Bài soạn: Định giá

Chia sẻ: Nguyễn Trung Thiện | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:10

Thêm vào BST

Báo xấu

85
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu gồm 7 câu hỏi về các quan điểm giá trị đất đai; các định nghĩa, công thức cơ bản và đặc điểm trong định giá đất; cách xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất;... Để biết rõ hơn về nội dung chi tiết, mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài soạn: Định giá

Câu 1: Anh (chi) hay trinh bay cac quan đi ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ểm gia tri đât đai ́ ̣ ́ a) Quan điểm kinh tế học chính tri Mác xít ̣ • Giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. • Giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị và giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. • Đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. • Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/i, với R là địa tô và i là tỷ suất vốn hóa. • Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị. • Giá trị là lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C + V + M. • Thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai. b) Quan điểm kinh tế thi tr ̣ ường: • Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. • Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. • Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. • Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. • Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. • Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó.
• Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại. c) Quan điểm marketing hiện đại: • Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. • Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó. • Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người. • Giá trị trao đổi đất đai có hai thành phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình. • Giá trị hữu hình chính là giá trị sử dụng của đất đai tạo thành từ thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. • Giá trị sử dụng có thể được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì đấy là giá cả hay giá thành của giá trị sử dụng. • Giá trị vô hình của đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai. • Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung. • Vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị vô hình của đất đai, đấy là giá trị có từ quan hệ “Relation capital”. • Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức giá thành đất đai. c) Quan điểm marketing hiện đại: • Phân biệt “Giá cả hợp lý” và “Giá cả phải chăng”. • Nhìn theo kinh tế học, “Giá cả hợp lý” là một khái niệm hết sức tù mù: cái “lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? từ đâu mà có? (của và từ khách hàng? của và từ doanh nghiệp? của và từ thị trường…). “Giá cả phải chăng” có nghĩa là: “Giá cả tương xứng với đòi hỏi”.
Câu 2: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ̣ ̃ ức cơ ban va đăc điêm cua ̉ ̀ ̣ ̉ ̉ phương phap so sanh tr ́ ́ ực tiêp trong đinh gia đât. ́ ̣ ́ ́ a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Tuy nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh. Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: = ± b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.
Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác. Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai. Câu 3: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ̣ ̃ ức cơ ban va đăc điêm cua ̉ ̀ ̣ ̉ ̉ phương phap so sanh thu nhâp trong đinh gia đât. ́ ́ ̣ ̣ ́ ́ a) Định nghĩa phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để ñịnh giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. Công thức: (t=1÷∞) P là giá cả của đất đai P Lt là thu nhập đất đai ở năm thứ t t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
rt là suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm thứ t b) Đặc điểm của phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các yếu tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập Câu 4: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ̣ ̃ ức cơ ban va đăc điêm cua ̉ ̀ ̣ ̉ ̉ phương phap thăng d ́ ̣ ư trong đinh gia đât. ̣ ́ ́ a) Định nghĩa phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác ddịnh cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định. Công thức tính như sau: Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển Trong đó:
Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển = Trong đó: TRi là doanh thu năm thứ i của dự án Ci là chi phí năm thứ i của dự án r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại n là số năm thực hiện dự án b) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư: Định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của nhà đầu tư phát triển, căn cứ vào công thức tính toán của phương pháp này để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây: Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất, bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục, v.v… Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng. Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình. Phương pháp thặng dư có những giả thuyết và điều kiện sau đây: dù tổng giá bất động sản hoặc tiền cho thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra.
Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay ñổi thu chi một cách chính xác hơn. Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên. Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn. Câu 5: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ̣ ̃ ức cơ ban va đăc điêm cua ̉ ̀ ̣ ̉ ̉ phương phap chi phi trong đinh gia đât. ́ ́ ̣ ́ ́ a) Định nghĩa phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương đương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau: Công thức: Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy b) Đặc ñiểm của phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa trên “nguyên tắc thay thế” không có thửa đất chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một thửa đất tương tự (thửa đất so sánh) có cùng mục đích sử dụng và vị trí thuận lợi như nhau, có thể chuyển nhượng được ngay mà không cần phải chờ đợi. Phương pháp chi phí được xem là sự kết hợp của phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất, còn phương pháp chi phí được áp dụng để định giá đối với các tài sản gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thì thửa đất chủ thể được coi là đất
trống (không có tài sản gắn liền đất), lúc đó việc định giá đất sẽ trở nên đơn giản hơn bởi trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự trên thị trường đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để định giá đối với tài sản gắn liền với đất, thì phần lớn những tài sản nói trên đã qua sử dụng hoặc đã tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh trong một số năm nhất định. Vì vậy, người ta phải tìm những tài sản tương tự nhưng mới được tạo lập và mới đưa vào sử dụng hoặc mới tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh để “thay thế” tài sản chủ thể. Thuật ngữ “thay thế” ở đây được hiểu là sự hoán vị vai trò giữa tài sản chủ thể với tài sản thay thế (tài sản so sánh) cho nhau. Chi phí tạo lập mới tài sản thay thế gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá trị tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách căn cứ chi phí thay thế và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại hoặc đã tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh để xác định giá trị khấu hao tài sản chủ thể. Có 2 loại khấu hao: khấu hao tự nhiên và khấu hao do lạc hậu. Cả 2 loại khấu hao nêu trên đều lấy thời gian làm cơ sở để khấu hao, vì thế phương pháp chi phí coi khấu hao là một hàm thời gian và quan hệ giữa chúng được biểu diễn theo đồ thị (Hình 1.7). Trong đồ thị, tuổi thực tế dược hiểu là tuổi được tính theo thứ tự thời gian hoặc lịch sử của công trình, tuổi kinh tế là khoảng thời gian bất động sản cho thu nhập ròng (trường hợp tài sản cho thu nhập) hoặc khoảng thời gian mà mục đích sử dụng được thực hiện có bảo đảm (trường hợp là nhà ở). Câu 6: Anh (chị) hãy trình bày phương phap phân loai xa trong đinh gia đât theo ́ ̣ ̃ ̣ ́ ́ quy đinh cua chinh phu. ̣ ̉ ́ ̉ (điều 12 tt 36/btnmt) 1. Việc xác định loại xã trong xây dựng bảng giá đất đối với đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn được thực hiện theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; mỗi loại xã có các đặc điểm cơ bản sau đây: a) Xã đồng bằng là xã có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển; mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi; b) Xã trung du là xã có địa hình cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi; mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn
miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi; c) Xã miền núi là xã có địa hình cao hơn xã trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp; mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du. Xã miền núi được xác định theo các đặc điểm quy định tại Điểm này và hướng dẫn của Ủy ban Dân tộc. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập danh mục xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định tại Khoản 1 Điều này Câu 7: Anh (chị) hãy trình bày cach xac đinh vi tri đât trong xây d ́ ́ ̣ ̣ ́ ́ ựng bang gia đât. ̉ ́ ́ (điều 15 TT36/2014/BTNMT) 1. Đối với đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa nước và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối thì việc xác định vị trí đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm (đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và thực hiện theo quy định sau: a) Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; b) Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó. 2. Đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn thì việc xác định vị trí đất theo từng đường, đoạn đường hoặc khu vực căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau: Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó. 3. Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì việc xác định vị trí đất theo từng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau: a) Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; b) Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó. 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, giá đất thị trường và tình hình thực tế tại địa phương quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất; số lượng vị trí đất và mức giá của từng vị trí đất phù hợp với khung giá đất.