Bài soạn: Định giá

̃ ̀ ́ ́ ́ ể ̣ ̣ ̀ Câu 1: Anh (chi) hay trinh bay cac quan đi m gia tri đât đai

ế ọ ̣ ể a) Quan đi m kinh t h c chính tri Mác xít

ệ ủ ườ ộ ế ộ t nói chung c a con ng i, lao đ ng xã h i k t tinh

ộ ị • Giá tr  là lao đ ng không phân bi trong hàng hóa.

ệ ủ ứ ủ ể ộ ổ ị ị

ề ủ ị ả ị ệ ể ằ ổ • Giá tr  là n i dung c a giá tr  trao đ i, giá tr  trao đ i là hình th c bi u hi n c a giá tr ị và giá c  là hình thái bi u hi n b ng ti n c a giá tr .

ấ ả ả ẩ ấ ị ườ i làm ra,

ộ • Đ t đai không có giá tr  vì đ t đai không ph i là s n ph m do con ng ấ ế không có lao đ ng k t tinh trong đ t đai.

ấ ư ả ứ ị ớ    b n hoá, xác đ nh theo công th c: P = R/i, v i

ự ỷ ấ ố ị ả ấ • Giá c  đ t đai (P) th c ch t là đ a tô t R là đ a tô và i là t ị  su t v n hóa.

ấ ị ộ ố • Sau này m t s  nhà kinh t ế ườ  tr ằ ng phái tân Mác xít cho r ng đ t đai cũng có giá tr .

ộ ế ộ

ộ ạ ầ ố ấ ậ ị ượ ị ể  khai phá và phát tri n h  t ng đ t đai; đ ộ ừ ạ ộ  ho t đ ng  ứ c xác đ nh theo công th c: W = C +

• Giá tr  là lao đ ng xã h i (lao đ ng s ng và lao đ ng v t hoá) k t tinh t ầ ư đ u t V + M.

ả ị ườ ặ ấ ệ ấ ề ầ ị ớ ự ế giá c  th  tr ng đ t đai, đ c bi ị ơ t đ t đai đô th , l n h n nhi u l n giá tr

• Th c t ầ ư đ u t ấ  vào đ t đai.

ế ̣ ườ ể b) Quan đi m kinh t thi tr ng:

ề ậ ị ứ ế ế ạ ộ ế ị ườ  th  tr ng không đ  c p đ n ph m trù giá tr  s c lao đ ng “k t tinh

ộ • Các nhà kinh t ứ s c lao đ ng”.

ứ ượ ố ủ ườ ề c mong mu n c a con ng i đ u

• B t k  s n ph m nào có kh  năng đáp  ng đ ị ử ụ ượ đ ấ ỳ ả ả ẩ c coi là có giá tr  s  d ng.

ự ủ ả ị

ị ề ệ ủ ả ổ ớ ả ượ ọ ổ ủ ẩ c g i là giá tr  trao đ i c a nó.  • Giá c  là giá tr  ti n t

ị ẩ ệ • Năng l c c a giá tr  s  d ng này trong vi c trao đ i v i các s n ph m/hàng hóa/d ch  ụ v  khác đ  c a s n ph m khi ượ nó đ ị ử ụ ị ị ườ c giao d ch trên th  tr ng.

ị ử ụ ượ ị ườ ổ c trao đ i trên th  tr ng, nên nó

ể ổ ấ • Theo quan đi m này, đ t đai có giá tr  s  d ng đ ị có giá tr  trao đ i.

ễ ể ư ứ ậ ạ ả ả

ơ ả ủ ể ơ ễ ấ • Quan đi m này đ n gi n, d  hi u, d  ch p nh n, nh ng không có s c m nh mô t ở b i tính đ n gi n c a nó.

ế ự ầ ứ ề ằ ổ

ơ ữ ễ ẫ ị ử ụ ị ử ụ ổ ớ ớ ị ệ ể ị ẫ • H n n a d  d n đ n s  nh m l n giá tr  trao đ i là hình th c bi u hi n b ng ti n  ượ ạ ủ c l c a giá tr  s  d ng, giá tr  s  d ng l n thì giá tr  trao đ i l n và ng i.

ể ệ ạ c) Quan đi m marketing hi n đ i:

ổ ủ ả ị ữ ẩ ị ị ồ • Giá tr  trao đ i c a s n ph m bao g m giá tr  h u hình và giá tr  vô hình.

ị ầ ư ị ữ ộ ấ ụ • Giá tr  h u hình ph  thu c vào giá tr  đ u t ả , chi phí, giá thành s n xu t hàng hóa đó.

ị ụ ầ ộ ườ ị i. • Giá tr  trao

ị ế ủ ị ị ữ ầ • Giá tr  vô hình ph  thu c vào tâm lý, nhu c u, th  hi u c a con ng ổ ấ đ i đ t đai có hai thành ph n: giá tr  h u hình và giá tr  vô hình.

ị ử ụ ừ ộ

ị ữ ệ ể ị ấ

ạ ề ị ớ ấ ấ ủ ấ  thu c tính không  • Giá tr  h u hình chính là giá tr  s  d ng c a đ t đai t o thành t ị ị ể ặ ớ gian (di n tích, hình th , v  trí) v i các đ c đi m v  đ a hình, đ a m o, đ a ch t, đ a  ị ầ ư ủ ấ ế ợ ch n và các tính ch t sinh lý hoá c a đ t k t h p v i giá tr  đ u t ị ạ ấ  vào đ t đai.

ể ượ ị ề ệ ể ệ ơ ấ ả ằ c bi u hi n b ng đ n v  ti n t thì đ y là giá c  hay giá

ị ử ụ ủ ị ử ụ • Giá tr  s  d ng có th  đ thành c a giá tr  s  d ng.

ị ủ ấ ư ị ươ ị ế ủ ấ ụ ệ ộ ng hi u ph  thu c vào v  th  c a đ t

• Giá tr  vô hình c a đ t đai cũng nh  giá tr  th đai.

ị ả ế ừ ị ế ự ị v  th , mà nó “ng  tr ” trong tâm t

ủ ấ ọ ệ ư ưở ộ ủ ng  , nguy n v ng, tình c m ­ c a khách hàng nói riêng và xã h i nói

ấ • B n ch t “giá tr  vô hình” c a đ t đai đ n t ả ­ nghĩa là trong tâm t chung.

ị ế ấ ủ ấ ơ ở ấ ị ị ừ quan

• V  th  đ t đai là c  s  hình thành giá tr  vô hình c a đ t đai, đ y là giá tr  có t ệ h  “Relation capital”.

ườ ổ ủ ấ ị ụ ng h p v  th  đ t đai không khác nhau thì giá tr  trao đ i c a đ t đai ph

ợ ị ữ ấ ị ế ấ • Trong tr ứ ộ thu c vào giá tr  h u hình, t c giá thành đ t đai.

ể ệ ạ c) Quan đi m marketing hi n đ i:

ệ ả ợ ả ả • Phân bi t “Giá c  h p lý” và “Giá c  ph i chăng”.

ế ọ ệ ộ

ố ủ ừ

h c, “Giá c  h p lý” là m t khái ni m h t s c tù mù: cái “lý” đó có ủ ả đâu mà có? (c a và t ả ế ứ ừ ừ  khách hàng? c a và t ng…). “Giá c  ph i chăng” có nghĩa là: “Giá c  t ủ ừ ị ườ  th  tr ả ươ   ng

ỏ ớ ả ợ • Nhìn theo kinh t trong tình hu ng nào? “lý” c a ai? t ủ ệ doanh nghi p? c a và t ứ x ng v i đòi h i”.

̃ ̀ ́ ̀ ́ ư ơ ̣ ̣ ̉ ̣ ̉ ̉

́ ́ ̀ ́ ̃ ́ ươ ự ̣ Câu 2: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th c c  ban va đăc điêm cua ph ́ ng phap so sanh tr c tiêp trong đinh gia đât.

ị ươ ự ế ng pháp so sánh tr c ti p:

a) Đ nh nghĩa ph

ươ ấ ự ơ ở ị ng pháp xác đ nh giá đ t d a trên c  s  phân

ự ế ử ấ ươ ng pháp so sánh tr c ti p là ph ứ ủ ị

ử ấ ầ ờ ị ặ ầ ể ớ ng vào th i đi m đ nh giá ho c g n v i th i

ị ườ ủ ể ị Ph ng t tích m c giá c a th a đ t t ặ công ho c đang mua, bán trên th  tr ể ướ ị đi m đ nh giá đ ươ ự ớ  v i th a đ t c n đ nh giá đã giao d ch thành  ị ườ ờ ị ị c tính giá tr  th  tr ử ấ ầ ng c a th a đ t c n đ nh giá.

ể ế ố ả ố t

ể ử ụ ng c a nh ng b t đ ng s n

ấ ộ ữ ị , không th  có hai b t đ ng s n gi ng h t nhau  ườ ủ ng t

ở ấ ả t c  các y u t ữ ị ừ ớ ươ ả ầ ặ ộ

ự ế ệ ấ ộ Trên th c t .  ả ị ườ i ta có th  s  d ng giá bán trên th  tr Tuy nhiên ng ấ ể ị ả ầ ự ớ ấ ộ  v i b t đ ng s n c n đ nh giá đ  xác đ nh giá tr  cho nh ng b t  so sánh t ị ỉ ề ằ ộ đ ng s n c n đ nh giá b ng cách đi u ch nh c ng thêm ho c tr  b t trên giá bán  ả ủ ấ ộ c a b t đ ng s n so sánh.

ươ ệ ề ả ị

ự ế ứ ư ả ấ ị

ế ấ ể ậ ụ ng pháp so sánh tr c ti p có th  v n d ng vào vi c xác đ nh giá c  và ti n  Ph ấ ộ ạ ủ thuê c a các lo i hình th c giao d ch b t đ ng s n hay đ t đai nh  mua bán, cho  thuê, th  ch p.

ử ấ ấ ầ ề ỉ c tính theo cách đi u ch nh

ị ử ấ ượ ấ ư ị ướ Giá tr   ế ố các y u t ủ c tính c a th a đ t, khu đ t c n đ nh giá đ ớ ừ ệ ề  khác bi t v  giá v i t ng th a đ t, khu đ t so sánh nh  sau:

= ±

ủ ặ ươ ự ế : ng pháp so sánh tr c ti p

b) Đ c đi m c a ph ể

ươ ự ế ự ế ươ ấ

ẫ ậ ả ệ ị

ệ ỉ

ự ế ử ấ ử ấ ẩ ả ả ể

ồ ượ ả ượ

ể ế ậ ễ ượ , nên d  đ ng  c ch p nh n. Ph Ph ng pháp so sánh tr c ti p có tính th c t ự ớ ượ c th c hi n có kh  năng thay  pháp so sánh tr c ti p dùng m u giao d ch m i đ ế ố ớ ể ờ ị th  đ i v i th a đ t ch  đ nh giá làm tiêu chu n so sánh r i hi u ch nh đ  tính ra  ả ủ ị ườ ờ ị ng  giá c  c a th a đ t ch  đ nh giá, nên có th  ph n  nh đ c tình hình th  tr ự ế   ấ ị ờ ầ g n th i đi m xác đ nh giá đ t, và cũng làm cho giá c  đ , c tính ra có tính th c t ễ ượ d  đ c ti p nh n.

ụ

ứ ắ ả ủ ự ế ự ế ử ấ ự ế ẫ

ồ

ế ớ ấ ươ ự ế

ị ể ế ơ ở ươ ả ự ế ị ậ ng pháp này là

ượ ử ụ th c ti n và đã đ

ừ ự ễ ệ ươ ươ Ph ng pháp so sánh tr c ti p áp d ng nguyên t c thay th  tính ra giá th a đ t.  ệ   ươ ng pháp so sánh tr c ti p là căn c  vào giá c  c a m u giao d ch đã th c hi n, Ph ả ờ ị ử ụ ắ s  d ng nguyên t c thay th  v i đ t đai ch  đ nh giá r i so sánh đ  tính ra giá c   ả ờ ị ủ ấ ng pháp so sánh tr c ti p thi u c  s  lý lu n, giá c   c a đ t đai ch  đ nh giá. Ph ủ ấ ậ ứ ượ c xác đ nh căn c  vào giá c  th c t c a đ t đai đ , do v y ph ư   ộ ự ụ ươ c s  d ng r ng rãi, nh ng ph ng pháp th c d ng, phát sinh t ậ ủ lý lu n c a ph ư ng pháp còn ch a hoàn thi n.

ầ ươ ả ả ậ ng pháp so sánh tr c ti p yêu c u nhân viên đ nh giá ph i có kh  năng v n

ươ ỉ

ng pháp so sánh ph i ti n hành hi u ch nh, so sánh  ị ố ị ệ ả ế ng, ngày giao d ch, nhân t

ị ườ ị ầ ự ế ạ ố  cá bi

ệ ế ẽ ả Ph ụ d ng th c t hàng lo t kho n m c v  tình hình th  tr nhân t ặ m t và kinh nghi m, n u không s  khó có đ ự ế ụ . Khi áp d ng ph ả ự ụ ề  khu v c và  ề ứ ề ị ả ệ t... nên yêu c u nhân viên đ nh giá ph i có trang b  tri th c v  nhi u  ượ ế c k t qu  khách quan và chính xác.

ơ ở ộ ươ ắ ng pháp so sánh tr c ti p l y nguyên t c thay th  làm c  s , xác đ nh m t

ố ả ị ơ ở ể ưở ế   nh h ng là c  s  đ  nâng cao

ự ế ấ ấ ấ Ph ị ử ụ cách chính xác giá tr  s  d ng đ t và các nhân t ị ộ đ  chính xác khi xác đ nh giá đ t đai.

̃ ̀ ̀ ́ ̀ ́ ư ơ ̣ ̣ ̉ ̣ ̉ ̉

́ ́ ̃ ́ ươ ̣ ̣ Câu 3: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th c c  ban va đăc điêm cua ph ́ ng phap so sanh thu nhâp trong đinh gia đât.

ị ươ ậ ng pháp thu nh p:

a) Đ nh nghĩa ph

ộ ấ ị ng pháp thu nh p là m t trong nh ng ph

ươ ấ ữ ể ế ấ ị

ặ ườ ng dùng  ở ấ ộ   , b t đ ng ng pháp này

ư ấ ả

ạ ầ ư ề ầ ư ể ấ ợ Ph ơ ả nh t, nó cũng là ph ữ ả ấ s n ho c nh ng tài s n có tính ch t cho thu nh p khác. Khi dùng ph ấ ể ị đ  ñ nh giá đ t đai, xem mua đ t đai nh  là m t lo i đ u t ố thành v n đ u t ươ ậ ng pháp đ nh giá đ t th ươ ng pháp c  b n đ  ti n hành đ nh giá đ t đai, nhà  ậ ươ ả ộ ấ ở , kho n giá đ t tr   ộ ố i ích đ t đai cho m t s  năm v  sau. đ  mua l

ậ ươ

ng pháp thu nh p là ph ị ậ ự ế ng pháp l y thu nh p d  ki n hàng năm trong t ố ủ ấ ể ớ ố

ấ ậ ổ ờ ị ươ   ươ ấ Ph ng ố ấ ị ấ ợ ứ ộ lai c a đ t đai đ nh giá v i m t su t l i t c hoàn v n nh t đ nh đ  hoàn v n th ng  ứ ể nh t theo t ng thu nh p vào th i đi m đ nh giá. Công th c:

(t=1÷∞)

ả ủ ấ P là giá c  c a đ t đai

ậ ấ ở ứ P Lt là thu nh p đ t đai năm th  t

ậ ấ ờ ả t là th i gian mà m nh đ t cho thu nh p

ấ ợ ứ ứ ố rt là su t l ấ i t c hoàn v n đ t đai năm th  t

ủ ặ ươ ậ : ng pháp thu nh p

b) Đ c đi m c a ph ể

ậ ề

ươ ố

ả ấ ế ố ấ

ề ấ ế ố ả ừ ổ ợ  t  h p các y u t ậ ậ

ạ

ừ ấ ị ộ

ả ằ ậ

ươ

i t c nh t đ nh đ  hoàn ng  ng pháp này coi đ t đai   ượ ậ ỗ ả

ư c xem nh  là thu nh p c a đ t đai, do đó

ả ấ ể ậ ề ị ậ ơ ở ậ ng pháp thu nh p là có c  s  lý lu n. Lý lu n v  đ a tô và lý lu n v  phân  Ph ậ ủ ậ ậ ươ ứ ph i các y u t ng pháp thu nh p. Thu nh p   s n xu t là căn c  lý lu n c a ph ế ố ộ ả ố  này phân  s n sinh t  đ t đai, lao đ ng, v n ph i do các y u t ả ấ ệ ử ụ ị ố ph i. Thu nh p quy v  đ t đai ph i là đ a tô và thu nh p do vi c s  d ng đ t đai  ượ ừ ệ ấ ổ ữ ậ ả ấ ể i. Giá c  đ t đai có th  có đ  vi c l y t ng thu nh p tr  đi nh ng  đem l c t ể ấ ợ ứ ả ậ ừ ế ố  khác, sau đó dùng m t su t l kho n thu nh p t  các y u t ườ ươ ấ ị ậ ố ừ  thu nh p đ t đai. Ph v n t ng pháp thu nh p là xác đ nh giá c  b ng con đ ượ ọ ả ấ ả ậ c g i là "giá c  thu nh p". Ph thu nh p, nên giá c  có đ ộ ể ử ế ộ ề ư nh  là m t kho n ti n, n u đem g i ngân hàng, m i năm có th  thu đ c m t  ượ ậ ủ ấ ợ ứ ấ ị ả ợ ứ i t c nh t đ nh, l kho n l i t c đó đ ậ ủ ấ ả ị ệ vi c xác đ nh kh  năng cho thu nh p c a đ t đai là có th  tìm ra giá c  đ t đai.

ấ ậ ượ ng pháp thu nh p đ c quy t đ nh

ứ ộ ươ  đ t đai và su t l

ự ế ả ấ ẽ ả ế ợ

ị ế ị ấ ợ ứ ệ ố i t c hoàn v n. Vi c xác  ố ọ ự i t c hoàn v n  ả ế ng tr c ti p đ n k t qu  xác đ nh giá c  đ t  ố ấ ợ ứ i t c hoàn v n là khâu

ố ủ ươ ậ ị ủ ủ ộ Đ  chính xác c a c a giá đ t xác đ nh theo ph ủ ở ậ ừ ấ b i m c đ  chính xác c a thu nh p t ấ ợ ứ ẩ ậ ủ ấ ị đ nh thu nh p c a đ t đai có chu n xác hay không, l a ch n su t l ưở ị có thích h p hay không s   nh h ấ ậ đai. Cho nên tính toán thu nh p đ t đai và xác đ nh su t l ng pháp thu nh p then ch t c a ph

̃ ̀ ̀ ́ ̃ ̀ ́ ư ơ ̣ ̣ ̉ ̣ ̉ ̉

́ ́ ươ ư ̣ ̣ Câu 4: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th c c  ban va đăc điêm cua ́ ng phap thăng d  trong đinh gia đât. ph

ị ươ ư ặ ng pháp th ng d :

a) Đ nh nghĩa ph

ệ ặ ươ

ị ướ

ị ủ ấ ằ ậ c th c hi n trên c  s  lý lu n cho r ng: giá tr  c a b t  ộ ả ị  đ nh cho m t m c  ự ể ạ c tính gi ộ ạ ươ ừ ụ ể ự ơ ở ụ ấ i sau khi l y giá tr   ấ ng lai kh u tr  toàn b  chi phí đ  t o ra s  phát

ư ượ ng pháp th ng d  đ Ph ị ả ộ đ ng s n chính là giá tr  còn l đích xác dd nh c  th  trong t ể tri n gi ị ả ị  đ nh.

ứ ư Công th c tính nh  sau:

ị ướ ử ấ ủ ể ể ổ ổ ị Giá tr c tính c a th a đ t = T ng giá tr  phát tri n ­ T ng chi phí phát tri n

Trong đó:

ể ổ ị T ng giá tr  phát tri n

ể ổ T ng chi phí phát tri n =

Trong đó:

ứ ủ ự ­ TRi là doanh thu năm th  i c a d  án

ứ ủ ự ­ Ci là chi phí năm th  i c a d  án

ế ị ờ ệ ạ ề ể ấ ­ r là t ỷ ệ  l chi ề t kh u dòng ti n quy v  giá tr  th i đi m hi n t i

ệ ự ố ự ­  n là s  năm th c hi n d  án

ủ ặ ươ ư ặ ể b) Ð c đi m c a ph ng pháp th ng d :

ầ ư ặ ươ ư ng pháp th ng d  là phân tích trên góc đ  c a nhà đ u t phát

ươ ộ ủ ể ng pháp này đ  tính toán chi phí cao

ể ấ ộ ươ ế ị ư ặ ng pháp th ng d  quy t đ nh

ấ ị Đ nh giá theo ph ứ ể ủ ứ tri n, căn c  vào công th c tính toán c a ph ể ậ ủ ấ nh t có th  chi ra đ  mua đ t. Đ  tin c y c a ph ể ở b i m y đi m sau đây:

ấ ố ươ ụ ồ ng th c s  d ng đ t t

ứ ử ụ ủ ấ ả ể ử t nh t, bao g m m c đích s   ế ị t b   ng đ  s   d ng, ki u dáng c a công trình, c nh quan bên ngoài, thi

ố ụ ị ­ Xác đ nh chính xác ph ộ ử ụ ườ ụ d ng, c ấ ộ n i th t và b  c c, v.v…

ụ ả ấ

­ Phán đoán chính xác giá tiêu th  c  đ t đai và công trình sau khi hoàn thành xây  d ng. ự

ị ể ấ ợ ậ ườ ủ i nhu n bình th ng c a công

­ Xác đ nh chính xác chi phí phát tri n đ t đai và l trình.

ữ ư ươ ề ệ ổ

ặ ủ

ả ả ề ổ ư ả ng pháp th ng d  có nh ng gi ệ ế ả ấ ả ng lai, nh ng t

ả ố ệ ươ ấ ộ ư ề ứ ị

ắ ể ướ ặ ấ ế  thuy t và đi u ki n sau đây: dù t ng giá b t  Ph ề ề ộ đ ng s n ho c ti n cho thuê cho đ n vi c chi tr  cho giá thành c a các kho n đ u  ề   t c  các s  li u v  t ng giá b t đ ng s n, ti n là phát sinh trong t ặ thuê và giá thành s  d ng trong đ nh giá theo ph   ng pháp th ng d  đ u căn c  vào ố ệ s  li u tr ươ ử ụ c m t đ  tính ra.

ấ ề

ờ ờ ộ ế ữ ể ẩ ồ

ố ạ ạ ữ

ị ằ ẽ

ộ ặ ế ứ ạ ế ộ thi

ữ ờ

ữ ế ớ ng pháp đ nh giá đ  ti n hành

ươ ế ể ả ạ

ể ế , cũng có th  thông  ị ố ệ ề ề ể ự ề ỉ

ụ ộ

ng đ  d  tính s  li u v  ti n thuê đ nh k ,  ổ ấ ộ ắ ự ị ả ả ơ thi

ữ ả ưở ế ấ ờ ng c a v t

ả  vào giá thành các kho n trong th i gian phát thi

ả ề ừ ể ạ ồ ộ ượ ự c m t cách chu n xác giá thành, ti n thuê và nh ng  Ðó là vì r t khó d  tính đ ả ươ ỏ ủ bi n đ ng nh  c a giá c  trong t ng lai, đ ng th i trong th i gian phát tri n,  ụ ẽ ặ ề không nh ng ti n thuê ho c giá tiêu th  s  tăng lên (h  xu ng), mà các lo i giá  ươ ố ể ng  thành phát tri n cũng s  tăng lên (h  xu ng). Cho nên trong đ nh giá b ng ph ư ẩ ệ ị ả t là: nh ng bi n đ ng liên quan trong vi c đ nh pháp th ng d   n ch a m t gi ể ẽ ư ặ ươ ng pháp th ng d  đó, trong th i gian phát tri n s  không phát sinh  giá theo ph ị ộ ươ ế nh ng bi n đ ng l n. Ð ng nhiên, n u dùng ph ụ ặ ầ ư ủ tính kh  thi c a các h ng m c ho c phân tích quy t sách đ u t ỉ ỳ ị ườ qua phân tích và đi u tra t  m  th  tr ặ ế giá tiêu th  và giá thành, ho c ti n hành cân nh c s  thay ñ i thu chi m t cách  ế ề ạ ả ẽ chính xác h n. Gi t ti n thuê và giá c  giao d ch b t đ ng s n s  không h   ồ ể ủ ậ ờ th p trong th i gian phát tri n, đ ng th i không xét đ n nh ng  nh h ế ờ ệ ầ ư t vi c đ u t giá tăng lên. Gi ề ặ ồ tri n là đ ng đ u ho c đ ng đ u trong t ng giai đo n.

̃ ̀ ̀ ́ ̀ ̃ ́ ư ơ ̣ ̣ ̉ ̣ ̉ ̉

́ ́ ́ ươ ̣ Câu 5: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th c c  ban va đăc điêm cua ph ́ ng phap chi phi trong đinh gia đât.

ị ươ ng pháp chi phí:

a) Đ nh nghĩa ph

ự ươ ộ ấ ế

ắ ộ ị ị ủ ự i b ng chí phí mua m t đ a đi m t và xây d ng công trình

ể ể ể ự ng t ơ ươ ễ ứ ể ế ả ng đ  thay th . Có th  bi u di n đ n gi n theo công th c

Ph ng pháp chi phí d a trên nguyên t c thay th  có nghĩa là giá tr  c a m t b t  ệ ạ ằ ả ộ đ ng s n hi n t ươ ươ ệ có ti n ích t ng đ sau:

ứ ấ ộ ự ấ ả ớ ượ ấ ng kh u hao

Công th c: Giá b t đ ng s n = Giá đ t + Chi phí xây d ng m i – L tích lũy

ủ ặ ươ ng pháp chi phí

b) Đ c ñi m c a ph ể

ắ ế ươ

ị ủ ự ớ ế ủ ự

ụ ủ ể ng pháp chi phí d a trên “nguyên t c thay th ” ­ không có th a đ t ch  th   ử ấ  (th a đ t  ể ử ấ ươ ư ậ ợ ị ộ i nh  nhau, có th  chuy n

ượ ượ ờ ợ

ươ ươ ử ấ ng t ể ượ ng pháp chi phí đ ng pháp chi phí. Ph c xem là  ươ ng

ươ

ụ c áp d ng đ  đ nh giá đ t, còn ph ả ố ớ ươ ự ế ượ ể ị ng pháp chi phí  ử ụ ớ ấ ắ

ề ử ấ ủ ể ượ ự ế ể ị ấ ấ Ph ơ nào mà giá tr  c a nó l n h n chi phí thay th  c a m t th a đ t t ử ụ so sánh) có cùng m c đích s  d ng và v  trí thu n l ả ầ nh c ngay mà không c n ph i ch  đ i. Ph ng đ ự ế ợ ủ ng pháp so sánh tr c ti p và ph s  k t h p c a ph ấ pháp so sánh tr c ti p đ ượ ụ đ ươ ph ự ế ể ị c áp d ng đ  đ nh giá đ i v i các tài s n g n li n v i đ t.  Khi s  d ng  ng pháp so sánh tr c ti p đ  đ nh giá đ t, thì th a đ t ch  th  đ c coi là đ t

ấ

ấ ẽ ở ị ườ ả ề ề  có r t nhi u th a đ t t

ề ượ ắ ng đã đ ả ệ ị ự ng t ể ị ắ ấ ở ươ ng.  Khi s  d ng ph

ữ

ộ ố ử ụ ấ ị

ầ ớ ấ ả ươ ự ư ớ ư ng t

ữ ớ ườ ử ụ ả ể

ượ ự ể ả nh ng m i đ ả  đây đ

ị ạ ậ ậ ả ế

ả ơ ả ị

ế ứ ừ

ữ ớ ủ ể ẽ ở ủ ể ả ị ế ấ ể ấ ả ị

ả ơ ố tr ng (không có tài s n g n li n đ t), lúc đó vi c đ nh giá đ t s  tr  nên đ n gi n  ơ ể   ử ấ ươ ự ế c chuy n  trên th  tr h n b i trên th c t ố ớ ớ   ử ụ ượ ng pháp chi phí đ  đ nh giá đ i v i tài s n g n li n v i nh ặ ả ấ đ t, thì ph n l n nh ng tài s n nói trên đã qua s  d ng ho c đã tham gia vào quá  ậ ả ả trình s n xu t, kinh doanh trong m t s  năm nh t đ nh. Vì v y, ng i ta ph i tìm  ặ ớ ượ ạ ậ c t o l p và m i đ a vào s  d ng ho c  nh ng tài s n t ấ ủ ể ế m i tham gia vào quá trình s n xu t, kinh doanh đ  “thay th ” tài s n ch  th .  ủ ể ớ   ế ở ữ Thu t ng  “thay th ”  c hi u là s  hoán v  vai trò gi a tài s n ch  th  v i ế ọ ả tài s n thay th  (tài s n so sánh) cho nhau. Chi phí t o l p m i tài s n thay th  g i  ả ơ ị ệ là chi phí thay th . Vi c xác đ nh giá tr  tài s n ch  th  s  tr  nên đ n gi n h n  ặ ồ ạ ờ ằ i ho c  b ng cách căn c  chi phí thay th  và th i gian tài s n ch  th  đã t ng t n t ả đã tham gia vào quá trình s n xu t, kinh doanh đ  xác đ nh giá tr  kh u hao tài s n  ủ ể ch  th .

ạ ấ ấ ự ạ ậ ấ Có 2 lo i kh u hao: kh u hao t nhiên và kh u hao do l c h u.

ấ ạ ơ ở ể ề ấ ấ

ệ ữ ấ ờ

ồ ị ể ễ ả ế ờ C  2 lo i kh u hao nêu trên đ u l y th i gian làm c  s  đ  kh u hao, vì th   ộ ươ ph ượ đ ng pháp chi phí coi kh u hao là m t hàm th i gian và quan h  gi a chúng  c bi u di n theo đ  th  (Hình 1.7).

ồ ị c hi u là tu i đ

ự ế ượ  d ổ ặ ứ ự ờ  th i gian ho c  ậ ả

ổ ượ c tính theo th  t ờ ả ặ ụ

ử ủ ườ ượ ườ ệ ả ả ở ổ Trong đ  th , tu i th c t ị l ch s  c a công trình, tu i kinh t ợ ròng (tr ự ụ d ng đ ể ấ ộ ế  là kho ng th i gian b t đ ng s n cho thu nh p  ử ờ ậ ả ng h p tài s n cho thu nh p) ho c kho ng th i gian mà m c đích s   ợ c th c hi n có b o đ m (tr ả ng h p là nhà  ).

́ ́ ươ ị ̣ ̣ ̃ ng phap phân loai xa trong đinh gia đât theo

ề ̣ ̉ Câu 6: Anh (ch ) hãy trình bày ph ́ quy đinh cua chinh phu. ́ ̉ (đi u 12 tt 36/btnmt)

ị ệ ấ ố ớ ấ ự ệ

ạ i nông thôn; đ t th

ươ ả ạ ấ ụ ạ ệ ệ ị

ấ ả ấ ượ i nông thôn đ ể ặ ị ươ ề ạ ạ ồ ả ấ ở  1. Vi c xác đ nh lo i xã trong xây d ng b ng giá đ t đ i v i đ t nông nghi p; đ t  ụ ạ ấ ạ   ng m i, d ch v  t t i nông thôn; đ t s n xu t, kinh doanh phi ự ạ   c th c hi n theo nông nghi p không ph i là đ t th ng m i, d ch v  t ơ ả ỗ ằ 3 lo i xã: đ ng b ng, trung du, mi n núi; m i lo i xã có các đ c đi m c  b n sau đây:

ấ ộ ị

ồ ặ ướ ố ằ ạ ầ ệ ả ấ ư ẳ ề ớ   ng đ i b ng ph ng và có đ  cao ngang v i   c bi n; m t đ  dân s  đông, k t c u h  t ng và đi u ki n s n xu t l u thông

ằ ể ậ ợ ơ ề ươ a) Xã đ ng b ng là xã có đ a hình th p, t ậ ộ ế ấ ố m t n i h n trung du, mi n núi;  hàng hóa thu n l

ấ ằ ơ ơ ồ ị

ề ố ấ ạ ộ ừ ồ ệ ằ ậ ồ ơ ồ ả b) Xã trung du là xã có đ a hình cao v a ph i (th p h n mi n núi, cao h n đ ng b ng),   ơ   ậ ộ bao g m đ i b  ph n di n tích là đ i; m t đ  dân s  th p h n đ ng b ng, cao h n

ề ế ấ ạ ầ ả ậ ợ   i

ề ậ ợ ơ ớ ồ ư mi n núi, k t c u h  t ng và đi u ki n s n xu t l u thông hàng hóa kém thu n l ằ ơ h n so v i đ ng b ng nh ng thu n l ấ ư ệ ề i h n mi n núi;

ị ạ ộ ậ ơ

ề ị ồ ạ ầ ứ ạ ế ấ ề

ề

i h n trung du. Xã mi n núi đ ẫ ủ Ủ ượ ộ ướ ể ể ạ ệ   c) Xã mi n núi là xã có đ a hình cao h n xã trung du, bao g m đ i b  ph n di n tích là ấ   ệ ả ố ấ núi cao, đ a hình ph c t p; m t đ  dân s  th p, k t c u h  t ng và đi u ki n s n xu t ị ư l u thông hàng hóa kém thu n l   c xác đ nh theo các ị ặ đ c đi m quy đ nh t ậ ộ ậ ợ ơ i Đi m này và h ng d n c a  y ban Dân t c.

Ủ ấ ỉ ụ ề ồ

ấ ỉ ậ ị ề ạ ị 2.  y ban nhân dân c p t nh l p danh m c xã đ ng b ng, xã trung du và xã mi n núi   ả trên đ a bàn c p t nh theo quy đ nh t ằ i Kho n 1 Đi u này

́ ́ ́ ́ ́ ự ị ̣ ̣ ̉

ề ́ Câu 7: Anh (ch ) hãy trình bày cach xac đinh vi tri đât trong xây d ng bang gia đât. (đi u 15 TT36/2014/BTNMT)

ồ ướ

ấ ấ ồ ấ ố ớ ấ ồ ấ ồ

ị ị ấ ệ ấ ừ ừ

ệ ứ ấ ồ ủ ả ặ ơ ạ ầ ấ ế ấ ề ệ ấ ợ

ấ

ệ ấ

ề ừ ơ ư ấ ả

ả ấ ế ả ố ớ ấ ị ườ ấ ế

ệ ấ ố ị c và đ t tr ng cây hàng năm 1. Đ i v i đ t tr ng cây hàng năm g m đ t tr ng lúa n   ấ ả ố   ồ khác; đ t tr ng cây lâu năm; đ t r ng s n xu t; đ t nuôi tr ng th y s n; đ t làm mu i ơ ị ị   thì vi c xác đ nh v  trí đ t theo t ng đ n v  hành chính c p xã ho c đ n v  hành chính ế ồ ấ   c p huy n căn c  vào năng su t cây tr ng, đi u ki n k t c u h  t ng, các l i th  cho ố ớ ấ ồ ấ ồ ả   s n xu t, kinh doanh khác (đ i v i đ t tr ng cây hàng năm, đ t tr ng cây lâu năm); căn ả   ế ạ ầ ợ ứ ế ấ i th  cho s n xu t, kinh doanh khác, kho ng c  vào đi u ki n k t c u h  t ng, các l ồ ơ ả ườ ử ụ ủ ộ i s  d ng đ t đ n n i s n xu t, kho ng cách cách t    n i c  trú c a c ng đ ng ng ồ   ẩ ụ ậ ừ ơ ả ng tiêu th  t p trung s n ph m (đ i v i đ t nuôi tr ng t  n i s n xu t đ n th  tr ự ủ ả th y s n, đ t làm mu i) và th c hi n theo quy đ nh sau:

ị ị ạ ử ấ ế ố ậ ợ ề a) V  trí 1: là v  trí mà t i đó các th a đ t có các y u t ệ  và đi u ki n thu n l ấ i nh t;

ế ị ử ấ ế ố ệ ề i đó các th a đ t có các y u t và đi u ki n kém

ớ ị ề ạ ị b) Các v  trí ti p theo: là v  trí mà t ề ướ ậ ợ ơ i h n so v i v  trí li n k  tr thu n l c đó.

ạ ấ ố ớ ấ ở ạ ấ ả t i nông thôn; đ t th

ệ ị

ứ ấ

ấ ạ ộ ệ ệ ấ ợ ỹ

ị ế ấ ự ươ ị ụ ạ ị ng m i, d ch v  t ạ ươ ặ ườ ế ế , th ấ   i nông thôn; đ t s n xu t, ụ ạ   i nông thôn thì ng m i, d ch v  t ề   ự ng ho c khu v c căn c  vào đi u ả i th  cho s n xu t, kinh doanh   ự   ạ ng m i trong khu v c

ự ệ ị ươ 2. Đ i v i đ t  ả kinh doanh phi nông nghi p không ph i là đ t th ườ ừ ị vi c xác đ nh v  trí đ t theo t ng đ ng, đo n đ ậ ạ ầ ạ ầ ki n k t c u h  t ng k  thu t, h  t ng xã h i, các l ế ả trong khu v c; kho ng cách đ n trung tâm chính tr , kinh t và th c hi n theo quy đ nh sau:

ị ị ạ ử ấ ế ố ậ ợ ề ­ V  trí 1: là v  trí mà t i đó các th a đ t có các y u t ệ  và đi u ki n thu n l ấ i nh t;

ế ị ế ố ử ề ệ ấ i đó các th a đ t có các y u t và đi u ki n kém

ị ậ ợ ơ ớ ị ề ạ ­ Các v  trí ti p theo: là v  trí mà t ề ướ i h n so v i v  trí li n k  tr thu n l c đó.

ị ươ ị ấ ố ớ ấ ở ạ ấ t

ụ ạ

ng m i, d ch v  t ấ ạ ạ ạ ệ ệ ề ố

ườ ạ ầ ỹ

ị ạ ầ ả ấ ạ ế ế ươ ự ị , th

ị ạ ị ấ ả ụ ạ 3. Đ i v i đ t  i đô th ; đ t th   i đô th ; đ t s n xu t, kinh ươ ệ ả ị ị i đô th  thì vi c xác doanh phi nông nghi p không ph i là đ t th ng m i, d ch v  t   ừ ế   ứ ườ ố ấ ị ng, ph ; đo n đ ng, đo n ph  căn c  vào đi u ki n k t đ nh v  trí đ t theo t ng đ ả ợ ộ ậ ấ   i th  cho s n xu t, kinh doanh trong khu c u h  t ng k  thu t, h  t ng xã h i, các l ự ự   ế v c; kho ng cách đ n trung tâm chính tr , kinh t ng m i trong khu v c và th c ệ hi n theo quy đ nh sau:

ị ị ạ ử ấ ế ố ậ ợ ề a) V  trí 1: là v  trí mà t i đó các th a đ t có các y u t ệ  và đi u ki n thu n l ấ i nh t;

ế ị ử ấ ế ố ề ệ i đó các th a đ t có các y u t và đi u ki n kém

ớ ị ề ạ ị b) Các v  trí ti p theo: là v  trí mà t ề ướ ậ ợ ơ i h n so v i v  trí li n k  tr thu n l c đó.

ả ạ

ị ị ị

ng và tình hình th c t ạ ấ ề ụ ể ể ấ ị ươ ấ ứ ợ ị ấ   ứ i các Kho n 1, 2 và 3 Đi u này, giá đ t ự ế ạ ị ng quy đ nh tiêu chí c  th  đ  xác đ nh v  trí  t   i đ a ph ớ   ủ ừ ị ố ượ ng v  trí đ t và m c giá c a t ng v  trí đ t phù h p v i

ấ ỉ Ủ 4.  y ban nhân dân c p t nh căn c  quy đ nh t ị ườ th  tr ố ớ ừ đ i v i t ng lo i đ t; s  l khung giá đ t.ấ