2/23/2020
15
GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
BÀI 3
1. Khái niệm Giao dịch nhà ở
2. Các hình thức Giao dịch nhà ở
3. Điều kiện nhà ở tham gia giao dịch và điều
kiện của các bên tham gia giao dịch
4. Hợp đồng giao dịch nhà ở
2/23/2020
16
Điều 117 Luật Nhà ở
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở,
chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở
thƣơng mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, cho mƣợn, cho ở nhờ và ủy
quyền quản lý nhà ở
Các bạn có nhận xét gì về quy định trên?
•Quy định trên mang tính liệt kê dẫn đến.
- Thiếu các giao dịch nhƣ:
+ Cầm cố nhà.
+ Ủy quyền định đoạt nhà..
-Vậy những tranh chấp về các giao dịch trên
xảy ra thì Tòa án giải quyết nhƣ thế nào?
-Quy định thừa kế nhà là không chính xác mà
phải là hành vi lập di chúc về nhà ở.
Theo phạm vi của Bộ luật dân sự và Luật nhà
ở, còn pvi của Luật KD BĐS thì hẹp hơn.
Phân loại giao dịch về nhà ở:
- Căn cứ vào sự thể hiện ý chí nhằm làm
phát giao dịch chia ra làm hai loại.
+ Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của
các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
+ Hành vi pháp lý đơn phƣơng.
2/23/2020
17
Có 04 hình thức giao dịch:
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu
tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên
bán (Điều 430 BLDS 2015). Hợp đồng mua bán
nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích
khác đƣợc thực hiện theo quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và luật khác có
liên quan
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho
bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên
thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015).
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử
dụng vào mục đích khác đƣợc thực hiện theo
quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật
nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên
quan
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán
trƣớc cho bên cho thuê mua một khoản tiền và
đƣợc sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền
còn lại đƣợc tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh
toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở
thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng
đó (Điều 3.7 Luật KDBĐS 2014).
2/23/2020
18
Thuê mua nhà ở là việc ngƣời thuê mua thanh toán
trƣớc cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở
thuê mua, trừ trƣờng hợp ngƣời thuê mua có điều kiện
thanh toán trƣớc thì đƣợc thanh toán không quá 50%
giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại đƣợc tính thành
tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê
mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì ngƣời
thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (Điều
3.17 Luật Nhà ở 2014).
3.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
•Nhà ở khi giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo
quy định của pháp luật, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu
nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở
đối với trƣờng hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi
hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính
đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và
không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa,
phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
•Trừ trƣờng hợp
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai;
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng;
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; mua bán, thuê
mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cƣ
3.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
•Không cần giấy chứng nhận... Đối với giao dịch
- Bên mua, thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn là 05 năm, kể từ
thời điểm thanh toán hết tiền bán lại cho :
+ Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó
+ Hoặc bán cho đối tƣợng thuộc diện đƣợc mua nhà ở xã hội nếu
đơn vị này không mua
•Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa
điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
•Cho thuê, cho mƣợn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (phù hợp
thực tiễn đáp ứng nhu cầu…)
- Nhận thừa kế nhà ở;
- Chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại đƣợc xây dựng
trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
2/23/2020
19
3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch:
3.2.1. Chủ thể:
-Bên bán, cho thuê,
-cho thuê mua nhà ở,
-chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại,
-tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp,
-góp vốn, cho mƣợn, cho ở nhờ,
-ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
(Điều 119)
3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch:
3.2.1. Chủ thể:
-Là chủ sở hữu nhà ở
-hoặc ngƣời đƣợc chủ sở hữu cho phép, ủy
quyền;
-Nếu chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở
thƣơng mại thì phải là ngƣời đã mua nhà ở của
chủ đầu tƣ
-Hoặc ngƣời đã nhận chuyển nhƣợng hợp đồng
mua bán nhà ở;
3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao
dịch:
3.2.1. Bên bán, cho thuê:
-Là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự;
-Là tổ chức thì phải có tƣ cách pháp nhân,
trừ trƣờng hợp tặng cho nhà tình nghĩa,
nhà tình thƣơng
