, (Chương 6, từ trang 211 đến trang 246).

3.1. Khái luận về định giá bất động sản

• Khái niệm định giá bất động sản

3.1.1.

• Quy định pháp luật về hoạt động định giá bất động sản tại một số

nước trên thế giới

3.1.2.

• Tổ chức định giá giá trị bất động sản

3.1.3.

3.1.1. Khái niệm định giá bất động sản

Bất động sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có). - “Luật về Bất động sản”.

3.1. Định giá bất động sản

3.1.2. Quy định pháp luật về hoạt động định giá bất động sản tại một số nước trên thế giới 3.1.3. Tổ chức định giá giá trị bất động sản

3.2. Các phương pháp định giá bất động sản

3.2.1 • Phương pháp so sánh

• Phương pháp thu nhập

3.2.2

• Phương pháp chi phí

3.2.3

• Các phương pháp khác

3.2.4

3.2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường của bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất loại đô thị, loại đường phố, vị trí, loại bất động sản) để so sánh, xác định giá của bất động sản (thửa đất, loại đất, nhà...) cần định giá.

3.2.1. Phương pháp so sánh

• Cơ sở và công thức tính -

phương pháp so sánh tập trung vào phân tích những điểm tương tự và những điểm khác biệt của các BĐS mà nó tác động đến giá trị

• Công thức tính giá BĐS:

• AP = S + BA + GA + IA + CA + NA

•

AP: Giá BĐS chủ thể - S: Giá bán BĐS so sánh - BA: Lượng điều chỉnh do khác biệt về vị trí thửa đất;

• • • •

- GA: Lượng điều chỉnh do khác biệt pháp lý về quyền bất động sản; - IA: Lượng điều chỉnh do lạm phát kề từ ngày bán đến thời điểm điều tra; - CA: Lượng điều chỉnh do sự khác nhau về điều kiện quy hoạch xây dựng - NA: Lượng điều chỉnh do sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung

quanh.

3.2.2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại

3.2.2. Phương pháp thu nhập

•

• Giá trị thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra và giá trị vốn của BĐS có liên quan chặt chẽ với nhau và từ thu nhập (hàng năm) mà BĐS tạo ra có thể suy ra được giá trị của BĐS Cần phải “vốn hóa” giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng của giá trị ở thời điểm hiện tại

•

Thu nhập mà thửa đất hay bất động sản mang lại là thu nhập ròng

wn = w - c - t

wn: Thu nhập ròng; w: Tổng thu nhập; c: Tổng chi phí tính thuế; t: Các loại thuế phải nộp.

3.2.3. Phương pháp chi phí

- Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản.

- Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

3.2.4. Các phương pháp khác Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giá định của tài sản (tồng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

3.2.4. Các phương pháp khác Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Là phương pháp xác định giá bất động sản bằng cách vốn hóa khoản lợi nhuận ròng thu được trong quá trình kinh doanh.