Chính sách tài chính cho thị trường
bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn. Chính sách
siết chặt tín dụng đã khiến cho thị trường gặp nhiều khó khăn.
Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn. Chính
sách siết chặt tín dụng đã khiến cho thị trường gặp nhiều khó khăn.
Tại hổi thảo "Chính sách tài chính cho thị trường BĐS", do Văn phòng Hiệp hội
bất động sản Việt Nam, Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam phối hợp với Hiệp
hội Nhà Hàn Quốc tổ chức, các kịch bản dự báo đối với thị trường bất động sản đã
được tính đến và kịch bản khả quan nhất cũng không đặt nhiều kỳ vọng cho năm
2011.
Hầu hết các ý kiến đều cho rằng, giai đoạn này đang là một thử thách lớn đối với
thị trường bất động sản Việt Nam và sự thăng trầm của nó vẫn tiếp tục phụ thuộc
nhiều vào hệ thống ngân hàng cùng chính sách tiền tệ.
Thị trường bất động sản Việt Nam. (Ảnh: N.Hiền)
Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị
trường bất động sản nhận định từ đầu quý II đến nay, thị trường bất động sản đang
rơi vào trạng thái trầm lắng, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp. Một trong
những nguyên nhân chính là thị trường đang khát vốn. Trong bối cảnh cả nước
cùng thắt chặt tiền tệ phục vụ mục tiêu ổn định kinh tế, chống lạm phát, hệ thống
ngân hàng đã và đang hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản.
Theo đánh giá của ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung
ương, thị trường BĐS đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt yếu tố bất định.
Một là, yếu tố phòng tránh lạm phát. Thị trường BĐS vẫn là van xả của lạm phát.
Dấu hiệu lạm phát nền kinh tế là rất rõ ràng. Vì vậy, một lượng tiền đáng kể sẽ vận
hành vào thị trường để tránh lạm phát.
Hai là, yếu tố dịch chuyển nguồn lực. Một lượng tiền đáng kể, do sự thắt chặt quản
lý đối với kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ trên thị trường tự do đã vận
hành vào thị trường BĐS để phòng tránh các rủi ro về chế tài của chính sách và
Nhà nước. Ba là, yếu tố đón đầu quy hoạch. Do Hà Nội đang có những thay đổi
lớn trong quy hoạch, trong triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng
nên có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư đón đầu, một lượng tiền đáng kể sẽ được
vận hành để giành những lợi thế này. Bốn là, yếu tố thanh toán một lần. Một lượng
vốn đáng kể do rút lui từ các thị trường khác đang vận hành vào thị trường BĐS.
Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tiền tệ nên sẽ không có dòng vốn vận hành tiếp
theo, khả năng thanh toán bị hạn chế. Hệ quả của những biến động trên là, thị
trường suy giảm đáng kể, giá BĐS thiết lập đáy mới. Trên thị trường xuất hiện
những động thái chưa từng thấy như khách mua chung cư bỏ cọc, chấp nhận nộp
phạt.
Nếu kết hợp cả chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao thì
tính bình quân lãi suất thị trường là 20%/năm và một dự án được tiến hành khoảng
5 năm/dự án thì với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn, phải vay 80% và trả
lãi suất trong 5 năm. Tất cả những chi phí lãi suất sẽ phải tính vào giá thành. Hệ
quả là giá sản phẩm phải trả thêm một chi phí rất lớn. Hệ quả tiếp theo nữa là sự
rút lui của các nhà đầu tư đối với các thị trường truyền thống. Hà Nội và TP Hồ
Chí Minh là hai thị trường đã, đang và sẽ bị tác động nhiều nhất.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, có 4 giải pháp để cải thiện nguồn vốn đầu tư cho
các dự án bất động sản. Một là, cần xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài
chính, tiền tệ. Khi đã tiến hành các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân
hàng cho thị trường bất động sản thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung
cấp tài chính cho thị trường bất động sản. Việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước
ngoài vào Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết
kiệm tương hỗ bất động sản cần được nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa
có những văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu
quan cần có những động thái cho phép tiến hành thí điểm.
Hai là, triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang tiến hành.
Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối tượng xã
hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất
động sản.
Ba là, khai thông các nguồn vốn trong dân. Một trong những nguồn vốn có thể dễ
huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền kinh doanh vàng miếng. Cần có ngay
những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang thị trường bất
động sản. Nếu nguồn này được huy động và khơi dậy, thị trường bất động sản có
một nguồn tài chính thay thế đáng kể.
Bốn là, tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngoài thông
qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. Không loại trừ việc giảm giá các doanh
nghiệp trong nước để thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua lại một phần cổ phiếu
các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư
nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.
Hội thảo cũng có sự chia sẻ ý kiến của nhiều chuyên gia đến từ Hàn Quốc. Những
kinh nghiệm của Hàn Quốc đưa phần nào giúp cho các nhà quản lý cùng doanh
nghiệp Việt Nam có thêm những thông tin tham khảo bổ ích để giúp thị trường bất
động sản Việt Nam phát triển bền vững.
Nhiều khoản mục mang bản chất tín dụng không được các tổ chức tín dụng
hạch toán đúng và đầy đủ khiến dư nợ cũng như nợ xấu bất động sản thực
chất cao hơn nhiều so với các con số được báo cáo.
6 nhóm ngành có tỉ lệ nợ xấu cao nhất năm 2013.
Lợi nhuận thấp, nợ xấu cao
Hàng loạt các đánh giá đáng chú ý về hiệu quả kinh doanh thấp, khả năng tiếp
cận vốn vay khó khăn và nợ xấu tăng cao của các doanh nghiệp (DN) thuộc khu
vực phi tài chính vừa được Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (Ủy ban GSTCQG)
công bố cuối tuần qua trong một báo cáo giám sát chi tiết. Kết quả khảo sát 560