Hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam: Bằng chứng từ các thương vụ điển hình

798

HOẠT ĐỘNG M&A TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

VIỆT NAM: BẰNG CHỨNG TỪ CÁC THƯƠNG VỤ ĐIỂN HÌNH

ThS. Nguyễn Thanh Lân

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Tóm tắt

Trên cơ sở thu thập 61 thương vụ M&A điển hình trong lĩnh bất động sản Việt

Nam, bài viết đưa ra những phân tích về hoạt động M&A theo từng khía cạnh cụ thể.

Kết quả phân tích cho thấy: i) Tính chất hoạt động M&A bất động sản (BĐS) là mua

lại thông qua chuyển nhượng dự án và cổ phần; ii) Các thương vụ M&A BĐS có giá

trị lớn thường có sự tham gia các nhà đầu tư nước ngoài và số lượng các thương vụ

M&A giá trị lớn có xu hướng tăng; iii) Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài chiếm

ưu thế trong các thương vụ M&A điểm hình, trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước

đã quan tâm nhiều hơn đến hoạt động M&A;iv) Phân khúc BĐS được thực hiện M&A

chủ yếu là BĐS nhà ở và BĐS thương mại (trung tâm thương mại/ bán lẻ và khách

sạn). Từ đó, bài viết cũng đưa ra những đánh giá về triển vọng M&A trong BĐS và đề

xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động M&A BĐS tại Việt Nam trong thời

gian tới.

Từ khóa: bất động sản, mua bán & sáp nhập, thị trường bất động sản.

Abstract

On the basis of 61 striking M&A deals collected in real estate, this paper

analyzes M&A activity in Vietnam’s real estate according to some specific aspects.

The results show that: i) The feature of M&A activity in real estate is acquired

through transferring projects and shares; ii) The great valuable M&A deals have

relations to foreign investors’ participation and upward trend; iii) The

participation of foreign investors has surpassed in M&A activity, whereas internal

investors have paid more attention to M&A; iv) Residential and commercial real

estates (including to commercial centers/retail and hotels) have greater proportion

in M & A transactions. Thereby, this article also provides some assessments of

prospects for M&A and proposes some recommendations to promote M&A activity

in Vietnam real estate in future.

Key words: real estate, mergers and acquisitions (M&A), real estate market.

799

1. Đặt vấn đề

Trên thế giới, các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) được hình thành khá sớm,

phổ biến ở những quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển và trải qua nhiều thăng trầm.

Sự ra đời của hoạt động M&A được khởi nguồn từ cuối thế kỷ XIX, đi đầu là hoạt động

M&A trong lĩnh vực ngân hàng ở Mỹ, sau đó đến Châu Âu, Châu Mỹ La Tinh và các quốc

gia Châu Á [10, 15]. Theo nhiều nhà nghiên cứu, hoạt động M&A thường nở rộ ngay sau

các giai đoạn khủng hoảng tài chính và đổ vỡ thị trường chứng khoán, bất kể khủng hoảng

và đổ vỡ đó là nguyên nhân hay kết quả của suy thoái kinh tế [7, 25].

Ở Việt Nam, hoạt động M&A đã manh nha từ khá lâu, với những thương vụ M&A

đầu tiên đã được thực hiện từ đầu những năm 1990 [26]. Tuy nhiên, hoạt động M&A chỉ

thực sự sôi động từ năm 2007. Trước năm 2007, ở Việt Nam mỗi năm có không quá 50

thương vụ M&A, song vài năm trở lại đây, nhất là khi Việt Nam tham gia vào Tổ chức

Thương mại thế giới (WTO), hoạt động M&A đã có sự gia tăng cả về số lượng và giá trị

giao dịch [3]. Trong những năm qua, hoạt động M&A ở nước ta có xu hướng tăng

mạnh, thể hiện trong sự tăng trưởng cả về số lượng và giá trị các thương vụ. Trong đó,

các lĩnh vực bán lẻ, hàng tiêu dùng được ghi nhận là có sự sôi động hơn cả, theo sau

bởi là lĩnh vực tài chính ngân hàng và năng lượng. Cụ thể, số liệu công bố của Cục

quản lý Cạnh tranh - Bộ Công thương [4] cho thấy, trong giai đoạn 2009-2011, Việt

Nam có khoảng 750 thương vụ M&A tương đương tổng giá trị giao dịch ước đạt

khoảng 6,89 USD; trong giai đoạn 2012-2014, giá trị các thương vụ việc M&A được

ghi nhận ở mức tăng trưởng khá cao, đạt khoảng 11,13 USD. Trong năm 2014, đã có

285 giao dịch M&A được thực hiện với giá trị khoảng 2,5 tỷ USD.

Trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam, các thương vụ M&A đã bắt đầu xuất hiện từ

năm 2009. Trong bối cảnh phát triển chung, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS có nhiều

biến động, đặc biệt là trong giai đoạn tình hình kinh tế có nhiều khó khăn, nguồn vốn vào

thị trường BĐS hạn chế [16]. Chính những khó khăn trong bối cảnh thị trường hiện nay

khiến cho hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra tương đối sôi động. Bởi vì, hoạt

động M&A trong BĐS sẽ mang lại cho các chủ thể tham gia thương vụ M&A nhiều ích

lợi khác nhau. Có thể thấy rằng, đối với bên chuyển nhượng, lợi ích đầu tiên có được khi

thực hiện M&A là giải quyết những khó khăn về vốn trong việc đầu tư kinh doanh BĐS,

có lợi nhuận để trả cho nhà đầu tư, tiếp đó, M&A giúp bên chuyển nhượng tái cấu trúc các

danh mục đầu tư, tránh khả năng bị thu hồi dự án, bán hoặc giảm bớt phần nắm giữ những

BĐS không là hoạt động kinh doanh cốt lõi, góp phần tạo dựng thương hiệu thông qua

việc hợp tác với các nhà đầu tư có tên tuổi v.v. Đối với bên nhận chuyển nhượng, thực

hiện M&A giúp dễ tiếp cận được các BĐS có giá cả hợp, đồng thời, M&A là cơ hội mở

800

rộng thị trường và các phân khúc sản phẩm mới, cơ hội liên doanh vào mua lại toàn bộ dự

án BĐS, hưởng lợi từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc việc hoàn tất công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng của các chủ dự án trước [13, 14].

Đến nay, chưa có số liệu chính thức nào công bố về số lượng và giá trị giao dịch

của các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên, qua sự ghi nhận

của thị trường và báo cáo của một số công ty, các tổ chức nghiên cứu độc lập đã thấy

rằng: Số lượng và giá trị thương vụ M&A trong ngành BĐS Việt Nam ngày một tăng

lên trong những năm qua, có nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS gây chú đáng

kể và là tâm điểm của hoạt động M&A nói chung. Từ thực tế này, đặt ra vấn đề nghiên

cứu là: (i) Thực trạng hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam trong thời

gian qua là như thế nào? (ii) Triển vọng hoạt động M&A trong BĐS Việt Nam thời

gian tới ra sao? Bài viết này hướng tới tìm câu trả lời cho các câu hỏi trên.

2. Thực trạng hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS Việt Nam - Bằng chứng

từ các thương vụ điển hình

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên việc tiến hành thu thập các thương vụ M&A

điển hình trong lĩnh vực BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2009 – tháng 6/2015. Đã có 61

thương vụ M&A BĐS được tổng hợp, trong đó gồm có các thương vụ với sự tham gia

của đối tác trong nước và nước ngoài tại các phân khúc BĐS khác nhau như là văn

phòng thương mại, khách sạn nhà hàng, nhà ở thương mại v.v. Trên cơ sở thông tin từ

các thương vụ M&A, bài viết đánh giá và phân tích thực trạng hoạt động M&A BĐS

theo các khía cạnh dưới đây.

2.1. Phương thức và tính chất hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS

Qua tổng hợp các thương vụ M&A điển hình trong lĩnh vực BĐS (chi tiết tại phụ

lục), thấy rằng, việc thực hiện M&A trong lĩnh vực BĐS thường được tiến hành thông

qua bốn phương thức cơ bản, đó là: (i) Chuyển nhượng dự án; (ii) Chuyển nhượng cổ

phần; (iii) Hợp tác đầu tư và (iv) Sáp nhập. Trong đó, hai hình thức là chuyển nhượng

dự án và chuyển nhượng cổ phần có tỷ lệ lớn trong các thương vụ (chiếm trên tổng số

trên 90% các thương vụ M&A điển hình).

801

Hình 1. Phương thức M&A trong BĐS qua các thương vụ điển hình

Nguồn: Tính toán từ số liệu của tác giả.

Có thể thấy rằng, hoạt động chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng dự án BĐS

được tiến hành khá phổ biến tại Việt Nam. Về mặt nguyên lý, BĐS được coi là một loại tài

sản, do vậy, phương thực thực hiện M&A ở đây về bản chất chính là các thương vụ liên

quan đến việc mua bán một phần hoặc tài sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong

thực tế kinh doanh BĐS, đối với các doanh nghiệp phát triển các dự án BĐS thì thuật ngữ

“nhà đầu tư thứ cấp” đã trở nên phổ biến và được sử dụng nhiều hơn là thuật ngữ M&A.

Theo đó, các doanh nghiệp có thế mạnh và tiềm lực để lấy được những dự án lớn nhưng khi

triển khai thì chia nhỏ ra “bán lại” cho các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển [11]. Ở góc độ

đầu tư tài chính, tài sản được đầu tư là cổ phần thì bên nhận cổ phần/ bên nhận chuyển

nhượng là các nhà đầu tư vốn kinh doanh. Theo đó, M&A trong BĐS dường như giống như

một hoạt động đầu tư tài chính, thông qua hoạt động mua cổ phần công ty đầu tư kinh doanh

BĐS (có dự án BĐS hoặc sở hữu BĐS đang trong quá trình khai thác, vận hành) để trở

thành đối tác chiến lược, nhằm tới lợi ích tài chính đơn thuần, chứ chưa nhắm đến việc thâu

tóm (sáp nhập) để sở hữu và điều hành công ty hoặc đầu tư phát triển dự án BĐS. Tuy nhiên,

hoạt động M&A trong BĐS cũng có những điểm khác với hoạt động đầu tư tài chính thông

thường, đó là: Thời gian tìm hiểu và đàm phán của một thương vụ M&A BĐS thường kéo

dài khoảng 1 năm, trong nhiều thương vụ lớn là 2 đến 3 năm trước khi công bố; trong khi

đó, hoạt động đầu tư tài chính thường được quyết định trong thời gian ngắn hơn, trung bình

là 3 tháng đến 6 tháng.

Về tính chất M&A trong lĩnh vực BĐS: Hầu hết các thương vụ M&A điển hình

mang tính chất mua lại, chiếm trên 98% và sáp nhập chỉ có 1 thương vụ tương đương

gần 2%. Do vậy, tính chất của các thương vụ M&A trong BĐS chưa có độ phức tạp

cao mới chỉ thực hiện ở vụ việc mua lại tài sản doanh nghiệp (dự án BĐS hoặc cổ

phần). Trong đó, tỷ lệ các thương vụ M&A là chuyển nhượng cổ phần đạt gần 50% và

chuyển nhượng dự án BĐS là 45,9%.

802

2.2. Quy mô về giá trị của các thương vụ M&A trong BĐS

Quy mô về giá trị của các thương vụ M&A BĐS tại Việt Nam có xu hướng tăng

lớn trong những năm gần đây, ngày càng xuất hiện nhiều thương vụ có giá trị lớn (từ

50 triệu USD trở lên). Qua tổng hợp thương vụ điển hình, cho thấy, hầu hết các thương

vụ M&A được công bố trong thời gian trước năm 2011 có giá trị tương đối nhỏ, giá trị

thương vụ giao dịch thường thấp dưới 30 triệu USD. Trong giai đoạn 2012-2014, thị

trường ghi nhận một số thương vụ M&A có giá trị lớn, có thể kể đến như: Mapletree mua

tòa nhà văn phòng Centre Point với giá hơn 52 triệu USD, tập đoàn Lotte mua khách sạn

Legend Hotel Saigon trị giá hơn 62 triệu USD, quỹ Warburg Pincus đầu tư 200 triệu USD

vào Vincom Retai [16]. Kết quả thống kê cũng cho thấy, phần lớn các thương vụ giao dịch

có giá trị lớn đều có sự tham gia của yếu tố nước ngoài. Tuy nhiên, có một xu hướng khác

đang dần được bộc lộ rõ nét, đó là sự xuất hiện các đối tác trong nước đóng vai trò là bên

nhận chuyển nhượng trong M&A BĐS có giá trị lớn, có thể kể đến như là: Vingroup, Đất

Xanh Group, FLC, Công ty cổ phần Him Lam v.v.

Bảng 1. Một số thương vụ M&A điển hình trong BĐS có giá trị lớn

(giai đoạn 2012-2014)

Bên mua

Bên bán

Tài sản

Giá trị

(triệu

USD)

VIPD

VinGroup

Vincom Center A

470

Gamuda Land

Sacomreal

Khu đô thị Celadon City

82.8

Lotte Group

Công ty CP 577

TT Thương mại Phan Thiết

Mapletree

Japan Asia Vietnam

Centre Point Building

CJ Group

Gemadept

Demadept Building

Warburg Pincus

VinGroup

Vincom Retail

200

Lotte Hotels & Resorts

Vina Capital

Khách sạn Legend

62.5

Hanel Ltd., Co

Daewoo E&C

Khách sạn Daewoo

100

Sunwah Group

Công ty Bay Water

Dự án chung cư

200

Alma Group

Khu du lịch Bãi Rồng

300

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

2.3. Các đối tác tham gia trong các thương vụ M&A

Các đối tác tham gia M&A trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả trong nước và nước

ngoài. Qua hình dưới đây, thấy rằng, trong các hoạt động M&A lĩnh vực BĐS, sự tham

gia của các đối tác nước ngoài vẫn chiếm ưu thế. Các doanh nghiệp trong nước thực

Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam: Bằng chứng từ các thương vụ điển hình

Chủ đề:

Tài liệu liên quan

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Hỗ trợ

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi