Luận văn: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:73

Thêm vào BST

Báo xấu

419
lượt xem 102
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước, tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty xây dựng...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô

Luận văn Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô 1
LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước, tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc gia hiện nay là rất đáng kể. Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư. Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ Đô, dưới sự hướng dẫn của Ths. Hoàng Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Phát triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô”. Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần: Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề thực tập này! 2
Chương I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ 1 Khái quát chung về công ty 1.1, Quá trình hình thành và phát triển. Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ Tên giao dịch: THU DO INVESTMENT AND TRANDING JOINT STOCK COMPANY Tên viết tắt: TDT.,JSC Địa chỉ trụ sở chính: số 07 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Công ty được thành lập ngày 23 tháng 12 năm 2004 Mã số đăng kí kinh doanh: 0103006289 Đăng kí thay đổi 5 lần: ngày 02 tháng 02 năm 2010 Mã số doanh nghiệp: 0101530595 Năm 2004 Công ty chưa đi vào hoạt động tháng 5 năm 2005 công ty chính thức hoạt động Người đại diện theo pháp luật của công ty: Ông Đỗ Đức Đạt – Giám Đốc công ty. Hình thức góp vốn: công ty được hình thành từ cổ phần của các cổ công sáng lập. Vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng. Số tài khoản: 421101001269 tại Ngân Hàng Công Thương, chi nhánh quận Cầu Giấy 1.2, Tổng quan về hoạt động của công ty công ty. 1.2.1, Khái quát về hoạt động kinh doanh và đầu tư của công ty  Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua bảng doanh thu qua các năm như sau: Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 3
đ v: triệu đồng Năm STT 2005 2006 2007 2008 2009 Chỉ tiêu 1 Doanh thu 0 0 0 4.332,25 4.899,26 2 Chi phí 712,06 602,60 39,34 3.059,13 3.279,88 3 = 1- - - - LN trước thuế 1.273,12 1619,38 2 712,06 602,60 39,34 LN từ hoạt động tài 4 0 0 0 0 0 chính 5 LN bất thường 0 0 0 0 0 6 Thuế phải nộp 0 0 0 356,47 453,43 - - - 7 LN sau thuế 916,65 1.165,95 712,06 602,60 39.34 8 LN bình quân/lao động 5,19 1,67 4,92 22,9 23,32 Nguồn: Báo cáo tài chính các năm Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn này đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ. Ngành nghề kinh doanh được bổ sung thêm nhiều lĩnh v ực. 1.2.2, Tình hình thực hiện vốn đầu tư Nguồn vốn của công ty là do các cổ đông của công ty đóng góp. Việc huy động vốn của công ty dựa trên hai nguồn là vốn cổ đông và vay vốn ngân hang, nhưng chủ yếu là huy động nguồn vốn từ cổ đông. Bảng2 : Nguồn vốn của công ty 4
Đơn vị: triệu đồng Năm STT 2005 2006 2007 2008 2009 Chỉ tiêu Tổng vốn đầu tư thực 1 442.3 163.5 205 379.3 498 hiện 2 Vốn tự có 256.2 98.1 105 113.7 144.7 3 Vốn vay 177.1 65.4 100 283.6 353.3 nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm Cơ cấu về vốn đầu tư của công ty quan các năm được thể hiện qua bảng sau: Bảng 3:Cơ cấu vốn đầu tư của công ty CP Đầu Tư & Thương Mại Thủ Đô Đơn vị: % Năm STT 2005 2006 2007 2008 2009 Chỉ tiêu 1 Vốn tự có 60 60 51.2 30 29.05 2 Vốn vay 40 40 48.78 70 70.95 nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm 5
Biểu đồ 1: Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của công ty TDT 2005 – 2009 100% 90% 80% 70% 60% vốn vay 50% 40% vèn tù cã 30% 20% 10% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu của công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đã được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và 2009 tăng đáng kể. Bảng 4: Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện(Đơn vị: triệu đồng) STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009 1 Tổng vốn Đầu tư triệu 442.3 163.5 205 397.3 498 thực hiện đồng 2 Lượng tăng tuyệt triệu -278.8 41.5 192.3 100.7 đối liên hoàn đồng 3 Tốc độ tăng liên % -63.03 25.38 93.8 25.34 hoàn 4 Tốc độ tăng định % -63.03 9.38 43.47 22.76 gốc 6
Biểu đồ2: Quy mô vốn đầu tư thực hiện giai đoạn 2005– 2009 (triệu đồng) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 Qua đây ta thấy do đa số hoạt động của công ty là hoạt động tư vấn và các dự án đều mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên vốn đầu tư không nhiều. Sau 5 năm hoạt động thì tổng vốn đầu tư thực hiện của công ty vào năm 2005 đạt cao nhất với 442.3 triệu đồng, do năm nay là năm mà công ty ra đời do đó phải đầu tư nhiều máy móc thiết bị cũng như là cơ sở hạ tầng. Năm 2006 khi đã đi và hoạt động ổn định hơn thì công ty lại gặp khó khăn khi một số cổ đông sang lập rời bỏ công ty, điều này gây ra khó khăn lớn cho công ty. Từ năm 2007 đến nay, vốn đầu tư thực hiện đều tăng, năm 2008 lượng tăng liên hoàn cao nhất đạt 93.8% và tốc độ tăng định gốc đạt 43.47% 2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô. Các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tỏng lĩnh vực tư vấn lập dự án, tư vấn thiết kế và tư vấn pháp lý. Để tiến hành thực hiện những công việc chính này, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định 16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và hướng dẫn việc lập dự án và quản lý dự án được công ty áp dụng trong quá trình thực hiện công việc 2.1, Đặc điểm các dự án của công ty có ảnh hưởng đến công tác lập dự án Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là: 7
"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN" Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…” Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng các văn phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe.. Và các dự án liên quan đến giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêu chuẩn quốc tế… 2.2, Quy trình lập dự án tại công ty Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất một dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án  Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau: BAN GIÁM ĐỐC NGHIÊN CỨU CƠ Phòng kế hoạch đầu HỘI ĐẦU TƯ tư Nhận nhiệm vụ và Phòng phát triển dự kế hoạch dự án án Lập đề cương Phòng phát triển dự án Phê duyệt đề cương CHỦ ĐẦU TƯ Thực hiện lập dự án Phòng phát triển dự án Kiểm tra việc lập Tổ trợ lý giám đôc dự án 8
In, đóng quyển, kí Phòng dự án đóng dấu Thẩm định dự án Chủ đầu tư được lập Bàn giao tài liệu Phòng phát triển dự án Lưu hồ sơ Bộ phận lưu trữ Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư hoặc phòng kế hoạch đầu tư đưa ra chiến lược đầu tư trình ban giám đốc xem xét. Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư, phòng quản lý đầu tư nghiên cứu cơ hội đầu tư rồi giao cho trưởng phòng phát triển dự án thực hiện công tác lập dự án. Sauk hi nhận nhiệm vụ, trưởng phòng phát triển dự án giao nhiệm vụ cho các nhân viên phụ trách tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu thông tin, tài liệu có liên quan đến dự án. Dựa trên các thông tin thu thập được, nhân viên phòng phát triển dự án bắt đầu viết đề cương phát thảo cho dự án, tiếp sau đó là đề cương chi tiết. Bộ đề cương đưa ra những phương án đầu tư, thiết kế sơ bộ trình trưởng bộ phận, giám đốc và chủ đầu tư xem xét (đối với các dự án công ty thực hiên tư vấn). Đề cương này là cơ sở cho việc chuẩn bị các nguồn lực cho công tác lập dự án. Sau khi đề cương được thông qua, khinh phí cho công tác lập dự án được phê duyệt và phân bổ thì việc lập dự án đựơc tiến hành. Trong quá trình lập dự án sẽ có bộ phận kiểm tra hoạt dộng lập dự án. Sau khi dự án được lập xong sẽ có bước thẩm định dự án. Hiện tại phòng thẩm định dự án của công ty chưa được thành lập, do đó công việc này tạm thời do tổ trợ lý giám đốc đảm nhiệm. Thực chất đây là bước thẩm dịnh nội bộ, một khâu không thể thiểu trong quá trình lập dự án. Quy trình lập dự án này được công ty xây dựng trên cơ sở xác định các nội dung tư vấn cần phải làm và phân chí công việc thành các bước nhỏ để giao cho các bộ phận chuyên môn thực hiện. Điều này giúp cho việc lập dự án được chuyên môn hoá theo tiêu chuẩn và quy định chung. Thực tế có một số dự án cũng không thực hiện đầy đủ các bước này nhưng nói chung quy trình này được áp dụng một cách khá đầy đủ. 9
Bảng phân công cụ thể về công tác lập dự án đầu tư: Công việc Nội dung thực hiện Người thực hiện 1. Ý tưởng đầu tư. - Ý tưởng đầu tư ban đầu Chủ đầu tư, phòng quản của một dự án kinh doanh lý đầu tư. - Nghiên cứu cơ hội đầu tư - Phác hoạ quy mô kinh doanh - Chứng minh ban đầu về tính cần thiết của việc đầu tư và nhu cầu của thị trường. 2. Phương án đầu tư kỹ - Xác định về lựa chọn - Chuyên viên tư vấn kỹ thuật. côngnghệ, quy trình sản thuật. xuấ - Chuyên viên kỹ thuật - Xác định nhu cầu về cơ của chủ đầu tư. sở hạ tầng, phương án thực hiện - Xác định nhu cầu trang thiết bị, công nghệ - Xác định nhu cầu về nguồn nhân lực. 3. Các thông tin về yếu tố - Xác định nhà cung cấp - Chuyên viên tư vấn kinh đầu vào, chi phí sản xuất - Xác định mức tiêu hao, doanh, kỹ thuật và kinh kinh doanh. nhu cầu về nguyên vật tế. liệu. - Chuyên viên của chủ đầu tư. 4. Thông tin vềthị - Xác định thị phần và - Chuyên viên tư vấn kinh truờng. khả năng tiêu thụ. doanh. - Xác định đơn giá tiêu - Chuyên viên của chủ thụ. đầu tư. 5. Phương án tài chính - Xác định tổng vốn đầu - Chuyên viên tư vấn về tư và cơ cấu vốn đầu tư tài chính - Xác định doanh thu, chi - Chuyên viên tài chính phí, lợi nhuận, khẳ năng của chủ đầu tư trả nợ theo vòng đời dự án - Xác định chỉ tiêu hiệu quả của dự án: NPV, IRR - Xác định khả năng hoàn vốn. trả nợ vay, hiệu quả của dự án theo biến động của các thông số quan trọng. 10
2.3, Phương pháp lập dự án tại công ty Quá trình lập dự án luôn luôn phải sử dụng các phương pháp lập dự án để hoàn thành các mục đích đã đề ra của dự án. Tuy nhiên mỗi dự án lại mang lại một đặc tính tiêng, chính vì vậy cần có một hệ thống phương pháp lập dự án phù hợp với từng dự án, bước đầu tiên của dự án như thu thập dữ liệu cho đế xử lý dữ liệu, ra quyết định đầu tư. Các phương pháp đều nhằm mục đích cung cấp những thông tin có độ chính xác cao nhất phục vụ cho dự án. Từ đó nâng cao chất lượng lập dự án, tạo hiệu quả cao nhất cho dự án. Những phương pháp cơ bản thường được sử dụng như: phương pháp thu thập cơ sở dữ liệu, phương pháp dự báo, phương pháp phân tích đánh giá, 2.3.1, Phương pháp phân tích đánh giá. Phương pháp phân tích đánh giá được áp dụng hầu hết trong nội dung cũng như quy trình lập dự án tại công ty. Từ các thông tin mà đối tác cung cấp và số liệu do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án. Một số phương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như: 2.3.1.1 Phân tích theo chỉ tiêu. Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đó các thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương án tốt nhất cho dự án. Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các chỉ tiêu xác định hiệu quả phải đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới khả thi. Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là: Giá trị hiện tại thuần NPV, chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ tiêu lợi ích trên chi phí B/C, Thời gian thu hồi vốn T. Trong phân tích hiệu quả kinh tế xã hội thì các chỉ tiêu mà công ty sử dụng trong quá trình lập dự án đó là: Số lao động thu hút được, Mức đóng góp và ngân sách địa phương, Mức đóng góp thuế, và một số chỉ tiêu về bảo vệ môi trường. 11
Sơ đồ phân tích hiệu quả tài chính Phân tích hiệu quả tài chính Phân tích Phân tích tài chính hiệu quả kinh tế Phương Phương pháp Phân tích Phân tích chiết khấu khả năng cơ cấu vốn pháp đơn dòng tiền thanh toán giản (NPV,IRR) (ROI, T) 2.3.1.2Phân tích rủi ro. Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn chế tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự án ban dự án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc, trao đổi sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biện pháp đối phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định, các rủi ra thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thị trường , biến động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môi trường đầu tư… Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cần phải áp dụng phối hợp với phương pháp dự báo. Mô hình chung để lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích rủi ro được tiến hành như sau: Trước hết chúng ta cần xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án (phương án cơ sở). Xây dựng bài toán trong mối quan hệ giữa các nhânn tố trên đến tính khả thi của dự án (phương án cơ sở). 12
Tiến hành việc đưa ra các gỉ định khác nhau bằng cách cho mỗi nhân tố được xác định ở trên được thay đổi từ mức 5% - 10% từ đó xác định được mức ảnh hưởng của từng nhân tố đến phương án cơ sở 2.3.1.3 Phân tích độ nhạy cảm Mục đích của phân tích độ nhạy cảm là xác định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến tính khả thi của dự án, từ đó xác định được nhân tố nào là quan trọng nhất và tập trung phân tích những nhân tố đó. Việc phân tích theo tình huống sẽ được tiến hành theo các bước như phân tích độ nhạy, tuy nhiên do các nhân tố có ảnh hưởng đến nhau nên xây dựng mối quan hệ giữa các nhân tố bằng các phương trình cụ thể. Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo từg kịch bản có thể xảy ra. Việc phâ tích rủi ro được tiến hang tương tự như phan tích độ nhạy và phân tích theo kịch bản, tuy nhiên tính ngẫu nhiên được đề cập nhiều hơn để nâng cao sự khách quan của dự án được lập. Có thể thấy được một số bước cơ bản sau: Xác định các nhân tố có tác động mạnh nhất đến tính khả thi cỷa dự án và tiến hành nghiên cứu các nhân tố này về hai tiêu thức chính: phân bố và giá trị tương ứng với phân bố. Đối với các nhân tố liê quan đến dự án thông thường người ta xác định bốn dạng phân bố cơ bản: rời rác, đều, tam giác và phân bố chuẩn, trong đó phân bố rời rác và phân bố chuẩn được coi là phổ biến hơn cả. Tiến hành chọn ngầu nhiên cho từng nhân tố, mỗi nhân tố chọn hai tiêu thức: xác suất và giá trị kèm theo. Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo bài toán được lập theo dữ liệu đã chọn. Số lần lựa chọn tuỳ thuộc vào mong muốn của người lập dự án. Lượng chọn càng nhiều thì độ tin cậy của các kết quả phân tích sẽ càng cao. - Tiến hành xác định các tiêu thức của phân tích độ nhạy camt như: giá trị kỳ vọng, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất có thể đạt được(xác suất kèm theo), giá trị thấp nhất có thể gặp (xác suất kèm theo). Bảng phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro chính là cơ sở quan trọng cho việc ra quyết định đầu tư. Thông thường đối với nhiều dự án, người ta thường xác định mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến kết quả cuối cùng của dự án một cách đơn giản bằng cách xác định giá trị cơ sở, giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất của từng nhân tố và từ đó xác định các tiêu thức hiệu quả (hoặc các tiêu thức xác định mức độ khả thi của dự án khác) kèm theo. Một trong nhưng tiêu thức quan trọng khi 13
lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro là chỉ tiêu xác định mức độ an toàn của dự án. Chỉ tiêu này được gọi là biên an toàn. Biên an toàn của dự aáncàng cao thì dự án cang chắc chắn. Biên an toàn xác định phần trăm an toàn từ điểm an toàn. Điểm an toàn được xác định là điểm mà tại đó dự án bằng với công suất nhà máy…  Ngoài các phương pháp phân tích trên chúng ta còn có thể sử dụng các phương pháp khác để lập dự án, ví dụ: - Phương pháp phân tích mang tính chất tĩnh: được sử dụng trong trường hợp coi mọi yếu tố liên quan đến dự án không đổi. Trên cơ sở những yếu tố không đổi đó xác định tính khả thi của dự án. - Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cách toàn diện khách quan. Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức độ xác định chính xác không cao, thường phù hợp với nghiên cứu tiền khả thi. Phương pháp phân tích động đòi hỏi chi phí cao hơn nhưng kèm theo đó là mức độ chính xác tăng lên, phù hợp với nghiên cứu khả thi. - Phương pháp phân tích trước – sau: Xác định mức độ ảnh hưởng của dự án trên cơ sở so sánh thực trạng trước khi và sau khi (dự toán) có dự án. Trên cơ sở đó xác định hiệu quả của dự án bằng cách so sánh giữa kết quả sau khih có dự án và chi phí chho dự án. - Phương pháp phân tích có – không: Xác định tính khả thi trên cơ sở có hoặc không có dự án. Đây cũng được coi là phương án phân tích theo kịch bản không có dự án. Trường hợp nào có lợi hơn thì chúng ta chọn 2.3.2, Phương pháp dự báo Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậy phương pháp dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trong quá trình lập dự án áp dụng linh hoạt và triệt để. Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn cứ vào những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường. Dự báo chính xác sẽ giúp cho việc huy động các nguồn vốn một cách hợp lý, đưa ra quyết định đầu tư hữu hiệu. Các phương pháp dự báo được sử dụng trong dự án đầu 14
tư thường dung để xác định giá cả, số lương (cung, cầu). Một số phương pháp sau đay thường được công ty sử dụng: Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu nhu cầu thị trường, xác định cung cầu sản phẩm. 2.3.2.1, Phương pháp dự báo bình quân di động Theo phương pháp này, giá trị dự báo thời kỳ t (tức là Ŷt) được xác định theo công thức: 1 Ŷt =  yt  1  yt  2  ...  yt  n  1 n Trong đó: yt: giá trị kỳ t n: số điểm dữ liệu quá khứ 2.3.2.2, Phương pháp hệ số co giãn Hệ số co giãn của cầu sản phẩm X khi nhận nhân tố Z nào đó thay đổi được xác định theo công thức: ez = (% thay đổi của Qx) / (% thay đổi của Z) QX Z ez = : (QX 2  QX 1) ( Z 2  Z 1) 2 2 QX Z 2  Z 1 hay ez = X Z QX 2  QX 1 Qx: Cầu sản phẩm X Qxi: Cầu sản phầm X tại thời điểm i ΔQx = Qx1 – Qx2 là sự thay đổi của Qx Z: Nhân tố ảnh hưởng Z 2.3.2.3. Phương pháp hàm hồi quy Phương pháp này nhằm xác định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với các biến độc lập, ví dụ nhu cầu hàng hoá (biến phụ thuộc) sẽ phụ thuộc vào giá cả, thu nhập, quảng cáo, … (các biến độc lập) bằng một phương trình nào đó: Ŷt = f(Pt, It, At, …) 15
Trong đó: - Pt là giá cả tại thời điểm t - It là thu nhập tại thời điểm t - At là quảng cáo tại thời điểm t Đây có thê là mô hình hồi quy phi tuyến hoặc hồi quy tuyến tính, hồi quy đơn hoặc hồi quy bội. Những phương pháp trên thường được sử dụng đồng thời cho công tác dự báo, sau đó phương pháp nào có kết quả chính xác nhất sẽ được lựa chọn. Phương pháp nào có giá trị sai số nhỏ nhất sẽ được coi là phương pháp chính xác nhất. Các giá trị sai số là cơ sở cho việc lựa chọn có thể là: MAD  E t - Độ lệch tuyệt đối bình quân tn 2 MSE   E  t - Độ lệch bình phương bình quân tn Et  yt MAPE  - Tỷ lệ % sai số tuyệt đối bình quân tn Trong đó Et = yt – Ŷt Phương pháp nào có giá trị MAD, MSE hoặc MAPE nhỏ nhất sẽ được coi là đáng tin cậy nhất và số liệu phân tích từ phương pháp này sẽ được sử dụng cho công tác lập dự án đầu tư. 2.3.3 phương pháp so sánh 2.3.3.1 Phương pháp so sánh đối chiếu Phương pháp này sử dụng đối với các lĩnh vực đầu tư cũ đơn gian.. đã có các dự án đi trước. Cán bộ lập dựa án dựa vào các dựa án đã triển khai, so sánh đối chiếu với dự án cần lập, rút ra các điểm tương đồng, áp dụng vào dự án. Phương pháp này thường sử dụng trong nghiên cứu căn cứ pháp lý, nghiên cứu về kết cấu xây dựng.. Phương pháp so sánh lựa chọn phương pháp tối ưu: Trong một số dự án, cán bộ lập dự án đã dùng phương pháp so sánh nhằm chỉ ra đặc tính ưu việt, ưu điểm của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại để kết luận sự cần thiết phải đầu tư. Ví dụ như trong dự án: “xây dựng nhà máy sản xuất ống gân HDPE” hay dự án “ Xây dựng công trình nhà máy sản xuất bình chứa gas bằng 16
Composite” cán bộ lập dự án đều sử dụng phương pháp so sánh để kết luận sự cần thiết phải đầu tư. Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư… 2.4. Nội dung công tác lập dự án tại công ty. 2.4.1. Sự cần thiết phải đầu tư. Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án. Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm những vấn đề quan trọng sau: 2.4.1.1. Căn cứ pháp lý. Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau : - Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của nhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,… - Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày 8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,… 17
- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,… 2.4.1.2. Xác định mục tiêu. Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư. Các dự án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phù hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của dự án ra sao. Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường. 2.4.1.3. Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án. Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm xây dựng như nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án,…. Từ việc xác định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp quản lý của Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả. 2.4.2. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật. Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dung được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty Thủ Đô Cụ thể : 2.4.2.1. Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư. Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia hay không, dự án nhóm A, B, C,… 18
Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà tùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt. 2.4.2.2. Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình. Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án. 2.4.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật. Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau. 2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch. Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế. 2.4.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc. Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp 2.4.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật. Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu 19
rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn 2.4.2.4. Tác động đối với môi trường của dự án. Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và những người được hưởng lợi ích của dự án. Giảm thiểu những tác động không đáng có của dự án đối với môi trường. Các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật nên ảnh hưởng tới môi trường của dự án chủ yếu do quá trình thực hiện dự án gây nên, và sản phẩm của dự án khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường dự án. Cụ thể như: trong quá trình thực hiện dự án có giải phóng mặt bằng có thể gây tiếng ồn, bụi,…khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường nước do nước thải sinh hoạt,… Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ thống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tới môi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô nhiễm, từ đó có được những giải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cập đến sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng tỏ một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở Công ty. Tác động tới môi trường đất: Tác động tới môi trường đất do xây dựng cơ sở hạ tầng : Trong khi thi công xây dựng các công trình kỹ thuật như khu chung cư, khu biệt thự, khu dịch vụ,..sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khu vực. Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn, bạc màu khu đất, tăng nguy cơ sụt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án,…Các chất thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư,.. Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thi công: Tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xây lắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường, 20