Tài chính đối với doanh
nghiệp bất động sản
Phân tích tài chính có thể phục vụ cho quá trình nhận định, đánh giá, dự báo và lập
kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó nâng cao hiệu quả tài chính của
doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) và đóng góp vào sự tăng trưởng bền vững
cho nền kinh tế nước nhà.
Phân tích hoạt động tài chính DN, trong đó trọng tâm là phân tích các báo cáo tài
chính và các chỉ tiêu đặc trưng tài chính thông qua một hệ thống các phương pháp,
công cụ, kỹ thuật phân tích giúp người sử dụng từ các giác độ khác nhau, vừa đánh
giá toàn diện, tổng hợp khái quát, vừa xem xét một cách chi tiết hoạt động tài chính
DN, để nhận biết, dự báo, đưa ra quyết định tài chính, quyết định tài trợ và đầu tư
phù hợp.
Phân tích tài chính sẽ giúp đánh giá hoạt động kinh doanh, xác định điểm mạnh,
điểm yếu của DN, tạo cơ sở để định hướng các quyết định của ban tổng giám đốc,
giám đốc tài chính như quyết định đầu tư, tài trợ, phân chia cổ tức...
Mặt khác, phân tích tài chính tạo thành các chu kỳ đánh giá đều đặn hoạt động
kinh doanh trong quá khứ, tiến hành cân đối tài chính, khả năng sinh lời, khả năng
thanh toán trả nợ, rủi ro tài chính của DN.
Nội dung của phân tích tài chính DN bao gồm: đánh giá khái quát tính hình tài
chính DN, phân tích cấu trúc tài chính và tình hình đảm bảo vốn cho họat động
kinh doanh, phân tích tình hình công nợ và khả năng thanh toán, phân tích hiệu quả
kinh doanh và phân tích rủi ro tài chính.
Năm 2012 là một năm đầy khó khăn và thách thức của DNBĐS: các nguồn lực
phát triển giảm mạnh, niềm tin của thị trường bị thu hẹp, sức mua giảm mạnh, tồn
kho, nợ đọng trong đầu tư xây dựng gia tăng. Thị trường BĐS trầm lắng, nhiều DN
phải thu hẹp sản xuất, dừng hoạt động hoặc bị giải thể, số lượng việc làm cho
người lao động suy giảm mạnh…
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến ngày 31/12/2012, có tới 17.000 DN
kinh doanh thua lỗ (tăng gần 17% so với năm 2011) trên tổng số gần 56.000 DN
hiện đang hoạt động. Số DN dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637 DN (tăng
khoảng 9% so với 2.411 DN trong năm 2011).
Nhiều DN mắc kẹt khi triển khai quá nhiều dự án BĐS cùng một lúc, do đó “oằn
lưng” với gánh nặng nợ vay ngân hàng. Một số DN không có vay nợ, có sức khỏe
tài chính tốt, chỉ tập trung vào việc hoàn thiện các dự án đang dang dở và dừng
triển khai các dự án mới. Do đó, việc phân tích tài chính nhằm nâng cao hiệu quả
họat động của các DNBĐS là cần thiết và cấp bách.
Bảng 1.1 Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của một số DNBĐS năm 2012
Mã
Mã
% Doanh thu thuần
HDG
HDG 5.32 -36.75
NBB
12.96
146.3347.
NTL
16.2
-47.4
SCR 5.86 418.64
SJS
-48.46 264.63
STL - -
(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012)
(HDG: CTCP Tập đoàn Hà Đô, NBB: CTCP Đầu tư 577, NTL: CTCP Phát triển
Đô thị Từ Liêm, SCR: CTCP Địa ốc Sài Gòn thương tín, SJS: CTCP Đầu tư khu
đô thị Sông Đà, STL: CTCP Sông Đà-Thăng Long, VIC: CTCP Vincom)
Xem xét một số DNBĐS thấy rằng: hầu hết DN đều có sự tăng trưởng doanh thu
trong năm 2012 ngoại trừ CTCP Đầu tư khu đô thị Sông Đà (SJS) với sự sụt giảm
tương đối lớn gần 50%. Các DNBĐS cũng có sự tăng trưởng lợi nhuận so với năm
2011, đặc biệt đối với CTCPCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) với mức tăng
ấn tượng trên 400%, CTCP phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) thua lỗ với mức lợi
nhận giảm 47.4%.
Hầu hết DNBĐS có tình hình tài chính tốt, biểu thị ở hệ số nợ thấp. Tuy nhiên đối
với SJS và STL hệ số nợ tương đối cao (71.62% và 97.3%). Mức sinh lời của các
DNBĐS ở mức thấp, thể hiện ROA, ROE. Các chỉ tiêu này hầu hết đều thấp hơn so
với năm 2011.
Bảng 1.2 Các chỉ số tài chính của một số DN BĐS năm 2012
Mã
TTS
(tỷ đồng)
VĐL
(tỷ đồng)
Nợ/TTS (%)
ROA (%)
ROE (%)
HDG 1947 506 57.72 4.3 10.53
NBB
2613 180 54.74 6.6 14.49