Kỹ năng soạn thảo hợp đồng thuê nhà
Hiện nay có một số vấn đề nhỏ liên quan đến hợp đồng thuê nhà (HĐTN)
nhưng làm các nhà soạn thảo HĐ bận tâm đến như :
Bên thuê (bên B) gửi đơn đến cơ quan thuế yêu cầu thu thuế 03 năm đối
với bên cho thuê (bên A) quên nộp thuế cho thuê
nhà. Vì bên B là DN khi quyết toán thuế không
có hóa đơn để trừ chi phí khi xác định thu nhập
chịu thuế, thuế thu nhập DN (TNDN). Bên B yêu
cầu bên A giao hóa đơn mà thực tế bên A có nộp thuế hàng tháng nhưng
quên không mua hóa đơn để giao bên B trong 02 năm nay. Khi cho thuê
nhà, bên A quên không gửi HĐTN đến cơ quan thuế để đăng ký. Do đó
bên B khi quyết toán thuế đã gặp khó khăn khi xác định chi phí trả tiền
thuê nhà (do bên A quên nộp thuế ). Và xác định chi phí điện, nước, điện
thoại, fax,… một số cá nhân như: người hàng xóm của ba nhân viên của
DN bên B, người trong nhà của bên A có thư gửi đến cơ quan thuế nhắc
thu thuế bên A vì đã quên không khai thuế cho thuê nhà cả 3 năm nay.
Vì sao như vậy, là do các nhà soạn thảo HĐTN cho khách hàng không chú
ý đến vấn đề: hóa đơn và thuế mà thiết kế các điều khoản bổ sung chặt chẽ
của bên B, bên A. Do đó, bên B là DN là người hưởng thụ dịch vụ soạn
thảo HĐTN sẽ có cái nhìn không mấy thiện cảm đối với nhà tư vấn, vì
chính họ không lường được hậu quả xảy ra mà bên B gánh chịu sau thời
gian kết thúc hợp đồng thanh lý HĐTN.
Tìm hiểu, chúng ta sẽ biết được giá thuê nhà là giá thanh toán (là giá cho
thuê đã có thuế GTGT, gọi là giá gồm thuế ). Do vậy, bên B là người vừa
trả tiền thuê nhà (theo giá chưa có thuế) vừa trả thuế GTGT vào trong giá
thuê nhà: gộp chung lại vào giá cho thuê nhà đã có GTGT gọi là giá gồm
thuế.
Theo phần B Mục I điểm 6 Thông tư số 120/2003/TT – BTC ngày
12/12/2003 của Bộ Tài Chính thì giá để tính thuế GTGT là giá cho thuê
chưa có thuế GTGT và theo Phần B Mục II Điểm 3 Thông tư
120/2003/TT- BTC nêu trên thì thuế suất thuế GTGT là 10% cho thuê
nhà.
Theo luật thuế TNDN, thì bên A có nghĩa vụ nộp thuế TNDN. Giá để tính
thuế TNDN là giá đã có thuế GTGT ( khi xuất hóa đơn bán hàng).
Theo Điều 4.1HĐTN ở mẫu số 19/CC – HĐ ban hành theo Quyết định
của UBND TP – HCM số 58/2004/QĐ – UB ngày 15/03/2004 bên cho
thuê có nghĩa vụ nộp các khoản thuế về nhà và đất. Phân tích cụ thể chúng
ta thấy :
Bên cho thuê có nghĩa vụ nộp các khoản thuế như sau :
- Thuế GTGT (thực chất Thuế GTGT này đã được bên B trả gộp chung
với giá thuê chưa có thuế nằm trong giá thanh toán).
- Thuế TNDN.
- Thuế môn bài.
- Lệ phí công chứng.
Như trình bày ở trên, nhà soạn thảo cần ghi đầy đủ các chi tiết sau vào
mẫu 19/CC- HĐ hoặc phụ lục HĐTN :
Điều 2: Giá thuê nhà là giá thanh toán (là giá cho thuê đã có thuế GTGT)
Giá để tính thuế GTGT là giá chưa có thuế GTGT. Giá để tính thuế
TNDN là giá đã có thuế GTGT.
Điều 4.1: Nghĩa vụ của bên A là nộp thuế môn bài, thuế GTGT, thuế
TNDN và lệ phí công chứng.
Thuế GTGT = giá chưa có thuế x10% thuế suất GTGT hoặc giá có thuế x
1/10.
Giá chưa có thuế = giá có thuế GTGT /1.1
Giá gồm thuế GTGT = giá chưa có thuế + thuế GTGT (hay còn gọi là giá
thanh toán.)
Bên A giao hóa đơn bán hàng cho bên B mỗi lần thu tiền nhà.
Điều 7 : thoả thuận riêng giữa bên B và bên A.
Trường hợp thuế GTGT, thuế TNDN do bên B nộp thay cho bên A thì bên
A chỉ nhận tiền thuê nhà là giá chưa có thuế GTGT = giá gồm thuế GTGT
( hay giá thanh toán)x10/11, như vậy bên B phải trả như sau : giá thuê nhà
chưa có thuế GTGT, thuế TNDN.
Do bên B phải trả thay cho bên A về thuế GTGT, thuế TNDN theo quy
định nên các loại thuế này không được tính vào chi phí của DN bên B khi
xác định thu nhập chịu thuế TNDN của DN.
Trách nhiệm bên cho thuê :
- Đem HĐTN hoặc phụ lục đến đăng ký tại chi cục thuế quận, TPHCM.
Mỗi khi nhận tiền thuê nhà do bên B trả, bên A phải làm phiếu thu tiền
cho bên B và sau khi nộp thuế GTGT, thuế TNDN hàng tháng về nhà cho
thuê, bên A phải đến chi cục thuế quận, TPHCM mua hóa đơn lẻ (hóa đơn
bán hàng thông thường) do cơ quan thuế phát hành và giao lại cho bên B
để trừ vào chi phí quyết toán thuế ( bên A giữ lại hóa đơn liên 2, bản
photocopy). Bên A phải nộp thuế moan bài từ lúc bắt đầu cho bên B thuê
nhà. Trường hợp bên A là hộ kinh doanh thì thủ tục mua hóa đơn lần đầu
áp dụng hộ kinh doanh nộp thuế theo kê khai mua hóa đơn lần đầu phải
nộp các giấy tờ theo quy định tại Thông tư 99/2003/TT- BTC ngày
23/10/2003 của Bộ Tài Chính.
- “ Trường hợp DN sử dụng chung công tơ điện với chủ cho thuê mặt
bằng theo hợp đồng thuê, để được tính là chi phí hợp lệ đối với tiền thuê
mặt bằng và tiền điện, khi thanh toán khoản tiền này thì chủ cho thuê mặt
bằng phải xuất hóa đơn cho thuê mặt bằng và tiền điện (theo chỉ số của
công tơ phụ). Nếu chủ cho thuê là đơn vị hành chính sự nghiệp hoặc cá
nhân thì phải đăng ký để được cấp hóa đơn lẻ (không thu tiền) tại cơ quan
thuế để có thể xuất hóa đơn cho DN đi thuê” (theo công văn số 2822
TCT/CS ngày 04/08/2003 của Tổng cục thuế ).
Trách nhiệm của bên thuê :
- Bên B chịu trách nhiệm thanh toán tiền điện, nước, điện thoại do bên B
dùng và thực tế bên B đã chi trả, có phiếu chi trên đúng số tiền ghi trên
hóa đơn GTGT thanh toán tiền điện, nước, điện thoại nhưng hóa đơn ghi
tên chủ nhà (người ký hợp đồng điện, nước, điện thoại) thì bên B được
căn cứ vào các hóa đơn kèm theo chứng từ thanh toán điện, nước, điện
thoại dùng cho kinh doanh để tính khấu trừ thuế GTGT và tính vào chi phí
hợp lý khi tính thuế TNDN theo chế độ quy định. (Văn bản số 3025
TCT/NV6 ngày 12/07/2000 của Tổng cục thuế ).
Tóm lại, nhà soạn thảo HĐTN, ghi đầy đủ các chi tiết về thuế và hóa đơn
vào HĐTN sẽ giúp cho DN an tâm trong kinh doanh tránh các phiền toái
sau này.
Luật gia Lê Văn Chấn