Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

----------------

NGUYỄN THỊ HƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH: LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo : Chính quy

Khóa học : QH-2012-L

HÀ NỘI, 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

----------------

NGUYỄN THỊ HƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH: LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo : Chính quy

Khóa học : QH-2012-L

Giảng viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG

HÀ NỘI, 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong khóa luận này là sản phẩm nghiên cứu của cá nhân tôi, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lan Hương. Nội dung của khóa luận đều trung thực, là kết quả thực hiện của cá nhân tôi và được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu, tất cả đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của khóa luận cũng như

chịu mọi hình thức kỷ luật theo quy định cho lời cam đoan của mình.

Người cam đoan Nguyễn Thị Hường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp và có được sản phẩm như ngày hôm nay là cả một quá trình học tập, nghiên cứu tại Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội. Đạt được kết quả như bây giờ, ngoài những nỗ lực cá nhân không thể không kể đến sự tận tình chỉ bảo, hướng dẫn, động viên nhiệt tình, kịp thời từ gia đình, thầy cô và bạn bè.

Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Lan Hương – Cán bộ giảng viên tại Bộ môn Luật Kinh Doanh – Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi về chuyên môn cũng như đưa ra những nhận xét đánh giá kịp thời trong suốt quá trình làm khóa luận tốt nghiệp. Tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các anh, chị, thầy cô tại Bộ môn Luật Kinh Doanh đã tạo điều kiện và luôn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm việc tại Bộ môn.

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô của khoa đã giảng dạy và truyền thụ những kiến thức bổ ích trong suốt quá trình học tập tại Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn, sự biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè vì đã luôn ở bên, ủng hộ và động viên tôi trên con đường học tập và nghiên cứu đầy thử thách, khó khăn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 11 tháng 5 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Hường

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật dân sự

TSBĐ Tài sản bảo đảm

NHTM Ngân hàng thương mại

MỤC LỤC

1. Lý do chọn đề tài ....................................................................................................... 1

2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................. 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 2

4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 2

CHƯƠNG 1 .................................................................................................................... 3

KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ

TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .................................................................................... 3

1.1 Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng

thương mại. .................................................................................................................... 3

1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ............... 3

1.1.2 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ........................................ 5

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ................. 8

1.2 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản .......... 11

1.2.1 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ............... 11

1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ............................... 11

1.2.3 Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ............. 13

CHƯƠNG 2 .................................................................................................................. 16

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ............... 16

2.1 Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của

ngân hàng thương mại ở Việt Nam. ........................................................................... 17

2.2 Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương

mại ở Việt Nam. ........................................................................................................... 19

2.2.1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực

hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ ................................................................. 19

2.2.2 Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi

phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật .......................... 20

2.2.3 Tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác ... 20

2.2.4 Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định ........... 21

2.3 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương

mại ở Việt Nam ............................................................................................................ 21

2.4 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam ............................................................................................... 24

2.4.1: Phương thức bán tài sản không qua đấu giá ................................................... 25

2.4.2 Phương thức bán đấu giá .................................................................................. 27

2.4.3 Phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực

hiện nghĩa vụ được bảo đảm. ....................................................................................... 29

2.4.4 Khởi kiện ra tòa án ............................................................................................. 30

2.5 Một số trường hợp cụ thể xử lý cụ thể ................................................................ 32

2.5.1 Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai .......................................... 32

2.5.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .................................................... 34

CHƯƠNG 3 .................................................................................................................. 38

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO

ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG ............................... 38

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .................................................................................. 38

3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của

ngân hàng thương mại ở Việt Nam ............................................................................ 38

3.2 Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ........................... 40

3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam .............................................................. 41

3.3.1 Nguyên tắc chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ........................................ 41

3.3.2 Hoàn thiện các quy định về thủ tục và phương thức xử lý tài sản khi xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ........ 42

3.3.3 Thực hiện quyền truy đòi tài sản ....................................................................... 45

3.3.4 Quy định các biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản. ...................................................................................................... 46

3.3.5 Hệ thống hóa thành Luật giao dịch bảo đảm .................................................... 47

KẾT LUẬN .................................................................................................................. 49

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 50

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Ngân hàng là một tổ chức quan trọng nhất trong nền kinh tế thị trường. Sự phát

triển của hệ thống ngân hàng góp phần không nhỏ vào sự phát kinh tế - xã hội. Tuy

nhiên, kinh doanh ngân hàng là hoạt động chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn. Đó là quy luật tất

yếu từ ngàn xưa “ lợi nhuận càng tăng thì rủi ro càng cao”. Dưới góc độ là một tổ chức

kinh doanh, ngân hàng thương mại (NHTM) cũng chịu sự tác động này. Khi mà tỷ lệ

nợ xấu tại các NHTM ở mức cao đột biến như hiện nay thì vấn đề xử lý tài sản bảo

đảm để thu hồi nợ trở thành vấn đề được quan nhiều nhất vì đây là giải pháp tức thời

có thể làm giảm nợ xấu nhanh chóng cho các NHTM.

Thực tế, quá trình xử lý tài sản lại không diễn ra suôn sẻ mà bị kéo dài và gây

thiệt hại cho các bên liên quan. Nguyên nhân của thực tế này là do: (i) trước đây, nhằm

tranh thủ các chính sách ưu đãi, hỗ trợ sản xuất – kinh doanh để phục vụ nền kinh tế

của Chính phủ, các NHTM đã có sự tăng trưởng nóng, không quan tâm, sâu sát đến

tính pháp lý của tài sản bảo đảm nên đến khi xử lý, phát sinh nhiều tranh chấp, phát

hiện nhiều sai phạm khác trong quá trình cho vay, liên quan đến nhiều chủ thể làm cho

quá trình xử lý trở nên phức tạp, kéo dài (ii) pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm chưa

được thống nhất, các quy định còn rải rác ở nhiều văn bản gây khó khăn trong việc

tham khảo, tự rà soát của NHTM nên phải hoàn toàn phụ thuộc vào quy trình xử lý của

cơ quan Nhà nước, gây quá tải, giảm hiệu quả xử lý.

Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong

phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản, tài sản hình thành

trong tương lai…). Đặc biệt về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của NHTM ở

Việt Nam hiện nay rất phức tạp, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ

luật dân sự, Luật đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng…

Vì những lý do trên tôi chọn đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.

2. Mục đích nghiên cứu

Đề tài được triển khai thực hiện với mục đích làm rõ những vấn đề lý luận liên

quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt

Nam và khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng

thương mại Việt Nam. Qua phân tích, đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của

pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại

Việt Nam để từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan

đến pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương

mại ở Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ

thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam.

4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng

hợp. Dựa trên những tài liệu và các quy phạm pháp luật để phân tích nội dung của các

tài liệu đó, từ đó tổng hợp để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật.

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT

ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP

LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

1.1 Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân

hàng thương mại.

1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại

Cho vay là một trong những hoạt động cơ bản và có ý nghĩa quan trọng đối với

sự tồn tại và phát triển của NHTM. Khi thực hiện hoạt động cho vay, điều mà NHTM

quan tâm nhất là khả năng thu hồi vốn của mình. Có rất nhiều thay đổi, biến động theo

hướng chủ quan hoặc khách quan của khách hàng làm ảnh hưởng đến việc thực hiện

cam kết đã ký với NHTM. Do vậy, vấn đề được các NHTM quan tâm là việc bảo đảm

tối đa quyền của mình đối với khoản tiền cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản bảo

đảm là hình thức phổ biến được các NHTM áp dụng. Biện pháp này một mặt giúp các

ngân hàng hạn chế được phần nào rủi ro, mặt khác giúp khách hàng có ý thức hơn

trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.

Biện pháp bảo đảm tiền vay là biện pháp được pháp luật quy định theo một

khuôn mẫu nhất định, có mục đích hướng dẫn cho các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ

(NHTM và khách hàng vay vốn) áp dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ được bảo đảm thực

hiện (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng), đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các

bên trong biện pháp bảo đảm đó.

Hiện nay, pháp luật của hầu hết các nước không đưa ra khái niệm một cách tổng

quát về bảo đảm tiền vay mà chỉ thể hiện dưới dạng liệt kê từng biện pháp bảo đảm.

Chẳng hạn như, trong Bộ luật Thương mại thống nhất của Mỹ, trong phần IX “bảo

đảm các giao dịch” có quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, sở hữu

động sản, quyền cầm giữ tài sản. Theo pháp luật các nước, các biện pháp bảo đảm quy

định trong Luật Dân sự cũng chính là các biện pháp bảo đảm tín dụng trong hoạt động

tín dụng của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay thông thường chỉ được xem là biện pháp

thay thế. Việc quyết định cấp tín dụng hay không phụ thuộc là do tính khả thi của dự

án, khả năng tài chính của khách hàng vay chứ không phải ở tài sản bảo đảm tiền vay.

Chính vì vậy, bảo đảm tiền vay tuy có vai trò rất quan trọng, nhưng không phải lúc

nào cũng là yếu tố cần thiết khi vay vốn ngân hàng. Việc bảo đảm tiền vay không phải

quyết định hoàn toàn việc vốn vay sẽ được hoàn trả nhưng rủi ro trong hoạt động cho

vay của các tổ chức tín dụng sẽ phần nào được giảm bớt.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày

29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã được sửa

đổi, bổ sung bởi Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) đưa

ra khái niệm bảo đảm tiền vay như sau: "bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp

dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi

được các khoản nợ đã cho khách hàng vay". Hiện nay, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP

đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006

của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163/2006/NĐ-

CP). Tuy nhiên, Nghị định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan

đến giao dịch bảo đảm đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền vay.

Vậy khái niệm bảo đảm tiền vay có thể hiểu như sau1:

Theo nghĩa rộng: Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác

định khả năng thực có của khách hàng đối với việc hoàn trả vốn vay đúng thời hạn.

Theo nghĩa hẹp: Bảo đảm tiền vay là những biện pháp bảo đảm việc trả nợ vốn

vay (cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên

thứ ba, cầm cố, thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay). Nói cách khác, bảo đảm

tiền vay là sự thỏa thuận của người đi vay và người cho vay dựa trên các quy định của

Nhà nước nhằm thiết lập các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo

việc trả nợ vốn vay, ngăn ngừa vi phạm và tạo ra khả năng khắc phục những hậu quả

do vi phạm nghĩa vụ trả nợ gây ra.

Từ những phân tích trên, ta có thể thấy bảo đảm tiền vay có một số đặc điểm

1 Lê Thị Thu Thủy-Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD, NXB Tư pháp, 2006, tr 43, 48

như: Bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro, các biện pháp bảo đảm tiền

vay chính là các bảo đảm cho tổ chức tín dụng có khả năng thu hồi được các khoản nợ

của khách hàng vay; Bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các

khoản nợ đã cho khách hàng vay.2

Thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay của các NHTM ở Việt Nam cho thấy,

biện pháp cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh là các biện pháp được các NHTM

sử dụng phổ biến và thường xuyên nhất.

1.1.2 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Tài sản bảo đảm tiền vay được hiểu là tài sản của bên bảo đảm dùng để cầm cố,

thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm.

Tài sản bảo đảm tiền vay có nhiều loại và được phân loại theo nhiều cách: Theo Luật

La tinh: bất động sản, động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, vật tiêu hao, vật

không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở hữu, vật không

được sở hữu; tài sản công và tài sản tư; Theo Luật Anh – Mỹ: quyền đối nhân và

quyền đối vật, đất đai và các tài sản khác bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không

phải tiền, động sản vô hình và các quỹ.3

Ở Việt Nam, pháp luật về bảo đảm tín dụng có quy định: “tài sản bảo đảm tiền

vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách

hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay,

của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước, tài sản hình thành từ vốn vay.”4. Bên

cạnh đó, pháp luật dân sự lại quy định tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7 Điều 3 Nghị

định 163/2006/NĐ-CP). Chúng có thể được chia thành động sản và bất động sản. Do

2 Lê Thị Thu Thủy-Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD, NXB Tư pháp, 2006, tr 51, 52, 53 3 Trang 62- Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Lê Thị Thu Thủy (2006), Nxb Tư pháp, Hà Nội.

4 Khoản 2, Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay.

vậy tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thực chất là một dạng tài sản bảo đảm tiền

vay. Pháp luật các nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam hiện nay chưa quy định cụ

thể về khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

Theo từ điển luật học, bất động sản được hiểu là các tài sản không di, dời được.

Hệ thống pháp luật của mỗi nước với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm

phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản nhưng đều thống nhất bất động sản bao

gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự

Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang

Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức...).Bộ luật Dân sự năm 2005

của Việt Nam dùng phương pháp liệt kê để định nghĩa về tài sản là bất động sản. Theo

đó bất động sản bao gồm:

- Đất đai.

Đất đai được hiểu là một diện tích đất bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều

cao, chiều sâu. Đất đai bao gồm cả đất, đá, cát, sỏi, phù sa khi chúng chưa được khai

thác tách rời khỏi lòng đất.

- Nhà cửa công trình xây dựng và tài sản gắn liền với nhà cửa, công trình xây

dựng. Những tài sản này phải liên quan chặt chẽ với đất đai, nhà, công trình xây dựng

và không thể tách rời. Những thứ không gắn liền với đất không phải là bất động sản.

Ví dụ: cây trồng ngắn ngày, lều tạm…

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

Ví dụ: tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa được phát hiện hoặc chưa

được khai thác tách khỏi lòng đất.

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Ngoài ra, pháp luật Việt Nam cũng cho phép bất động sản hình thành trong

tương lai tham gia với tư cách là tài sản bảo đảm tiền vay. Bất động sản hình thành

trong tương lai bao gồm: bất động sản được hình thành từ vốn vay; bất động sản đang

trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao

dịch bảo đảm; bất động sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở

hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký

theo quy định của pháp luật.5

Tài sản là bất động sản có đặc điểm như sau6:

- Tính cố định về vị trí, do đặc tính này của bất động sản nên bất động sản

không thể di dời như các động sản, khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các

ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi

cho vay;

- Do bất động sản có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường bất động

sản nên tính thanh khoản đối với hàng hóa bất động sản luôn ở mức cao so với các loại

hànghóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế

chấp là bất động sản. Giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế được chứng minh

là luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác

động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những

nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

- Do bất động sản có tính bền vững, đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý

sau một quá trình xử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng

hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng.

- Hàng hóa bất động sản là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở

hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người

sử dụng tương đối dễ dàng. Khi có sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu,

quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Do các bất động sản thường có giá trị lớn nên bất động sản được sử dụng làm

tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn và trong thời hạn dài.

Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

- Thứ nhất, là tài sản bảo đảm tiền vay thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên

bảo đảm. Theo quy định của của pháp luật ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

5 Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP 6 TS. Nguyễn Thái Hưng, Rủi ro của ngân hàng thương mại khi nhận một số tài sản bảo đảm, langkinhkinhte.com, 8/28/2015.

do nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất trên

cơ sở đất nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối tượng

tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, là tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản được phép giao dịch. Theo quy

định của BLDS 2005, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014 và các văn bản liên quan,

bất động sản đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay gồm: quyền sử dụng

đất mà pháp luật đất đai quy định được thế chấp; Nhà ở công trình xây dựng gắn liền

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản

khác gắn liền với đất; nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác hình thành trong tương lai

- Thứ ba là tài sản không có tranh chấp chấp tại thời điểm được dùng để bảo

đảm. Có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh

giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử

dụng đất...

- Thứ tư, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá

trị nghĩa vụ được bảo đảm.

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Khi ký kết các hợp đồng tín dụng, ngân hàng mong muốn khách hàng thực hiện

đúng nghĩa vụ đã cam kết. Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều nguyên nhân khách quan

mà khách hàng vay vốn không trả được nợ hoặc trả không hết nợ đã vay của tổ chức

tín dụng và đương nhiên, trong trường hợp này tài sản bảo đảm buộc phải được xử lý

để tổ chức tín dụng có thể thu hồi nợ vay. Việc thực hiện các biện pháp đối với tài sản

bảo đảm tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay. Đối với tài sản là bất động sản thì gọi là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản. Đến nay chưa có một định nghĩa độc lập và chính thống về xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng.

Theo quy định luật tổ chức tín dụng năm 2010: “Trong trường hợp khách hàng

không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng

có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo

đảm và quy định của pháp luật”.

Pháp luật nhiều nước trên thế giới không có sự tách biệt giữa xử lý tài sản bảo

đảm trong giao dịch dân sự, kinh tế với xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng,

ngân hàng. Do đó, việc xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng được áp dụng

chung theo các quy định của luật dân sự.

Điều 2078 BLDS nước Cộng hòa Pháp quy định trong trường hợp không thực

hiện nghĩa vụ, người có quyền không thể định đoạt vật cầm cố mà chỉ có thể đề nghị

Tòa án ra lệnh dùng vật cầm cố để thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi nghĩa vụ dân sự,

sau khi đã được giám định viên định giá hoặc đem bán đấu giá vật cầm cố. Điều 2079

quy định: cho đến khi có việc truất hữu người có nghĩa vụ, người ấy vẫn là chủ sở hữu

vật cầm cố, vật ấy ở trong tay người có quyền chỉ là vật gửi giữ nhằm đảm bảo quyền

ưu tiên của người có quyền. Đối với tài sản thế chấp, việc xử lý cũng được thực hiện

khi người có quyền yêu cầu bán đấu giá”.7

Quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm trong pháp luật Nhật Bản cũng tương tự

như quy định tại luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp8. Ngoài ra, một số nước có

những quy định về xử lý tài sản trong lĩnh vực tín dụng được dẫn chiếu đến pháp luật

dân sự hoặc quy định theo pháp luật dân sự: Luật ngân hàng Ba Lan, Luật ngân hàng

thương mại của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa9.

Do vậy, có thể khái quát việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như

sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn của bảo đảm tiền

vay bằng tài sản, trong đó tài sản bảo đảm là bất động sản; giai đoạn thực hiện các

biện pháp đối với tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm thu hồi nợ mà NHTM đã cho

vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết

tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay.

Qua khái niệm trên ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có

những đặc điểm cụ thể sau :

Một là, mục đích của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của

7 BLDS nước Cộng hòa Pháp, NXB Chính trị quốc gia, 2001. 8 Tại hội thảo Chế độ bán đấu giá tài sản tại Nhật Bản, Bộ Tư Pháp, 2001. 9 Pháp luật Ngân hàng trung ương và Ngân hàng thương mại một số nước, 1997

NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Hoạt động

cho vay của NHTM không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu

hoạt động an toàn, ổn định và phát triển của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế.

Khả năng thu hồi vốn vay của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh

nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Do đó việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi

nợ cho các NHTM là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn

thu nợ thứ hai của NHTM.

Hai là, chủ thể xử lí tài sản bảo đảm tiền vay đa dạng và được trao quyền mạnh

mẽ hơn chủ thể trong việc xử lí tài sản bảo đảm thông thường. Nếu trong các giao dịch

dân sự thông thường, bên nhận cầm cố, thế chấp phải xử lí tài sản thông qua việc yêu

cầu cơ quan có thẩm quyền bán đấu giá nếu các bên không có thỏa thuận khác thì

trong hoạt động cho vay, để đảm bảo nguồn cung ứng vốn cho nền kinh tế đòi hỏi việc

xử lí tài sản bảo đảm phải được thu hồi nợ nhanh chóng NHTM là một loại hình chủ

thể được trao quyền mạnh mẽ hơn so với các chủ thể xử lí tài sản bảo đảm thông

thường. Sở dĩ như vậy là do NHTM được thành lập và hoạt động với những điều kiện

cấp phép chặt chẽ của cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền, chịu sự giám sát

thường xuyên trong hoạt động nghiệp vụ, kể cả việc cho vay và bảo đảm tiền vay.

Ba là, thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sẽ phát sinh khi có sự vi phạm

nghĩa vụ. Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm: nghĩa

vụ trả nợ vay khi đến hạn, nghĩa vụ sử dụng vốn vay đúng mục đích của khách hàng,

nghĩa vụ cung cấp thông tin về việc sử dụng vốn của khách hàng và nghĩa vụ thực hiện

các cam kết khác. Tuy nhiên chỉ khi khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc khi

khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việc sử dụng vốn với NHTM thì theo

thỏa thuận hoặc theo hợp đồng tín dụng, NHTM có thể áp dụng biện pháp xử lý tài sản

bảo đảm.

Bốn là, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay dựa trên các nguyên tắc: thỏa thuận, công

khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các

bên. Nguyên tắc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay; nguyên tắc đảm bảo công khai, khách quan trong xử lý

tài sản bảo đảm vừa bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý đồng

thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm; nguyên tắc tôn

trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền

vay là mục tiêu mà pháp luật hướng tới. Và cuối cùng là nguyên tắc việc xử lý tài sản

bảo đảm phải kịp thời, nhanh chóng; đây là nguyên tắc rất cần thiết trong việc xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay, nếu được tuân thủ sẽ hạn chế được thiệt hại trong trường hợp tài

sản bảo đảm xuống cấp, mất giá…

1.2 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Pháp luật là hệ thống các quy xử sự chung, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã

hội do Nhà nước ban hành. Với quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung, cụ thể là

quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các ngân hàng

thương mại ở Việt Nam, có thể đưa ra định nghĩa khái quát sau: Pháp luật về xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh

việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, bao gồm: quyền và nghĩa vụ các

bên trong việc xử lý, các phương thức xử lý, thủ tục xử lý và các vấn đề khác liên

quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Nguyên tắc là những chuẩn mực chung nhất, là định hướng cho mọi hoạt động.

Nó có giá trị bắt buộc đối với các bên tham gia quan hệ tín dụng. Nguyên tắc xử lý tài

sản bảo đảm ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân theo các nguyên

tắc của Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt

động ngân hàng. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng

thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản gồm:

1.2.2.1 Tôn trọng sự thỏa thuận giữa các chủ thể

Bảo đảm tiền vay là việc áp dụng áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ

hoàn trả tiền vay của khách hàng đối với NHTM nên việc xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay cũng phải tuân theo nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự là thỏa thuận. Kể cả

trong trường hợp bất động sản bảo đảm tiền vay được dùng để bảo đảm thực hiện cho

một hay nhiều nghĩa vụ, chủ thể xử lý là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận

bảo đảm ủy quyền thì việc xử lý tài sản đó phải được thực hiện theo thoả thuận giữa

các bên tham gia; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản mới

được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Đây là nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch bảo đảm cũng như xử lý tài sản

bảo đảm. Dựa trên việc tôn trọng tự do ý chí của các chủ thể, các chủ thể có thể thỏa

thuận về: phương thức xử lý tài sản, về người xử lý tài sản, thời điểm xử lý... Đây vừa

thể hiện nguyện vọng của các bên tự do thỏa thuận, vừa giúp việc xử lý tài sản bảo

đảm được xử lý một cách nhanh chóng, hiệu quả. Đồng thời khi tiến hành xử lý tài sản

bảo đảm căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử

lý tài sản bảo đảm mà không cần có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.

1.2.2.2 Nguyên tắc bảo đảm công khai, khách quan

Nguyên tắc này vừa là bảo vệ lợi ích cho bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý

đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm. Các thông tin

về tiến độ xử lý tài sản bảo đảm phải được công khai, minh bạch, đảm bảo các bên có

quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phải được tiếp cận một cách đầy đủ và kịp thời.

Nguyên tắc này giúp bên bảo đảm và các bên liên quan có thể giám sát được quá trình

xử lý tài sản của bên có quyền xử lý tài sản, tránh tình trạng lạm quyền, thông đồng hạ

giá tài sản gây thiệt hại cho bên bảo đảm và các bên liên quan.

Để nguyên tắc này phát huy được hiệu quả của nó đòi hỏi phải có một quy trình

hợp lý và có sự hoạch toán rõ ràng đối với tài sản bảo đảm cần xử lý. Đồng thời việc

NHTM xử lý tài sản bảo đảm chỉ là biện pháp thứ cấp để thu hồi nợ chứ không phải là

hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm sinh lời. Điều này được pháp luật hiện hành

quy định rõ là các NHTM không có chức năng kinh doanh bất động sản10; do đó khi tiến

10 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010

hành hoạt động này ngân hàng không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật thuế.

1.2.2.3 Nguyên tắc bảo đảm tính kịp thời, nhanh chóng

Thông thường, NHTM sẽ tiến hành xử lý tài sản bảo đảm khi có phát sinh tranh

chấp với khách hàng. Thời điểm gọi là “phát sinh tranh chấp” phụ thuộc nhiều vào ý

chí của các NHTM, khách hàng, và từng thời kỳ khác…Nhiều khi khách hàng không

trả khoản tiền vay, chuyển thành nợ xấu thì Ngân hàng mới tiến hành xử lý. Khi đó

khoản nợ đã quá hạn từ rất lâu và thường phải trải qua các thủ tục tố tụng kéo dài,

phức tạp để tiến hành thu hồi nợ. Điều này cho thấy, hiệu quả của việc xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ hiện nay chưa cao, gây thiệt hại cho các

bên tham gia, làm cho nền kinh tế trì trệ. Do vậy nguyên tắc bảo đảm tính kịp thời, hiệu quả

phải được là nguyên tắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

1.2.2.4 Nguyên tắc đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia

Mục tiêu mà pháp luật bảo vệ là bảo đảm quyền thu hồi nợ của các NHTM,

song vẫn phải đảm bảo các quyền và lợi ích nhất định cho khách hàng vay và bên thứ

ba (nếu có). Do vậy đảm bảo quyền lợi và lợi ích của các bên là một nguyên tắc cơ bản

khi xử lý tài sản bảo đảm. Chủ thể tham gia tiến hành xử lý tài sản bảo đảm gồm:

NHTM, khách hàng, người thứ ba có tài sản bảo đảm đứng ra cầm cố, thế chấp, bảo

lãnh cho người vay, các tổ chức cá nhân liên quan (nếu có). Việc bảo đảm quyền và

lợi ích của các tham gia giao dịch thể hiện: NHTM được ưu tiên bảo vệ quyền lợi

nhằm bù đắp khoản cho vay bị tổn thất, có thể xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, nếu

thừa sau khi xử lý tài sản bảo đảm, NHTM trả lại cho bên vay hoặc bên có tài sản bảo

đảm; ưu tiên quyền mua cho bên có tài sản trên cơ sở thu đầy đủ cả gốc và lãi cho

ngân hàng; giá trị tài sản bảo đảm được xác định phù hợp và sát với giá thị trường.

1.2.3 Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao

so với khu vực. Với mức độ tăng trưởng như hiện nay, nhu cầu vốn cho nền kinh tế là

hết sức lớn. Thị trường chứng khoán Việt Nam mới được hình thành và chưa thật sự

trở thành kênh cung cấp vốn hiệu quả cho nền kinh tế. Thực tế cho thấy phần lớn các

doanh nghiệp Việt Nam năng lực tài chính còn yếu kém, hoạt động chủ yếu dựa trên

nguồn vốn vay ngân hàng.

Từ đó khẳng định tín dụng ngân hàng trong giai đoạn hiện nay sẽ còn tiếp tục là

một kênh cung cấp vốn quan trọng của nền kinh tế. Trong nghiệp vụ tín dụng ngân

hàng, khung pháp lý được đánh giá là “sự cứu cánh pháp lý” hoặc cũng có thể là “một

trong những yếu tố có khả năng gây rủi ro cho hoạt động ngân hàng xuất phát từ các

quyền đối với tài sản và luật pháp về hợp đồng không rõ ràng, không có khả năng

cưỡng chế trên thực tế, không đảm bảo được khả năng thực thi các cam kết và nắm giữ

tài sản trên thực tế”11. Do đó, việc xây dựng khung pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, rõ

ràng và đảm bảo khả năng “cưỡng chế” thu hồi nợ cho các NHTM rất cần thiết. Nhà

nước có vai trò to lớn trong vấn đề nêu trên. Thông qua công cụ pháp luật, nhà nước

tạo cho các bên cơ chế xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp

của các chủ thể tham gia; góp phần giảm tình trạng nợ xấu.

Từ sự phân tích trên, nội dung của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản bao gồm các vấn đề sau:

Thứ nhất, các quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong việc xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản. Trong các hợp đồng tín dụng hoặc trong các hợp

đồng bảo đảm tiền vay, các bên có các điều khoản quy định quyền và nghĩa vụ của các

bên trong việc thực hiện hợp đồng cũng như trong trường hợp một trong các bên vi

phạm các điều khoản của hợp đồng, hoặc nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi khách hàng không thực hiện hoặc

không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết, NHTM có quyền buộc khách hàng giao tài

sản để xử lý, quyền thực hiện phương thức xử lý tài sản, quyền ưu tiên thanh toán,

quyền được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ buộc bên có tài sản phải giao

tài sản và làm thủ tục chuyển nhượng. Tương ứng với quyền của NHTM là nghĩa vụ

giao tài sản của chủ sở hữu tài sản, nghĩa vụ hỗ trợ NHTM xử lý TSBĐ của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền…

Thứ hai, quy định về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm. Quá trình xử lý tài

11 Từ điển Thuật ngữ tài chính tín dụng của Viện Khoa học tài chính, Bộ tài chính, Nhà xuất bản tài chính, 1996 (tr. 62, 283)

sản bảo đảm tiền vay đòi hỏi các bên liên quan tuân thủ chặt chẽ các quy định của

pháp luật. Nó bao gồm các quy định : thời điểm xử lý tài sản bảo đảm; thủ tục thông

báo cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản; thủ tục đăng ký thông báo xử lý tài sản; thủ

tục giao tài sản…

Thứ ba, các quy định về phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Trong

quan hệ hợp đồng, khi thiện chí giao kết, các chủ thể đều mong muốn hợp đồng được

thực hiện đúng những gì đã thỏa thuận và mang lại lợi ích cho các bên. Tuy nhiên, có

nhiều trường hợp, khách hàng vì nhiều nguyên nhân khác nhau vi phạm nghĩa vụ trả

tiền vay ảnh hưởng tới quyền lợi của NHTM. Đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản, tài sản thường mang giá trị lớn, việc xử lý tài sản phụ thuộc nhiều

vào sự hợp tác của chủ tài sản. Vì vậy, pháp luật phải xây dựng phương thức xử lý tài

sản bảo đảm. Hiện nay các phương thức xử lý tài sản bảo đảm gồm: thỏa thuận của

các bên (bán tài sản, nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ

của bên bảo đảm, phương thức khác do các bên thỏa thuận, không có thỏa thuận ( bán

đấu giá, khởi kiện tại Tòa).

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN

VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Trong hệ thống pháp luật hiện nay, các văn bản về xử lý tài sản bảo đảm được

quy định trong lĩnh vực: dân sự, đất đai và tín dụng ngân hàng.

Trong lĩnh vực dân sự: Bộ luật dân sự 2005 đã quy định rất cụ thể về việc xử lý

tài sản bảo đảm. Điều 355 quy định bên nhận tài sản thế chấp có quyền yêu cầu bán

đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận

khác. Điều 336 quy định việc xử lý tài sản cầm cố theo phương thức do các bên đã

thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm dành một chương về xử lý tài

sản bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định

163/2006/NĐ-CP; Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về bán đấu giá;

Trong lĩnh vực đất đai: Điều 721 BLDS 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận hoặc

không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.

Ngoài ra pháp luật về đất đai cũng có quy định riêng về xử lý quyền sử dụng đất đã thế

chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ tại khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng

dẫn thi hành Luật đất đai 2013. Theo quy định này, quyền sử dụng đất thế chấp, bảo

lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp không xử lý được theo

thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đã được thế chấp…để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm

quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp,

bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật;

Ngoài ra, trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng: Luật các tổ chức tín dụng năm

2010. Theo điều 95 Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì trong trường hợp khách hàng

không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng

có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo

đảm và quy định của pháp luật. Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng

dẫn một số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm;

Qua thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm trên đây cho thấy: Trong các

lĩnh vực dân sự, đất đai và tín dụng ngân hàng đều có các quy định về việc xử lý tài

sản bảo đảm, nhưng các quy định này không thống nhất về phương thức xử lý và

quyền xử lý. Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa có sự phân định rõ ràng về phạm vi

điều chỉnh cũng như việc áp dụng các văn bản này trong các quan hệ tín dụng. Trên

thực tế, Tòa án xét xử tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đều coi giao dịch

bảo đảm được ký kết giữa các NHTM và các cá nhân là giao dịch dân sự; giao dịch

bảo đảm được ký kết giữa NHTM và tổ chức có tư cách phấp nhân là giao dịch kinh

tế. Trong khi đó, các NHTM khi nhận tài sản bảo đảm đều căn cứ trên các quy định

riêng trong lĩnh vực ngân hàng. Do không nhất quán về phân định phạm vi, giới hạn

điều chỉnh về việc xử lý tài sản bảo đảm nên dẫn đến tình trạng có những bản án bị

kháng cáo, kháng nghị nhiều lần mà vẫn chưa giải quyết được quyền lợi hợp pháp của

các bên liên quan.

2.1 Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Các ngân hàng thương mại là chủ thể quan trọng trong việc xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản. Theo quy định tại khoản 4 Điều 58 Nghị định

163/2006/NĐ-CP: “Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài

sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường

hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác”. Tuy nhiên pháp luật

hiện hành chưa quy định thống nhất quyền và nghĩa vụ cụ thể đối với chủ thể này

trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thực tế.

Việc xử lý tài sản được tiến hành khi quyền và lợi ích hợp pháp của NHTM bị

xâm phạm nên NHTM có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ. Tuy nhiên, NHTM lại

không có quyền định đoạt tài sản mà chỉ có quyền (i) quyền yêu cầu bên bảo đảm xử

12 Khoản 7 Điều 351 Bộ luật dân sự 2005

lý tài sản thế chấp12 hoặc (ii) quyền yêu cầu bên bảo đảm bàn giao tài sản13 hoặc (iii)

quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý14 hoặc (iv) quyền yêu cầu thi hành án15. Và nếu

không được giao tài sản thì NHTM chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu cưỡng

chế theo thủ tục chung của tố tụng dân sự. Xét thấy, NHTM cho vay, không thu hồi

được nợ mà không có quyền gì đối với tài sản bảo đảm cho việc trả nợ lại còn phụ

thuộc vào thiện chí của người vay, chủ sở hữu tài sản và cuối cùng phải nhờ đến tòa án

để phân xử. Do đó quy định của pháp luật hiện hành quyền của NHTM chưa tương

xứng với quyền và nghĩa vụ của người vay, chủ sở hữu tài sản.

Mặt khác, mặc dù pháp luật cho phép “người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã

được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không

cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm” nhưng trên thực tế

NHTM không thể tự bán tài sản bảo đảm nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu tài

sản về giá trị định giá, về bàn giao tài sản hoặc hoàn tất các thủ tục chuyển quyền hay

NHTM không thể đưa tài sản ra bán đấu giá trực tiếp nếu chưa khởi kiện hoặc không

được chủ sở hữu tài sản ủy quyền. Vì thế, để khắc phục tình trạng bên bảo đảm không

hợp tác trong việc xử lý tài sản nêu trên, các NHTM đưa ra giải pháp yêu cầu bên bảo

đảm ủy quyền cho NHTM được toàn quyền định đoạt đối với tài sản bảo đảm (nội

dung ủy quyền là quyền định đoạt tài sản). Việc ủy quyền này có thể lập thành văn bản

riêng được các bên ký kết như là kết quả của sự thỏa thuận. Tuy nhiên chưa xét đến

khả năng NHTM có thực hiện công việc ủy quyền này hay không nhưng căn cứ vào

quy định của pháp luật hiện hành, NHTM không được nhân danh chủ sở hữu tài sản

thực hiện quyền định đoạt tài sản vì theo quy định tại Ðiều 139 Bộ luật Dân sự 2005

cũng quy định “Ðại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh

và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện

giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện” (khoản 1), “Quan hệ đại diện được xác lập

theo pháp luật hoặc theo ủy quyền (khoản 3), “Người đại diện phải có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 143 Bộ luật này (khoản 5)

13 Khoản 5 Điều 351 Bộ luật dân sự 2005 14 Khoản 1 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP 15 Điều 7 Luật thi hành án dân sự 2008

và khoản 2 Điều 143 Bộ luật dân sự 2005: “Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ

mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy

định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập”. Ngoài ra

khoản 4 Điều 589 Bộ luật dân sự 2005 quy định hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi “

Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi

dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Như vậy, tổng

hợp các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 đã viện dẫn trên cho thấy, pháp luật chỉ quy

định người đại diện theo ủy quyền là cá nhân, là con người cụ thể. NHTM là một pháp

nhân, chỉ có năng lực pháp luật dân sự chứ không có năng lực hành vi dân sự. Vì vậy,

NHTM không thể làm người đại diện theo ủy quyền, chỉ có thể ủy quyền cho một

người cụ thể của NHTM để thực hiện công việc ủy quyền này. Khắc phục hạn chế

này, Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực 1/1/2017 có quy định : “Cá nhân, pháp nhân có

thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”

(Khoản 1 Điều 318 BLDS 2015). Theo đó, pháp luật đã có quy định cụ thể cá nhân,

pháp nhân (bên bảo đảm) có thể ủy quyền cho pháp nhân (NHTM) thực hiện các giao

dịch trong phạm vi ủy quyền.

2.2 Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam.

Mục đích các ngân hàng thương mại thiết lập giao dịch bảo đảm tiền vay khi

quyết định việc cho khách hàng vay vốn nhằm tăng cường trách nhiệm trả nợ của bên

vay và trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có cơ sở để

thu hồi nợ vay thông qua xử lý tài sản bảo đảm. Về nguyên tắc, TSBĐ chỉ bị xử lý khi

bên vay vi phạm các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc

pháp luật đã quy định. Vì vậy, NHTM chỉ xử lý TSBĐ trong các trường hợp sau đây:

2.2.1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực

hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Đây là trường hợp xảy ra phổ biến nhất trên thực tế. Nghĩa vụ được bảo đảm là

các nghĩa vụ của bên vay được quy định trong hợp đồng tín dụng giữa bên vay và

NHTM bao gồm việc “Trả nợ gốc và lãi vay đầy đủ, đúng hạn theo lịch đã cam kết”.

Ngoài ra, theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 quy

định: “khoản nợ quá hạn là khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi

đã quá hạn”. Như vậy, cho dù khoản vay được thỏa thuận trả gốc và lãi một lần hay

nhiều lần theo định kỳ thì chỉ cần bên vay thực hiện trễ hạn hoặc trả không đúng số

tiền của từng lần thì cũng được xem là “không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

nghĩa vụ”. Khi đó, NHTM có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà không

phải đợi đến hạn cuối cùng của khoản vay.

2.2.2 Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do

vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Đây là trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng

mà sự vi phạm đó là điều kiện để bên cho vay có quyền chấm dứt hợp đồng tín dụng

trước thời hạn để bảo toàn vốn vay. Ví dụ: bên vay sử dụng vốn vay không đúng mục

đích; bên vay cung cấp thông tin sai sự thật về việc sử dụng vốn vay; có những biểu

hiện thiếu khả năng tài chính nếu duy trì hợp đồng tín dụng đến hết thời hạn; bên vay

vi phạm hợp đồng bảo đảm tiền vay... Trong trường hợp này, bên cho vay sẽ ra thông

báo gửi cho bên vay biết về việc chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn. Trong

thông báo này, bên cho vay phải xác định thời hạn mà bên vay phải trả nợ vốn vay, hết

thời hạn này nếu bên vay không trả nợ thì bên cho vay sẽ xử lý TSBĐ.

2.2.3 Tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

Có những trường hợp mặc dù nghĩa vụ của bên vay được bảo đảm bằng bất

động sản tại NHTM chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng tài sản bảo đảm phải được

xử lý để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ khác. Ví dụ: tài sản này cũng được dùng

để bảo đảm cho nghĩa vụ khác đã đến hạn mà không có khả năng trả nợ ; bên vay phải

thực hiện nghĩa vụ mà không còn tài sản khác thì bất động sản dùng để bảo đảm nghĩa

vụ đối với ngân hàng phải được xử lý theo pháp luật và còn giá trị dôi dư để thực hiện

nghĩa vụ khác; bên bảo đảm tuyên bố phá sản thì mặc dù khoản vay chưa đến hạn thì

bất động sản cũng phải được xử lý theo quy định….

Ví dụ: A vay vốn của Ngân hàng B và được C bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả

nợ thông qua một hợp đồng thế chấp được ký kết giữa C và ngân hàng B (C thế chấp

ngôi nhà thuộc sở hữu của mình). Do đó, thời điểm B phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ

nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đủ thì C có nghĩa vụ phải thực hiện thay

(trừ trường hợp hợp đồng bảo lãnh giữa C và A có thỏa thuận khác). Nếu B không

thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn thì ngân hàng B phải thông báo cho bên bảo đảm

thay cho bên được bảo đảm (B). Hết thời hạn trên mà C không thực hiện nghĩa vụ trả

nợ thay A thì ngân hàng B có quyền xử lý tài sản mà C đã thế chấp.

2.2.4 Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định

Đây là các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhưng

không xuất phát từ hành vi vi phạm của bên vay/bên bảo đảm mà do các bên tự

nguyện xử lý. Chẳng hạn trong trường hợp tình hình kinh doanh của khách hàng

không hiệu quả trong khi giá nhà đất đang tăng cao, nếu bán tài sản sẽ trả hết nợ ngân

hàng và có thể dôi dư ra một khoản tiền để bổ sung vốn kinh doanh tiếp. Lúc này,

khách hàng và ngân hàng sẽ thỏa thuận bán tài sản để thu hồi nợ.

Hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có một điều luật cụ thể quy định về thời

điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, mà chủ yếu dựa trên các quy định

tại Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cũng như Nghị định 163/2006/NĐ-

CP quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm (Điều 56). Do vậy, các ngân

hàng thương mại phải vận dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào thực tiễn để

xác định đúng các vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, từ đó đưa ra thời điểm xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay hợp lý và đúng pháp luật.

Về tinh thần, BLDS 2015 không có nhiều thay đổi về căn cứ xử lý, phần lớn

giữa nguyên quy định của BLDS 2005: bỏ trường hợp tài sản bảo đảm phải được xử lý

để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác (Điều 299, BLDS 2015).

2.3 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam

Thủ tục thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được pháp

luật Việt Nam quy định tại Luật đất đai 2013, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật đất đai; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao

dịch bảo đảm và một số văn bản khác có liên quan. Căn cứ vào các văn bản này, thủ

tục gồm:

Bước 1: Thông báo cho khách hàng về việc xử lý tài sản bảo đảm và đăng ký

thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao

dịch bảo đảm (nếu giao dịch bảo đảm đó đã được đăng ký).

Trước khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, Ngân hàng thương mại phải thông

báo cho khách hàng về việc xử lý bao gồm: lý do xử lý, phương thức xử lý, giá trị

nghĩa vụ, thời hạn và địa điểm chuyển giao tài sản.

Thủ tục đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo

quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất:

Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường

hợp đã đăng ký thế chấp:

1. Người yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp

trong trường hợp đã đăng ký thế chấp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:

i. Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp

(01 bản chính);

ii. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính);

iii. Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người

được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất

trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm, nhưng

không được sớm hơn 15 ngày kể từ ngày đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo

đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với giao dịch bảo đảm không phải

đăng ký hoặc chưa đăng ký do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm chưa hoạt động, thì thời

hạn nêu trên được tính từ ngày ngân hàng gửi thông báo xử lý tài sản cho bên bảo đảm.

Bước 2: Thủ tục giao tài sản

Khoản 1 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định về việc thu giữ

TSBĐ để xử lý:

“ Bên giữa TSBĐ phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo

của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ TSBĐ không giao

tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ TSBĐ để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án

giải quyết”.

Bước 3: Phương thức xử lý tài sản bảo đảm.

Các bên thực hiện phương thức bán tài sản bảo đảm tiền vay theo thỏa thuận.

Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định của pháp

luật về xử lý tài sản bảo đảm.

Qua những trình tự, thủ tục nêu trên, có thể thấy quá trình xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay rất phức tạp, trải qua rất nhiều thủ tục và liên quan đến nhiều cơ quan có thẩm

quyền. Các quy định này trên thực tế áp dụng còn gặp phải nhiều khó khăn như thủ tục

thu giữ tài sản. Do TSBĐ là bất động sản thường gắn là nơi ở, nơi sinh sống, nơi sản

xuất kinh doanh, vì vậy rất ít khi các bên hợp tác tự nguyện bàn giao TSBĐ cho

NHTM để phát mại, nếu NHTM tự kê biên thu hồi sẽ gặp phải rất nhiều sự cản trở,

chống đổi thậm chí là đe dọa từ khách hàng. Khách hàng thường viện ra nhiều lý do để

không chịu hợp tác giao tài sản để xử lý nợ, chây ì, ngoan cố khiến cho các ngân hàng

vô cùng khó khăn trong việc xử lý TSBĐ. Chỉ khi bên giữ TSBĐ có dấu hiệu chống

đối, cản trở, gây mất trật tự an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm

phát luật khác thì người xử lý TSBĐ mới có quyền yêu cầu sự can thiệp của các cơ

quan chức năng. Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ là để giữ trật tự xã hội mà không phải

là hỗ trợ NHTM thu hồi TSBĐ. Trường hợp các bên không thỏa thuận được phương

thức xử lý TSBĐ thì tài sản được đem bán đấu giá nhưng để thực hiện được thì các

NHTM lại phải thu hồi được TSBĐ. Nhưng thực tế để thu hồi được TSBĐ để xử lý là

con đường gian nan đối với các ngân hàng. Ngân hàng không thể thu hồi được TSBĐ

nếu các bên có TSBĐ không hợp tác. Chính vì thế, quy định trên hoàn toàn không có

tính khả thi.

Trong trường hợp NHTM chưa thu hồi được TSBĐ đã ủy quyền cho tổ chức

bán đấu giá thì các tổ chức này vẫn yêu cầu NHTM phải cam kết việc bàn giao tài sản

cho người mua trong khoảng thời gian nhất định, nếu không bàn giao được như đã

cam kết thì NHTM phải bồi thường thiệt hại. Đây là khó khăn lớn mà các NHTM đang

gặp phải. Có những trường hợp ban đầu chủ TSBĐ đồng ý bán đấu giá, ngân hàng tiến

hành ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá, đến thời điểm bàn giao nhà cho người mua thì

họ lại không giao TSBĐ (mặc dù người mua vẫn được sang chủ sở hữu, quyền sử

dụng). Do đó tranh chấp xảy ra, một mặt ngân hàng phải bồi thường cho người mua,

mặt khác lại phải khởi kiện các bên ra Tòa để giải quyết tranh chấp. Nhiều khi ngân

hàng vướng phải vòng luẩn quẩn, tiến thoái lưỡng nan, không xử lý thì trở thành nợ

xấu mà xử lý thì không xử lý được, mất cả thời gian, chi phí và công sức.thu giữ

TSBĐ (Khoản 5 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

BLDS 2015 có quy định về việc giao tài sản bảo đảm để xử lý (Điều 194 BLDS

2015). Theo quy định này, khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên bảo đảm có nghĩa vụ giao

tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý. Trường hợp người đang giữ tài sản

không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Việc trao

cho NHTM có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết là một bước đổi mới so với quy định

tại tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Bởi lẽ, Tòa án giải quyết hiệu quả sẽ cao hơn,

trường hợp người giữ tài sản không giao tài sản thì Tòa án có quyền cưỡng chế thu hồi

tài sản bảo đảm để xử lý nợ.

2.4 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân

hàng thương mại ở Việt Nam

Bộ luật dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Luật đất đai năm 2013 là căn

cứ áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Tuy nhiên

hiện nay các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong các văn bản

pháp luật còn thiếu sự thống nhất. Điều 59 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định

phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận đó là bán tài sản, nhận chính tài sản thế chấp

để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, các thỏa thuận khác (nếu có). Các quy định liên quan

đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản khi các bên không có thỏa thuận

hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý thì theo quy định của pháp luật hiện

hành sẽ lựa chọn các phương thức xử lý sau:

(i) theo điều 721 Bộ luật dân sự 2005, NHTM có quyền khởi kiện tại Tòa án;

(ii) theo khoản 1 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản được bán đấu giá

theo quy định của pháp luật;

(iii) theo khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật

đất đai 2013. NHTM có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế

chấp…để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền

sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện

tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Nhìn chung, Bộ luật dân sự 2015 không có thay đổi nhiều về phương thức xử lý

tài sản bảo đảm so với Bộ luật dân sự 2005. Tại điều 303 BLDS 2015 có quy định các

phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo thỏa thuận là: bán đấu giá tài sản, bên

nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc

thực hiện nghĩa vụ, các phương thức khác; trong trường hợp không có thỏa thuận về

phương thức xử lý thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2.4.1: Phương thức bán tài sản không qua đấu giá

Theo Khoản 1 Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có nêu phương thức bán tài

sản bảo đảm là một trong những phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các

ngân hàng thương mại. NHTM tự bán tài sản gặp nhiều khó khăn vì trình tự thủ tục

bán tài sản phụ thuộc vào thái độ hợp tác của chủ sở hữu tài sản và cơ quan nhà nước

có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục trước bạ, đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản.

Mặc dù, khi thế chấp TSBĐ có đầy đủ giấy tờ, công chứng tài sản đầy đủ và

hợp đồng có quy định rõ phương thức xử lý, nhưng NHTM thường không thể tự bán

bất động sản. Bởi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm cho phép NHTM

tự bán tài sản để thu hồi nợ, tuy nhiên BLDS 2005 quy định rõ hợp đồng mua bán phải

là chủ sở hữu hay người đại diện được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng

nhưng bên công chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động

sản đó nếu chủ tài sản không đồng ý.

Hơn nữa, để tiến hành bán TSBĐ thì NHTM cần phải định giá TSBĐ. Trên

thực tế, do pháp luật chưa có quy định cụ thể trong trường hợp bên bảo đảm giao cho

NHTM bán TSBĐ để xử lý nợ thì giá bán được xác định như thế nào? Cần sự thỏa

thuận của chủ tài sản và NHTM hay NHTM tự xác định giá trị tài sản? Do vậy, khi

phải tiến hành xử lý TSBĐ, một số NHTM đã tự xác định giá trị tài sản hoặc căn cứ

giá trị định giá ban đầu để xử lý nhằm thu hồi khoản nợ một cách nhanh chóng. Do

không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được với bên bảo đảm hoặc thuê một tổ chức

có chức năng định giá chuyên nghiệp và độc lập để định giá TSBĐ cần xử lý làm phát

sinh tranh chấp giữa ngân hàng và bên bảo đảm khi pháp luật chưa có quy định cụ thể

về việc chủ thể nào có quyền lựa chọn cơ quan thẩm định giá.

Vướng mắc này phần nào đã được tháo gỡ khi Thông tư liên tịch số

16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định hướng dẫn cụ thể việc định giá TSBĐ

trong trường hợp bán TSBĐ không qua đấu giá (Điều 10). Cụ thể, việc xác định giá

bán trong trường hợp này được thực hiện như sau: (i) Bên bảo đảm và bên nhận bảo

đảm thỏa thuận về giá bán TSBĐ bằng văn bản; (ii) Trường hợp không thỏa thuận

được, bên bảo đảm được quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá trong 15 ngày

kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán; (iii) Hết thời hạn này nếu bên bảo đảm

không chỉ định, thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định

giá xác định giá bán TSBĐ.

Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo giá định giá, thì bên nhận bảo

đảm được hạ giá bán. Việc hạ giá được thực hiện tối đa ba lần, mỗi lần không quá

10% giá đã định, thời gian hạ giá phải cách nhau ít nhất 30 ngày đối với bất động sản

và 15 ngày đối với động sản. Sau ba lần hạ giá mà vẫn chưa bán được thì bên nhận bảo

đảm được nhận chính TSBĐ. Giá trị tài sản trong trường hợp này là mức giá của lần

hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thực tế áp dụng phương thức này, NHTM thường gặp phải một số khó khăn,

vướng mắc sau:

- Khó xác định giá trị bất động sản (đặc biệt như quyền sử dụng đất, đất thuê

của Nhà nước) bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường”. Để tính giá đối với quyền

sử dụng đất có thể căn cứ vào: (i) khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban

hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia

đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất hoặc (ii) theo thỏa thuận của các chủ thể có

quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho thuê đối với các chủ thể khác.

- Các quy định của pháp luật chưa làm rõ những trường hợp nào thì việc bán tài

sản cần đặt dưới sự kiểm soát của tòa án. Bên nhận bảo đảm cần tuân thủ những nghĩa

vụ gì để tránh sự lạm quyền, xâm phạm đến lợi ích của bên bảo đảm hay của các chủ

thể khác nhưng vẫn bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.

- Vẫn còn có nhiều ý kiến khác nhau về tư cách chủ thể tham gia giao dịch mua

bán TSBĐ của các NHTM như đã trình bày ở phần 2.1 về chủ thể.

2.4.2 Phương thức bán đấu giá

Theo quy định tại Điều 65 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “Trong trường hợp

không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, thì tài sản bảo đảm được

bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với tài sản bảo đảm có thể xác

định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá

thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên

bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có).”

Khoản 1 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về xử lý tài sản bảo đảm là quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương

thức xử lý quy định : "Đối với trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá".

Về nguyên tắc, khi khách hàng không trả được nợ vay đến hạn mà không có cơ

cấu nợ (điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ) và không còn nguồn trả nợ, thì bên

cho vay ( bên nhận bảo đảm – ngân hàng thương mại) có quyền xử lý tài sản bảo đảm

để thu hồi nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật.

Tuy nhiên NHTM không được quyền và không thể đơn phương bán tài sản mà

không có sự đồng ý, hợp tác của chủ sở hữu tài sản. Khi đó, NHTM sẽ chuyển tài sản

qua bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Theo khoản 6 Điều 2 Nghị định

17/2010/NĐ-CP và khoản 4 Điều 10 Thông tư 23/2010/TT-BTP, người có tài sản bán

đấu giá là (i) chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, (ii) ngân

hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm và (iii) các chủ thể khác theo luật định.

Tuy nhiên, sau khi lựa chọn được tổ chức bán đấu giá tài sản thì phải tiến hành xác

định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm e khoản

2 Điều 23 Nghị định 17/2010/NĐ-CP, "đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ

chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy

quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định". Như vậy, cho dù NHTM có quyền yêu cầu

bán tài sản bảo đảm nhưng đến bước xác định giá cũng cần phải có sự đồng ý của chủ

sở hữu tài sản hoặc được chủ sở hữu tài sản ủy quyền. Do đó, trên thực tế, khi tranh

chấp chưa qua khởi kiện, nếu không có ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thì tổ chức

bán đấu giá không nhận hồ sơ yêu cầu bán đấu giá của NHTM.

Mặt khác, trong trường hợp tài sản được bán đấu giá thành công thì nghĩa vụ

của tổ chức bán đấu giá theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 17/2010/NĐ-CP chỉ dừng lại

ở việc "yêu cầu người có tài sản bán đấu giá giao tài sản cho người mua được tài sản

bán đấu giá trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá đang trực tiếp quản lý tài

sản đó" chứ không có chức năng cưỡng chế thu giữ tài sản như cơ quan thi hành án.

Như vậy, trong trường hợp này, nếu chủ sở hữu tài sản không giao tài sản thì xem như

việc yêu cầu đấu giá tài sản thất bại; khi đó không những người mua được tài sản bán

đấu giá bị thiệt thòi mà hiệu quả thu hồi nợ cũng không đạt được.

Theo tinh thần của điều luật, có thể nhận thấy việc áp dụng phương thức này

đảm bảo được tính công khai minh bạch của quá trình xử lý thông qua việc cung cấp

đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản và phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán của

tài sản cao hơn hoặc ít nhất là bằng giá khởi điểm đã xác định; các thủ tục bán tài sản

được tiến hành một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên, bất cập của chúng lại bắt nguồn từ

những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng

các quy định về bán đấu giá tài sản. Hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể

gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán

đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký

mua tài sản đấu giá…Do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế,

thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu

được tiền vì bên thế chấp không chịu giao tài sản cho bên mua. Trên thực tế, muốn xử

lý được thì bên nhận thế chấp lại phải khởi kiện ra Tòa, sau đó cơ quan thi hành án thu

giữ tài sản và giao cho tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản.

2.4.3 Phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc

thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

- Về việc nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ,

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và

nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 quy định:

Khoản 6 Điều 58 quy định về nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm như sau:

“Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân

mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện

nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá

nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng

đất, giá trị nhà ở”

Điều 64b. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ

của bên bảo đảm. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc nhận chính tài sản bảo

đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì việc nhận chính tài

sản bảo đảm được thực hiện như sau:

1. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm

định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm;

2. Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ

được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên

bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

3. Bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ phải

xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài

sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử

dụng tài sản bảo đảm.”

Tuy nhiên, Luật các tổ chức tín dụng 2010 quy định rất rõ về thời gian nắm giữ

bất động sản đối với NHTM (là 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là

bất động sản). Do vậy bất đắc dĩ NHTM mới nhận chính TSBĐ để thay thế thực hiện

nghĩa vụ trả tiền vay của khách hàng, hơn nữa việc đầu tư vào tài sản cố định của một

tổ chức tín dụng không được vượt quá 50% vốn tự có.

Ngoài ra, các quy định của pháp luật hiện hành về phương thức này chưa làm rõ

được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (có tính chất như bên nhận

thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toán giá trị chênh lệnh của tài sản với

giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dùng tài sản thế chấp để "gán nợ"

(không có sự thanh toán giá trị chênh lệch).

2.4.4 Khởi kiện ra tòa án

Các ngân hàng thương mại khi phát sinh nợ quá hạn và phải xử lý tài sản bảo

đảm ít khi khởi kiện ngay mà thường tìm đủ mọi cách để yêu cầu bên bảo đảm bán tài

sản để trả nợ. Khởi kiện chỉ là phương sách cuối cùng, khi tất cả các biện pháp khác

không đem lại hiệu quả. Sau đây là một số khó khăn khi ngân hàng lựa chọn phương

thức này:

Thứ nhất, trong trường hợp tài sản bảo đảm là của bên thứ ba (không phải bên

vay) thì nhiều tòa án không chấp nhận cho các ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên bảo

đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ. Các thẩm phán cho rằng nghĩa vụ của bên bảo đảm

trong trường hợp này là nghĩa vụ phụ, do đó, trước hết phải khởi kiện bên có nghĩa vụ

chính là bên vay. Ở đây, các thẩm phán đã hiểu sai quy định của pháp luật. NHTM

kiện bên bảo đảm là kiện theo hợp đồng bảo đảm tiền vay, còn nếu kiện bên vay là

kiện theo hợp đồng tín dụng. Kiện ai là lựa chọn của ngân hàng, mục tiêu là giảm

thiểu thời gian và chi phí của việc xử lý nợ. Chính cách làm việc máy móc trên của

một số Tòa án gây cản trở cho các ngân hàng khi khởi kiện, ảnh hưởng đến quá trình

xử lý tài sản để thu hồi nợ của các ngân hàng.

Thứ hai, trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung ( ví dụ của vợ chồng, của

những người thừa kế nhưng chưa chia…) khi xét xử phát hiện ra rằng có một trong các

đồng sở hữu không tham gia giao kết hợp đồng. Trường hợp này, các tòa án vẫn chưa

có sự thống nhất trong việc tuyên hợp đồng vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn bộ.

Nếu vô hiệu một phần thì các ngân hàng vẫn được quyền xử lý tài sản của những

người có tham gia giao kết. Ngược lại, vô hiệu toàn bộ thì ngân hàng không có quyền

lợi gì đối với tài sản bảo đảm. Pháp luật cần có những hướng dẫn cụ thể về vấn đề này,

tránh sự tùy tiện của các thẩm phán khi xét xử.

Ví dụ: bản án số 06/2010/KDTMPT ngày 24/11/2010 của Tòa án phúc thẩm

Tòa án nhân dân tối cao thành phố Đà Nẵng. Trong khoảng thời gian từ ngày

10/1/2008 đến ngày 21/1/2008, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh

Khánh Hòa cho công ty Đỗ Gia vay 1.700.000 000đ bằng việc ký kết 3 hợp đồng tín

dụng ngắn hạn. Để đảm bảo khoản vay vay trên ông Tiến – Chủ tịch Hội đồng quản trị

công ty Đỗ Gia đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

của bên thứ ba là tài sản chung của hai vợ chồng ông Tiến và bà Oanh (Nhà và đất 27

Trần Nhật Duật là tài sản chung của vợ chồng ông Tiến và bà Oanh có trong thời kỳ

hôn nhân, do vợ chồng ông bà mau của ông Vinh ngày 17/12/2001). Đến hạn trả nợ

mà công ty không thực hiện nghĩa vụ với Ngân hàng, nên ngân hàng đã khởi kiện. Vụ

án trải qua hai cấp xết xử.

Ở cấp sơ thẩm, Tòa tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất của bên thứ ba là tài sản chung của hai vợ chồng ông Tiến và bà Oanh có

hiệu lực. Do đó ông ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Không đồng

ý với phán quyết của Tòa, bà Oanh đã làm đơn kháng cáo.

Ở phiên tòa phúc thẩm, xét thấy việc ông Tiến đem tài sản chung của hai vợ

chồng đi thế chấp mà không trao đổi gì với bà Oanh. Đồng thời, ông Tiến đã thôi giữ

chức chủ tịch hội đồng thành viên của công ty Đỗ Gia ngày 11/8/2006. Do vậy, ông

không có tư cách là người đại diện theo pháp luật của công ty để ký hợp đồng thế chấp

của người thứ ba để vay tiền của ngân hàng. Do vậy kháng cáo của bà Oanh được chấp

nhận, hợp đồng thế chấp trên vô hiệu nên ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả giấy tờ

quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 012100462 cho vợ chồng ông Tiến và

Oanh.

2.5 Một số trường hợp cụ thể xử lý cụ thể

2.5.1 Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai

Do chưa phân loại và xác định các điều kiện cho việc thế chấp đối với từng loại

nhà ở dự án hình thành trong tương lai nên trình tự thủ tục nhận thế chấp trên thực tế

không có sự đồng bộ và thống nhất giữa các cơ quan chức năng. Hiện nay, việc có

công chứng loại hợp đồng thế chấp này hay không tùy thuộc vào hướng dẫn của cơ

quan nhà nước trong từng thời điểm cụ thể, cũng như quan điểm của các công chứng

viên. Khi công chứng được thì hồ sơ pháp lý để thực hiện việc công chứng cũng không

thống nhất giữa các văn phòng công chứng. Hệ quả là thủ tục thế chấp nhà ở hình

thành trong tương lai gây ra phức tạp, rối rắm cho các bên tham gia, đặc biệt tại khâu

công chứng. Thậm chí rất nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở

hình thành trong tương lai nhưng không công chứng được và không thể tiến hành đăng

ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, gây ra rủi ro lớn cho ngân hàng trong quá trình

xử lý tài sản bảo đảm sau này (Vụ việc thế chấp 47 căn biệt thự hình thành trong

tương lai thuộc Dự án khu biệt thự kinh doanh tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà

Nội là một tình huống điển hình.)

Một trong các nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở tương lai theo Khoản 7 Điều

4 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 về

Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là “Trường hợp dự án

đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để

thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực

hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp)

trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân”. Điều này là để tránh trường

hợp một tài sản bị thế chấp hai lần bởi hai bên thế chấp khác nhau là chủ đầu tư (đối

với toàn bộ dự án nhà ở) và bên mua (đối với nhà ở tương lai). Do vậy thông chưa quy

định rõ ràng trường hợp: Nếu nhà ở hình thành trong tương lai/ dự án đầu tư đang

được thế chấp bởi hai bên thế chấp nói trên sẽ được xử lý ra sao? Trong trường hợp xử

lý TSBĐ để thu hồi nợ thì bên nào sẽ được ưu tiên (bên nhận thế chấp của chủ đầu tư

hay bên nhận thế chấp của bên mua)

Ví dụ: Điển hình là vào trung tuần tháng 3/2009, bản tin Thời sự của Đài

Truyền hình Việt Nam và một số báo chí đưa tin về việc Công ty D&T lừa bán cho

người dân 47 căn biệt thự tại Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, xã An Khánh,

huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây (cũ). Đây là Dự án được Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây

(cũ) cấp phép cho Tập đoàn Bảo Sơn năm 2004 để xây dựng khu biệt thự kinh doanh.

Đến tháng 12/2007, Công ty Bảo Sơn (thuộc Tập đoàn Bảo Sơn) ký hợp đồng hợp tác

đầu tư với Công ty D&T; theo đó, Công ty Bảo Sơn góp vốn bằng quyền sử dụng 47

lô đất tại Dự án và Công ty D&T góp vốn bằng tiền mặt (97 tỷ đồng) để xây dựng 47

căn biệt thự trên 47 lô đất nêu trên. Vì nhiều lý do khác nhau, Công ty D&T không

góp vốn bằng toàn bộ vốn tự có của mình để thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư nêu

trên mà vay vốn của GPBank (Ngân hàng) trên cơ sở thế chấp chính 47 căn biệt thự

được hình thành trong tương lai tại Dự án. Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, căn cứ đề

nghị của Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn, Công ty D&T và Ngân hàng ký biên bản cam

kết 3 bên, trong đó quy định rõ: Trong thời gian Công ty D&T còn nợ vay tại Ngân

hàng, Tập đoàn Bảo Sơn không giải quyết bất cứ yêu cầu nào liên quan đến việc thế

chấp, cầm cố, tặng cho, thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất đối với 47 căn hộ nêu trên

khi chưa có chấp thuận của Ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 12/2008, Công

ty D&T đã rao bán hết 47 căn biệt thự nêu trên cho hàng chục cá nhân. Trong hợp

đồng mua bán ký với các cá nhân, Công ty D&T cam kết sẽ bàn giao nhà xây thô cho

bên mua vào cuối năm 2008. Toàn bộ tiền bán 47 căn biệt thự hình thành trong tương

lai nói trên đã không được Công ty D&T dùng để trả nợ vay Ngân hàng. Phát hiện

thấy hành vi vi phạm hợp đồng của Công ty D&T, Ngân hàng đã ra thông báo thay thế

Công ty D&T thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với 47 căn biệt thự nêu trên.

Khi đến thời hạn bàn giao biệt thự theo cam kết, Công ty D&T mới chỉ làm được cơ sở

hạ tầng đường sá. Lúc đó, những khách hàng mua đến nhận bàn giao nhà xây thô mới

biết được mình bị Công ty D&T lừa và đã gửi đơn tố cáo với cơ quan công an. ( Luật

sư Nguyễn Văn Phương, Đăng ký giao dịch bảo đảm: rủi ro từ thực tế và bất cập của

pháp luật, Tạp chí ngân hàng, Số 8/2009).

Trên đây là trường hợp thực tế về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương

lai. Vậy trường hợp này người mua nhà được bảo về hay ngân hàng được ưu tiên bảo

vệ, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về trường hợp này. Việc ngân hàng

nhận thế chấp trong trường hợp trên là hợp pháp nhưng thực tế lại không bảo đảm về

mặt pháp lý. Do đó đã mang lại rủi ro lớn cho ngân hàng, là việc khách hàng không trả

nợ vay, quyền lợi của ngân hàng chưa được bảo vệ.

2.5.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Về phương thức xử lý quyền sử dụng đất Điều 721, Bộ luật dân sự 2005 quy

định:“Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng

đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử

dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không

xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.”

Quy định này trên thực tế đang gây ra nhiều khó khăn cho các ngân hàng khi xử

lý tài sản. Nguyên tắc đầu tiên khi xử lý là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nhưng

khi xử lý tài sản bảo đảm thì chủ tài sản rất ít khi hợp tác với ngân hàng để có thể xử

lý theo thỏa thuận. Khi đó, ngân hàng không còn cách nào khác buộc phải theo luật là

khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Mà thủ tục giải quyết một vụ án dân sự

theo quy định của pháp luật trải qua rất nhiều công đoạn, tốn thời gian, công sức nên

rất ít khi được các ngân hàng lựa chọn. Do đó, quy định của pháp luật chưa phù hợp

với thực tiễn giao lưu dân sự, không bảo đảm yêu cầu thu hồi vốn nhanh chóng cho

các ngân hàng.

Ngoài ra, quy định nêu trên của Bộ luật dân sự cũng chứa đựng mâu thuẫn. Một

mặt, ghi nhận cho các bên được tự do thỏa thuận về cách thức, biện pháp xử lý tài sản

bảo đảm; mặt khác, lại gián tiếp công nhận cho bên thế chấp quyền phủ nhận các thỏa

thuận đó và buộc các ngân hàng phải khởi kiện và theo đuổi một vụ kiện với rất nhiều

phiền phức, tốn kém. Có thể thấy rằng, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất, phía Ngân hàng thường rất chú trọng thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo

đảm, đưa ra các thời điểm, các hình thức xử lý thật cụ thể, để khi cần thiết thì việc xử

lý phải diễn ra thật dễ dàng, thu hồi vốn nhanh, bảo đảm an toàn tín dụng. Quy định

trên vô hình tạo cho bên bảo đảm có lý do không tôn trọng thỏa thuận giữa hai bên.

Khi ký kết họ dễ dàng và nhanh chóng đồng ý với những phương thức ngân hàng đưa

ra, vì họ biết rằng tại giờ phút quyết định, chỉ cần họ thể hiện ý chí phản đối là tất cả

các thỏa thuận trong hợp đồng sẽ trở thành vô nghĩa.

Bộ luật dân sự 2015 có quy định về Hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp

đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền

sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia;

bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” (Điều 500

BLDS 2015). Do vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hay là xử lý thế chấp

quyền sử dụng đất sau này sẽ áp dụng Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

hành để điểu chỉnh.

Thực tế thu hồi tài sản bảo đảm của Ngân hàng VPBank:

Ngày 11/6/2010 ông Nguyễn Sỹ Minh, bà Lâm Thị Phương Thoa và Ngân hàng

VPBank đã ký hợp đồng tín dụng số LD1020900021 ngày 11/6/2010, về việc ông

Minh vay VPBank số tiền 5 tỷ đồng; mục đích vay: thanh toán một phần tiền mua căn

hộ chung cư. Tài sản bảo đảm (TSĐB) cho khoản vay là toàn bộ căn hộ 1401 Nhà

17T2, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, thuộc quyền sở hữu, sử

dụng của ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Lâm Thị Phương Thoa, theo Hợp đồng thế chấp

số công chứng 660/2010 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 10/6/2010 tại Văn

phòng công chứng Kinh Đô. Do ông bà Minh, Thoa vi phạm nghĩa vụ trả tiền vay đã

cam kết giữa hai bên ngày 5/9/2012, nên ngày 17/3/2015 Ngân hàng VPBank tiến

hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Ngày 18.3.2015 VPBank AMC đã có văn bản gửi Giám đốc CA TP Hà Nội “tố

cáo” khách hàng Nguyễn Sỹ Minh “coi thường pháp luật, vay nợ rồi cố tình trốn tránh

không trả nợ, chiếm đoạt tiền vay của VPBank trong nhiều năm, đồng thời lợi dụng

quyền tự do dân chủ quá trớn để chống đối, vu khống cán bộ ngân hàng thực hiện

hành vi trái pháp luật…”

Ngược lại, anh Nguyễn Sỹ Minh tố cáo VPBank có hành vi “xâm phạm chỗ ở

của công dân, bắt giữ người trái pháp luật và chiếm giữ trái phép tài sản”.

(Trường Giang (20/3/2015) , Ngân hàng VPBank nói gì vụ thu hồi nợ “bức

hiếp” chủ nhà?,http://infonet.vn/ngan-hang-vpbank-noi-gi-vu-thu-hoi-no-buc-

hiep-chu-nha-post160372.info.)

Đây là một trong những thực tế điển hình về việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ của

các NHTM hiện nay. Do khách hàng chây ì, ngoan cố không chịu trả nợ dẫn đến việc

ngân hàng tiến thành thu hồi tài sản để xử lý nợ.

1. Vấn đề đặt ra ở đây là ngân hàng có được tiến hành thu hồi nợ không?

Câu trả lời là có: bởi theo Điều 63 về thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của Nghị

định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, thì “Bên giữ tài sản bảo

đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu

hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản

thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định để xử lý hoặc

yêu cầu Tòa án giải quyết”. Ngân hàng đã có nhiều lần thiện chí để khách hàng tự thu

xếp trả nợ, bằng chứng là trong suốt khoảng thời gian 5 năm, VPBank đã 2 lần miễn,

giảm và giãn nợ cho khách hàng này bằng hai quyết định của Hội đồng xử lý nợ của

VPBank ký ngày 15/3/2013 và 30/6/2014, nhưng ông Minh và bà Thoa không thực

hiện. Rõ ràng với khoản nợ này khách hàng đã cố tình chây ì, chống đối không trả nợ

cho ngân hàng, dù ngân hàng đã có nhiều lần gia hạn để khách hàng tự nguyện trả.

Hơn nữa, ngày 26/2/2015, VPBank AMC đã gửi thông báo số 589/2015/TB-

VPBAMC về việc tiến hành xử lý tài sản bảo đảm nêu trên tới ông Nguyễn Sỹ Minh,

UBND phường Trung Hòa Nhân Chính, Công an phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy,

Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu Giấy, Văn phòng Công chứng Kinh Đô về

việc xử lý TSĐB. Nội dung thông báo chi tiết: tên tài sản bảo đảm bị xử lý là Phòng

1401, chung cư 17T2 Trung Hòa Nhân Chính, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà

Nội. Thời gian xử lý, sau ngày 16/3/2015.

Do vậy, Ngân hàng hoàn toàn có quyền thu hồi nợ để xử lý và Ngân hàng đã

thực hiện đầy đủ thủ tục thông báo theo quy định của pháp luật.

2. Về việc ngân hàng bị tố cáo xâm phạm quyền công dân:

Luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty Luật Basico nhận định: “Làm

đúng trình tự, thủ tục thu giữ tài sản theo quy định của pháp luật thì ngân hàng không

vi phạm quy định đối với việc xâm phạm đến quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của

công dân”.

Vụ án trên vẫn đang được Tòa án giải quyết, khoản nợ trên VPBank bán lại cho

Công Ty TNHH một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam

(VAMC).

CHƯƠNG 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN

BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Cơ sở hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

dựa trên nền tảng lý luận và thực tiễn như sau:

- Nền kinh tế nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nhu cầu cơ cấu lại và hoàn

thiện hệ thống pháp luật ngân hàng là một yêu cầu cấp bách đặt ra. Nội dung cơ bản

của việc tái cơ cấu và hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng là: xử lý nợ tồn đọng,

xử lý tài sản bảo đảm của các khoản nợ tồn đọng, trong đó phần lớn là các tài sản là

bất động sản; sáp nhập các ngân hàng kinh doanh kém hiệu quả; kiện toàn các ngân

hàng thương mại nhà nước thành doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ tự chủ, tự chịu trách

nhiệm, có thể cạnh tranh trên thị trường; xóa bỏ sự can thiệp quá nhiều của các cơ

quan hành chính nhà nước vào hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, hoạt

động xử lý tài sản bảo đảm nói chung, và hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản nói riêng. Để đạt được mục tiêu này, vấn đề đặt ra là đổi mới và hoàn

thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhằm tạo

điều kiện cho các ngân hàng xử lý nhanh tài sản bảo đảm tiền vay.

Với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, NHTM cùng một lúc

phải đảm đương hai nhiệm vụ: một mặt phải đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn ngày càng

tăng của xã hội nhưng mặt khác ngân hàng phải hoạt động có hiệu quả, an toàn để giữ

vững niềm tin của người gửi tiền với mục đích đảm bảo nguồn vốn đầu tư tín dụng

nhằm phát triển kinh tế. Tuy nhiên tình trạng mất an toàn trong hoạt động cho vay của

các NHTM vẫn xảy ra. Nó gây ảnh hưởng lớn để hoạt động của ngân hàng nói chung

và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng. Do vậy, cần phải có các biện pháp bảo đảm

tiền vay cho các hợp đồng tín dụng. Chính vì vậy, pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay được coi là khung pháp lý hỗ trợ cho các NHTM xử lý tài sản thu hồi lại nguồn

vốn. Đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Việc xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản không chỉ được quy định tại Bộ luật dân sự mà các

luật chuyên ngành cũng có quy định như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,

Luật đất đai. Tuy nhiên những quy định này còn thiếu sự thống nhất, nhiều quy định

chồng chéo nhau nên dẫn đến tình trạng NHTM lúng túng khi áp dụng luật để xử lý tài

sản bảo đảm. Do vậy, vấn đề cấp thiết đặt ra là xây dựng khung pháp luật đồng bộ, rõ

ràng và đảm bảo khả năng cưỡng chế thu hồi nợ cho các NHTM.

- Thực trạng của pháp luật hiện hành đặt ra nhu cầu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện

hệ thống pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh tế, bảo đảm tiền vay. Nghị định

163/2006/NĐ-CP ban hành thay thế Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị định số

85/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng nhưng đến nay vẫn

chưa có Thông tư hay Thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện nên tồn tại nhiều bất cập

trong quá trình áp dụng Nghị định này và các văn bản pháp luật liên quan.

Ngoài ra, hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản

tiền vay là bất động sản chưa được thống nhất, còn nhiều chồng chéo và mâu thuẫn.

Các văn bản hướng dẫn chỉ mang tính chất riêng lẻ, có tính chất tạm thời chứ chưa thể

hiện được nguyên tắc chung. Từ đó đặt ra nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và các quy định khác có liên quan.

- Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và

những vấn đề đặt ra như đã phân tích ở Chương 2 cho thấy còn nhiều nội dung cần

được hoàn thiện trong các quy định của pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản. Đó là nguyên tắc xử lý, thủ tục và phương thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài

sản và các quy định có liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản, áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

- Xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay thì tất yếu sẽ phát sinh thêm nhiều

mối quan hệ cũng như tranh chấp xảy ra trong lĩnh vực bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự nói chung hay bảo đảm tiền vay nói riêng, đặc biệt là khi Việt Nam tham gia

đàm phán Hiệp định đối kinh tế tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Xuất phát từ thực

tế trên, pháp luật nước ta cần đổi mới để tiến kịp với quốc tế, chủ động xây dựng hành

lang pháp lý an toàn, hiệu quả trong công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của NHTM Việt Nam.

3.2 Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và việc xử lý tài sản

bảo đảm nói riêng là nhằm bảo vệ quyền lợi của NHTM và thông qua đó nhằm bảo

đảm sự vận hành ổn định của nền kinh tế. Vì vậy, khi hoàn thiện pháp luật về xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm là

ngân hàng thương mại.

Trong quan hệ bảo đảm tiền vay cũng như quan hệ xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản cần phải ưu tiên bảo vệ quyền lợi của các ngân hàng với tư cách là

bên nhận bảo đảm. Bởi vì, NHTM có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, sự thành bại

trong kinh doanh của các NHTM ảnh hưởng trực tiếp đến sự vận hành nền kinh tế. Kết

quả của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là làm chấm dứt quyền sở

hữu của chủ tài sản và NHTM thu hồi nợ từ việc bán tài sản đó. Do đó, ưu tiên bảo vệ

quyền, lợi ích của các NHTM nhưng cũng cần đảm bảo sự dung hòa hợp lý quyền của

các chủ thể tham gia vào giao dịch kể cả bên thứ ba.

- Nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của các thỏa thuận trong giao dịch bảo

đảm tiền vay để tạo thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

Bản chất của giao dịch bảo đảm tiền vay chính là sự thỏa thuận giữa các bên

dựa trên sự tự do ý chí, bình đẳng, tự nguyện. Các bên được tự do bàn bạc với nhau về

các nội dung trong hợp đồng và sau khi thống nhất ý kiến và ghi nhận thành các điều

khoản cụ thể trong hợp đồng thì các thỏa thuận đó phải được tôn trọng. Vì không tuân

thủ nguyên tắc này, pháp luật Việt Nam hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản có quy định: trong trường hợp không xử lý được tài sản bảo đảm theo

thỏa thuận thì phải khởi kiện tại Tòa án. Quy định trên đã làm vô hiệu hóa thỏa thuận

trong hợp đồng trước đó, bên nhận bảo đảm muốn thực hiện quyền của mình phải thỏa

thuận lại với bên bảo đảm. Tuy nhiên trên thực tế, bên bảo đảm thường không chấp

nhận thỏa thuận lại vì đã phát sinh tranh chấp giữa các bên.

- Nguyên tắc phối hợp giữa các chủ thể với các cơ quan Nhà nước xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay.

Do hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có sự tham gia của

nhiều chủ thể và của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, vì thế cần phải đảm bảo

nguyên tắc phối hợp cùng nhau xử lý để việc xử lý được hiệu quả. Nguyên tắc này thể

hiện thông qua: sự phối hợp giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong việc công

khai thông tin về xử lý tài sản, hợp tác trong việc bàn giao, chuyển quyền sở hữu tài

sản; sự hỗ trợ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xử lý tài sản bảo đảm;

hay đảm bảo tính kịp thời trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn, điều chỉnh pháp

luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; phối hợp với các chủ thể để nhanh chóng

giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản…

3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

3.3.1 Nguyên tắc chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải tuân theo

các nguyên tắc chung sau đây:

- Tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của của các bên. Nội dung thỏa thuận bao

gồm: phương thức xử lý, địa điểm xử lý, thời điểm xử lý…Các thỏa thuận này có thể

tiến hành trước hoặc tại thời điểm xử lý tài sản và phải được thể hiện bằng văn bản,

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực về sự tự nguyện của

các bên.

- Trường hợp đã có thỏa thuận nhưng bên bảo đảm không thực hiện thì các

NHTM có thể yêu cầu bên bảo đảm tự bán tài sản trong một khoảng thời gian nhất

định. Sau thời điểm trên, bên bảo đảm không tự bán, NHTM có toàn quyền xử lý tài

sản bảo đảm theo các phương thức, thời điểm và địa điểm…mà các bên đã thỏa thuận

trong hợp đồng bảo đảm tiền vay mà không cần có sự đồng ý của bên bảo đảm. Trong

trường hợp thế chấp (ngân hàng không giữ tài sản), nếu bên bảo đảm không giao tài

sản cho ngân hàng xử lý thì các NHTM có quyền đề nghị Ủy ban nhân dân xã,

phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm hỗ trợ

cưỡng chế bàn giao tài sản. Ngoài ra, cần quy định rõ các cơ quan liên quan như cơ

quan công chứng, chứng thực, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm…phải tiến hành

các thủ tục để hỗ trợ NHTM trong việc bán tài sản. Trong trường hợp này, NHTM có

thể lựa chọn bán tài sản hoặc khởi kiện ra Tòa để xử lý tài sản. Việc xử lý tài sản phải

được tiến hành theo thủ tục bán đấu giá công khai, rộng rãi do NHTM trực tiếp bán tài

sản hoặc thuê một tổ chức bán đấu giá thực hiện. Trong trường hợp NHTM lạm dụng

gây thiệt hại cho bên bảo đảm hoặc người thứ ba các bên có thể khởi kiện ra tòa yêu

cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp NHTM lạm dụng gây thiệt hại cho bên bảo

đảm hoặc người thứ ba.

Đối với trường hợp các bên khômg có thỏa thuận hoặc không có sự đồng thuận

việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thì các NHTM phải khởi kiện ra tòa

án theo trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật.

Dù có sự đồng thuận hay không có sự đồng thuận giữa bên bảo đảm và ngân

hàng về các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản,

các ngân hàng thương mại phải đảm bảo nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm nhanh

chóng . Để thực hiện nguyên tắc này, có thể cho phép ngân hàng thương mại áp dụng

nhiều biện pháp, phương thức xử lý tài sả n như trao quyền cho các ngân hàng thương

mại được tự xử lý một số tài sản nhất định, thành lập những tổ chức chuyên mua bán

nợ và xử lý tài sản bảo đảm, áp dụng các phương thức xử lý linh hoạt bằng các hình

thức bán tài sản, bù trừ nghĩa vụ, ủy quyền bán đấu giá ... về thủ tục xử lý, cần quy

định thủ tục nhanh gọn, đơn giản, giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết.

3.3.2 Hoàn thiện các quy định về thủ tục và phương thức xử lý tài sản khi xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Về đăng ký xử lý tài sản bảo đảm

Hiện tại thì thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tương đối dài và phức tạp, đặc

biệt là đối với tài sản bảo đảm là bất động sản do có liên quan đến nhiều cơ quan nhà

nước có thẩm quyền. Do đó để NHTM có thể xử lý được tài sản bảo đảm để thu hồi nợ

thì cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc cấp phép các tổ chức bán đấu

giá tài sản hoặc cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bán đấu giá tài sản để thu

hồi nợ cho các NHTM.

Về thu giữ tài sản bảo đảm:

Hiện nay pháp luật cho phép NHTM thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý nợ, nhưng

NHTM không thể tự thu giữ nếu không có sự hợp tác của chủ sở hữu tài sản. Ngoài ra

trong quá trình thu giữ nếu chủ sở hữu có bất hợp tác có hành vi chống đối thì NHTM

có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc Công an hỗ trợ. Việc hỗ trợ

này chỉ mang tính chất quản lý trật tự an ninh nên không giúp nhiều cho NHTM thu

hồi tài sản. Do vậy pháp luật nên trao quyền cho Công an hoặc cơ quan thi hành án hỗ

trợ NHTM xử lý nợ, trong trường hợp chủ sở hữu tài sản không hợp tác, thì các cơ

quan này có quyền cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm là bất động sản.

Về phương thức xử lý:

Để hoàn thiện phương thức xử lý, cần xác rõ định rõ tại BLDS và trong các văn

bản hướng dẫn thi hành việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo thỏa

thuận của các bên. “Thỏa thuận” ở đây được hiểu là: thỏa thuận trong hợp đồng tín

dụng hay hợp đồng bảo đảm hoặc những cam kết mà các bên đạt được tại thời điểm ký

kết hợp đồng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hoặc tại các thời điểm khác. Các thỏa

thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng cần được pháp luật tôn trọng và các bên tuân

thủ nghiêm ngặt. Nếu các bên không có thỏa thuận thì việc xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản được xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nên hoàn

thiện theo phương thức sau:

- Phương thức bán tài sản:

Việc bán tài sản phải được thực hiện công khai, minh bạch. Các bên cần thỏa

thuận rõ chủ sở hữu tài sản hay NHTM được quyền bán tài sản và tôn trọng sự thỏa

thuận của mình. Hơn nữa, pháp luật cần quy định rõ các trường hợp cần đặt dưới sự

kiểm soát của tòa án, quyền và nghĩa vụ của bên bán để tránh sự lạm quyền và xâm

phạm lợi của bên bảo đảm hay các chủ thể khác.

- Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế việc thực hiện nghĩa

vụ bảo đảm:

Để thực hiện có hiệu quả phương thức này, các quy định của pháp luật cần được

hoàn thiện theo hướng sau:

Thứ nhất, pháp luật nên cho phép NHTM đơn phương chuyển nhượng quyền sử

dụng đất để đảm bảo việc xử lý thu hồi nợ. Do đó, Luật Đất đai cần quy định hợp đồng

được ký kết giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản thế chấp là một trong những

căn cứ để cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người mua quyền sử dụng đất là tài

sản thế chấp. Đồng thời, pháp luật cần có quy định ràng buộc về trách nhiệm, yêu cầu

các cơ quan liên quan như: Sở/Phòng Tài nguyên môi trường, Tòa án, Cơ quan thi

hành án… tham gia vào quá trình hỗ trợ việc thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản để

đẩy nhanh quá trình xử lý nợ.

- Luật các TCTD 2010 cho phép NHTM được quyền nhận chính tài sản bảo

đảm để thu hồi nợ. Tuy nhiên NHTM không được quyền kinh doanh bất động sản nên

chỉ được nắm giữ bất động sản đó trong 3 năm và phải bán để thu nợ. Vì vậy, Ngân

hàng nhà nước cần xem xét kéo dài khoảng thời gian nắm giữ bất động sản lên tối

thiểu là 5 năm để các NHTM chủ động trong việc nhận tài sản bảo đảm để thay thế

nghĩa vụ trả nợ cũng như việc xây dựng kế hoạch dài hạn để đầu tư, khai thác hiệu quả

tài sản là bất động sản.

- Cần ban hành cơ chế chính sách riêng đối với việc nhận tài sản để thay thế

nghĩa vụ trả nợ của NHTM đối với những tài sản đang được cơ quan Thi hành án bán

đấu giá hoặc với những tài sản đã hạ giá nhiều lần (giá trị tài sản bán đấu giá dưới dư

nợ gốc). Cụ thể pháp luật cần có quy định: giá trị tài sản; phương thức bàn giao và

thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản; phí và lệ phí cũng như đối tượng chịu trách

nhiệm nộp thuế khi thực hiện nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ.

3.3.3 Thực hiện quyền truy đòi tài sản

Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực 1/1/2017 có bước thay đổi mới về cách tiếp cận

về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ so với Bộ luật dân sự 2005. Căn cứ Điều 297

Bộ luật dân sự 2015 thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ

ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh

toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm. Đây là quy định mới tác động trực tiếp

đến quyền lợi của bên nhận bảo đảm. Nguồn gốc của quy định trên bắt nguồn từ pháp

luật La Mã gọi là vật quyền. Vật quyền được hiểu là quyền được chủ thể (người có

quyền) thực hiện trực tiếp và tức thì trên một vật mà không cần vai trò trung gian của

một người khác. Áp dụng trong trường hợp NHTM là bên nhận tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản, khi quyền lợi bị xâm phạm, NHTM có quyền: xử lý tài sản bảo

đảm mà không cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản (quyền thu hồi tài sản bảo

đảm để xử lý ngay cả khi tài sản bảo đảm đó đang thuộc chiếm giữ, kiểm soát và chi

phối bởi chủ thể khác). Như vậy, bất động sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của

bên thế chấp và chỉ đến khi nghĩa vụ được bảo đảm không thực hiện đúng thì NHTM

có quyền kê biên, bán tài sản thu hồi nợ mà không phụ thuộc vào sự hợp tác của bên

bảo đảm.

Trong trường hợp này, quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm là bất động sản

không bị hạn chế mà chủ sở hữu tài sản vẫn có thể chuyển nhượng bất động sản trong

tình trạng đang thế chấp. Vấn đề đặt ra ở đây là làm thế nào để người mua nắm bắt đầy

đủ thông tin, tình trạng của tài sản để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng được xác lập

một cách tự nguyện; một khi chấp nhận mua tài sản có nghĩa là người mua cũng chấp

nhận rủi ro có thể phát sinh trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bởi tài sản thế

chấp không được thực hiện. Về phía NHTM, không cần phải quan tâm đến việc tìm

hiểu xem tài sản đã được chuyển nhượng cho ai: nếu đến hạn trả nợ mà không trả

được thì NHTM tiến hành kê biên tài sản. Khi đó, chủ sở hữu mới có hai sự lựa chọn:

(i) trả nợ cho ngân hàng để giữ lại tài sản hoặc (ii) để NHTM kê biên và bán tài sản

thu hồi nợ. Để thực hiện quyền truy đòi thì cần có những văn bản hướng dẫn BLDS

2015 quy định rõ hơn: quyền của bên nhận bảo đảm khi thực hiện truy đòi tài sản;

nghĩa vụ giao tài sản của chủ sở hữu/ bên giữ tài sản… Ngoài ra, cần phải xây dựng

được hệ thống đăng ký và công bố thông tin về tình trạng tài sản trên toàn quốc, đảm

bảo mọi người có thể biết một cách đầy đủ về tài sản dự định nhận chuyển nhượng

(Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Dự án "Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất

đai" theo Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30/10/2013).

3.3.4 Quy định các biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản.

Mặc dù bất động sản có nhiều ưu điểm hơn so với các loại tài sản khác nhưng tế

NHTM vẫn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất dộng

sản để thu hồi nợ. Đó có thể là: (i) quy trình tín dụng và nhận tài sản bảo đảm không

được tuân thủ chặt chẽ, (ii) trường hợp khách hành làm giả các giấy tờ để lừa ngân

hàng, (iii) ngân hàng định giá bất động sản không chính xác, (iii) ngân hàng không xác

định được tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng, (iiii) ngân hàng không

giám sát được sự thay đổi hiện trạng của bất động sản nên ngân hàng gặp nhiều vướng

mắc khi cần xử lý tài sản bảo đảm, (iiiii) tài sản bảo đảm bị mất do nguyên nhân khách

quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng, (iv) sự thay đổi và chính sách

quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước. Do vậy cần quy định các biện

pháp để hạn chế rủi ro trên có thể gặp phải khi xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể là16:

- Thẩm định kỹ hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị vay vốn, khả năng

tài chính, dòng tiền và uy tín của khách hàng vay sau đó mới xem xét đến tài sản bảo

đảm. Bởi trong giao dịch vay vốn giữa NHTM và khách hàng, hợp đồng tín dụng mới

là hợp đồng chính hợp đồng, hợp đồng bảo đảm thường được coi là hợp đồng phụ bởi

nó là nguồn thu thứ hai đứng sau nguồn thu nợ chính.

- Hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo

đảm trong nội bộ ngân hàng dựa trên các văn bản pháp luật quy định.

- Đào tạo cán bộ có chuyên môn, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp; phổ biến

các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác

quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng; xử lý kỷ luật đối với các đối

tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực hiện sai quy trình quản lý tín dụng và

tài sản bảo đảm.

- Thường xuyên đánh giá, kiểm tra hiện trạng bất động sản nhằm ngăn ngừa và

hạn chế rủi ro.

- Phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp

thời khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm

- Yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho bất động sản và chỉ nhận tài sản là bất

động sản đã mua bảo hiểm làm tài sản bảo đảm đề hạn chế rủi ro khách quan mang lại.

3.3.5 Hệ thống hóa thành Luật giao dịch bảo đảm

Các quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản hiện nay tồn tại nhiều vướng mắc, các quy định chồng chéo và mâu thuẫn với

16 Ts. Nguyễn Thị Thái Hưng, rủi ro của ngân hàng thương mại khi nhận một số tài sản bảo đảm, langkinhkinhte.com,28/8/2015

nhau; vì thế cần có một văn bản hướng dẫn cụ thể về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân hàng để giúp các NHTM, các cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở pháp lý thống nhất và chủ động trong việc áp dụng

pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay,

đặc biệt đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

KẾT LUẬN

Nền kinh tế Việt Nam đã và đang phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức

do hậu quả của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự đóng băng của bất động sản. Do môi

trường kinh doanh khó khăn dẫn đến khách hàng không có khả năng trả nợ đến hạn và

nợ xấu của ngân hàng tăng cao. Do vậy, việc xử lý nợ xấu nói chung và xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay nói riêng là nhiệm vụ hết sức quan trọng và cấp bách để khơi thông

"dòng máu đông” thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đặc biệt là việc xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản, bởi tài sản bảo đảm là bất động sản chiếm 80% số lượng

TSBĐ của NHTM. Chính phủ chỉ đạo quyết liệt các Bộ, ngành và cơ quan liên quan

phối hợp xử lý nợ xấu để ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ và giúp các doanh

nghiệp vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó

khăn, vướng mắc, nên công tác thu hồi nợ của các ngân hàng từ việc xử lý tài sản bảo

đảm chưa hiệu quả và thường kéo dài hơn dự kiến.

Trong bối cảnh đó, đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam”: đã đóng góp một phần vào quá

trình hoàn thiện pháp luật.

Với đề tài này, tác giả đã phân tích những vấn đề cơ bản liên quan đến xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay bất động sản; tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản để tìm hiểu khó khăn, vướng mắc mà NHTM đang

đề ra giải pháp và một số kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp

gặp phải khi xử lý tài sản bảo đảm và đưa ra một số bấp cập của pháp luật và theo đó

luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

Trong quá trình hoàn thiện khóa luận, tác giả đã được TS.Nguyễn Thị Lan

Hương tận tình hướng dẫn. Tuy nhiên, do đề tài về pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản có liên quan đến nhiều khía cạnh trong lĩnh vực pháp lý cũng như

cơ chế chính sách của Nhà nước về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản nên để hoàn chỉnh để tài đòi hỏi phải có thời gian nghiên cứ chuyên sâu, am hiểu

lý luận cũng như thực tiễn phát sinh. Vì thế, với hạn chế về thời gian và kiến thức và

các ghi nhận từ thực tế nên khóa luận không tránh khỏi các thiếu sót. Tác giả rất mong

nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các anh chị quan tâm đến đề tài để để tài được

hoàn chỉnh hơn.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bản án số 06/2010/KDTMPT ngày 24/11/2010 của Tòa án phúc thẩm Tòa án

nhân dân tối cao thành phố Đà Nẵng

2. Bộ Tư pháp-Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011),Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.

3. Bộ tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 quy định chi

tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010

của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.

4. Bộ tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường – Ngân hàng Nhà nước (2014),

Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 hướng dẫn

một số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội.

Bộ luật dân sự nước Cộng hòa Pháp, NXB Chính trị quốc gia, 2001. 5.

Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3 quy định về bán đấu 6.

giá tài sản, Hà Nội.

7. Chính phủ (2010), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 29/12 về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.

8. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5 quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật đất đai, Hà Nội.

9. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo

đảm, Hà Nội.

10. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3 quy định về bán đấu

giá tài sản, Hà Nội.

11. Chính phủ (2010), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 29/12 về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.

12. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5 quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật đất đai, Hà Nội.

13. Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng (1/1/2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất

động sản, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/.

14. Đại học luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Công an nhân

dân, Hà Nội.

15. Đầu tư chứng khoán (14/7/2015), Ngân hàng tự xử lý tài sản bảo đảm: quy định

dễ mà khó, http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/ngan-hang-tu-xu-ly-tai-san-dam-

bao-quy-dinh-co-thuc-thi-kho-125681.html.

16. Đầu tư chứng khoán (7/10/2015), Xử lý tài sản bảo đảm: Cần hàng lang pháp

lý đồng bộ., http://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/xu-ly-tai-san-bao-dam-can-hanh-

lang-phap-ly-dong-bo-131467.html.

17. Hồng Nhung (24/4/2015),“Đau đầu với bán đấu giá tài sản,

http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/dau-dau-voi-ban-dau-gia-tai-san-

20150424220445849.htm.

18. Lê Thị Thu Thủy (2006), Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền

vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội.

19. Ngô Ngọc Linh (2015), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực

tiễn hoạt động của các tổ chức tín dung, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học quốc gia

Hà Nội.

20. Nguyễn Tiến Đông (20/10/2015), Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay hiện nay, Tạp chí ngân hàng số 17/2015 (Cổng thông tin điện tử NHNNVN),

https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2015/10/20/mot-so-giai-php-xu-l-ti-san-bao-

dam-tien-vay-hien-nay/.

21. Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Bộ xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và

môi trường (2014), Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT

ngày 25/4 hướng dẫn thi hành thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo

quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ

hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội.

22. Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội.

23. Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội.

24. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội

25. Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội

26. Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội

27. Quốc hội (2008), Luật thi hành án dân sự, Hà Nội

28. Trần Thị Minh Tâm (2002), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các tổ

chức tín dụng, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội.

29. Ths. Nguyễn Thị Thu Thu, Ths.Nguyễn Văn Thị, Ths.Nguyễn Ngọc Linh

(2014), khó khăn vướng mắc trong nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ hiện nay, Tạp chí

ngân hàng số 12/2014.

30. Trần Thanh Thanh (2013), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín

dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội.

31. TS. Nguyễn Quốc Vinh (28/10/2014 ), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương

lai: quy định dang dở, http://viac.vn/tin-tuc/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-

lai:-nhung-quy-dinh-dang-do-a262.html.

32. Trường Giang (24/3/2015), Vụ VPBank bị tố thu hồi nợ kiểu “bức hiếp”: Tại

anh hay tại ả…?http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/vu-vpbank-bi-to-thu-hoi-no-kieu-

buc-hiep-tai-anh-hay-tai-a-2015032409280933.chn.

33. Trường Giang (20/3/2015) , Ngân hàng VPBank nói gì vụ thu hồi nợ “bức

hiếp” chủ nhà?,http://infonet.vn/ngan-hang-vpbank-noi-gi-vu-thu-hoi-no-buc-hiep-

chu-nha-post160372.info.

34. TS. Nguyễn Thái Hưng (8/28/2015, ) , Rủi ro của ngân hàng thương mại khi

nhận một số tài sản bảo đảm, http://langkinhkinhte.com/tai-chinh-ngan-

hang/item/445-ra-i-ro-cua-ngan-hang-thuong-mai-khi-nhan-mot-so-tai-san-bao-dam

35. Từ điển thuật ngữ tài chính tín dụng của Viện khoa học tài chính, Bộ tư pháp,

Nhà xuất bản tài chính,1996.

36. Viện Khoa học pháp lý Bộ tư pháp (2006), Từ điển luật học, NXN Tư pháp, Hà

Nội.

37. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân

sự 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

LỜI NÓI ĐẦU

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

LỜI NÓI ĐẦU

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok