1
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP QUẢNG NINH
[ Th.s Nguyễn Phương Thuý]
BÀI GIẢNG
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
DÙNG CHO TR)NH Đ* ĐẠI HỌC
QUẢNG NINH – 2024
CHƯƠNG 1
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Tài sản
Theo tiêu chuẩn số 12- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam- Ban hành kèm theo
quyết định số 219/2008/QĐ- BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ tài chính:
“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”
- Vật: Gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ: Công trình đang
được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng...)
- Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết
kiệm,...
- Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…
Ngoài ra, theo Viện Ngôn ngữ học:
“ Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”
Nhìn tổng quát, tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô
hình- gọi chung là các nguồn lực, được xác định đối với một chủ thể nhất định và có khả năng mang
lại lợi ích cho các chủ thể đó.
1.1.1.1. Bất động sản
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có bất kỳ quy định đưa ra khái niệm về bất động sản.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 105aBộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động
sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Theo khoản 1 Điều 107aBộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo đó, có thể hiểu bất động sản là tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất,
chẳng hạn như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, khoáng sản dưới lòng đất, và các yếu tố tự
nhiên khác.
Mặt khác, theo wikipedia, bất động sản được phân loại thành 03 loại gồm:
- Có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch
vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, phức tạp và chiếm đa số các
giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Không đầu tư xây dựng gồm: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất
chưa sử dụng…
- Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang…
2
Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng quy định các loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh gồm:
- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công
trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương
mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định
- Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
- Dự án bất động sản.
Như vậy, bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai,
công trình xây dựng… gắn liền với đất đai.
1.1.1.2. Động sản
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có khả năng di dời được như: Máy,
thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ,...
Phân biệt bất động sản và động sản
Tiêu chí Bất động sản Động sản
Giống nhau
- Được quy định tại Bộ luật Dân sự
- Là tài sản.
- Là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
- Phải công khai đăng ký bất động sản và động sản.
Khác nhau
Đối tượng
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,
công trình xây dựng;
- Tài sản khác…
Là tài sản không phải bất động sản
Tính chất Không di dời được Có thể di dời được
3
đặc thù
Đăng kí
- Gồm quyền sở hữu, quyền khác
- Đăng ký theo Bộ luật Dân sự và pháp luật
về đăng ký tài sản
- Không phải đăng ký trừ pháp luật
về đăng ký tài sản quy định
1.1.1.3. Tài sản cố định
TSCĐ không có quy định chung mà theoaThông tư 45/2013/TT-BTCathì tài sản có thời gian
sử dụng cố định và khấu hao theo thời gian và được định nghĩa cụ thể đối với từng loại TSCĐ như
sau:
- TSCĐ hữu hình: Là những tư liệu lao động chủ yếu có hình thái vật chất thoả mãn các tiêu
chuẩn của TSCĐ hữu hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh nhưng vẫn giữ nguyên hình thái
vật chất ban đầu như nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải...
- TSCĐ vô hình: Là những tài sản không có hình thái vật chất, thể hiện một lượng giá trị đã
được đầu tư thoả mãn các tiêu chuẩn của TSCĐ vô hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh, như
một số chi phí liên quan trực tiếp tới đất sử dụng; chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng
sáng chế, bản quyền tác giả...
- TSCĐ thuê tài chính: Là những TSCĐ mà DN thuê của công ty cho thuê tài chính. Khi kết
thúc thời hạn thuê, bên thuê được quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê hoặc tiếp tục thuê theo các
điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài chính. Tổng số tiền thuê một loại tài sản quy định
tại hợp đồng thuê tài chính ít nhất phải tương đương với giá trị của tài sản đó tại thời điểm ký hợp
đồng. Mọi TSCĐ đi thuê nếu không thoả mãn các quy định nêu trên được coi là TSCĐ thuê hoạt
động.
- TSCĐ tương tự: Là TSCĐ có công dụng tương tự trong cùng một lĩnh vực kinh doanh và
có giá trị tương đương.
* Phân loại TSCĐ của DN
Căn cứ Điều 6aThông tư 45/2013/TT-BTCaquy định về mục đích sử dụng của TSCĐ, DN
tiến hành phân loại TSCĐ theo các chỉ tiêu sau:
- TSCĐ dùng cho mục đích kinh doanh là những TSCĐ do DN quản lý, sử dụng cho các mục
đích kinh doanh của DN.
+ Đối với TSCĐ hữu hình, DN phân loại như sau:
Loại 1:aNhà cửa, vật kiến trúc: là TSCĐ của DN được hình thành sau quá trình thi công xây
dựng như trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, tháp nước, sân bãi, các công trình trang trí cho nhà
cửa, đường xá, cầu cống, đường sắt, đường băng sân bay, cầu tầu, cầu cảng, ụ triền đà.
4
Loại 2:aMáy móc, thiết bị: là toàn bộ các loại máy móc, thiết bị dùng trong hoạt động kinh
doanh của DN như máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, giàn khoan trong lĩnh vực dầu khí, cần
cẩu, dây truyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ.
Loại 3:aPhương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn: là các loại phương tiện vận tải gồm phương
tiện vận tải đường sắt, đường thuỷ, đường bộ, đường không, đường ống và các thiết bị truyền dẫn
như hệ thống thông tin, hệ thống điện, đường ống nước, băng tải.
Loại 4:LThiết bị, dụng cụ quản lý: là những thiết bị, dụng cụ dùng trong công tác quản lý
hoạt động kinh doanh của DN như: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ
đo lường, kiểm tra chất lượng, máy hút ẩm, hút bụi…
Loại 5:LVườn cây lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm: là các vườn cây lâu năm
như vườn cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn quả, thảm cỏ, thảm cây xanh...; súc vật làm
việc hoặc cho sản phẩm như đàn voi, ngựa, trâu, bò…
Loại 6:LCác loại TSCĐ khác: là toàn bộ các TSCĐ khác chưa liệt kê vào năm loại trên như
tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật.
+ TSCĐ vô hình: quyền sử dụng đất, quyền phát hành, bằng sáng chế phát minh, tác phẩm
văn học, nghệ thuật, khoa học, sản phẩm, kết quả của cuộc biểu diễn nghệ thuật, bản ghi âm, ghi
hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hoá, kiểu dáng công
nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mật kinh doanh, nhãn hiệu, tên thương mại và chỉ
dẫn địa lý, giống cây trồng và vật liệu nhân giống.
- TSCĐ dùng cho mục đích phúc lợi, sự nghiệp, an ninh, quốc phòng là những TSCĐ do DN
quản lý sử dụng cho các mục đích phúc lợi, sự nghiệp, an ninh, quốc phòng trong DN.
- TSCĐ bảo quản hộ, giữ hộ, cất giữ hộ là những TSCĐ DN bảo quản hộ, giữ hộ cho đơn vị
khác hoặc cất giữ hộ Nhà nước theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tuỳ theo yêu cầu quản lý của từng DN, DN tự phân loại chi tiết hơn các tài sản cố định của
DN trong từng nhóm cho phù hợp.
1.1.1.4. Tài sản lưu động
TSLĐ là những tài sản ngắn hạn và những tài sản thường xuyên luân chuyển trong quá trình
hoạt động kinh doanh của DN, TSLĐ được thể hiện ở các bộ phận bao gồm có: tiền mặt, các chứng
khoán thanh khoản cao, hiện vật (vật tư, hàng hóa), các khoản nợ phải thu ngắn hạn.
Theo quy định củaaLuật Doanh nghiệp năm 2020avà các văn bản bản liên quan chưa có quy
định về TSLĐ. Theo đó, cần nắm rõ những thông tin bên trên về vốn lưu động để sử dụng trong các
nghiệp vụ kế toán và quản trị kinh doanh.
Trong DN, TSLĐ bao gồm TSLĐ sản xuất và TSLĐ lưu thông, cụ thể:
+ TSLĐ sản xuất: gồm những vật tư dự trữ nhằm chuẩn bị cho quá trình sản xuất được liên
tục, bao gồm có: nguyên vật liệu chính, nguyên vật liệu phụ, nhiên liệu, các phụ tùng thay thế, công
cụ lao động nhỏ,…
5