Luận văn tốt nghiệp: Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

LỜI NÓI ĐẦU

Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính

sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của

người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự

quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức

xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành

trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi

quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh

nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển

nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả

sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi

với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng

cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành

công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến

trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không

có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công

trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang

máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy ,

…Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù

hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện

Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở

HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư

ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .

Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số

vấn đề chủ yếu sau:

- 1 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư

Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay

Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI

Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy

cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt

là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề

tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được

sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ đề tài được hoàn thiện hơn.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan Vũ Thùy Linh

. Nhóm sinh viên thưc hiên:

NỘI DUNG

Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư

1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:

Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ

riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.

- 2 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao

tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số

tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/

2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa

ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối

với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với

thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi

chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như

sau:

Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu

thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên

1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng

thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới

a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước

xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải

pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.

b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán

hoặc cho thuê.

1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

- 3 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu

chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”

“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang

nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “

“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ

trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo

quy định của pháp luật “

1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch

hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã

kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ

thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề

nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ

phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở

…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch

định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ

đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích

các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở

cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung

cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về

chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng

đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ

thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận.

Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,

hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo

- 4 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo

nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.

2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:

Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp,

công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như:

người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước …

làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ

kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và

đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ

dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa,

duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp

thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian

sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới

sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung

cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ”

với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu,

bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời

sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc

xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và

nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một

yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.

3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết

định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn

Xây dựng.

- 5 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

3.1/ Các quy định chung:

3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử

dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo

quy định của pháp luật.

3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích

bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ

đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và

những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp

luật.

3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích

còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ

thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung

cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy,

đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện,

nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể

phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà

chung cư đó.

3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được

thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản

lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.

3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn

đề sau:

a/ Về sở hữu nhà chung cư

- 6 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung

cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:

Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê

nhà với cơ quan quản lý nhà.

Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế,

trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó

Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu ,

nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều

chủ sở hữu

Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức

nói trên

b/ Đăng ký nhà chung cư:

Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký

quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định

khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu.

Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị

trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như

sau:

*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm

đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh

tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu

đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao

nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .

- 7 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

 Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách

nhiệm đăng ký

 Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm

đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử

dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ

Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc

diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không

có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký

c/ Sử dụng nhà chung cư:

Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên

việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử

dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung

tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các

nguyên tắc sau

 Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở

hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn

hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích

đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng

chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu

bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n

viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với

quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ

bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện

sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)

- 8 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và

những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị,

phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi

phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh

chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường.

Nghiêm cấm các hành vi sau:

1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như:

đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây

tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực.

2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi

nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông

không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓ nước…

3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh

hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây

thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…

4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để

dùng riêng cho gia đình mình.

5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung

khi chưa có giấy phép xây dựng.

Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho

từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.

Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa,

phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải

- 9 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc

lấn lối đi chung.

d/ Bảo dưỡng sửa chữa:

Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như

sau:

Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong

hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận

nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ.

Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một

chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).

Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở

thuộc sở hữu của mình.

1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu

trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và

cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung.

Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ

diện tích riêng của từng chủ sở hữu.

2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong

trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thÓ sửa chữa

theo quy định của pháp luật.

Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.

Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn

sửa chữa.

Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả

thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thÈm quyền.

- 10 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm

tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở

hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.

3.2/ Quản lý:

Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản

lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung

cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà

nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự

quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ chức công việc quản lý chung mang tính chất

nội bộ gồm:

1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn

đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.

2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền

thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…

3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể

đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được

nhận thù lao do chủ sở hữu trả.

4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố

chi phí giữa các hộ đó.

5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình

kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở

chung đó

6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung

nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình

vi phạm Quy chế nhà ở chung

- 11 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính

quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử dụng, quản lý nhà

chung.

CHƯƠNG II: Thực trạng

1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ

và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là

- 12 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà

chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc

độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.

Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở

chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.

Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội

đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng

được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt

bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây

dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư

Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng

với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:

kiốt (

Số tầng Diện tích 2m )

Số căn hộ 1.764 462 110 64

Số nhà xe 17 10 1 1

236 57 12 9

6.758 1.636 288 232

Số thang máy 40 12 2 2

Tên nhà Đang quản lý I. Pháp Vân-Tứ Hiệp NO3 NO4

64

1

9

232

2

NO5

80 64 80

1 2 2

9 9 9

212 306 364

2 2 2

NO6 NO7 NO8

- 13 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

244 66 112 66 1.058 88

6 2 2 2 11 1

39 12 15 12 140 12

361 95 171 95 4.761 168

6 2 2 2 22 2

II. XI-bán đảo Linh Đàm OCT2 - đơn 1 OCT2 - đơn 2 OCT2 - đơn 3 III. Mỹ Đình II CT1A - đơn 1

1 1 1

15 12 15

434 902 141

2 2 2

126 88 84

CT1A - đơn 2 CT2A CT2B

1

9

459

2

72

CT3A

1 1 1

12 12 12

535 601 601

2 2 2

88 99 99

CT4 CT5 - đơn 1 CT5 - đơn 2

1 1

15 15

420 164

2 2

140 84

CT5 - đơn 3 CT5 - đơn 4

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng

Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều

nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành

phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại

không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều

nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như

quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh

hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao

thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công

cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng

như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo

tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,

cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán

dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.

- 14 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo

không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự

hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài

thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có

chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công

trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian

chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm

bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ.

Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải

quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ,

không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được

quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các

thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà

thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển

đi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta

không thể đưa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện

tích trông giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn

toàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh

diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này

không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa

cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương

tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là

xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao

thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng.

Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao

thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để

- 15 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện

trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao

tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m2 sàn

hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển

hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng

thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông

này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy

ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan

trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.

Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu

cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòi

hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý.

Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử dụng

giao thông ngang trong từng tầng đÓ đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ

thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp và

được chuyÓn đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.

Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,

ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu

cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông

đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thÓ

thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây,

ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thÓ thao, giải trí, các cư dân trong một toà

nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là

truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.

- 16 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công

cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần

thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.

Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong

phát triÓn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở cho người dân, mà còn

coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử

dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với

thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp

hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra

khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị,

cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang

tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung

cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm.

Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì

sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả

về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn

còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.

2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:

2.1/ Quản lý cư trú:

Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn

buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong các khu nhà

cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư

cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại

thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ,

- 17 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt,

nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư

có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát

được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã

hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm

theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng.

Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của

người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy

đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…

Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng

có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân

viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe,

quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thªm những

nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các

gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng

thêm nhân khÈu. Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới

từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp

vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…

Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố

niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư.

Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách

lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa,

từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng

- 18 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có

các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.

- 19 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

2.2/ Bảo quản sửa chữa:

Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 –

70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc

đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích

ứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một

cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội.

Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trị

công trình cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy định

đầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng.

Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng cho

việc chùng tu, bảo dưỡng.

Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp

sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà

sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho

người đang thuê. Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà

này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ

quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo

trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng

chung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến

hiện nay la:

Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm

khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”…. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến

kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô

thị.

- 20 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối

với công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức

của người sử dụng chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng.

Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhân

và các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống

hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thoát nước, bÓ phốt ở nhiều khu

nhà bị quá tải, thường xuyên ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi

trường.

Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng

riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấn

chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địa

phương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường

xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn 1975 –

1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy

nhiên nhiều nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội,

thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với các nhà khác

bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương

Mai Hà Nội…. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian

thiết kế. Do nhà nước chưa có quy định rõ ràng và và đầu tư cho công tác

trïng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạng

mục kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa trïng tu, chỉ

sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước, xả

rác,…. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết.

Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:

- 21 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụng chung

cư, cụ thể là:

Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà ở

chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc xây dựng kế

hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thÓ hiện được.

Theo quy định hiện hành thì việc trïng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về

chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng

kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trïng tu,

sửa chữa. Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một

số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà,

nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ

quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà.

Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa

nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.

Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng

góp một số tiền nhất định hang tháng. Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã

quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi

cho công tác quản lý. Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý

do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.

Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ

đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa

nhà ở chung cư cao tầng.

Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung

tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp

trầm trọng.

- 22 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ

chức.

Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình

quân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc,

thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau. Ở dưới mỗi xí nghiệp

lại có các phòng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản .

Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có

nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự

chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất

trong thực hiện chính sách của nhà nước. Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng

mỗi công ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là

trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo

nghị định 61/cp. Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấy

thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được

coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinh

phí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia

các dịch vụ kinh doanh xây dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản

lý . Do vậy , việc quản lý nhà ë chung cư bị buông lỏng .

Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều

hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho

công tác này được thực hiện tốt hơn.

2.3/ Các dịch vụ:

Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một

trong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân.

Vấn đề đặt ra là phát triÓn chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những

nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống. Người dân đến định

- 23 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang

trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành,

được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua

sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải

trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện

giao thong công cộng, vv…

Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình

chung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích

cũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như

những phong tục tập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trong

chung cư như : không gian đÓ xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian

sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những ho¹t

động mang tính tập thÓ của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của

các cháu thiếu nhi… Tổ chức không gian công trình chung cư cũng phải đặc

biệt chú ý các yếu tố tự nhiên như hướng nắng, hướng gió, các yếu tố khí hậu

khác… để đảm bảo môi trường và khí hậu bên trong các căn hộ.

Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống

của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện

tốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là một trong những yếu tố có

tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng.

Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung

cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng

bộ và duy tu bảo dưỡng công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp

đặt nhiều thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng,

thiết bị phòng chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ

và duy tu bảo dưỡng công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực

- 24 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

hiện… Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân trong các

chung cư, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đang tổ chức thực hiện

công tác quản lý chung cư với các công việc trông giữ xe đạp, xe máy, bơm

nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh

môi trường, bảo vệ an ninh trật tự bên trong và bên ngoài chung cư, duy trì

bảo dưỡng hệ thống chiếu sang công cộng của công trình, chăm sóc cây xanh

và bảo đảm cảnh quan môi trường… coi đây là trách nhiệm đói với sản phẩm

kinh doanh của mình. Tuy nhiên vấn đề quản lý chung cư còn đang gặp rất

nhiều khó khăn do chưa có cơ chế chính sách tài chính về quản lý bảo trì

chung cư, chính quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào công tác quản

lý, ý thức sử dụng các trang thiết bị trong chung cư của một số ít người dân

chưa cao nên đã gây ra sự cố trong chung cư.

Công tác quản lý nhà chung cư cao tầng đã rất quen thuộc đèi với các nước

phát triển, đặc biệt là các nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc,

nhưng còn rất mới mẻ với nước ta. Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao

tầng của các nước và qua thực tế hiện tại các khu nhà của Tổng công ty Đầu

tư phát triÓn nhà và đô thị, ta thấy có các loại dịch vụ chủ yếu sau:

Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân, bao gồm: vân hành

thang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diện tích công cộng, thu gom rác

thải, trông giữ xe đạp, xe máy và bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ phục

vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi.

Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trìng,

bảo dưỡng các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả,

hệ thổng truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây

xanh khuân viên,sơn vôi mặt ngoài và diện tích công cộng.

- 25 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong

lớp gạch lát khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà. Thay thế các

thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang máy,

hệ thống đường ống kỹ thuật.

Hiện nay khu chung cư ở Hà Nội phần nào đã đáp ứng được nhu cầu của

người dân về các dịch vụ trên cụ thể như ở chung cư 9 tầng bắc Linh Đàm, do

thiết kế căn hộ đa dạng phù hîp với yêu cầu sử dụng, giá cả hợp lý, có chủ

quản lý thực sự với mô hình dịch vụ đồng bộ như: trông giữ xe đạp, xe máy,

bơm nước sinh hoạt,quản lý an ninh trËt tự… đã phần nào đảm bảo nhu cầu

sinh hoạt của người dân và được người dân chấp nhận.

Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan

tâm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu

chung cư, chủ yếu là khu chung cư cũ.

Cảnh quan-Tổ chức không gian khu ở. Hình thức liên kết giữa các khối nhà

và mối liên kết giữa các không gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghèo

nàn, vì các khối nhà có hình thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng

cách,hướng, cách sắp xếp… ), nên không gian do chúng tạo ra gần giống

nhau.

Khoảng cách giữa các khối nhà, bị lấn chiếm hoặc trở thành nơi chứa rác

phế thải xây dựng. Tình trạng cơi nới bằng lồng, chồng chim trên mặt đứng

của các khối nhà gây cảm giác khó chịu, ức chế tâm lý. Định hướng của

không gian không rõ rang, không có điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm

chán… cây xanh, không gian trống, sân chơi, trồng cây xanh, làm nhà ở, kinh

doanh buôn bán. Nhiều nơi, trên các diện tích đó là các loại chợ tạm, chợ cóc,

nơi để phế thải xây dựng và rác sinh hoạt, ảnh hưởng tới mỹ quan và chất

lượng môi trường sống. Hệ thống sân chơi hầu hết thiếu cây xanh, nếu có thì

- 26 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

rất ít. Cây đa số do người dân tự trồng nên nghèo về chủng loại, thiếu thống

nhất về kiểu dáng, màu sắc. Hệ thống đường giao thong trong khu ở (đường

bao quanh và đường trong khu) hiện quá tải vì số lượng nhiều loại phương

tiện giao th«ng. Hệ thống vỉa hè lại bị lấn chiếm làm chợ hµng quán… đẩy

người đi bộ xuống lßng đường, gây tai nạn.Phần lớn các đường chính không

có chỗ tránh xe và không được bảo dưỡng thường xuyên.

Vì hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: nước cấp cho các khu chung cư

ở Hà Nội là từ mạng đường ống đã xö lý ở nhà máy. Do các nhà máy luôn

thiếu nước và áp lực không đủ, nên các khu chung cư đã được cấp nước vào

bể chung và bơm đến hộ gia đình theo định kỳ 1-2 ngày một lần. Tình trạng

cấp nước gián đoạn dẫn đến các căn hộ phải có bể dự trữ. Do hệ thống đường

ống cấp nước quá cũ lại không được bảo dưỡng định kỳ nên bị dò rỉ, các bể

chứa nước hở không được bảo quản tốt nên nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết các

mẫu nước ở bể nước chung là các hộ gia đình tại khu Thanh Xuân cho thấy

hàm lượng NO2, NH4 vượt quá tiêu chuẩn cho phép. Một số bể nước tại các

hộ gia đình có độ Ôxy hoá Ecoliferim và sắt cũng vượt quá tiêu chuẩn. Bể

nước có hàm lượng NO2 lớn hơn tiêu chuẩn hơn 2 lần, còn hàm lượng NH4

lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B3 có độ Ôxy hoá vượt 3 lần, hàm lượng sắt

vượt gần 2 lần, NO2 vượt 18 lần. Tại phòng 105 – A12, NO2 vượt 2 lần, NH4

vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,….

Về thoát nước;

Hiện nay, các khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoát nước chung. Hệ

thống thoát nước mưa chỉ phù hợp với các trận mưa nhỏ < 100mm và cường

độ mưa không tập trung trong thời gian ngắn. Vào mùa mưa tình trạng ngập

úng rất phổ biến, có khi kéo dài hµng tuần. Trong thời gian ngập úng, nước từ

- 27 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

các cống ngầm, kênh mương tràn cùng với rác và chất thải sinh hoạt trôi nổi

gây ô nhiễm môi trường…

Vấn đề ô nhiễm môi trường luôn là nỗi ám ảnh của người dân sống trong

các chung cư cũ. Và hiện nay chung cư tại các đô thị mới đã giải quyêt tốt

hơn vấn đề môi trường, tạo cho mỗi người dân sống ở đó có thể an tâm phần

nào.

Vấn đề về công tác dịch vụ trong khu chung cư luôn là vấn đề cần phải

quan tâm và cần phải được đưa lên hang đầu. Phần lớn các khu chung cư hiện

nay đã đáp ứng được phần nào nhu cầu sinh hoạt hang ngày của các hộ dân,

nhiều khu chung cư đã xây dựng các kiốt kinh doanh, siêu thị, tr­êng học khi

vui chơi giải trí… đó là những điểm đáng mừng mà các khu chung cư đã làm

được. Nhưng bên cạnh đó còn nhiều dịch vụ chưa được đáp ứng hoặc đáp ứng

chưa đồng bộ như dịch vụ về y tế, dịch vụ hiếu hỉ…

Qua đó chúng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sâu, đi

sát hơn nữa, và quan tâm đúng mức tới các dịch vụ tốt để tìm ra giải pháp

thích hợp để giải quyết những tồn tại, những mặt yếu kém, đồng thời phát huy

những mặt đã đạt được, đÓ phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân, tạo niềm

tin cho những người dân khi đăng ký mua nhà tại các khu chung cư.

3/ Đánh giá chung:

Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở

chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân

cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu

hết các khu chung cư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người

dân, đã hình thành và phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc

sống của người dân về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức công

- 28 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

tác trông giữ xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ

gìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui

chơi giải trí…

Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác

quản lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có

nhiều công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các

hệ thống dịch vụ không đòng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e

ngại của người dân khi sống ở chung cư.

Cụ thể là:

Trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư

hiện nay còn một số tồn tại vướng mắc sau:

Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng.

Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở

hữu khu vực công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích

trong từng căn hộ rơi vào tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý

tự quản vì vậy sau khi căn hộ đã được hoá giá bán cho người sử dụng không

có ai chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thật công cộng, do vậy khi hỏng hóc

không ai chịu trách nhiệm sửa chữa. Kinh phí sửa chữa do tự nguyện đóng

góp vì vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thì việc sửa chữa khó khăn về nhiều mặt.

Ban quản trị trong mô hình tự quản là cư dân sống trong chung cư.

Vì vậy trong nhiều trường hợp không có đủ thời gian, trình độ, để có thực

hiện được công tác quản lý;

Chi phí tối thiÓu thường xuyên (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong

một tháng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) không kể đến chi

phí lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế

- 29 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

phụ tùng của thang máy, máy phát, máy bơm… lại rất cao so với mức thu

nhập của người dân. Ngoài ra việc thu kinh phí của người sử dụng sẽ rất khó

khăn vì tâm lý không muốn trả thêm bất kỳ một kinh phì bặt buộc nào ngoài

tiền nhà đã trả, không có cơ sở pháp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vì

thực tế không có quy định của nhà nước về việc này.

Từ những tồn tại trên đã gây cản trở lớn đến công tác quản lý, duy tu, sửa

chữa nhà chung cư, làm cho công trình nhanh chóng bị xuống cấp, rút ngắn

tuổi thọ công trình.

Về công tác quản lý cư trú: hiện nay ở các chung cư mới chỉ có danh sách

tên những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tâm đến lai lịch của

những người dân ở đó. Do vậy đây là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản

lý gây khó khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư.

Về mặt các hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết các khu chung cư đều có

các dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, vận hành thang máy, giữ dìn vệ sinh

môi trường, thu gom rác thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở

chung cư.

Đã xây dựng các ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang

ngày, như các tiệm cắt tóc, tiệm may, các ki-ốt bán hang phục vụ sinh hoạt.

Tuy nhiên có nhiều dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức như dịch vụ y

tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức không gian công cộng, cũng như các

hoạt động văn hoá khu chung cư, xây dựng các trường học cho con em đi học.

Hiện nay, các khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự án thường đều có trường

học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra các nhà đầu tư chủ yếu

chỉ lo xây dựng nhà bán lấy tiền, còn các dự án khác thường tạm bợ, kéo dài

hoặc làm cho có. Về khía cạnh công năng nhà ở, mỹ quan đô thị… có lẽ bàn

- 30 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

đến còn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… tóm lại hiện chung cư Hà Nội mới

đảm nhận được một phần chức năng của mình là đó làm nhà ở.

Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến

bộ hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất

lượng. Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư còn

nhiều hạn chế. Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để

cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn.

- 31 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

CHƯƠNG III: Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở

Hà Nội

Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế

tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng.

Thành phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triÓn nhà ở và khu đô thị mới.

Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triÓn nhà hoặc

khu đô thị mới để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.

Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu nhà

ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở

trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất

tại các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của công trình nhà ở,

đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu và tấc độ phát

triển đô thị văn minh và hiện đại. Chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp để

quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau :

1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở

chung cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người

sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của

người dân trong nền kinh tế thị trường.

2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà

chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn

xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi trường,

thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ tự nguyện

khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng đến các kết

cấu chịu lùc của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị. Mô hình bộ máy

quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ chức theo dạng Công ty

- 32 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi

nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận của

người dân.

3/ Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và

người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh chấp

giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng

các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường hợp vi phạm

và cố tình không chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.

4/ Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình

quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung cư

cao tầng khác nhau. Do đó, đ Ó bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao thì

tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý. Mô hình

quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên phương thức

kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đó, một doanh nghiệp quản

lý phải chịu trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công phục vụ cư dân trong toà

nhà, kinh phí cho công việc này sẽ được huy động từ ưu đãi kinh doanh các

dịch vụ phát sinh từ nhà chung cư(như các dịch vụ trông giữ xe, siêu thị vui

chơi, giải trí, bảo đảm an ninh trật tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm

“hai bộ phận” hoạt động độc lập hỗ trợ nhau.

a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự mình có thê triển khai công

tác duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng các

phần công việc thuê ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị

chuyên dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc sửa

chữa và bảo dưỡng nhà chung cư đÓ thực hiện công việc trong khu vực do

mình quản lý. Kinh phí cho công việc này được doanh nghiệp tự điều tiết tõ

nguồn lãi do phục vụ các đối tượng khác như cao ốc văn phòng cho thuê, các

- 33 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

khu căn hộ,… trên địa bàn thành phố và nguồn lãi do bộ phận kinh doanh

thực hiện. Tính cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được hay không phụ thuộc

vào cách tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyên ngành,

tay nghề và kỷ luật lao động của công nhân cũng như trình độ của cán bộ

quản lý.

b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện công việc kimh doanh các dịch vụ

mang tính xã hội, không bắt buộc và quản lý, khai thác các diện tích công

cộng được nhà nước ưu đãi, cho thuê hoặc cho sử dụng như trông giữ xe đạp,

xe máy, giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức

mạng lưới hoạt động cửa hàng, siêu thị…

Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được

giao quản lý công ty sẽ phải có một “ tæ quản lý” nằm ngay trong khu nhà

hoặc không quá xa để quản lý công việc kinh doanh của mình và tiếp nhận,

xử lý một cách tức thời những hỏng hóc kỹ thuật nhỏ hoặc đáp ứng các yêu

cầu sửa chữa ngoài trách nhiệm của mình theo yêu cầu của người sử dụng. Về

nguyên tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thì hiệu suất lao động

càng cao, Giải được bài toán này một cách tối ưu nhất sẽ đáp ứng yêu cầu của

khách hàng về thời gian và giảm giá thành phục vụ.

Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thì người sử dụng nhà

chung cư sẽ được hưởng các tiện nghi gần như miễn phí, nhà nước quản lý

được kiến trúc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ côngtrình, tiết kiệm ngân

sách nhà nước.

Qua khảo sát, chúng tôi thấy mô hình quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo

phương thức đấu thầu như đã đề cập trên đây sẽ là thích hợp nhất, khả thi nhất

trong giai đoạn hiện nay. Theo mô hình quản lý này thì người quản lý nhà sẽ

chính là tổ chức kinh doanh các dịch vụ công công. Tuy nhiên, để đảm bảo

- 34 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

được lợi ích của ba bên ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh

) thì cần xác định rõ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những

hoạt động nào mang tính chất là dịch vụ công. Trên cơ sở đó xác định trách

nhiệm, nghĩa vụ của tæ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế,

bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng các công trình công cộng…), trách

nhiệm của tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an

ninh, trật tự trong sinh hoạt đi lại …).

5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho phù

hợp với sự phát triển ngày nay. Chúng tôi cho rằng, một mô hình quản lý hiệu

quả thì cần đáp ứng các tiêu chí sau:

- Bảo đảm cho ngôi nhà có được độ bền tối đa .

- Bảo đảm các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà

chung cư một cách thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phí cho các dịch

vụ này thấp nhất.

- Khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư.

- Hoà hợp giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người quản lý.

6/ Tæ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự

tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử

dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự

nguyện, đồng thời cũng là đÓ thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ

sở hữu:

7/ Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt động

phæ biến trong đời sống người dân tại các khu chung cư:

Cụ thể là:

- 35 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

7.1/ Về mặt quản lý cư trú:

Hiện nay, ở một số khu chung cư còn xẩy ra phổ biến tình trạng lộn xộn

trong các hộ dân. Vấn đề đặt ra là phải có biện pháp quản lý cư trú chặt chẽ

của ban quản lý tại các khu chung cư này. Theo ý kiến của chúng tôi, ban

quản lý nên phối hợp với uỷ ban nhân dân và công an phường tại địa bàn đó

để giải quyết việc đăng ký hộ khẩu thường trú ngay từ khi các hộ mới chuyển

đến. Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng minh nhân dân,

quản lý lai lịch của từng người dân cụ thể, quản lý số nhân khÈu trong một

hộ. Bất cứ một sự thay đổi nào của người dân về nơi làm việc hay ngành nghề

cũng được ban quản lý cập nhập thường xuyên trong hồ sơ theo dõi của mình.

Nếu ban quản lý thực hiện tốt điều này thì sẽ góp phần hạn chế được sự cư

chú bất hợp pháp hoặc tình trạng xô sát đáng tiếc xẩy ra giữa những người

dân tại các khu chung cư hiện nay ở Hà Nội do không hiểu rõ về lai lịch của

nhau.

- 36 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

7.2. B¶o qu¶n söa ch÷a.

Trªn thùc tÕ hiÖn nay t¹i c¸c khu nhµ chung c­ cao tÇng x¶y ra hiÖn

t­îng h­ háng, xuèng cÊp trÇm träng. VÒ phÝa ng­êi sö dông, ®· mÆc søc

c¬i níi tuú theo ý m×nh dÉn ®Õn kÕt cÊu cña hÇu hÕt c¸c khu nhµ ®Òu bÞ

ph¸ vì, g©y ra nøt gÉy côc bé, dÉn ®Õn thÊm dét. Mçi lÇn c¬i níi nh­ vËy

hä chØ mÊt mét kho¶n chÕ tµi hµnh chÝnh qu¸ Ýt ái. VÒ phÝa ban qu¶n lý

nhµ chung c­, mçi khi cã b¸o háng, hä kh«ng kÞp thêi xö lý. Ng­êi d©n ph¶n

¸nh r»ng hä kh«ng hÒ cã kÕ ho¹ch duy tu hµng n¨m.

Theo chóng t«i, “chung c­ cao tÇng” ®· ®Õn lóc cÇn ph¶i bµn l¹i kh¸i

niÖm nµy trong thêi buæi kinh tÕ thÞ tr­êng th× míi tr¸nh khái t×nh tr¹ng

xuèng cÊp cña nã...

Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh th× viÖc duy tu, söa ch÷a phÇn nhµ ë thuéc

tr¸ch nhiÖm cña ban qu¶n lý. V× vËy, ban qu¶n lý c¸c khu nhµ chung c­

muèn thùc hiÖn tèt viÖc b¶o d­ìng, söa ch÷a th× nªn ¸p dông mét sè biÖn

ph¸p sau:

1.§a d¹ng ho¸ c¸c lo¹i h×nh c¶i t¹o, n©ng cÊp nhµ chung c­ cho phï hîp

víi nh÷ng ®¨ck ®iÓm kü thuËt, x· héi, kh«ng gian cña tõng khu chung c­,

mçi ng«i nhµ, tõng nhãm x· héi.

2.¸p dông c«ng cô h÷u Ých: X· héi häc b»ng c¸ch tuyªn truyÒn gi¸o dôc

ý thøc b¶o vÖ tµi s¶n c«ng, ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt cña ng­êi d©n sèng

trong khu nhµ chung c­, gióp hä n©ng cao tinh thÇn tr¸ch nhiÖm ®èi víi sö

dông nhµ chung c­. Khi ®· x¶y ra sù cè th× ban qu¶n lý nªn khuyÕn khÝch

ng­êi d©n tham gia vµo tÊt c¶ c¸c kh©u cña qu¸ tr×nh c¶i t¹o, n©ng cÊp nhµ

chung c­. V× nguån lùc to lín, hiÖu qu¶ cña sù tham gia va søc s¸ng t¹o m¹nh

mÏ cña ng­êi d©n ®· ®­îc chøng minh trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng c¶i thiÖn

®iÒu kiÖn ë cña ng­êi d©n Hµ Néi trong nh÷ng n¨m ®æi míi võa qua.

- 37 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

3.Ban qu¶n lý c¸c khu nhµ chung c­ ®Ò xuÊt víi nhµ n­íc nªn ban hµnh

quy ®Þnh cô thÓ thêi gian ®Þnh kú cho c«ng t¸c duy tu nhµ ë chung c­ cao

tÇng vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, ®Ó viÖc x©y dùng kÕ ho¹ch duy

tu vµ dù trï kinh phÝ c«ng t¸c nµy ®­îc thùc hiÖn tèt h¬n vµ ®Ó ®¶m b¶o

an toµn cho ng«i nhµ còng nh­ ®¶m b¶o nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÌ

nh÷ng söa ch÷a nhµ ë.

HiÖn nay, c¸c quy chuÈn, quy ph¹m hiÖn hµnh ch­a cã c¸c ®iÒu kho¶n

b¾t buéc thêi h¹n thay thÕ, söa ch÷a c«ng tr×nh cô thÓ lµ bao nhiªu, ch¼ng

h¹n nh­ thêi gian ph¶i quÐt v«i, sím söa l¹i; thêi gian ph¶i sö ch÷a hoÆc thay

thÕ g¹ch l¸t sµn, thay thÕ cöa, thiÕt bÞ vÖ sinh... C¸c nhµ s¶n xuÊt thiÕt bÞ,

vËt liÖu x©y dùng còng kh«ng bÞ rµng buéc vÒ thêi h¹n ph¶i söa ch÷a, thay

thÕ s¶n phÈm cña m×nh.

V× vËy, ban qu¶n lý nªn ®Ò xuÊt mét sè ý kiÕn vÒ thêi gian ®Þnh kú

cho c«ng t¸c qu¶n lý nhµ ë chung c­ cao tÇng vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü

thuËt lµ:

-§èi víi c«ng t¸c quÐt v«i mÆt ngoµi nhµ: 3 n¨m 1 lÇn.

-§èi víi c«ng t¸c duy tu: 5 n¨m 1 lÇn. ViÖc söa ch÷a chØ thùc hiÖn khi

cã nh÷ng h­ háng...

4.Ban qu¶n lý nhµ chung c­ nªn nghiªn cøu, so¹n th¶o néi quy b¶o qu¶n

nhµ ë chung c­ ®Ó th«ng qua héi nghÞ c¸c hé gia ®×nh trong ph¹m vi qu¶n

lý, ®¬n ®éc mäi ng­êi kh¸c thùc hiÖn néi quy ®ã.

5.B¶n qu¶n lý nªn quy ®Þnh cô thÓ møc ®ãng gãp cña mçi c¨n hé cho

c«ng t¸c duy tu b¶o d­ìng. V× hiÖn nay ch­a cã v¨n b¶n ban hµnh x¸c ®Þnh râ

tr¸ch nhiÖm ®ãng gãp kinh phÝ cña chñ ®Çu t­ vµ c¸c hé d©n cho viÖc thùc

hiÖn c«ng t¸c nµy. MÆt kh¸c, do tÝnh ®Æc thï cña nhµ ë, mçi khu nhµ ë

chung c­ cao tÇng cã møc trang thiÕt bÞ h¹ tÇng kü thuËt ngoµi nhµ kh¸c,

- 38 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

chÊt l­îng nhµ ë kh¸c nhau nªn thêi gian söa ch÷a ®Þnh kú còng nh­ kinh phÝ

cho c«ng t¸c qu¶n lý duy tu, söa ch÷a nhµ ë vµ c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt

cña mçi khu nhµ rÊt kh¸c nhau. V× vËy, møc ®ãng gãp cña mçi c¨n hé cÇn

ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh cô thÓ:

C¬ chÕ co nhiÒu c¸ch ph©n bæ kinh kú ®ãng gãp nh­: Ph©n theo diÖn

tÝch sö dông, ph©n theo sè ng­êi thùc tÕ, ph©n ®Òu theo sè c¨n hé...

Theo chóng t«i, møc ®ãng gãp kinh phÝ cña c¸c hé nªn ph©n râ lµm hai

lo¹i:

*Kinh phÝ cho c«ng t¸c qu¶n lý vµ vËn hµnh hÖ thèng trang thiÕt bÞ

sö dông chung nh­: b¬m n­íc, vËn hµnh thang m¸y, m¸y ph¸t ®iÖn, ®Ìn

chiÕu s¸ng hµnh lang, cÇu thang bé vµ c¸c thiÕt bÞ kh¸c

*Chi phÝ cho c«ng t¸c b¶o d­ìng, söa ch÷a. Trong ®ã:

- Kinh phÝ cho c«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh c¸c trang thiÕt bÞ sö dông

chung ®­îc thu hµng th¸ng, tïy theo quy m« nhµ chung c­ cao tÇng vµ nh÷ng

hé gia ®×nh ë mµ thu kho¶ng tõ 30.000® ®Õn 50.000® lµ phï hîp trong giai

®o¹n hiÖn nay.

- Kinh phÝ cho c«ng t¸c b¶o d­ìng, söa ch÷a c¸c phÇn chung th× thùc

hiÖn theo quyÕt to¸n c«ng viÖc vµ ph©n bæ cho c¸c hé, kh«ng thu theo

th¸ng.

Trªn thùc tÕ ë mét sè n¬i trong n­íc, ph­¬ng ph¸p ph©n bæ ®Òu theo sè

c¨n hä tuy ch­a thËt c«ng b»ng( v× sè ng­êi sö dông thùc tÕ trong mçi cÆn

hé lµ kh¸c nhau nªn viÖc sö dông c¸c dông cô chung còng ë møc ®ä kh¸c

nhau) nh­ng viÖc theo dâi vµ tÝnh to¸n ®­îc dÔ dµng h¬n c¶.

VÒ lý, nh÷ng ng­êi ®ang trùc tiÕp ë c¸c c¨n hé trong nhµ chung c­ cã

tr¸ch nhiÖm ®ãng gãp kinh phÝ ®Ó b¶o ®¶m trang tr¶i cho nh÷ng chi phÝ

- 39 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

nay. Tuy nhiªn trong bèi c¶nh ®êi sèng kinh tÕ- x· héi n­íc ta hiÖn nay, viÖc

yªu cÇu nh÷ng ng­êi ®ang trùc tiÕp ë nhµ chung c­ ph¶i ®ãng gãp kinh phÝ

®Ó b¶o ®mr trang tr¶i cho ®ñ nh÷ng chi phÝ nªu trªn lµ nh÷ng vÊn ®Ò hÕt

søc khã kh¨n v×:

-§èi t­îng ë nhµ chung c­ cao tÇng lµ nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp trong

x· héi, trong khi thu nhËp b×nh qu©n ®Çu ng­êi cña n­íc ta ®ang lµ mét

trong nh÷ng n­íc thÊp trªn thÕ giíi.

-C¸c dù ¸n x©y dùng nhµ ë chung c­ cao tÇng míi ®­îc Nhµ n­íc chó

träng ®Çu t­ ph¸t triÓn trong vµi ba n¨m gÇn ®©y. c¸c dù ¸n nµy cã ®Æc

®iÓm th­êng ph¶i thùc hiÖn trong thêi gian dµi, theo ph­¬ng thøc cuèn

chiÕu, xong ®Õn ®©u d©n ®­îc chuyÓn dÇn ®Õn ®ã.

V× c¸c lý do ®ã, nªn nÕu c¸c kho¶n ®ãng gãp ®Ó qu¶n lý vµ duy tu b¶o

tr× c«ng tr×nh hµng th¸ng qu¸ lín th× kh«ng khuyÕn khÝch ®­îc ng­êi d©n

sèng trong chung c­.

V× vËy, ban qu¶n lý nªn thu cña c¸c hé theo møc ®Ò xuÊt ë trªn

(30.000®/th¸ng/hé  50.000®/th¸ng/hé), vµ mét phÇn nÕu thiÕu sÏ ®­îc bï

b»ng Ng©n s¸ch Nhµ n­íc, nh­ng kh«ng qu¸ 30% tæng chi phÝ theo quy

®Þnh.

NÕu viÖc qu¶n lý, b¶o d­ìng khu nhµ ë chung c­ cao tÇng ngµy mét tèt

h¬n sÏ gãp phÇn lµm ®Ñp bé mÆt cña Thñ ®« nh­: TiÕt kiÖm mét phÇn

ng©n s¸ch thµnh phè cho viÖc chØnh trang ®« thÞ, cho viÖc söa ch÷a hÖ

thèng h¹ tÇng kü thuËt chung.

7.3 Qu¶n lý c¸c dÞch vô kh¸c:

HiÖn nay, Hµ Néi (cïng víi thµnh phè Hå ChÝ Minh) ®­îc ®¸nh gi¸ lµ

®« thÞ cÊp ®Æc biÖt cña c¶ n­íc, víi tiªu chÝ t¹o ®iÒu kiÖn tèt cho c«ng

- 40 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

d©n cña m×nh ë nh÷ng khÝa c¹nh nh­: V¨n ho¸, ch¨m sãc y tÕ, gi¸o dôc, thu

nhËp, nhµ ë, chÊt l­îng m«i tr­êng, c«ng b»ng, an toµn x· héi, d©n chñ, dÞch

vô gi¶i trÝ...C¸c vÊn ®Ò ®ã ®ang ®­îc ®Æt ra hÕt søc cÊp thiªt t¹i c¸c khu

chung c­ ë Hµ Néi.

Ngµy nay, hoµ nhËp v¬i xu thÕ cña thêi ®¹i, víi ph­¬ng ch©m ph¸t triÓn

bÒn v÷ng( kÕt hîp kinh tÕ – X· héi- m«i tr­êng trong ®ã con ng­êi ®­îc ®Æt

ë vÝ trÝ trung t©m) th× vÊn ®Ò qu¶n lý m«i tr­êng t¹i c¸c khu chung c­ ®­îc

quan t©m hµng ®Çu.

Theo ®ã, ban qu¶n lý cÇn cã c¸c gi¶i ph¸p thÝch hîp ®Ó quy hoach, x©y

dùng c¶i thiÖn m«i tr­êng c¸c khu chung c­, t¹o t©m lý an t©m cho ng­êi d©n

khi sèng t¹i ®©y

Thø nhÊt: C¶i t¹o c¶nh quan kiÕn tróc.

§Ó t¹o c¸c kh«ng gian ®Ñp vµ lµ n¬i vui ch¬i gi¶i trÝ cña khu ë, tr­íc

hÕt cÇn dän s¹ch c¸c b·i chøa r¸c, c¸c c«ng tØnh x©y dùng lÊn chiÕm trong

khu... TiÕp theo, nªn thiÕt kÕ c¶i t¹o x©y dùng thµnh x©n v­ên phôc vô vui

ch¬i gi¶i trÝ cho nh©n d©n trong khu chung c­. C«ng viÖc nµy gÆp rÊt

nhiÒu khã kh¨n vÒ kinh phÝ ®Êu t­ nh­ gi¶i to¶ c¸c chî cãc, quÇy b¸n... v×

vËy, viÖc ®Çu tiªn lµ ban qu¶n lý nªn tÝch cùc tuyªn truyÒn vËn ®éng ng­êi

d©n nhËn thøc ®­îc vÊn ®Ò, thuyÕt phôc hä tham gia ®ãng gãp c«ng lao

®éng còng nh­ mét phÇn kinh phÝ kÕt hîp víi nhµ n­íc vµ chÝnh quyÒn

®Þa ph­¬ng, theo ph­¬ng thøc nhµ n­íc vµ d©n cïng lµm. H¬n n÷a, mÆt

ngoµi cña nhµ ë trong khu chung c­ còng cÇn ®­îc chØnh trang l¹i theo thiÕt

kÕ thèng nhÊt, t¹o c¶nh quan ®Ñp cho toµn bé khu nhµ.

Thø hai: Qu¶n lý vÊn ®Ò cÊp n­íc

Ban qu¶n lý nªn kiÓm tra hÖ thèng cÊp n­íc, ph¸t hiÖn c¸c ®iÓm rß rØ

trªn tuyÕn vµ c¸c ®­êng èng tù l¾p ®Ó xö lý vµ söa ch÷a. Bªn c¹nh ®ã ph¶i

- 41 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

thau röa b¶o d­ìng th­êng xuyªn c¸c bÓ n­íc c«ng céng còng nh­ t¹i c¸c hé gia

®×nh. §Èy m¹nh c«ng t¸c truyÒn th«ng vµ xö ph¹t nghiªm minh nh÷ng tr­êng

hîp vi ph¹m néi quy ®· ®­îc quy ®Þnh tr­íc.

VÒ l©u dµi cÇn ®Çu t­ n©ng cÊp, thay míi më réng hÖ thèng cÊp n­íc

tiÕn tíi tù chñ kinh doanh trong ngµnh n­íc, sö dông c«ng nghÖ tiªn tiÕn phï

hîp víi ®iÒu kiÖn n­íc ta.

Thø ba: Qu¶n lý vÊn ®Ò tho¸t n­íc

Ban qu¶n lý nªn cã kÕ ho¹ch kiÓm tra söa ch÷a nh÷ng ®o¹n cèng bÞ h­

háng, n¹o vÐt kh¬i th«ng dßng ch¶y chèng óng ngËp côc bé, th«ng hót toµn

bé m¹ng l­íi cèng vµ c¸c bÓ phèt (cã khu tõ khi x©y dùng tíi nay ch­a ®­îc

th«ng hót lÇn nµo). Kinh phÝ th«ng hót söa ch÷a lÇn ®Çu cÇn cã sù hç trî

mét phÇn cña nhµ n­íc vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng, c¸c lÇn sau do d©n bá

ra. Ban qu¶n lý còng nªn lËp kÕ ho¹ch chèng lÊn chiÕm vµ gi¶i to¶ c¸c c«ng

tr×nh x©y dùng lµm háng c¸c c«ng tr×nh tho¸t n­íc, b¶o tån c¸c khu ®Êt

trèng, s©n ch¬i trång nhiÒu c©y, th¶m cá, gi¶m diÖn tÝch ®æ bª t«ng nhùa

nh»m ®¶m b¶o viÖc tho¸t n­íc nhanh (ngÊm t¹i chç, gi¶m l­îng n­íc m­a ch¶y

trµn trªn mÆt ®Êt).

Ban qu¶n lý cÇn cã quy ho¹ch tæng thÓ hÖ thèng tho¸t n­íc tõ kh©u thu,

dÉn vµ xö lý gi¸c th¶i, cÇn t¸ch hÖ thèng thoat n­íc riªng, kh«ng tho¸t n­íc

chung nh­ hiÖn nay. §Çu t­ xay dùng c¸c tr¹m xö lý n­íc th¶i cho c¸c khu d©n

c­ cÇn cã c¬ chÕ chÝnh s¸ch qu¶n lý n­íc th¶i hîp lý, kinh phÝ ®Ó xö lý n­íc

th¶i ®­îc tÝnh vµo gi¸ n­íc cÊp.

Thø t­: Qu¶n lý thu gom chÊt th¶i r¾n

Ban qu¶n lý thù hiÖn ph©n lo¹i r¸c th¶i t¹i c¸c hé gia ®×nh, chñ yÕu

thµnh ba lo¹i: V« c¬, h÷u c¬ vµ ®éc h¶i (v× c¸c lo¹i t¸i chÕ hoÆc xö dông l¹i

®· ®­îc ®éi qu©n ®ång n¸t, bíi gi¸c ph©n lo¹i vµ thu gom). ViÖc thu gom

- 42 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

vÉn dïng xe gom gâ kÎng lµ chÝnh, nh­ng víi 2 xe kh¸c nhau ®Ó ph©n lo¹i

v« c¬ vµ h÷u c¬. Cã thÓ kÕt hîp thu gom thñ c«ng víi xe c¬ giíi råi vËn

chuyÓn ®Õn n¬i xö lý nh­ m« h×nh ë Thanh Xu©n ®ang thùc hiÖn. VÒ l©u

dµi, cÇn thùc hiÖn m« h×nh tù qu¶n cña khu d©n c­, hoÆc x· héi ho¸ thu

gom r¸c th¶i nh­ mét sè n¬i ®· thùc hiÖn.

Thø n¨m: Qu¶n lý chèng « nhiÔm kh«ng khÝ, bôi, tiÕng ån

Gi¶i ph¸p h¹n chÕ chñ yÕu: Tæ chøc th«ng giã hîp lý cho c¸c c¨n hé

trong chung c­ nh­: èng khãi, chôp hót khãi, mïi trong bÕp vµ khu vÖ sinh, cã

sö dông qu¶n hót, chuyÓn dÇn xö dông ®ung tham cñi sang ®un ®iÖn

hoÆc ga, c¸c thïng r¸c cÇn cã n¾p ®¹y kÝn. H¬n n÷a, nªn trång nhiÒu c©y

xanh t¹o thµnh vµnh ®ai c©y xanh xung quanh khu ®Ó ng¨n bôi, tiÕng ån

vµ khÝ ®éc h¹i tõ c¸c khu c«ng nghiÖp. Cã c¸c biÖn ph¸p h¹n chÕ, ®­a ra

ngoµi khu ë c¸c hé vµ c¬ së s¶n xuÊt thñ c«ng nghiÖp, kiÓm so¸t chÆt chÏ

tiÕng ån ®èi víi c¸c nhµ hµng.

Bªn c¹nh ®ã, ®Ó ®¶m b¶o an toµn vµ ®¸p øng nhu cÇu sö dông ph¶i bè

trÝ ®ñ ®iÖn tæng cung cÊp chiÕu s¸ng cho toµ nhµ vµ ph¶i cã thiÕt bÞ

®ãng, ng¾t tù ®éng. Ban qu¶n lý còng nªn sö dông hÖ thèng c¸c th«ng tin

liªn l¹c va truyÒn thanh ®Ó cËp nhËt th«ng tin tíi tõng c¨n hé. VÊn ®Ò cÇn

®­îc quan t©m n÷a lµ: L¾p ®Æt hép vßi ch÷a ch¸y, chê ch÷a ch¸y vµ b×nh

bät ch÷a ch¸y ë mçi tÇng t¹i c¸c s¶nh cÇu thang.

Nh­ chóng ta ®· biÕt: Mét toµ nhµ chung c­ cao tÇng hiÖn ®¹i, vÒ

mÆt lý thuyÕt ph¶i ®¶m b¶o kh«ng gian khÐp kÝn kh«ng chØ trong tõng

c¨n hé ®éc lËp mµ cßn ®ßi hái sù hoµn chØnh cña toµn bé toµ nhµ. Cuéc

sèng cña c­ d©n trong toµ nhµ ngoµi thêi gian ho¹t ®éng x· héi, gÇn nh­ g¾n

liÒn víi c¨n nhµ vµ c¸c kh«ng gian cã chøc n¨ng c«ng céng nh­: Giao th«ng

tÜnh, kho tµng, hÖ thèng cöa hang, c«ng tr×nh thÓ thao, v¨n ho¸, gi¶i trÝ

- 43 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

céng ®ång... §ã chÝnh lµ kh«ng gian c«ng céng trong chung c­. ViÖc tæ

chøc c¸c kh«ng gian nh­ vËy ®ßi hái ph¶i cã nh÷ng nghiªn cøu nhÊt ®Þnh

sao cho võa ®¶m b¶o tÝnh khoa häc võa ®¶m b¶o tÝnh quy ph¹m, quy

chuÈn x©y dùng còng nh­ võa phï hîp víi xu thÕ ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi

chung, võa phï hîp víi phong tôc tËp qu¸n d©n téc vµ c¸c yÕu tè tù nhiªn kh¸c

cã tÝnh ®Æc thï cña ViÖt Nam.

Theo chóng t«i, ngµy nay do sù ph¸t triÓn ®i lªn cña x· héi, ph­¬ng tiÖn

giao th«ng c¸ nh©n ngµy cµng nhiÒu, ng­êi ta kh«ng thÓ ®­a hÕt xe ®¹p xe

m¸y ... lªn c¸c c¨n hé nh­ tr­íc n÷a, ®ßi hái ph¶i cã thªm diÖn tÝch cho lo¹i

ph­¬ng tiÖn giao th«ng nµy. V× vËy, ban qu¶n lý c¸c khu nhµ chung c­ nªn

bè trÝ sö dông tÇng hÇm lµm n¬i tr«ng gi÷ ph­¬ng tiÖn ®i l¹i cho ng­êi

d©n. viÖc tr«ng gi÷ c¸c lo¹i ph­¬ng tiÖn nµy ph¶i cã c¸ch qu¶n lý thËt chÆt

chÏ, tr¸nh ®Ó t×nh tr¹ng mÊt c¾p, g©p ¶nh h­ëng ®Õn cuéc sèng cña ng­êi

d©n. Muèn vËy, ph¶i ®Ò ra kÕ ho¹ch lu©n phiªn thay ca tr«ng gi÷ xe, cã

chÕ ®é båi d­ìng hîp lý cho nh÷ng ng­êi tr«ng gi÷ ca ®ªm, vµ kiÓm tra

nghiªm ngÆt t×nh h×nh sö dông ph­¬ng tiÖn ®i l¹i cña ng­êi d©n

Mét vÊn ®Ò cÇn ®­îc quan t©m kh¸c lµ: Ban qu¶n lý nªn ®Ò ra kÕ

ho¹ch sö dông tÇng mét lµm ®Þa bµn kinh doanh c¸c dÞch vô, më siªu thÞ,

®¸p øng nhu cÇu mua s¾m hµng ngµy cña ng­êi d©n. T¹i ®©y ng­êi d©n cã

thÓ lùa chän c¸c hµng ho¸ theo ý muèn mét c¸ch thuËn tiÖn víi chi phÝ võa

ph¶i, hîp lý.

Ngoµi ra, ban qu¶n lý còng nªn tæ chøc kh«ng gian sinh ho¹t céng ®ång.

Cô thÓ lµ: Vïng sinh ho¹t nghØ ng¬i cho ng­êi giµ: lµ c¸c ghÐ ®¸ d­íi c¸c

hµng c©y tho¸ng m¸t hay nh÷ng giµn c©y. Chç nghØ cña ng­êi giµ cÇn ®­îc

bè trÝ liÒn víi kh«ng gian ch¬i cña trÎ ®Ó lµm cho cuéc sèng cña hä vui t­¬i

h¬n. Ngoµi ra ph¶i tæ chøc kh«ng gian trèng v¹n n¨ng: Dïng ®Ó sinh ho¹t

- 44 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

céng ®ång nh­ héi häp cña tæ d©n phè, häp ®«i thiÕu niªn, ®oµn thanh niªn,

¨n uèng trong ngµy ma chay, c­íi xin, ch¬i bãng bµn, cÇu l«ng...T¹i ®©y,

ngoµi viÖc tho¶ m·n c¸c nhu cÇu sinh ho¹t, c¸c c­ d©n trong toµ nhµ chung

c­ cßn cã ®iÒu kiÖn gÆp gì th©n mËt trong t×nh xãm giÒng th©n thiªt vèn

lµ truyÒn thèng tèt ®Ñp cña d©n téc ViÖt Nam.

Bªn c¹nh viÖc ®¸p øng c¸c nhu cÇu hµng ngµy th× viÖc ch¨n lo søc

khoÎ cña ng­êi d©n cña ban qu¶n lý còng lµ viÖc lµm kh«ng thÓ thiÕu. Ban

qu¶n lý nªn thµnh lËp trung t©m y tÕ ngay t¹i khu chung c­, cã kÕ ho¹ch mêi

c¸c b¸c sü, c¸c y t¸ cã kinh nghiÖm kh¸m ch÷a bÖnh th­êng xuyªn cho ng­êi

d©n, kÞp thêi ch÷a trÞ c¸c bÖnh ph¸t sinh vf cung cÊp thuèc ®Õn cho tõng

ng­êi bÖnh. §èi víi c¸c hé cã ng­êi cao tuæi, nªn lËp danh s¸ch ®Çy ®ñ vµ

hµng th¸ng kh¸m bÖnh ®Þnh kú, theo dâi søc khoÎ cho hä, mét mÆt gióp hä

n©ng cao thÓ chÊt, mÆt kh¸c t¹o ®iÒu kiÖn cho ng­êi th©n cña hä yªn t©m

c«ng t¸c, häc tËp vµ lµm viÖc. Ban qu¶n lý còng cÇn cã chÕ ®é tiÒn l­¬ng

tho¶ ®¸ng cho c¸c b¸c sü, y t¸ ®Ó phÇn nµo n©ng cao tinh thÇn, tr¸ch nhiÖm

cña c¸c b¸c sü, y t¸ ®ã trong c«ng viÖc ch¨m sãc søc khoÎ ng­êi d©n. Theo

chóng t«i ®ã lµ vÊn ®Ò thiÕt thùc cÇn ®­îc thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ trong

giai ®o¹n hiÖn nay t¹i c¸c khu chung c­.

Tuy nhiªn viÖc tæ chøc qu¶n lý c¸c dÞch vô sÏ kh«ng ®­îc hoµn thiÖn

nÕu kh«ng cã sù tham gia tÝch cùc cña ng­êi d©n. Ban qu¶n lý nªn ph¸t huy

tiÒm n¨ng vµ kh¶ n¨ng tham gia cña ng­êi d©n, v× kh«ng nh÷ng biÕn tiÒm

n¨ng lao ®éng cña ng­êi d©n thµnh s¶n phÈm vËt chÊt cña x· héi, mµ cßn t¹o

ra ®­îc s¶n phÈm cña chÝnh hä. NÕu ban qu¶n lý thùc hän t«t gi¶i ph¸p nµy

th× sÏ mang l¹i nhiÒu ­u ®iÓm.

-Tho¶ m·n tèt nhÊt nh÷ng yªu cÇu cña céng ®ång v× hä ®­îc tham gia

vao thiÕt kÕ va x©y dùng theo t­ëng vµ mong muèn cña hä, phï hîp víi lèi

- 45 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

sèng vµ nhu cÇu sö dông, víi quan niÖm vÒ vÎ ®Ñp vµ ng­êi ta c¶m thÊy

tho¶i m¸i trong m«i tr­êng sèng cña m×nh.

-§¹t hiÖu qu¶ vÒ mÆt kinh tÕ, gi¶m b¬t ®Çu t­ cña nhµ n­íc khi ng­êi

d©n cã tr¸ch nhiÖm víi chÝnh hä, v× toµn bé qu¸ tr×nh tõ c¸c kh©u thiÕt

kÕ, x©y dùng vµ qu¶n lý trong sö dông lµ do chÝnh céng ®ång d©n c­ ®¶m

nhiÖm. §Æc biÖt quan trong vµ sù tham gia qu¶n lý cña ng­êi d©n trong sö

dông v× hä cã ý thøc ®Ó b¶o vÖ kh«ng gian b¸n c«ng céng vµ c«ng céng vÒ

vÖ sinh, thÈm mü còng nh­ b¶o vÖ kh«ng gian nµy khái sù lÊn chiÕm.

BiÖn ph¸p nµy nÕu ban qu¶n lý ¸p dông ®­îc t¹i c¸c khu chung c­ th× sÏ

t¨ng ®­îc mèi quan hÖ céng ®ång cña khu ë, t¨ng kh¶ n¨ng giao tiÕp, t¹o

kh«ng khÝ gÇn gòi, Êm cóng gi÷a c¸c thµnh viªn cña céng ®ång.

Nh­ vËy, víi sù hiÓu biÕt vµ l­îng th«ng tin thu thËp ®­îc, chóng t«i

m¹nh d¹n ®­a ra mét sè gi¶i ph¸p nªu trªn, hy väng ban qu¶n lý c¸c khu nhµ

chung c­ hiÖn nay t¹i Hµ Néi kh¾c phôc ®­îc nh÷ng tån t¹i vµ bÊt hîp lý,

nh»m c¶i tiÕn m« h×nh vµ h×nh thøc ho¹t ®éng, vµ ngµy cµng ®¸p øng tèt

h¬n nhu cÇu sinh ho¹t cña ng­êi d©n sèng trong khu d©n c­, gióp hä yªn t©m

h¬n khi mua c¨n hé chung c­ vµ ®Þnh c­ t¹i ®©y, ®Æc biÖt lµ ®Èy nhanh

tèc ®é ph¸t triÓn c¸c dù ¸n x©y dùng chung c­ t¹i thñ ®« Hµ Néi trong giai

®o¹n hiÖn nay.

- 46 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

KÕt luËn

HiÖn nay, viÖc x©y dùng nhµ ë chung c­ cao tÇng t¹i c¸c ®« thÞ, ®Æc

biÖt lµ c¸c ®« thÞ lín nh­ Hµ Néi lµ mét xu h­íng tÊt yÕu nh»m tiÕt kiÖm

®Êt ®« thÞ vµ øng víi sù ph¸t triÓn cña nh÷ng ®« thÞ hiÖn ®¹i, gi¶i quyÕt

tèt c¸c vÊn ®Ò nhµ ë tho¶ m·n nh÷ng nhu cÇu vÒ chç ë cña ®«ng ®¶o nh©n

d©n ë Hµ Néi.

Ph¸t triÓn nhµ ë chung c­ cao tÇng bªn c¹nh viÖc viÖc cã ®ñ tiÖn nghi

cÇn thiÕt, ®­îc cung cÊp dÞch vô ®ång bé cßn ®ßi hái ®­îc qu¶n lý vËn

hµnh tèt (cã chñ qu¶n lý thùc sù). §ã còng lµ chñ tr­¬ng cña §¶ng, ChÝnh phñ

®­îc bé x©y dùng vµ uû ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi ®ang tËp trung

chØ ®¹o t¹i tÊt c¶ c¸c khu ®« thÞ míi ®ang vµ sÏ triÓn khai trªn ®Þa bµn thñ

®«. §Ó thùc hiÖn ®­îc nh÷ng môc tiªu, trªn cÇn c¶i tiÕn n©ng cao chÊt l­îng

t­ kh©u thiªt kÕ ®Õn thi c«ng x©y l¾p vµ ®Æc biÖt lµ c«ng t¸c qu¶n lý,

cung cÊp dÞch vô vµ duy tu b¶o tr× c«ng tr×nh. Gi¶i ph¸p tr­íc m¾t lµ ph¶i

t×m ra m« h×nh qu¶n lý phï hîp ®Ó ®¶m b¶o chÊt l­îng cuéc sèng cña ng­êi

d©n t¹i c¸c khu chung c­, gãp phÇn thùc hiÖn th¾ng lîi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸

cïng víi tiÕn tr×nh c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc.

Cuèi cïng, mét lÇn n÷a, xhóng t«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c«

gi¸o trong trung t©m ®µo t¹o §C vµ kinh doanh BDS§ ®Æc biÖt lµ c« gi¸o

Vò ThÞ Th¶o ®· gióp ®ì chóng t«i hoµn thµnh ®Ò tµi nµy.

- 47 -