Danh m c các v n đ v H p đ ng thuê b t đ ng s nụ ấ ề ề ợ ồ ấ ộ ả
Danh m c các v n đ c n xem xét v H p đ ng thuê b t đ ng s n đụ ấ ề ầ ề ợ ồ ấ ộ ả ề
c p đ n các v n đ th ng x y ra nhi u nh t khi đàm phán h p đ ngậ ế ấ ề ườ ả ề ấ ợ ồ
thuê b t đ ng s n. Sau khi tham kh o Danh m c này, b n có th hi uấ ộ ả ả ụ ạ ể ể
mình c n gì t H p đ ng thuê b t đ ng s n. T t nhiên, tr c khi đ t bútầ ừ ợ ồ ấ ộ ả ấ ướ ặ
ký k t H p đ ng thuê b t đ ng s n, b n nh hãy đ ngh lu t s c aế ợ ồ ấ ộ ả ạ ớ ề ị ậ ư ủ
mình ki m tra l i H p đ ng. ể ạ ợ ồ
Tính ch t và th i h n c a H p đ ng thuê. ấ ờ ạ ủ ợ ồ Xác đ nh cácị
đi u kho n c a h p đ ng, và th i đi m bên thuê đ cề ả ủ ợ ồ ờ ể ượ
chuy n quy n s h u. H p đ ng thuê này có ph i là h pể ề ở ữ ợ ồ ả ợ
đ ng t nh không (net lease)? Trách nhi m c a bên cho thuê làồ ị ệ ủ
gì?
Ti n thuê. ềTrong h p đ ng, đ m b o ph i có các quy đ nhợ ồ ả ả ả ị
v ti n thuê, th i h n và ph ng th c thanh toán ti n thuê.ề ề ờ ạ ươ ứ ề
N u bên thuê nhà tr ch m thì ti n thuê nhà vào th i đi mế ả ậ ề ờ ể
này là bao nhiêu?
Đi u kho n leo thang. ề ả Do ph n l n các h p đ ng thuêầ ớ ợ ồ
th ng m i đ u có đi u kho n leo thang v ti n thuê, c nươ ạ ề ề ả ề ề ầ
ph i xác đ nh li u đi u kho n leo thang có nh h ng quy tả ị ệ ề ả ả ưở ế
đ nh đ n vi c chi phí ho t đ ng tăng lên hay d a vào các chị ế ệ ạ ộ ự ỉ
s khác.ố
C nh tranh. ạTrong tr ng h p thuê kho ng không gian dànhườ ợ ả
cho vi c bán l hàng hoá, ví d nh thuê gian hàng trong khuệ ẻ ụ ư
c a hàng bách hoá, có th có nh ng h n ch yêu c u ch b tử ể ữ ạ ế ầ ủ ấ
đ ng s n không đ c cho thuê nh ng không gian lân c n choộ ả ượ ữ ậ
các đ i t ng kinh doanh trong lĩnh v c t ng t nh bênố ượ ự ươ ự ư
thuê b t đ ng s n ban đ u. Li u nh ng h n ch này có h pấ ộ ả ầ ệ ữ ạ ế ợ
lý hay không? Bên thuê b t đ ng s n có quy n gì n u ng iấ ộ ả ề ế ườ
ch b t đ ng s n vi ph m nh ng h n ch này và làm gi mủ ấ ộ ả ạ ữ ạ ế ả
giá tr c a gian hàng thuê đ i v i bên thuê b t đ ng s n theoị ủ ố ớ ấ ộ ả
nh h p đ ng thuê đã đ c ký k t? ư ợ ồ ượ ế
Gia h n h p đ ng. ạ ợ ồ H p đ ng có th gia h n không, v iợ ồ ể ạ ớ
đi u ki n nh th nào? Ti n thuê b t đ ng s n cho h p đ ngề ệ ư ế ề ấ ộ ả ợ ồ
m i là bao nhiêu? S th c hi n vi c quay vòng h p đ ng nhớ ẽ ự ệ ệ ợ ồ ư
th nàoế?
H p đ ng cho thuê ph . ợ ồ ụ Bên thuê có đ c phép cho thuê l iượ ạ
b t đ ng s n ho c u quy n s d ng cho ng i khác đ cấ ộ ả ặ ỷ ề ử ụ ườ ượ
không? Trong tr ng đó, bên cho thuê ph i làm gì?ườ ả
Không gian. Vi c xác đ nh s d ng di n tích cho thuê c aệ ị ử ụ ệ ủ
ng i ch b t đ ng s n và đánh giá v kh năng s d ngườ ủ ấ ộ ả ề ả ử ụ
di n tích đ c thuê c a bên thuê r t khác nhau. ệ ượ ủ ấ Ng i thi tườ ế
k th ng có th ti t ki m di n tích r t nhi u b ng cách sế ườ ể ế ệ ệ ấ ề ằ ử
d ng các thi t b thích h p v i kho ng không gian m t cáchụ ế ị ợ ớ ả ộ
hi u qu nh t. V trí c a các c t nhà, c a s , song c a có thệ ả ấ ị ủ ộ ử ổ ử ể
nh h ng đ n yêu c u v kho ng không c n s d ng c aả ưở ế ầ ề ả ầ ử ụ ủ
ng i đi thuê. Ph i quy t đ nh xem li u H p đ ng thuê cóườ ả ế ị ệ ợ ồ
đem l i kh năng thuê thêm không gian b sung hay không?ạ ả ổ
Li u bên thuê có quy n đ c thuê đ u tiên khi có kho ngệ ề ượ ầ ả
không gian b sung ch a đ c s d ng hay không? Li uổ ư ượ ử ụ ệ
nh ng bên thuê khác s b t ch i hay không n u có kho ngữ ẽ ị ừ ố ế ả
không gian b sung đ t o đi u ki n cho di n tích c a bênổ ể ạ ề ệ ệ ủ
thuê li n k nhau? ề ề
Thu và các chi phí khác. ếPh i quy t đ nh xem ai là ng iả ế ị ườ
ch u thu cho b t đ ng s n này. n u bên thuê ch đ ng ý trị ế ấ ộ ả ế ỉ ồ ả
cho kho n tăng lên thì m c t i đa s tr là bao nhiêu? Ai trả ứ ố ẽ ả ả
cho các d ch v và duy tu nói chung? N u bên thuê tr , bênị ụ ế ả
thuê có quy n t do l a ch n nhà cung c p d ch v hayề ư ự ọ ấ ị ụ
không, hay các d nh v s do ho c cung c p thông qua bênị ụ ẽ ặ ấ
cho thuê? Ai là ng i ch u trách nhi m nh ng s a ch a m iườ ị ệ ữ ử ữ ớ
phát sinh, hay s a ch a ho c thay đ i v k t c u?ử ữ ặ ổ ề ế ấ
Xây d ng. ựBên cho thuê có đ m b o r ng, toà nhà đáp ngả ả ằ ứ
các quy t c v xây d ng theo lu t đ a ph ng, và ng i choắ ề ự ậ ị ươ ườ
thuê s ph i hoàn tr cho bên thuê chi phí s a đ i do vi ph mẽ ả ả ử ổ ạ
các quy t c xây d ng? Bên thuê có quy n ki m tra tr c khiắ ự ề ể ướ
h p đ ng đ c th c hi n và tr c khi s d ng b t đ ng s nợ ồ ượ ự ệ ướ ử ụ ấ ộ ả
hay không? Có đ các ph ng ti n c n thi t cho vi c đ xeủ ươ ệ ầ ế ệ ỗ
và các ph ng ti n giao thông hay không ? ươ ệ
Th làm vi c. ư ệ Không gian cho thuê hi m khi đ c bên thuêế ượ
đánh giá m t cách gi đ nh, dù toà nhà m i hay cũ. ộ ả ị ớ Hai bên sẽ
th ng nh t v các thông s , và chi ti t k thu t c a toà nhàố ấ ề ố ế ỹ ậ ủ
trong m t th làm vi c. Đây là m t h p đ ng gi a ch b tộ ư ệ ộ ợ ồ ữ ủ ấ
đ ng s n và bên thuê trong đó mô t v đ i t ng đang đ cộ ả ả ề ố ượ ượ
xây d ng, chi phí do ai ch u, s đ c hoàn thành vào lúc nàoự ị ẽ ượ
và nh th nào, ai ch u trách nhi m n u có s ch m tr và vư ế ị ệ ế ự ậ ễ ề
chi phí do quá th i h n và nhi u v n đ khác. ờ ạ ề ấ ề
Ph m vi s d ng (Zoning). ạ ử ụ Ph m vi s d ng c a bên thuêạ ử ụ ủ
đ i v i toà nhà nh th nào và khu v c bên thuê d đ nh số ớ ư ế ự ự ị ử
d ng có đ c phép không? Có nh ng tho thu n pháp lý hayụ ượ ữ ả ậ
h n ch nào đ i v i b t đ ng s n hay không? Ph m vi sạ ế ố ớ ấ ộ ả ạ ử
d ng liên quan đ i v i b t đ ng s n li n k nh th nào đụ ố ớ ấ ộ ả ề ề ư ế ể
đ m b o ng i thu có th hoàn toàn t n d ng đ c ph mả ả ườ ế ể ậ ụ ượ ạ
vi s d ng b t đ ng s n đang thuê? ử ụ ấ ộ ả
Trách nhi m và b o hi m. ệ ả ể Ai ch u trách nhi m cho vi cị ệ ệ
b o hi m trách nhi m và gi i h n trách nhi m đâu? Ai ti nả ể ệ ớ ạ ệ ở ế
hành b o hi m tr m, cháy và các thi t h i khác? Trong ph mả ể ộ ệ ạ ạ
vi nào, ch b t đ ng s n và bên thuê t ch i trách nhi mủ ấ ộ ả ừ ố ệ
thi t h i đ i v i ng i và tài s n c a bên th ba? Bên thuêệ ạ ố ớ ườ ả ủ ứ
ph i rà soát m t cách k l ng các đi u kho n v mi n tráchả ộ ỹ ưỡ ề ả ề ễ
nhi m c a ch b t đ ng s n. Trong khi bên thuê có th s nệ ủ ủ ấ ộ ả ể ẵ
sàng b i th ng cho ch b t đ ng s n v nh ng thi t h i doồ ườ ủ ấ ộ ả ề ữ ệ ạ
bên thuê gây ra, ph n l n bên thuê không mu n ch đ t ch iầ ớ ố ủ ấ ố
b trách nhi m đ i v i nh ng thi t h i do hành đ ng c a hỏ ệ ố ớ ữ ệ ạ ộ ủ ọ
gây ra. Các đi u kho n nên mi n trách nhi m cho ch đ t chề ả ễ ệ ủ ấ ỉ
đ i v i nh ng thi t h i do bên thuê gây ra trong ph m viố ớ ữ ệ ạ ạ
đ c thuê mà thôi.ượ
Quy n đ c đ c đàm phán l i do tác đ ng c a bên thuêề ượ ượ ạ ộ ủ
chính khác. Nhi u bên thuê nh trong trung tâm buôn bánề ỏ
luôn lo s khi bên thuê chính ng ng ho t đ ng kinh doanhợ ừ ạ ộ
ho c không quay vòng h p đ ng thuê n a. Trong m t môiặ ợ ồ ữ ộ
tr ng ho t đông kinh doanh mà các c a hàng l n đang ti nườ ạ ử ớ ế
hành các th t c phá s n ho c đóng c a hàng, đây là m t v nủ ụ ả ặ ử ộ ấ
đ quan tr ng đ i v i ng i bán hàng nh khác. M t gi iề ọ ố ớ ườ ỏ ộ ả
pháp là đàm phán m t đi u kho n cho phép bên thuê có quy nộ ề ả ề
đ c đóng c a hàng ho c gi m giá đáng k ti n thuê n uượ ử ặ ả ể ề ế
tình hình kinh doanh c a bên thuê chính ho c m t vài bên thuêủ ặ ộ
khác tr nên quá t i t và không gia h n H p đ ng thuê n a.ở ồ ệ ạ ợ ồ ữ
Xác đ nh “bên thuê chính” th ng khá đ n gi n; xác đ nh “cácị ườ ơ ả ị
bên thuê khác” có th d a vào t l ph n trăm di n tích đ cể ự ỷ ệ ầ ệ ượ
thuê.
Kh năng thanh toán c a ch b t đ ng s n. ả ủ ủ ấ ộ ả Bên cho thuê
có th ti p t c s h u b t đ ng s n không? Khi th tr ngể ế ụ ở ữ ấ ộ ả ị ườ
b t đ ng s n tr nên trì tr , nhi u nhà đ u t và ch đ t r iấ ộ ả ở ệ ề ầ ư ủ ấ ơ
vào tình tr ng khó khăn v tài chính có th d n đ n vi c cácạ ề ể ẫ ế ệ
b t đ ng s n đang đ c cho thuê b phát m i.ấ ộ ả ượ ị ạ
B t đ ng s n b phá hu . ấ ộ ả ị ỷ Bên cho thuê có bu c ph i xâyộ ả
d ng l i b t đ ng s n đã b phá hu hay không và th nào goiự ạ ấ ộ ả ị ỷ ế
là “b phá hu ”? Ti n thuê nhà có đ c gi m không? Bênị ỷ ề ượ ả
thuê có đ c ch m d t h p đ ng do có s phá hu m t ph nượ ấ ứ ợ ồ ự ỷ ộ ầ
hay toàn b sau khi c i t o b t đ ng s n? Quy n c a các bênộ ả ạ ấ ộ ả ề ủ
n u m t ph n ho c toàn b b t đ ng s n b thôn tính b iế ộ ầ ặ ộ ấ ộ ả ị ở
nh ng ch lãnh đ a có quy n l c nh th nào?ữ ủ ị ề ự ư ế
Ch m d t h p đ ng. ấ ứ ợ ồ Bên thuê ph i có nh ng nghĩa v gìả ữ ụ
đ i v i b t đ ng s n khi k t thúc th i h n thuê? Bên thuê nhàố ớ ấ ộ ả ế ờ ạ
có đ c mi n trách nhi m đ i v i nh ng hao mòn thôngượ ễ ệ ố ớ ữ
th ng đ i v i b t đ ng s n hay không?ườ ố ớ ấ ộ ả
Ch t th i. ấ ả Hành vi gây ra ch t th i là thi t h i mà ng i sấ ả ệ ạ ườ ở
h u b t đ ng s n cho r ng do vi c s d ng không có s chúữ ấ ộ ả ằ ệ ử ụ ự
ý thích đáng c a bên thuê. Theo lu t c a m t s n i, l i bu củ ậ ủ ộ ố ơ ờ ộ
t i này có th d n đ n vi c bán b t đ ng s n, do đó ng iộ ể ẫ ế ệ ấ ộ ả ườ
s h u tr c đây có th đ c nh n ph n chênh l ch gi a giáở ữ ướ ể ượ ậ ầ ệ ữ
tr c a b t đ ng s n n u không b h h ng và giá th c bán.ị ủ ấ ộ ả ế ị ư ỏ ự
Đ tránh k t qu này, h p đ ng thuê có th cho phép ng iể ế ả ợ ồ ể ườ
s h u b t đ ng s n đ c mi n m i l i khi u ki n n u bánở ữ ấ ộ ả ượ ễ ọ ờ ế ệ ế
b t đ ng s n.ấ ộ ả
Quy n mua. ềH p đ ng thuê b t đ ng s n có t o c h i choợ ồ ấ ộ ả ạ ơ ộ
bên thuê kh năng mua l i b t đ ng s n đ c thuê hayả ạ ấ ộ ả ượ
không? Giá s là bao nhiêu, và đ c ti n hành khi nào, nhẽ ượ ế ư
th nào? ế
Th i gian ân h n. ờ ạ Có th i gian ân h n cho vi c ch m trờ ạ ệ ậ ả
ti n thuê b t đ ng s n hay không ho c có các đi u ki n khácề ấ ộ ả ặ ề ệ
đ c tho thu n hay không? Th i gian ân h n là bao lâu? ượ ả ậ ờ ạ
Hi u l c th c thi. ệ ự ự Có s xác đ nh rõ ràng nh ng thi t h i doự ị ữ ệ ạ
vi ph m các đi u ki n khác nhau trong h p đ ng thuê hayạ ề ệ ợ ồ
không? Phí thuê lu t s đ th c thi các đi u kho n này sậ ư ể ự ề ả ẽ
nh th nào? ư ế
Ngày có hi u l c c a h p đ ng. ệ ự ủ ợ ồ Thông th ng ngày b tườ ắ
đ u có hi u l c không d a trên m t s s ki n ngo i vi, víầ ệ ự ự ộ ố ự ệ ạ
d nh ngày hoàn thi n vi c c i t o hay ngày b t đ u thuê.ụ ư ệ ệ ả ạ ắ ầ
Khi ngày có hi u l c đ c đ a ra, các bên ph i ký m t thoệ ự ượ ư ả ộ ả
thu n b sung nêu rõ ngày b t đ u tính ti n thuê. Vi c này sậ ổ ắ ầ ề ệ ẽ
giúp tránh các v n đ có th phát sinh trong t ng lai, ví dấ ề ể ươ ụ
nh ngày h t h n h p đ ng và th i h n cho vi c quy t đ như ế ạ ợ ồ ờ ạ ệ ế ị
vi c tăng ti n thuê nhà. C n có tr ng tài đ gi i quy t cácệ ề ầ ọ ể ả ế
tranh ch p, ho c khi m t bên t ch i ký văn ki n b sung.ấ ặ ộ ừ ố ệ ổ
Đ tránh các ch ý nh m trì hoãn, m t cách gi i quy t đ nể ủ ằ ộ ả ế ơ
gi n là quy đ nh bên thua ki n s ph i ch u chi phí tr ng tàiả ị ệ ẽ ả ị ọ
và các chi phí liên quan đ n pháp lu t khácế ậ .
Đ i di n và b o đ m. ạ ệ ả ả Ch b t đ ng s n có th mu n bênủ ấ ộ ả ể ố
thuê đ ng ý t b b t c ồ ừ ỏ ấ ứ s b o đ m nào hay ch p nh nự ả ả ấ ậ
thuê b t đ ng s n trong tình tr ng “nh hi n có” mà khôngấ ộ ả ạ ư ệ
yêu c u ch b t đ ng s n đ ng ra đ i di n hay đ m b o vầ ủ ấ ộ ả ứ ạ ệ ả ả ề
các đi u ki n hay l ch s c a b t đ ng s n đó. Trong tr ngề ệ ị ử ủ ấ ộ ả ườ
h p này, đi u kho n này ngăn c n bên thuê bu c ch b tợ ề ả ả ộ ủ ấ
đ ng s n ph i ch u trách nhi m v các thi t h i ti m n cóộ ả ả ị ệ ề ệ ạ ề ẩ
th x y ra liên quan đ n b t đ ng s n. Bên thuê v n mu nể ả ế ấ ộ ả ẫ ố
thuê b t đ ng s n trong nh ng đi u ki n nh v y ít nh tấ ộ ả ữ ề ệ ư ậ ấ
cũng c n yêu c u ch b t đ ng s n đ ng ra đ i di n trongầ ầ ủ ấ ộ ả ứ ạ ệ
b t c v n đ nào mà ng i ch b t đ ng s n đã bi t tr cấ ứ ấ ề ườ ủ ấ ộ ả ế ướ
và yêu c u ch b t đ ng s n thuê m t chuyên gia đ c l pầ ủ ấ ộ ả ộ ộ ậ
th c hi n thanh tóan tr c khi cho thuê.ự ệ ướ
H n ch s d ng. ạ ế ử ụ Tính ch t s d ng b t đ ng s n đ cấ ử ụ ấ ộ ả ượ
thuê có th d n đ n vi c ch b t đ ng s n ti n hành h nể ẫ ế ệ ủ ấ ộ ả ế ạ
ch ho c đ a ra m t s ch d n đ i v i vi c s d ng b tế ặ ư ộ ố ỉ ẫ ố ớ ệ ử ụ ấ
đ ng s n. Đi u này có th x y ra ch ng h n nh trongộ ả ề ể ả ẳ ạ ư
tr ng h p bên thuê d tính mu n s d ng thi t b hay hoáườ ợ ự ố ử ụ ế ị
ch t có th i ra ch t gây ô nhi m đ c h i.ấ ả ấ ễ ộ ạ
C i t o. ả ạ Bên thuê có th mong mu n “c i t o” b t đ ng s nể ố ả ạ ấ ộ ả
đ phù h p v i bên thuê hi n nay, nh ng có th không phùể ợ ớ ệ ư ể
h p cho bên thuê t ng lai. Ph i xác đ nh xem ng i ch b tợ ươ ả ị ườ ủ ấ
đ ng s n cho phép vi c c i t o trong ph m vi nào. ộ ả ệ ả ạ ạ
Quy n đ c thăm b t đ ng s n. ề ượ ấ ộ ả Đây có th là v n để ấ ề
đ c quan tâm nh t c a ch b t đ ng s n và bên thuê vượ ấ ủ ủ ấ ộ ả ề
quy n đ c thăm b t đ ng s n c a ng i ch b t đ ng s nề ượ ấ ộ ả ủ ườ ủ ấ ộ ả
trong n c trong tr ng h p c n thi t, dù đi u này có thướ ườ ợ ầ ế ề ể
không ti n l i cho bên thuê, th m chí c n thi t có th t mệ ợ ậ ầ ế ể ạ
th i l y l i b t đ ng s n đ s a ch a. Bên thuê ph i h p tácờ ấ ạ ấ ộ ả ể ử ữ ả ợ
trong các tr ng h p này. Ti n thuê nhà có th đ c gi mườ ợ ề ể ượ ả
trong tr ng h p b t đ ng s n b l y l i đ s a ch a.ườ ợ ấ ộ ả ị ấ ạ ể ử ữ
Phân chia chi phí. M t v n đ n a là vi c ng i ch b tộ ấ ề ữ ệ ườ ủ ấ
đ ng s n có th coi các chi phí ki m tra đ nh kỳ và các chi phíộ ả ể ể ị
đ gi i quy t các v n đ n y sinh là các chi phí ho t đ ng.ể ả ế ấ ề ả ạ ộ
Rõ ràng là vi c l p đ t hay thay th h th ng nóng-l nh làệ ắ ặ ế ệ ố ạ