7/7/21
1
TRƯỜNG'ĐẠI'HỌC'TÀI'CHÍNH'–MARKETING
KHOA'THẨM'ĐỊNH'GIÁ'–KINH'DOANH'BẤT'ĐỘNG'SẢN
CHƯƠNG 4:
CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
TRƯỜNG'ĐẠI'HỌC'TÀI'CHÍNH'–MARKETING
KHOA'THẨM'ĐỊNH'GIÁ'–KINH'DOANH'BẤT'ĐỘNG'SẢN
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
1. Một số khái niệm chung
2. Trường hợp áp dụng
3. Các bước tiến hành
4. Ưu nhược điểm
Nộidung
1. Một số khái niệm chung
vPhương pháp chi phí
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định
giá trị của tài sản thẩm định giá.
(Theo: TĐGVN09)
7/7/21
2
vChi phí tái tạo
§Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để
XÂY DỰNG, SẢN XUẤT HAY CHẾ TẠO tài sản GIỐNG
NGUYÊN MẪU với tài sản cần thẩm định giá;
§Bao GỒM TẤT CẢ NHỮNG ĐIỂM LỖI THỜi,lạc hậu của
tài sản cần thẩm định giá.
(Theo: TĐGVN09)
1. Một số khái niệm chung
vChi phí thay thế
§Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để
xây dựng,sản xuất hay chế tạo tài sản có CÔNG DỤNG
TƯƠNG TỰ như tài sản cần thẩm định giá
§Có LOẠI TRỪ các bộ phận có chức năng LỖI THỜI,
nhưng có tính đến tiến bộ khoa học,công nghệ tại thời
điểm cần thẩm định giá;
§Để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn
so với tài sản cần thẩm định giá.
(Theo: TĐGVN09)
1. Một số khái niệm chung
2. Trường hợp áp dụng
§Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt,
tài sản chuyên dùng;Tài sản không có đủ thông tin
để áp dụng phương pháp so sánh,thu nhập.
§Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm;
tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước
giải tỏa, đền bù.
§Kiểm tra các phương pháp khác.
3. Các bước tiến hành
Đối với bất động sản
Ước tính giá trị của bất động sản cần TĐG
Ước tính giá trị của CTXD
Xác định&ước tính tổng giá trị hao mòn
Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí
thay thế
Ước tính riêng giá trị của lô
đất trong tổng giá trị BĐS
Bước 5
Bước 4
Bước 3
Bước 2
Bước 1
7/7/21
3
Ví dụ:
vThông tin tài sản:
-Đất:
§S=64m2(4mx16m)
§Vị trí mặt tiền,một bên
giáp hẻm 4m
-Công trình xây dựng:
§Nhà cấp 3.
§Ssàn XD:150 m2
§Chi phí xây dựng mới: 6,8
trd/m2;
§Tỷ lệ hao mòn 40%
vƯớc tính giá trị BĐS tại thời điểm 7/2017.
3. Các bước tiến hành
Bước 1:
Ước tính giá trị riêng của lô đất thuộc bất động sản
bằng cách coi như LÔ ĐẤT TRỐNG,đang được sử dụng
trong điều kiện TỐT NHẤT &HIỆU QUẢ NHẤT.
3. Các bước tiến hành
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD.
Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
−Chi phí trực tiếp:các chi phí nguyên vật liệu,nhân công,
chi phí sử dụng máy thi công,các chi phí trực tiếp khác.
−Chi phí gián tiếp:chi phí phục vụ thi công,điều hành
sản xuất tại công trường,và các chi phí gián tiếp khác
−Lợi nhuận,các khoản thuế,phí phải nộp theo quy định
3. Các bước tiến hành
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD
Việc tính toán chi phí xây dựng công trình căn cứ vào:
Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
−Mặt bằng giá thị trường của nguyên,nhiên vật liệu tại
thời điểm định giá.
−Các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức
kinh tế,kỹ thuật,định mức tiêu hao nguyên vật liệu.
−Các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
7/7/21
4
3. Các bước tiến hành
Bước 3: Xác định, ước tính tổng hao mòn
−Xác định các loại hao mòn (hao mòn vật lý,hao mòn
chức năng,hao mòn kinh tế).
−Ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng
hiện có.
3. Các bước tiến hành
Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng
Giá trị hiện tại của công trình xây dựng được tính bằng:
(Chi phí tái tạo/thay thế mới) – (Tổng hao mòn tích lũy)
3. Các bước tiến hành
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá
Tổng giá trị BĐS cần thẩm định giá bằng:
(Giá trị lô đất) + (Giá trị hiện tại công trình xây dựng)
Hay:
Bất động sản
Giá trị
đất trống
Hao mòn
luỹ kế
Chi phí tái tạo/
thay thể của
công trình
+ -
Giá trị
BĐS
=
Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo hoặc
chi phí thay thế công trình xây dựng
Dựa trên cơ sở so sánh tổng chi phí xây dựng của
công trình tương tự.
Tổng chi phí của tất cả các hạng mục công trình.
Tổng chi phí dựa trên bảng dự toán thiết kế.
Text in here
Xác
định
chi phí
3.1 Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD
7/7/21
5
Company Logo
Phương pháp so sánh theo đơn vị
Ví dụ:Tính chi phí xây dựng nhà kho diện tích 500m2,
biết thông tin như sau:
Chi phí xây dựng thô là 3,26 triệu đồng/m2, Cp gián
tiếp bằng 7% chi phí trực tiếp.Lợi nhuận cho nhà đầu
tư bằng 10%tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp.
Phương pháp so sánh theo đơn vị
NỘI DUNG CHI PHÍ
1.
Chi
phí xây dựng thô
3,26tr/m2
2.
Chi
phí gián tiếp [(1)*0,05]
0,163
tr/2
3.
Lợi
nhuận nhà thầu [7%*(1+2)]
0,240
tr/m2
4.
Tổng
chi phí công trình [1+2+3]
3,662tr/m2
5.
Giá
trị công trình thay thế mới
500m2 *3,662tr/m2
1.831,3
tr
Hao mòn tích luỹ là khác biệt giữa chi phí xây dựng công trình
tại thời điểm thẩm định và giá trị thị trường của công trình tại
cùng thời điểm
Nguyên nhân do sự hư hỏng hay không dùng được
nữa của tài sản.
Nguyên nhân từ đặc điểm bên trong của tài sản
như thiết kế nền yếu, cấu trúc không tương thích
do những điều kiện bên ngoài tác động như nhu
cầu bị sụt giảm, thay đổi mục đích sử dụng, kinh tế
sụt giảm.
Text in he r e
Các
loại
hao
mòn
3.2 Xác định hao mòn của tài sản