ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành
mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trí
vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi
hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai
từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở
thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát
triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà bước
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư
pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử
dụng đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành
kê khai , đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông
qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử
dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở
để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập
căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, người
được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
nước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất
đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc
tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụ
khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai.Do đó việc cấp GCNQSDĐ đối với từng
thửa đất hiện nay là vô cùng cần thiết .
Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vướng mắc hiện nay. Vì
vậy em đã chon đề “Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia
đình cá nhân đang sử dụng đất”
Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:
LỜI MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
I. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
1. Khái niệm GCNQSDĐ
2. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận
3. Cơ sở lý luận
4. Mục đích yêu cầu, đối tượng của việc cấp GCNQSDĐ
II. Nhân tố tác động
1. Nhân tố pháp lý
2. Nhân tố kinh tế- xã hội
III. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Điều kiện cấp GCNQSDĐ
2. Hồ sơ địa chính
3. Trình tự thủ tục, thẩm quyền
4. Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ
IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ hiện nay
KẾT LUẬN
1. Những giải pháp kiến nghị
2. Phương hướng cho năm 2005
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I> CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ Ở
1. Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống
nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành
1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
1.4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng
nhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất đó
được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.
2. Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ
Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản
lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ
là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người
sử dụng đất”. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có
vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy
định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất
đai. Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước
không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên
thị trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi
đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được
một khoản thuế khá lớn. GCNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất
phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất
khi đất đai bị thu hồi. GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định
của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử
dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất
đó coi như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị
trường.
Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể
quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch
trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập
QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH.
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng
đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có
giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa
đát còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao
tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo như luật đất đai
năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều
kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của
mình được cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết
những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất
đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường
quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày
05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở. Công tác này
có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện
vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp
và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển
thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân
cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy