Bài giảng thẩm định và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng bất động sản của TS. Lưu Trường Văn

TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA

THẨM ðỊNH VÀ ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn Tháng 4 năm 2010

THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Tài liệu lưu hành nội bộ Trình bày: TS. Lưu Trường Văn

Hồ sơ trình thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 9 Nð 12/2009/Nð-CP

1 2 3

Các văn bản pháp lý có liên quan

Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở

Tờ trình thẩm ñịnh dự án theo mẫu tại Phụ lục II kèm theo Nghị ñịnh này

3

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP

4

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

u tư xây dựựng công tr

1 ng công trììnhnh –– ðiðiềềuu 1

ThThẩẩm quym quyềền thn thẩẩm ñm ñịịnh Dnh Dựự áán ñn ñầầu tư xây d 83/2009/NðNð--CPCP

Nð Nð 83/2009/

5

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Thời gian thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP

Thời gian lấy ý kiến, ñược tính từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể:

<=45 ngày

<=20 ngày

<=15 ngày

<=10 ngày

D

ự

D

á

ự

n

á

n

h

ó

n

ó

h

m

ó

ọ

A

B

m

C

6

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP

7

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP

1 2 3

Xem xét thiết kế cơ sở

Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án

Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án

8

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP

1. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết

ñầu tư; các yếu tố ñầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến ñộ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức ñầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

2. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với

quy hoạch; nhu cầu sử dụng ñất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy ñộng vốn ñáp ứng tiến ñộ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ ñầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng ñến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy ñịnh khác của pháp luật có liên quan.

9

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP

3. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng

mặt bằng ñược phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình ñược chọn ñối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch ñã ñược chấp thuận ñối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng ñược phê duyệt;

b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ ñối với công

trình có yêu cầu công nghệ;

d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng

cháy, chữa cháy;

ñ) ðiều kiện năng lực hoạt ñộng xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành

nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy ñịnh

10

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN

(cid:1)Ngăn chặn các dự án “xấu”

(cid:1)Không bỏ sót các dự án tốt

11

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

ThThẩẩmm tratra ddựự áánn bbấấtt ññộộngng ssảảnn vvốốnn tưtư nhânnhân

1. Phân tích thị trường

2. Thẩm tra kỹ thuật

Phân tích nhân lực

NhNhữữngng nnộộii dung dung chchíínhnh khikhi ththẩẩmm BðS ññịịnhnh ddựự áánn BðS vvớớii ngunguồồnn vvốốnn tưtư nhân nhân

4. ðánh giá rủi ro

3. Phân tích tài chánh

12

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1)

Trả lời các câu hỏi sau: (cid:1)Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng?

(cid:2) Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn

phòng cho thuê loai B+, A, …) (cid:1) Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng?

(cid:2) ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung

Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở

bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng (cid:1) Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh?

13

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2)

nhằm xác ñịnh: (cid:1)Chaát löôïng saûn phaåm (cid:1) Khoái löôïng saûn phaåm (cid:1) Giaù caû saûn phaåm

Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở

Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøng

14

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các: (cid:1) Phương án kiến trúc (cid:1) Phương án kết cấu (cid:1) Phương án hạ tầng kỹ thuật

(cid:2) Cấp ñiện (cid:2) Cấp nước (cid:2) Thoát nước (cid:2) Phòng chống cháy, nổ (cid:2) …

(cid:1) Phương án sân vườn, cảnh quan, … (cid:1) Vòng ñời dự án

15

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

PHÂN TÍCH NHÂN LỰC

- Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao

ñoäng coù trình ñoä, kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng

- Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn lao ñoäng döï tröõ coù theå boå sung - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do

döï aùn ñaøo taïo.

PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG.

16

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)

- Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu

Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở

17

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2)

(pro-forma

Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn financial statement) như:

- Baùo caùo thu nhaäp (keátquaûkinhdoanh) - Baûng caân ñoái keá toaùn (toångkeáttaøisaûn) - Baùo caùo ngaân löu (löuchuyeåntieànteä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät

chieát khaáu doøng tieàn.

Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở

18

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

CAÙC QUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙN

TIP

EQUITY

ECONOMIC

BUDGET

Thöïc Thu

Thöïc Chi

Chi Phí Cô Hoäi

+ - -

Trôï Caáp

Thueá

+ - - + -

Vay/Traû Nôï

+ - - + - + / -

- + - / +

Ngoaïi Taùc

+ / -

TIP: Quan ñiểm tổng ñầu tư; EQUITY: Quan ñiểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan ñiểm kinh tế; BUDGET: Quan ñiểm ngân sách Chính phủ

Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở

19

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn

(cid:1) Ñaát thueâ:

Baùo caùo ngaân löu theå hieän doøng chi traû tieàn thueâ ñaát

(cid:1) Ñaát mua:

Theå hieän doøng chi mua ñaát (naêm 0), doøng thu thanh lyù (naêm cuoái)

(cid:1) Ñaát caáp vôùi muïc ñích duy nhaát:

Khoâng theå hieän trong baùo caùo ngaân löu. Neáu coù, seõ ghi doøng thu (trôï caáp) vaø doøng chi (mua ñaát) moät soá tieàn baèng nhau

(cid:1) Ñaát caáp tuøy nghi söû duïng:

Tính chi phí cô hoäi söû duïng ñaát ôû doøng chi

20

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn

(cid:1)(cid:1) Khoâng taêng giagiaùù ññaaáátt treântreân thòthò trtrööôôøøngng nhnhöö

Khoâng ñöñöôôïïcc ttíínhnh yeyeááuu totoáá taêng momoäätt khoakhoaûûnn thuthu trong trong babaùùoo cacaùùoo ngaânngaân llööuu ddöïöï aaùùnn.

(cid:1) Neáu coù thì yeáu toá ñoù thuoäc döï aùn khaùc, döï aùn ñaàu cô ñaát

ñai.

21

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Khaáu hao trong thaåm ñònh döï aùn

(cid:1) Khaáu hao laø chi phí khoâng baèng tieàn maët (non-cash), noù khoâng xuaát

hieän trong baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp tröïc tieáp.

(cid:1) Chi phí khaáu hao coù maët trong thaåm ñònh döï aùn toái thieåu vì 3 nhieäm

vuï:

Ñeå tính giaù trò coøn laïi trong lòch khaáu hao taøi saûn vaø döï kieán giaù trò thanh lyù trong doøng thu cuoái ñôøi döï aùn.

Ñeå haïch toaùn tính thueá trong Baùo caùo thu nhaäp.

Ñeå laäp baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp giaùn tieáp neáu caàn.

22

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Veà chi phí chìm

(cid:1) Loaïi boû chi phí chìm (sunk cost) Chi phí ñaõ xaûy ra trong quaù khöù, khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc xem xeùt ñeå ra quyeát ñònh trong hieän taïi.

Döïaùncoùsöûduïngmoätthieátbòcuõcoùgiaùtròcoønlaïitreânsoå saùchlaø800 trieäuñoàng, nhönggiaùhieäntaïicuûathieátbòcuøng loaïinaøytreânthòtröôøngchælaø200 trieäu. Vaäygiaùtròthieátbò duøngtínhtoaùnhieäuquaûdöïaùnseõchælaø200 trieäumaøthoâi.

Trong ví duï ñôn giaûn treân, phaàn 600 trieäu (=800 – 200 trieäu) ñaõ laø chi phí chìm.

23

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Thaûo luaän theâm veà chi phí cô hoäi

(cid:1) Ñöa vaøo chi phí cô hoäi Löïa choïn moät döï aùn coù nghóa laø chaáp nhaän töø boû caùc döï aùn khaùc (do nguoàn löïc laø haïn heïp chöù khoâng phaûi laø voâ taän). Lôïi ích cao nhaát trong caùc döï aùn bò töø boû trôû thaønh chi phí cô hoäi cuûa döï aùn ñöôïc choïn.

Moät caên nhaø neáu khoâng söû duïng cho döï aùn thì noù coù cô hoäi sinh lôøi khaùc, toái thieåu vaø thuï ñoäng nhaát laø cho thueâ.

24

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN TEÄ THEO THÔØI GIAN

(Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian ñược kế thừa từ bài giảng của

Th.S. ðặng Văn Thanh)

25

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. VÌ SAO GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN THAY ÑOÅI THEO THÔØI GIAN?

Cuøng moät soá tieàn nhö nhau nhöng neáu baïn coù ñöôïc ôû nhöõng thôøi ñieåm khaùc nhau seõ coù giaù trò khaùc nhau. Moät laø, tieàn teä coù khaû naêng sinh lôïi (chi phí cô hoäi) Hai laø, do laïm phaùt Ba laø, do ruûi ro

Taïi sao phaûi ñeà caäp ñeán vaán ñeà naøy trong phaân tích taøi chaùnh?

26

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Goïi P laø giaù trò hieän taïi. r(%) laø laõi suaát haøng naêm. F1 laø giaù trò töông lai sau moät naêm. F2 laø giaù trò töông lai sau hai naêm. Fn laø giaù trò töông lai sau n naêm. F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1) F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2) Theá (1) vaøo (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r)

F2 = P* (1+r)2

27

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Toång quaùt

: Fn = P* (1+r)n

Trong ñoù:

r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi (1+r)n

suaát r ôû naêm n.

(1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor)

28

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Ví duï1. Tính giaù trò töông lai cuûa moät soá tieàn. Moät döï aùn caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 500 trieäu ñoàng. Lôïi nhuaän kyø voïng cuûa döï aùn vaøo cuoái naêm thöù 5 laø 200 trieäu ñoàng. Coù neân ñaàu tö vaøo döï aùn naøy khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm.

Giaù trò töông lai cuûa döï aùn sau 5 naêm: 500 + 200 = 700 trieäu Giaù trò töông lai cuûa 500 trieäu ñoàng sau 5 naêm: F5 = 500(1+0,08)5 = 5001,469328 = 734,664 trieäu ñoàng.

29

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Ví duï 2. Tính soá naêm n

* Baïn gôûi soá tieàn laø 10 trieäu ñoàng vaøo ngaân haøng vôùi laõi suaát 0,5% thaùng(kyø gheùp laõi: thaùng), sau bao nhieâu thaùng thì baïn coù ñöôïc soá tieàn caû voán laãn laõi laø 15 trieäu ñoàng? Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n

15 = 10* (1+0,005)n 1,5 = (1,005)n

ln 1,5 = n* ln 1,005

n = ln 1,5 = 0,405465108 = 81, 29 thaùng.

ln1,005 0,004987541

30

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam gaáp ñoâi so

vôùi hieän nay? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay.

Aùp duïng coâng thöùc:

Fn = P* (1+ r)n

Fn / P = (1+ r)n

2 = (1+0,055)n n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 naêm.

ln1,055 0,053540766

31

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam hieän nay laø

500USD baèng vôùi GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Myõ vaøo naêm 1990 laø 22.063 USD? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay.

Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n

22.063 / 500 = (1+ r)n

44,126 = (1+0,055)n ln 44,126 = n* ln 1,055

n = ln 44,126 = 3,787049178 = 70,732 naêm.

ln1,055 0,053540766

32

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Tính laõi suaát r Moät ngöôøi coù yù ñònh möôïn baïn 500 trieäu ñoàng vaø höùa seõ traû

cho baïn caû voán vaø laõi laø 700 trieäu ñoàng sau 5 naêm. Baïn coù ñoàng yù khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm.

Aùp duïng coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n

(1+ r)n = Fn/ P (1+ r)5 = 700/500 = 7/5 (1+ r) = (1,4)1/5 = 1,06961

r = 6,961%

33

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Töø coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n

=>

=

P

F n 1( + r

)

Trong ñoù : r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor)

34

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN

Ví duï. Tính giaù trò hieän taïi cuûa moät soá tieàn trong töông lai Moät sinh vieân muoán coù soá tieàn laø 20 trieäu ñoàng vaøo cuoái naêm 4 ñeå cöôùi vôï, vaäy baây giôø, ôû thôøi ñieåm ñaàu naêm thöù nhaát sinh vieân naøy caàn coù soá tieàn gôûi vaøo ngaân haøng laø bao nhieâu? bieát laõi suaát laø 10%/naêm. P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 trieäu (1+ 0,1)4

35

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

A A A A A

……………………..

Quy öôùc. Giaù trò töông lai cuûa doøng tieàn ñeàu ñöôïc tính veà ñaàu naêm n (laàn chi cuoái cuøng) Soá thôøi ñoaïn laø n -1 vì naêm n tính vaøo ñaàu naêm neân khoâng coù cheânh leäch thôøi

gian vaø khoâng coù laõi.

2 3 4 n Naêm 1

36

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

A chi ôû ñaàu naêm 1 tính ñeán ñaàu naêm n laø A(1+ r)n-1 A chi vaøo ñaàu naêm 2 tính ñeán ñaàu naêm n laø A(1+ r)n-2 A chi vaøo ñaàu naêm n laø A(1+ r)n-n = A(1+ r)0 = A.

Fn = A(1+ r)0 + A(1+ r)1 + A(1+ r)2 + ………. + A(1+ r)n-1

(1)

Fn* (1+ r) = A(1+ r)1 + A(1+ r)2 + …………… + A*(1+ r)n

(2)

= A*(1+ r)n

- A

Laáy (2) – (1) ta ñöôïc: Fn* (1+ r) - Fn Fn* (1+ r -1) = A* [(1+ r)n = A* [(1+ r)n

- 1] - 1]

Fn

r

37

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

4.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

Ví duï. Tính soá tieàn ñaàu tö ñeàu moãi naêm(A) OÂng Minh döï kieán caàn soá tieàn laø 25.000 USD vaøo ñaàu naêm 2010 ñeå con trai ñi du hoïc. Vaäy oâng Minh phaûi göûi tieát kieäm soá tieàn haøng naêm ñeàu nhau laø bao nhieâu töø ñaàu naêm 2006, bieát laõi suaát ngaân haøng laø 6%/naêm, kyø gheùp laõi laø 1 naêm. F5 = A * [(1+0,06)5 - 1)]

0,06

25.000 = A * 5,637 => A = 25.000/ 5,637 = 4.434,91 USD

38

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

A A A A

……………………..

n 1 2 3 Naêm 0

Quy öôùc. Ñaàu naêm 1 ñöôïc xem nhö cuoái naêm 0 Soá thôøi ñoaïn laø n vì doøng tieàn tính vaøo cuoái naêm

39

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

Töø coâng thöùc: Fn = A* [(1+ r)n

Vaø

)

- 1] r F n 1( + r

=> P = A* [(1+ r)n

- 1] r* (1+ r)n

40

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

Ví duï 1. Moät döï aùn ñaõ ñöôïc ñaàu tö trong naêm 2005. Döï kieán, döï aùn seõ ñem laïi

moät ngaân löu roøng vaøo cuoái moãi naêm gioáng nhau laø 50 tyû ñoàng vaø lieân tuïc trong 5 naêm, töø 2006 ñeán 2010. Vaäy giaù trò cuûa döï aùn ôû thôøi ñieåm cuoái naêm 2005 hay ñaàu naêm 2006 laø bao nhieâu? Bieát suaát chieát khaáu laø r = 10%.

Caùch 1. P =

50 + 50 + 50 + 50 + 50 (1+0,1)4 (1+0,1) (1+0,1)2

(1+0,1)3

(1+0,1)5

P = 50 * (0,909 + 0,826 + 0,751 + 0,683 + 0,621) P = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng

41

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

Caùch 2. Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n

- 1] r* (1+ r)n

P = 50* [(1+ 0,1)5 - 1]

0,1* (1+ 0,1)5

P = 50* 0,6105 = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng

0,16105

42

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

Ví duï 2. Baïn baùn caên nhaø vôùi giaù 900 trieäu ñoàng. Ngöôøi mua ñaõ ñoàng yù, nhöng anh ta laø giaùo vieân khoâng coù tieàn traû ngay vaø thöông löôïng vôùi baïn cho anh ta ñöôïc traû goùp trong 5 naêm coù tính ñeán laõi suaát thò tröôøng laø 10%/naêm. Neáu baïn ñoàng yù theo phöông thöùc cho hoï traû ñeàu haøng naêm thì soá tieàn naøy laø bao nhieâu moãi laàn?

P = A*3,791 => A =P/3,791 = 900/ 3,791 = 237,4 trieäu Theo caùch tính toaùn naøy thì sau 1 naêm ngöôøi mua môùi traû laàn thöù nhaát, vaø caùc naêm sau cuõng traû vaøo cuoái naêm. Neáu ngöôøi mua traû vaøo ñaàu moãi naêm thì baïn ñöôïc lôïi

Soá tieàn laõi traû goùp toång coäng = (237,4 * 5) – 900 = 287 trieäu

43

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU

Ví duï 3. Laäp lòch traû nôï ñeàu haøng naêm

Moät döï aùn nhoû, caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 1 tyû ñoàng vaø chuû ñaàu tö phaûi vay ngaân haøng 50% soá voán noùi treân vôùi laõi suaát 12%/ naêm. Theo kheá öôùc vay, chuû ñaàu tö phaûi traû voán goác vaø laõi ñeàu nhau vaøo cuoái moãi naêm trong 5 naêm vaø khoâng ñöôïc aân haïn.Vaäy soá tieàn phaûi traû moãi laàn laø bao nhieâu?

Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n

- 1] r* (1+ r)n

P = A * [(1+ 0,12)5

- 1]

= A* 3,605

0,12* (1+ 0,12)5 => A = P/3,605 = 500/3,605 = 138,7 trieäu ñoàng. Haøm PMT trong EXCEL : -PMT(rate, Nper, PV).

44

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Toång quaùt

: Fn = P* (1+r)n => P = Fn/ (1+r)n

Trong ñoù:

CHIEÁT KHAÁU

r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi

suaát r ôû naêm n.

(1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor)

45

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

Hieän giaù lôïi ích roøng laø toång giaù trò cuûa lôïi ích ñaõ tröø ñi chi phí hoaït ñoäng vaø chi phí ñaàu tö cuûa taát caû caùc naêm cuûa ñôøi döï aùn sau khi ñaõ chieát khaáu veà giaù trò hieän taïi

)

= NPV

+ ..........

( CB 0 0 + 0 )1( r

( CB n n + n )1( r

- - - -

)

NPV

( CB ) 1 1 + 1 r )1( n ( ∑

t t

( CB 2 2 + 2 )1( r CB t + 1( ) r

46

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

0

2

3

4

5

1 Naêm

900 1500

1700

Bt

500 2000

800 Ct

400 -2000

700

900 Bt-Ct

1/(1+10%)t

1

0.909

0.826

0.751

0.683

0.621 PV(NCF)

363,6

587,2

525,7

478,1

558,9

NPV =

-2000 504,5

47

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

Coâng thöùc tính NPV trong EXCEL:

= NPV(r%,CF1:CFn)+CF0

48

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

(cid:1) Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính NPV. Ñeå tính ñöôïc chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng chuùng ta caàn phaûi

coù nhöõng soá lieäu vaø thoâng tin sau ñaây:

- Doøng ngaân löu roøng (NCF:Net cashflow): (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ………..,(Bn –Cn).

- Thôøi ñieåm quy chieáu. (thöôøng thôøi ñieåm quy chieáu laø naêm

0, naêm ñang xem xeùt tính khaû thi cuûa döï aùn).

- Suaát chieát khaáu hay coøn goïi laø suaát sinh lôïi toái thieåu yeâu

caàu hay chi phí söû duïng voán .

49

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

(cid:1) Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 1:

Chæ chaáp nhaän nhöõng döï aùn toát laø nhöõng döï aùn laøm cho cuûa caûi xaõ hoäi taêng leân töùc NPV cuûa döï aùn phaûi döông hoaëc toái thieåu laø baèng khoâng ( NPV‡ 0) vaø kieân quyeát loaïi boû nhöõng döï aùn xaáu laø nhöõng döï aùn laøm cho cuûa caûi xaõ hoäi giaûm ñi , töùc NPV cuûa döï aùn bò aâm (NPV< 0) .

50

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

Döï aùn Ñaùnh giaù

PV(C0) (tyû ñoàng) NPV (trieäu ñoàng)

A 3 Toát 500

B 5 Xaáu (loaïi) -400

C 1 Xaáu (loaïi) -200

D 4 Toát 800

51

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

(cid:1) Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo

tieâu chuaån NPV.

Quy taéc 2:

Neáu khaû naêng ngaân saùch coù giôùi haïn, caàn phaûi choïn moät toå hôïp caùc döï aùn coù NPV lôùn nhaát.

52

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

Ví duï: Moät ñiaï phöông coù soá voán ñaàu tö trong naêm laø 24 tyû

ñoàng vaø ñöùng tröôùc 4 cô hoäi ñaàu tö ñöôïc toùm taét döôùi ñaây:

Döï aùn NPV

Voán ñaàu tö yeâu caàu

A 6 0,8

B 18 4

C 12 2

D 12 1,8

53

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

(cid:1) Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo

tieâu chuaån NPV.

Quy taéc 3:

Ñoái vôùi caùc döï aùn coù tính chaát loaïi tröø nhau (khoâng phaûi do haïn cheá ngaân saùch) ta phaûi luoân luoân choïn döï aùn coù NPV cao nhaát.

54

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)

Döï aùn

Ñaùnh giaù Hieän giaù voán ñaàu tö (tyû ñoàng) NPV (trieäu ñoàng)

A 2 600

B 8 1.400 choïn

C 3 1.200

55

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

Noäi suaát thu hoài voán, coøn goïi suaát sinh lôïi noäi taïi hay tyû suaát lôïi nhuaän noäi hoaøn laø suaát chieát khaáu laøm cho hieän giaù lôïi ích roøng cuûa döï aùn baèng khoâng.

=>

=

= IRR

* r

= NPV

0 CB ( ) ∑ t t + * t 1( r )

= 0

56

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

(cid:1) Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính IRR.

Ñeå tính chæ tieâu IRR chæ caàn coù moät thoâng tin duy nhaát laø doøng ngaân löu roøng NCF : (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ………..,(Bn –Cn) hay vieát ngaén goïn: CF0, CF1, CF2,………., CFn

Vaø coâng thöùc tính IRR treân baûng tính EXCEL ñôn giaûn laø: =IRR(CF0:CFn).

57

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

(cid:1) Quy taéc löïa choïn döï aùn theo

tieâu chuaån IRR.

IRR ‡ MARR : Döï aùn toát IRR < MARR : Döï aùn xaáu

MARR (Minimum acceptable rate of return).

‡ ‡ ‡ ‡ ‡ 0 (cid:3)(cid:3)(cid:3)(cid:3) IRR ‡ ‡ MARR.

Döï aùn toát : NPV ‡ Döï aùn xaáu : IRR < MARR (cid:3)(cid:3)(cid:3)(cid:3) NPV < 0

58

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

(cid:1) Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 1. Moät döï aùn coù theå coù nhieàu IRR.

Naêm 0 1 2

NCF -100 300 -200

IRR cuûa döï aùn coù hai nghieäm laø r1 = 0%

vaø r2 = 100%

59

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

(cid:1) Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 2. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù quy moâ khaùc nhau . IRR(A) > IRR(B) „ > NPV(A) > NPV(B).

Döï aùn 0 1 IRR NPV@10%

A -100 122 22% 10,9

B -1000 1200 20% 90,9

60

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

(cid:1) Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 3. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù thôøi ñieåm höõu duïng khaùc

nhau .

IRR

NPV@8%

-1000

1120

12%

37,04

-1000

1607

10%

93,7

IRR(A) > IRR(B) „ > NPV(A) > NPV(B).

61

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)

(cid:1) Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 4. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù thôøi ñieåm ñaàu tö khaùc

IRR

NPV@8%

-1000

1200

20%

90,91

-1000

1200

20%

62,10

nhau .

62

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR

• Ñoïc baùo, thaáy cuoäc ñaáu thaàu traùi phieáu chính phuû thaát baïi, töùc ngöôøi mua laø caùc ngaân haøng ñaàu tö vaø ngöôøi baùn, ñaïi dieän laø Boä Taøi chính khoâng gaëp nhau. • Boä Taøi chính keâu giaù 92.000 ñoàng, caùc ngaân haøng traû giaù (cao nhaát) chæ laø 85.000 ñoàng.

63

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR

Traùi phieáu coù meänh giaù 100.000 ñoàng, laõi suaát traùi phieáu 8% naêm, coå töùc traû ñeàu haèng naêm: 8000 ñoàng, naêm cuoái cuøng traû laõi vaø voán goác: 108.000 ñoàng, thôøi gian ñaùo haïn 5 naêm.

64

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR

(cid:4)Taát nhieân Boä Taøi chính laø ngöôøi ñi vay neân muoán laõi suaát thaáp vaø caùc ngaân haøng, laø ngöôøi cho vay neân muoán laõi suaát cao. (cid:4)Nhöng caùc laõi suaát ñoù laø bao nhieâu?

65

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR

Boä Taøi chính muoán laõi suaát laø 10% neân goïi giaù baùn 92.000 ñoàng.

5 2 3 4

1 8,000 8,000 8,000 8,000 108,000

Naêm 0 NCF (92,000) IRR 10%

66

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR

Caùc ngaân haøng muoán laõi suaát laø 12% neân traû giaù 85.000 ñoàng.

3 4 2 5

1 8,000 8,000 8,000 8,000 108,000

Naêm 0 NCF (85,000) IRR 12%

67

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (2)

1. CAÙC PHÖÔNG AÙN THÖÏC HIEÄN (cid:1) Phöông aùn 1: Coâng ty xaây döïng hoaøn chænh

Chung cö vaø khai thaùc kinh doanh.

(cid:1) Phöông aùn 2: Coâng ty thoûa thuaän chuyeån

nhöôïng döï aùn sau khi hoaøn thaønh côû baûn coâng taùc chuaån bò ñaàu tö nhö: ñeàn buø thu hoài ñaát, xaây döïng cô sôû haï taàng khu vöïc quanh chung cö, thieát keá cô sôû. Sau ñoù thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn cho ñôn vò khaùc tröïc tieáp laøm chuû ñaàu tö caùc böôùc coøn laïi cuûa döï aùn

68

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (3)

2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC

PHƯƠNG ÁN

3. CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ 4. ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN

69

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (4)

4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn chung cö laân caän ( xembaûng2 )chæ ñeà caäp ñeán caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi laø löôïng caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoâng khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ...................ñaõ choïn ñeå cung caáp saûn phaåm.

70

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (5)

4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ...................

neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ñaùp öùng nhu caàu soá ñoâng ( hôn 80.000 caên hoä taïi TP. hieän nay ) Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø

300 – 450 trieäu ñoàng

Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû

goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä

Thieát keá phuø hôïp sinh hoaït cuûa ngöôøi Vieät Quy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuû Tieán ñoä thi coâng ñaûm baûo Chaát löôïng coâng trình ñaït Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao

71

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (6)

4.2. ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu

coù nhaän xeùt nhö sau:

Khaùnhieàucaênhoächungcöcoùmaëtbaèngchöahôïplyù: Caùc

phoøng giaët khoâng coù, beáp khoâng thoâng thoaùng, vò trí moät soá veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái thieåu 2 maët giaùp khí trôøi töï nhieân”, caàu thang khoâng coù maët naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy).

Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi thöïc hieän), heä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%.

72

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (7)

4.2. ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu

coù nhaän xeùt nhö sau:

Soá löôïng caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoâng coù. Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Baøu caùt II, …) ñaõ chöùng minh caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn hoaëc baèng 60m2 (vôùi giaù baùn döôùi 450 trieäu ñoàng/ caên hoä ) ñeàu ñöôïc baùn heát tröôùc khi xaây döïng xong. Do ñoù, cô caáu saûn phaåm cuûa chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi sôû thích khaùch haøng mua chung cö loaïi trung bình Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao

73

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (8)

4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH (cid:1) Giaû ñònh veà thò tröôøng: Tyû leä laïm phaùt laø coá ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï

aùn = 10%/naêm.

Nhu caàu veà nhaø chung cö laø oån ñònh trong thôøi gian

thöïc hieän döï aùn.

Khoâng phaùt sinh chung cö cuûa ñoái thuû caïnh tranh vôùi caùc ñaëc ñieåm töông tö chung cö ...................trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn, trong khu vöïc laân caän döï aùn

74

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (9)

4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH (cid:1) Tính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính

(cid:2)

Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc boû ra khaù cao (=7,23) chöùng toû döï aùn naøy raát hieäu quaû veà taøi chính.

(cid:2)

(cid:2) Ñieàu naøy laø deã hieåu bôûi vì döï aùn ñöôïc thaåm ñònh döïa treân giaû ñònh “Ñôn vò thi coâng ñoàng yù öùng voán 20% ñeå thi coâng”, do ñoù chuû ñaàu tö thöïc teá boû ra ít hôn so vôùi tröôøng hôïp ñôn vò thi coâng khoâng coù öùng voán. Theâm vaøo ñoù döï aùn chæ phaûi chi ra moät khoaûn ñeàn buø raát thaáp (ñaõ ñeàn buø xong trong naêm 2001) neân daãn ñeán keát quaû tyû suaát lôïi nhuaän treân voán ñaàu tö thöïc boû ra laø raát cao.

75

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (10)

4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH (cid:1) Tính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính

(cid:2) Ngoaøi ra, tyû suaát lôïi nhuaän cao coøn laø do keá hoaïch baùn haøng döï kieán seõ thu tieàn moät phaàn trong thôøi gian xaây döïng vaø soá löôïng khaùch haøng ñuùng 100% theo tieán ñoä döï kieán.

(cid:2) Cho neân, ñaûm baûo tieán ñoä baùn haøng theo ñuùng nhö keá hoaïch ñaõ döï truø laø moät nhaân toá quan troïng ñeå ñaûm baûo hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn.

(cid:2) Hieäu quaû taøi chính trong tröôøng hôïp baùn haøng khoâng ñuùng nhö tieán ñoä ñaõ döï kieán seõ ñöôïc phaân tích ôû phaàn phaân tích ruûi ro

76

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (11)

4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH (cid:1) Caùcbieánruûiro: (cid:1) Döï aùn chung cö ...................coù theå gaëp ruûi ro khi caùc bieán sau ñaây

thay ñoåi.

STT

Bieán ruûi ro

Giaù trò bieán ruûi ro khi phaân tích taát ñònh

Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng

3.600.000 ñoàng/m2

Tyû leä thanh toaùn ñôït 1 cuûa khaùch haøng

15% giaù mua caên hoä

Laõi suaát vay ngaân haøng

13%/naêm

Thôøi gian vay (naêm)

Tyû leä vay voán treân toång voán ñaàu tö (D%)

50% treân giaù trò ñaát

Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán

100%

Trong ñoù: Nhoùm thaåm ñònh taäp trung vaøo phaân tích ba bieán soá döôùi ñaây. Ñoù laø nhöõng bieán soá taùc ñoäng raát maïnh ñeán caùc chæ tieâu taøi chính döï aùn

77

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (12)

4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

(cid:2)

(cid:2) Xaùcsuaátxaûyrabaùnhaøngñuùngnhödöïkieánlaø bieán soá coù aûnh höôûng maïnh nhaát ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn, nhaát laø trong ñieàu kieän thò tröøông ñòa oác ñang ñoùng baêng nhö hieän nay. Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng cuõng laø bieán soá coù aûnh höôûng raát maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn. Caên cöù döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät, nhoùm thaåm tra döï aùn nhaän xeùt nhö sau: Caùc nhaø thaàu XD Vieät nam hieän nay cuõng khoâng maïnh veà voán, vì vaäy vôùi ñieàu kieän raøng buoäc hoï phaûi öùng tröôùc 20% voán thi coâng aét haún seõ daãn ñeán caùc nhaø thaàu xaây döïng seõ chaøo giaù thaàu cho phaàn xaây laép cao hôn möùc bình thöôøng do hoï phaûi traû laõi vay cho khoaûn tieàn maø ................... traû chaäm Tyû leä vay voán cuõng laø bieán ruûi ro coù aûnh höôûng maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn

78

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (13)

4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANH MUÏC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNG

HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau:

(cid:1) Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu giaûm raát maïnh khi xaùc suaát baùn

haøng thaáp hôn döï kieán. Döï aùn seõ khoâng coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä thöïc teá baùn ra nhoû hôn 70% so vôùi döï kieán. Vì vaäy Coâng ty ................... caàn phaûi coù caùc chieán löôïc tieáp thi, chieán löôïc baùn haøng hôïp lyù vaø höõu hieäu ñeå ñaûm baûo soá löôïng caên hoä baùn ra toái thieåu = 70% döï kieán

Xaùc suaát baùn haøng ñuùng theo kyø voïng

100%

90%

80%

70%

60%

NPV (lôïi nhuaän)

34,410

20,913

7,417

(6,323)

(20,157)

IRR (lôïi nhuaän)

10%

7.2

5.9

3.2

3.1

1.7

Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc chi

0.8

0.6

0.3

0.2

Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán ñaàu tö ban ñaàu

79

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (14)

4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANH MUÏC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNG

HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau:

(cid:1) Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu taêng maïnh khi HEÄ SOÁ

KINH DOANH gia taêng. Do ñoù, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaït ñöôïc heä soá kinh doanh =70%

Heä soá kinh doanh=Toång Scaên hoä / Toång S saøn XD

60%

65%

70%

75%

80%

IRR (lôïi nhuaän)

10%

12%

13%

14%

15%

NPV (lôïi nhuaän)

34,410

46,422

57,478

68,586

79,570

7.2

8.5

9.6

10.7

11.8

Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc chi

3.1

3.9

4.7

5.5

6.3

Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán ñaàu tö ban ñaàu

80

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (15)

4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH (cid:1) Vôùi taùc ñoäng ñoàng thôøi cuûa “TYÛ LEÄ BAÙN HAØNG SO VÔÙI DÖÏ KIEÁN BAN ÑAÀU (%)” vaø “CHI PHÍ 1m2 SAØN XAÂY DÖÏNG”, caàn chuù yù ñeán caùc giôùi haïn sau: (cid:2)

Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” < 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 80% thì döï aùn ñaït hieäu quaû veà maët taøi chính. (cid:1) Khi“Chi phí1m2 saønxaâydöïng”≥ 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 90% thì döï aùn môùi coù hieäu quaû veà maët taøi chính

Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu

Chi phí 1m2 saøn xaây döïng (trieäu ñoàng/m2)

100%

90%

70%

60%

80%

3,600,000

7,417

34,410

20,913

(6,323)

(20,157)

3,700,000

31,984

18,487

4,991

(8,819)

(22,653)

3,800,000

29,558

16,061

2,520

(11,314)

(25,149)

3,900,000

27,132

13,635

(13,810)

(27,645)

4,000,000

24,705

11,209

(2,472)

(16,306)

(30,140)

81

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (16)

4.4. KẾT LUẬN

(cid:2)

Döï aùn chung cö ...................laø khaû thi vaø coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä chung cö baùn ra ñuùng nhö döï kieán ban ñaàu cuûa tieán ñoä baùn haøng (töông öùng vôùi xaùc suaát baùn haøng laø 100%).

82

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (17)

4.4. KẾT LUẬN (cid:1) Ñeå ñaûm baûo kinh doanh thuaän lôïi, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh cô caáu saûn phaåm chung cö theo höôùng gia taêng soá caên hoä coù dieän tích < 60m2 vaø giaûm soá caên hoä coù dieän tích 70m2, 80m2, 90m2. Trongcôcaáusaûnphaåm chungcö...................khoângneâncoùcaùccaênhoävôùidieäntíchquaùlôùn (S>120m2) giaùbaùncao(xaápxæ01tyûñoàng). Ñieàu naøy raát deã lyù giaûi neáu chuù yù ñeán taâm lyù ngöôøi tieâu duøng. Chung cö ...................laø chung cö phuïc vuï cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, toaï laïc taïi moät nôi maø caûnh quan khoâng ñeïp, thaäm chí hôi luoäm thuoäm, giao thoâng chöa thuaän tieän laém, bò ngaäp do trieàu cöôøng. Vì vaäy nhöõngñoáitöôïngcoùthunhaäpxaápxæ1tyûseõkhoângmuoán vaøosoángôûnhöõngchungcönhötheá. Hoï seõ mua moät caên hoä cuûa Phuù Myõ Höng ñeå höôûng ñöôïc caùc tieän ích veà giao thoâng, veà caûnh quan, veà moâi tröôøng,… Khoâng phaûi ngaãu nhieân maø moät vaøi nhaø kinh doanh noåi tieáng ñaõ phaùt bieåu: “Nhaø kinh doanh gioûi laø nhaø kinh doanh baùn ra thò tröøông nhöõng saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng, chöù khoâng phaûi baùn ra nhöõng saûn phaåm theo suy nghó chuû quan cuûa hoï. Saûnphaåmphuøhôïpvôùingöôøitieâu duønglaønhöõngsaûnphaåmcoùñaëcñieåmphuøhôïpvôùitaâmlyùñoáitöôïng khaùchhaøng,giaùbaùnphuøhôïpvôùituùitieàncuûahoï, …”

83

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (18)

4.4. KẾT LUẬN (cid:1) Hieäu quaû taøi chaùnh döï aùn giaûm maïnh khi soá löôïng caên hoä baùn ñöôïc nhoû

hôn so vôùi keá hoaïch baùn ñaõ döï kieán. Vì vaäy, chuùng ta caàn phaûi xaây döïng ñoäi nguõ baùn haøng chuyeân nghieäp, bieát caùch loâi keùo khaùch haøng, bieát toå chöùc caùc chieán dòch tieáp thò ñeå quaûng baù saûn phaåm ñeán caùc khaùch haøng tieàm naêng. Neân hay chaêng chuùng ta neân thueâ caùc coâng ty chuyeân nghieäp veà quaûn lyù ñòa oác cuûa nöôùc ngoaøi nhö CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … ñeå thöïc hieän vieäc baùn haøng giuùp chuùng ta. Xin ñöøng nghó raèng chi phí thueâ caùc coâng ty nhö vaäy laù quaù ñaét ñoû (0,85% doanh thu baùn haøng), thaät ra chuùng ta ñang söû duïng uy tín cuûa nhöõng coâng ty ñoù ñeå taïo moái an taâm nôi khaùch haøng vaø taän duïng quan heä roäng raõi cuûa hoï ñeå ñaûm baûo tyû leä baùn haøng ñuùng nhö kyø voïng cuûa chuùng ta.

84

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (19)

4.4. KẾT LUẬN (cid:1) Veà maët coâng naêng söû duïng thieát keá chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi taâm lyù ngöôøi tieâu duøng hieän nay. Neáu so saùnh vôùi Rubyland, Khang Phuù, Phuù Thoï Hoøa, … thì thì thieát keá cuûa chuùng ta laø keùm. Vì vaäy neáucoùtheåneânñieàuchænhthieátkeáñeåñaûmbaûocaùctieäníchtoáithieåu nhö: moïi phoøng nguû ñeàu coù hai maët tieáp giaùp vôùi khí trôøi, beáp phaûi thoâng vôùi khí trôøi, phaûi coù khoâng gian cho giaët vaø phôi ñöôïc che kín ñaùo, veä sinh caàn taùch ñoâi: taém rieâng vaø veä sinh rieâng. Trong töông lai neân caân nhaéc vieäc thueâ thieát keá nöôùc ngoaøi ñeå thöïc hieän thieát keá caùc döï aùn chung cö khaùc bôûi vì nhöõng thieát keá hay hieän nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Bourbon- Ñaàm Sen, …) ñeàu ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi.

85

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (20)

4.4. KẾT LUẬN (cid:1) Teân goïi döï aùn nhö hieän nay laø quaù daøi doøng, seõ raát khoù nhôù vôùi khaùch haøng vì vaäy caàn phaûi mau choùng tìm cho döï aùn moät teân goïi ngaén goïn, ñôn giaûn, deã nhôù, coù yù nghóa, khoâng nhaát thieát teân goïi döï aùn phaûi luoân gaén vôùi ñòa danh hay teân ñöôøng. Chuùng toâi coù theå gôïi yù moät vaøi teân nhö sau: chung cö AN TAÂM, PHAÙT TAØI, MINH ÑAÏT, …

(cid:1) Döï aùn cuõng caàn coù moät caâu slogan ñeå phuïc vuï quaûng caùo vaø laø ñieåm nhaán ñeå taïo aán töôïng maïnh nôi ngöôøi tieâu duøng, ví duï nhö: “Chung cö AN TAÂM, nôi ñònh cö daønh cho coâng nhaân vieân thaønh ñaït”, hoaëc “Haõy an taâm vôùi chaát löôïng cuûa Chung cö AN TAÂM”.