7/14/21
1
LOGO TRƯỜNG'ĐẠI'HỌC'TÀI'CHÍNH'–MARKETING
KHOA'THẨM'ĐỊNH'GIÁ'–KINH'DOANH'BẤT'ĐỘNG'SẢN
CHƯƠNG 5
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
Nộidung
Khái niệm
1
Quy trình thẩm định giá
2
Quy trình thẩmđịnh giá
vKhái niệm
§Quy trình TĐG là một quá trình có tính hệ thống,
trình tự nhằm giúp các TĐV hành động một cách
minh bạch và phù hợp với các quy định và nguyên
tắc thẩm định giá.
§Quy trình TĐG cũng là một kế hoạch hành động có
trật tự, chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các
nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đạt được kết
luận một cách vững chắc hoặc sự ước tính có cơ sở
và có thể đảm bảo được
Quy trình thẩmđịnh giá
Step 1
Xác định
tổng quát
Step 2
Lập kế hoạch
Step 3
Khảo sát & Thu
thập thông tin
Step 4
Phân tích
thông tin
Step 5
Xác định giá trị
Step 6
Lập báo cáo &
chứng thư
7/14/21
2
Xác định tổng quát Step 1
Đối
tượng
Pháp lý
Vật chất
Mục đích
Thời
điểm
Cơ sở
Gía trị
Gỉa
thiết
•Quyền tài sản
•Vị trí
•Kích thước
•Đặc điểm vật
chất, KT-KT
•Đặc điểm về
CTXD
•Nơi sx, năm
nhập khẩu, năm
sử dụng
•….
•Khách hàng
•Bên thứ 3
có liên quan
(theo hợp
đồng)
•Căn cứ: văn
bản yêu cầu
(Nhà nước,
khách hàng)
•Ghi rõ trong
báo cáo, chứng
thư
•Căn cứ: mục
đích, đặc điểm
tài sản, thị
trường.
•Phân tích chỉ rõ
cơ sở giá trị;
•Xác định CSGT
cần phù hợp
pháp luật hiện
hành
•Gỉa thiết
•Giả thiết đặc
biệt
•Cần được
thuyết minh
rõ trong báo
cáo và chứng
thư
Lập kế hoạch thẩm định giá
vXác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung;
vXác định phương thức, cách thức tiến hành;
vXác định dữ liệu cần thiết;
vXác định và phát triển các nguồn tài liệu;
vXây dựng tiến độ thực hiện;
vXác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn
lực;
vXác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia
tư vấn.
Step 2
Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
Nội dung:
§Khảo sát thông tin tài sản thẩm định
§Khảo sát thông tin tài sản so sánh;
§Thu thập thông tin thị trường
Yêu cầu:
§TĐV có trách nhiệm kiểm chứng độ tin cậy;
§TĐV phải trực tiếp tham gia quá trình khảo sát;
§Thu thập thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến giá;
Step 3
Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
Khảo sát thực tế:
§Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát và lập
biên bản khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản
và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm
định giá và các tài sản so sánh.
§Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và
chi tiết, theo các góc độ khác nhau.
Step 3
7/14/21
3
Phân tích thông tin
vLà quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu
thập được liên quan đến tài sản TĐG và các tài
sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố
đến kết quả thẩm định giá.
vNội dung:
§Phân tích những thông tin về đặc điểm tài sản
§Phân tích những thông tin về đặc trưng thị
trường
§Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
của tài sản
Step 4
Phân tích thông tin
vPhân tích những thông tin về đặc điểm tài sản:
§Vị trí
§Diện tích
§Công trình xây dựng
§Hao mòn
§Thu nhập và chi phí
§Tỷ suất vốn hoá
§...
Step 4
Phân tích thông tin
vPhân tích thông tin thị trường:
§Bản chất và hành vi ứng xử của những người
tham gia thị trường, xu hướng cung cầu của tài
sản thẩm định giá trên thị trường.
§Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung,
tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương
tự hiện có trên thị trường.
§Ảnh hưởng của các xu hướng trên đến giá trị tài
sản thẩm định giá.
Step 4
Phân tích thông tin
vPhân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
§Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với
việc sử dụng tài sản.
§Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng,
tính pháp lý của tài sản, những hạn chế riêng
theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
§Tính khả thi về mặt tài chính.
§Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản
Step 4
7/14/21
4
Phân tích thông tin
vPhân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
§Phân tích đất trống
§Phân tích tài sản và công trình trên đất đã được
cải tạo, nâng cấp
§Phân tích việc sử dụng hiện tại, thời gian và các
bên tham gia thị trường.
Step 4
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
vCăn cứ vào mục đích, cơ sở giá trị, đặc điểm dữ
liệu… mà TĐV lựa chọn phương pháp phù hợp.
vSử dụng tối thiểu 2 phương pháp TĐG để xác
định giá trị để có nhiều cơ sở xác định chính xác
kết quả thẩm định giá.Đồng thời, chỉ rõ pp chính
và pp kiểm tra.
Step 5
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
vTrường hợp sử dụng 1 phương pháp TĐG:
§PP so sánh: khi có tối thiểu 3 giao dịch trên thị
trường gần thời điểm định giá;
§Không có đủ thông tin để thực hiện 2 phương
pháp (cần có căn cứ chứng minh)
vTrong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh
nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả
thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được
dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định
giá có được từ cách tiếp cận khác.
Step 5
Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
vBáo cáo kết quả TĐG và chứng thư TĐG là sản
phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm
định.Báo cáo thẩm định giá được trình bày rõ
ràng,chính xác,sắp xếp đầy đủ các giả thiết,số
liệu,các phân tích,các tiến trình,kết quả và kết
luận đạt được của thẩm định viên.
vBáo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư
thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu
chuẩn thẩm định giá VN số 06
Step 6
7/14/21
5
Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
vNộI dung:
•Mục tiêu của việc thẩm định giá;
•Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá;
•Thời hạn ước tính giá trị;
•Số liệu minh họa và phân tích;
•Ước tính giá trị và những điều kiện hạn chế;
Step 6
Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
vLưu ý:
•Thời điểm hiệu lực chứng thư là thời điểm ban
hành chứng thư;
•Thời hạn hiệu lực kết quả TĐG: tùy thuộc vào
đặc điểm tài sản, thị trường. Tối đa không quá
6 tháng;
Step 6
LOGO