Tài chính đối với doanh
nghiệp bất động sản
Phân tích tài chính có thể phục vụ cho quá trình nhận định, đánh giá, dự báo và lập
kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó nâng cao hiệu quả tài chính của
doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) và đóng góp vào sự tăng trưởng bền vững
cho nền kinh tế nước nhà.
Phân tích hoạt động tài chính DN, trong đó trọng tâm là phân tích các báo cáo tài
chính và các chỉ tiêu đặc trưng tài chính thông qua một hệ thống các phương pháp,
công cụ, kỹ thuật phân tích giúp người sử dụng từ các giác độ khác nhau, vừa đánh
giá toàn diện, tổng hợp khái quát, vừa xem xét một cách chi tiết hoạt động tài chính
DN, để nhận biết, dự báo, đưa ra quyết định tài chính, quyết định tài trợ và đầu tư
phù hợp.
Phân tích tài chính sẽ giúp đánh giá hoạt động kinh doanh, xác định điểm mạnh,
điểm yếu của DN, tạo cơ sở để định hướng các quyết định của ban tổng giám đốc,
giám đốc tài chính như quyết định đầu tư, tài trợ, phân chia cổ tức...
Mặt khác, phân tích tài chính tạo thành các chu kỳ đánh giá đều đặn hoạt động
kinh doanh trong quá khứ, tiến hành cân đối tài chính, khả năng sinh lời, khả năng
thanh toán trả nợ, rủi ro tài chính của DN.
Nội dung của phân tích tài chính DN bao gồm: đánh giá khái quát tính hình tài
chính DN, phân tích cấu trúc tài chính và tình hình đảm bảo vốn cho họat động
kinh doanh, phân tích tình hình công nợ và khả năng thanh toán, phân tích hiệu quả
kinh doanh và phân tích rủi ro tài chính.
Năm 2012 là một năm đầy khó khăn và thách thức của DNBĐS: các nguồn lực
phát triển giảm mạnh, niềm tin của thị trường bị thu hẹp, sức mua giảm mạnh, tồn
kho, nợ đọng trong đầu tư xây dựng gia tăng. Thị trường BĐS trầm lắng, nhiều DN
phải thu hẹp sản xuất, dừng hoạt động hoặc bị giải thể, số lượng việc làm cho
người lao động suy giảm mạnh…
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến ngày 31/12/2012, có tới 17.000 DN
kinh doanh thua lỗ (tăng gần 17% so với năm 2011) trên tổng số gần 56.000 DN
hiện đang hoạt động. Số DN dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637 DN (tăng
khoảng 9% so với 2.411 DN trong năm 2011).
Nhiều DN mắc kẹt khi triển khai quá nhiều dự án BĐS cùng một lúc, do đó “oằn
lưng” với gánh nặng nợ vay ngân hàng. Một số DN không có vay nợ, có sức khỏe
tài chính tốt, chỉ tập trung vào việc hoàn thiện các dự án đang dang dở và dừng
triển khai các dự án mới. Do đó, việc phân tích tài chính nhằm nâng cao hiệu quả
họat động của các DNBĐS là cần thiết và cấp bách.
Bảng 1.1 Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của một số DNBĐS năm 2012
Mã
Mã % Doanh thu thuần HDG
HDG 5.32 -36.75
NBB 12.96 146.3347.
NTL 16.2 -47.4
SCR 5.86 418.64
SJS -48.46 264.63
STL - -
(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012)
(HDG: CTCP Tập đoàn Hà Đô, NBB: CTCP Đầu tư 577, NTL: CTCP Phát triển
Đô thị Từ Liêm, SCR: CTCP Địa ốc Sài Gòn thương tín, SJS: CTCP Đầu tư khu
đô thị Sông Đà, STL: CTCP Sông Đà-Thăng Long, VIC: CTCP Vincom)
Xem xét một số DNBĐS thấy rằng: hầu hết DN đều có sự tăng trưởng doanh thu
trong năm 2012 ngoại trừ CTCP Đầu tư khu đô thị Sông Đà (SJS) với sự sụt giảm
tương đối lớn gần 50%. Các DNBĐS cũng có sự tăng trưởng lợi nhuận so với năm
2011, đặc biệt đối với CTCPCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) với mức tăng
ấn tượng trên 400%, CTCP phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) thua lỗ với mức lợi
nhận giảm 47.4%.
Hầu hết DNBĐS có tình hình tài chính tốt, biểu thị ở hệ số nợ thấp. Tuy nhiên đối
với SJS và STL hệ số nợ tương đối cao (71.62% và 97.3%). Mức sinh lời của các
DNBĐS ở mức thấp, thể hiện ROA, ROE. Các chỉ tiêu này hầu hết đều thấp hơn so
với năm 2011.
Bảng 1.2 Các chỉ số tài chính của một số DN BĐS năm 2012
TTS
Nợ/TTS (%)
VĐL ROA (%) ROE (%) Mã
(tỷ đồng)
(tỷ đồng)
HDG 1947 506 57.72 4.3 10.53
NBB 2613 180 54.74 6.6 14.49
NTL 1682 636 46.99 3.02 11.71
SCR 6603 1.430 62.55 1.27 3.74
SJS 5510 1.000 71.62 - -
STL 5272 150 97.3 - -
(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012)
Trạng thái thanh toán hiện thời của các DNBĐS năm 2012 khá tốt đạt trên 2 lần,
song hệ số thanh toán nhanh chỉ ở mức thấp, cá biệt có SJS chỉ đạt 0.1558 lần. Có
sự chênh lệch lớn giữa trạng thái thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán nhanh
như vậy là do tại thời điểm cuối quý IV/2012 số dư hàng tồn kho lên đến con số
11651 tỷ đồng, chiếm tới 63.5% tỉ trọng tổng tài sản, dẫn đến khả năng thanh toán
nhanh của các DNBĐS phụ thuộc rất lớn vào hoạt động bán hàng tồn kho.
Bảng 1.3 Các chỉ số khả năng thanh toán của DNBĐS năm 2012
Mã Hệ số thanh toán hiện thời Hệ số thanh toán nhanh
HDG 1.3794 0.585
NBB 2.2794 0.3388
NTL 2.1275 0.6139
SCR 2.1308 0.6281
SJS 2.311 0.1558
- STL -
(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012)
Thông qua việc phân tích tình hình tài chính của các DNBĐS năm 2012 cho thấy
doanh thu và lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào những hoạt động kinh doanh khác,
doanh thu, lợi nhuận biến động thất thường, chưa có sự phát triển bền vững. Hầu
hết, các DNBĐS đều tự lập báo cáo tài chính định kỳ, định kỳ có kiểm toán báo
cáo tài chính.
Đối với phương pháp phân tích, 50% có DN sử dụng phương pháp so sánh, trong
khi đó các phương pháp khác phổ biến như chi tiết chỉ tiêu, phương pháp loại trừ,
phương pháp so sánh liên hệ, phương pháp theo giá trị thời gian của tiền hầu như
nhiều DN chưa sử dụng.
Các DNBĐS sử dụng phân tích tài chính chỉ là công cụ để kiểm soát hoạt động
quản lý, cân đối tài chính, tập trung vào khả năng sinh lời (ROA, ROE), chưa chú
trọng nhiều đến các chỉ tiêu khác như các chỉ tiêu cấu trúc vốn, tình hình đảm bảo
vốn cho kinh doanh, hiệu quả kinh doanh, do đó các chỉ tiêu phân tích của các DN
bị hạn chế. Bên cạnh đó, các DN chưa có bộ phận phân tích tài chính độc lập. Cơ
sở dữ liệu để phân tích chủ yếu trên hệ thống báo cáo tài chính, chưa thu thập thêm
các thông tin liên quan đến thị trường…
Thời gian tới, để công tác phân tích tài chính đạt hiệu suất cao hơn trong, các
DNBĐS cần hoàn thiện phương pháp phân tích tài chính. Bên cạnh việc vận dụng
phương pháp so sánh là chủ yếu, các DNBĐS cần vận dụng các phương pháp khác
như: phương pháp đồ thị, thay thế liên hoàn, phương pháp Dupont để đánh giá toàn
diện tình hình tài chính, từ đó đưa ra các biện pháp giúp các DN nâng cao hiệu quả
họat động.
Bên cạnh đó, các DN cần hoàn thiện hệ thống các chỉ tiêu phân tích tài chính, phân
chia các chỉ tiêu thành từng nhóm có mối liên hệ với nhau để phản ánh những nội
dung chuyên sâu có liên quan đến tài chính DN. Ngoài ra, các DN cần tăng cường
cải thiện tình hình tài chính, có kế hoạch tìm kiếm triển khai và huy động các
nguồn vốn trung và dài hạn, thành lập bộ phận chuyên trách công tác phân tích tài
chính, thực hiện việc phân tích tài chính định kỳ để có những thông tin cập nhật về
tình hình tài chính DN…
