Mối liên hệ Tài chính-B
ất động sản trong nền
kinh tế Việt Nam
Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính
nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn
vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng, .v.v…,
Như vậy sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành t
ừ những nguồn
tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngư
ợc lại, trong
rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính m
ới
thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghi
ệp vụ về tín dụng
và phát hành .v.v…
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này r
ất mật thiết.
Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính d
ẫn đến sự đổ vỡ của thị
trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997, 1998 v
mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã d
ẫn đến sự rúng động
của nền tài chính Mỹ và lan sang c
ả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều
quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin c
ủa
nhà đầu tư và công chúng. Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện chưa có sự li
ên
thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ có vế (1) tức l
BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2) là BĐS được h
ình
thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính ho
ặc chỉ chiếm một tỷ trọng
rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí nguồn vốn hàng trăm t
ỷ
USD “n
ằm chết trong BĐS” trong khi phải t
ìm m
ọi cách để huy động từng đồng
vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta có một nền tài chính bất đ
ộng
sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn trong đất đai, nhà
ở, BĐS sẽ chuyển
động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh tế, xã hội. Như v
ậy, mấu chốt
của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải tạo cho được cơ ch
ế để các khoản tín dụng
cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị trường sơ cấp (tức là thị trư
ờng giao dịch trực
tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuy
ển
nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng khoán hóa và giao dịch tại thị trư
ờng thứ cấp
(Thị trường chứng khoán, trái phi
ếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng
BĐS, giúp cho tiềm lực tài chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển.
Vẫn còn một chặng đường khá xa để chúng ta có thể có được nền t
ài chính BĐS
đúng nghĩa, phụ thuộc vào việc cải cách hành chính và pháp lu
ật về đất đai. Gần
đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg v
định hướng cho ngành tài chính BĐS đến năm 2020 đã th
ể hiện sự quyết tâm của
Chính phủ muốn nước ta có được nền tài chính BĐS phát triển đáp ứng đư
ợc nhu
cầu của nền kinh tế và nhu cầu của xã hội về nhà ở trong nền kinh tế thị trường.
Việt Nam với quy mô dân số khoảng 80 triệu dân và có tốc độ phát triển kinh tế
vào hàng cao nhất nhì trên thế giới, với GDP tăng trưởng trung bình trên 7% trong
suốt 10 năm qua và trên 8% của 2 năm gần nhất. Việt Nam đang là một trong
những tâm điểm thu hút đầu tư trên thế giới .Năm 2006, Việt Nam thu hút khoảng
10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài, 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn đăng ký đầu tư đã
lên đến gần 12 tỷ USD.
Không chỉ thu hút đầu tư bên ngoài, đầu tư trong nước cũng đang bùng nổ mà biểu
hi
ện của nó l
à s
ự phát triển v
ư
ợt bậc của thị tr
ư
ờng chứng khoán. Năm 2005 thị
trường chứng khoán niêm yết có quy mô giao dịch khoảng 3000 ngàn tỷ đồng với
71 Công ty niêm yết thì đầu năm 2007 đã có đến 109 công ty niêm yết với quy mô
giao dịch lên tới 96000 tỷ đồng. Việc mở rộng thị trường, gia nhập WTO và bùng
nổ tích luỹ, đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh
BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng
kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch…đều gia tăng đột biến.
Việt Nam bước vào th
ời kỳ công nghiệp hoá, nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp,
nhường chỗ cho công nghiệp, dịch vụ phát triển, quá trình đô th
ị hoá diễn ra mạnh
mẽ và người dân tràn về thành phố tạo nên áp l
ực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ
tầng đô thị và nhà ở. Thống kê gần nhất cho thấy TP.HCM có khoảng 6 triệu c
ư
dân và khoảng 3 triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống, tương tự, con số n
ày
tại Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư, v
ới quy mô dân số
như vậy và theo thống kê gần nhất thì diện tích nhà ở trung bình cho một ngư
ời tại
TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, nếu so với mức bình quân của khu vực l
15m2/người thì Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây là ti
ềm năng để
thị trường BĐS của Việt Nam còn có sức hấp dẫn trong hàng chục năm tới!
DNNN không được góp vốn hoặc đầu tư vào tài chính, bất động sản
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2013/NĐ-CP, về đầu tư vốn nhà nước
vào doanh nghiệp (DN) và quản lý tài chính đối với DN do Nhà nước nắm giữ
100% vốn điều lệ. Theo đó, nhấn mạnh các nguyên tắc đầu tư vốn vào DN.
Đó là: Đầu tư vốn Nhà nước vào DN để tạo ra ngành, lĩnh vực cung ứng sản phẩm,
dịch vụ công ích thiết yết cho xã hội; đảm bảo quốc phòng an ninh; thực hiện điều
tiết nền kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô mang tính chiến lược cho từng giai đoạn.
Đầu tư vốn nhà nước vào DN phải đúng mục tiêu, có hiệu quả, phù hợp với từng
dự án đầu tư và phải thực hiện công khai, minh bạch; Đầu tư phải thực hiện đúng
tiến độ, đảm bảo chất lượng trành dàn trải, lãng phí, thất thoát. Đầu tư vốn nhà
nước vào DN phải làm gia tăng giá trị vốn nhà nước đầu tư tại DN.
Về điều kiện đầu tư vốn nhà nước vào DN, Nghị định nêu rõ các trường hợp sau:
(i) Dự án có tổng vốn đầu tư từ 35 nghìn tỷ đồng trở lên, trong đó vốn nhà nước từ
11 nghìn tỷ đồng trở lên; (ii) Dự án, công trình có ảnh hưởng lớn đến môi trường
hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường; công trình đầu tư
đặc biệt quan trọng đối với quốc gia về quốc phòng, an ninh…
Theo Nghị định, DN được quyền sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý của DN đã
được đầu tư bằng nguồn vốn của DN để đầu tư ra ngoài DN.
5 hình thức đầu tư vốn ra ngoài DN gồm: Góp vốn, mua cổ phần để thành lập công
ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh
không hình thành pháp nhân mới; Mua cổ phần hoặc góp vốn tại các công ty cổ
phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh đang hoạt động; Mua lại một
DN khác để hình thành một pháp nhân mới; Mua công trái, trái phiếu để hưởng lãi;
và các hình thức đầu tư khác ra ngoài DN theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, Nghị định cũng nhấn mạnh: Việc đầu tư vốn ra ngoài DN phải đảm bảo
nguyên tắc có hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn đầu tư.
Đồng thời, DN không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ
những DN có ngành nghề kinh doanh chính là lĩnh vực bất động sản), không được
góp vốn, mua cổ phần tại ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán, Quỹ
đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư chứng khoán hoặc công ty đầu tư chứng khoán, trừ
những trường hợp đặc biệt theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
DN đã góp vốn, đầu tư vào các lĩnh vực quy định nêu trên không thuộc trường hợp
được Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư phải có phương án cơ cấu lại và thực
hiện thoái hết số vốn đã đầu tư theo quyết định của cấp có thẩm quyền.
DN không được tham gia góp vốn mua cổ phần của các DN khác mà người quản
lý, điều hành hoặc người sở hữu chính của DN này là vợ hoặc chồng, bố, mẹ, con,
anh, chị em ruột của Chủ tịch và thành viên Hội đồng thành viên, Kiểm soát viên,
Tổng giám đốc (Phó Tổng giám đốc), Giám đốc (Phó Giám đốc) và kế toán trưởng
DN đó.
Về chuyển nhượng các khoản đầu tư vốn ra ngoài DN, Nghị định nêu rõ, việc
nhượng bán các khoản đầu tư vốn ra ngoài DN thực hiện theo quy định của Luật
DN, Luật chứng khoán và các quy định hiện hành của pháp luật. Phương thức
chuyển nhượng, tùy theo hình thức góp vốn, DN thực hiện chuyển nhượng các
khoản đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật, điều lệ của DN có vốn góp và
các cam kết tại các hợp đồng hợp tác kinh doanh của các bên.
Đối với việc chuyển nhượng vốn của DN tại công ty TNHH một thành viên hoặc
tại công ty TNHH từ 2 thành viên trở lên để trở thành công ty TNHH nhiều thành
viên thực hiện theo quy định của Luật DN. Việc chuyển nhượng vốn phải phản ánh
đầy đủ giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại DN, bao gồm cả giá trị quyền sử dụng
đất giao theo quy định của pháp luật.
Đối với chuyển nhượng các khoản đầu tư tại công ty cổ phần đã niêm yết trên thị
trường chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên sàn giao dịch UPCOM, thì DN
được chủ động thực hiện theo các phương thức khớp lệnh, đấu giá, thỏa thuận hoặc
chào bán cạnh tranh nhưng không được thấp hơn giá thị trường tại thời điểm bán.
Đối với chuyển nhượng các khoản đầu tư tại công ty cổ phần chưa niêm yết, thì
DN thực hiện đấu giá trên nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo toàn vốn. Trong