Tài chính bất động sản: Bài toán cơ bản
để giải quyết quy hoạch Hà Nội
Định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây đã được Chính phủ, lãnh đạo thành ph
ố
quyết định từ nhiều năm nay. Điều này lại đư
ợc khẳng định một lần nữa trong quy
hoạch Hà Nội mở rộng.
Định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây đã được Chính phủ, lãnh đạo thành ph
ố
quy
ết định từ nhiều năm nay. Điều n
ày l
ại đ
ư
ợc khẳng định một lần nữa trong quy
hoạch Hà Nội mở rộng. Một quy hoạch rất nghiêm túc chờ phê duyệt nhưng l
ại tác
động rất lớn vào cơn sốt đất thực tế đã xẩy ra vừa qua. Nhiều chuyên gia xây d
cho rằng, cần đặt ra vấn đề tác động của định hướng phát triển Hà N
ội về phía Tây
lên thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội và những giải pháp nào đ
ể tránh các
tác động xấu.
Xây dựng chế độ dự trữ đất đô thị
Theo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đô th
ị
đến 2050 Thủ đô Hà Nội có quy mô dân số đến 2030 khoảng 9- 9,2 triệu ngư
ời,
đến năm 2050 đạt ngưỡng dân số tối đa khoảng 10,8 triệu ngư
ời với cấu trúc đô thị
trung tâm hạt nhân kết nối với 5 đô thị vệ tinh và các thị trấn khác thu
ộc khu vực
nông thôn (với cơ c
ấu 30% diện tích cho phát triển đô thị, 70% diện tích để phát
triển không gian xanh). Theo Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà N
ội
Dương Đức Tu n, với mô hình trên, khu vực phía Tây Hà N
ội theo đồ án quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô có nhiều cơ hội cũng như ngu
ồn lực để thực hiện
các dự án đầu tư bất động sản.
Theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, khu vực phía Tây Hà N
ội xác định
khu vực nội đô mở rộng (từ vành đai 2 đến vành đai sông Nhu
ệ); phần mở rộng
của đô thị trung tâm hạt nhân (chuỗi đô thị phía Đông v
ành đai 4); hành lang xanh,
vành đai xanh sông Nhuệ; các trục giao thông như: Đ
ại lộ Thăng Long, trục Tây
Thăng Long, trục Hồ Tây - Ba Vì... được kết nối với đường v
ành đai 3 và các
tuyến tàu điện ngầm - nổi; Trục không gian cảnh quan Hồ Tây- Ba Vì g
ồm nhiều
công trình ki
ến trúc văn hóa, lịch sử, giải trí tầm cỡ quốc gia v
à qu
ốc tế, hệ thống
công viên cây xanh và cảnh quan kiến trúc... Đây cũng là khu v
ực có các trung tâm
lớn như: Trung tâm Hội chợ triển lãm qu
ốc gia, Trung tâm Hội nghị quốc gia,
Trung tâm Thể thao quốc gia, trụ sở cơ quan mới của một số bộ, ngành, đ
ồng thời
là khu vực có các đô thị dịch vụ chất lượng cao... 5 khu đô thị vệ tinh gồm: Ho
à
Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh và Sóc Sơn.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, Phạm Sỹ Liêm nh
ận
định, thị trường bất động sản đóng vai trò quan tr
ọng trong việc thực hiện quy
hoạch đô thị, nhưng thực tế Hà N
ội hiện nay, các dự án khu đô thị mới phân tán
khắp nơi trên địa bàn, tùy theo đề xuất của nhà kinh doanh bất động sản. T
ình
tr
ạng đó khiến cho việc kết nối các khu đô thị mới với hệ thống cấp 1 của đô thị rất
khó khăn và tốn kém. Vì vậy, ông Liêm cho rằng, đã đ
ến lúc Việt Nam cần xây
dựng thể chế hoàn chỉnh cho chế độ dự tr
ữ đất đô thị. Chế độ dự trữ đất cho phép
tập trung các dự án bất động sản vào một vài khu v
ực phát triển đô thị rộng lớn,
không chỉ theo quy hoạch mà còn theo k
ế hoạch từng giai đoạn phát triển, xong
khu vực này mới chuyển sang khu vực khác. Các dự án bất đ
ộng sản nhờ có sẵn
"đất sạch" nên có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở v
ì công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài. Đ
ồng thời, chế
độ dự trữ đất cũng tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trư
đất đô thị chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hi
ện nay. Ngân sách đô thị
sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đ
ất đai mang lại chứ không để giới kinh
doanh bất động sản kiếm được siêu l
ợi nhuận từ kinh doanh đất. Với lợi nhuận thu
được từ dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể giúp đỡ các hộ nghèo c
ải thiện điều
kiện ở và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng.
Th
ứ tr
ư
ởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 vừa được Chính phủ ban hành, tập trung gi
ải
quyết được khá nhiều vấn đề có liên quan đến cơ chế giải quyết vốn cho thị trư
bất động sản và nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Nghị định cũng hư
ớng tới
việc loại bỏ những nhà đầu tư làm ăn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ "lư
ớt sóng",
mập mờ thông tin, trục lợi từ những kẽ hở của thị trường. Ngoài cơ ch
ế chuyển đổi
quỹ đất thành năng lực tài chính, cơ chế "mua nhà trên giấy" trên cơ s
ở huy động
vốn từ xã hội cũng được xem xét, loại trừ đi những rủi ro đối với b
ên mua. Đây
cũng là tín hiệu tốt của thị trường bất động sản.
Không thể “giật gấu, vá vai”
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, từ sự biến động chóng mặt của thị trư
ờng bất động
sản phía Tây Hà Nội vừa qua, cần có sự nghiêm túc rút kinh nghi
ệm trong công tác
quản lý, phải có những bước đi đúng để thị trư
ờng bất động sản phát triển một cách
lành mạnh. Cơ chế gọi vốn và chia s
ẻ lợi ích từ hiệu quả của vốn gọi có tầm quan
trọng đặc biệt để tạo ổn định cho thị trường, đây là v
ấn đề lớn cần các giải pháp
đồng bộ. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể thực hiện được khi Hà N
ội có một quy
hoạch tổng thể mang tính khả thi cao.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, Hà Nội đã nhiều lần làm quy ho
ạch tổng thể phát
triển thủ đô, như quy hoạch năm 1980 do Liên Xô c
ũ lập, sau đó năm 2005 do
chuyên gia Nhật Bản lập, và bây giờ là quy hoạch do liên danh Hoa Kỳ- Hàn Qu
ốc
thực hiện. Ông Võ cho rằng, quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ, nh
chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ. Ngay cả lần này cũng chưa biết sẽ nh
ư
th
ế n
ào? Theo ông Võ, nguyên nhân không tri
ển khai đ
ư
ợc đầy đủ quy hoạch đ
ã
được duyệt, chủ yếu là do không giải quyết được v n đề vốn, tuy nhiên c
ũng không
nên s
ử dụng giải pháp “giật g u vá vai” trong thực hiện quy hoạch. Giải pháp chính
là nằm ở bài toán huy động vốn từ nguồn NSNN các cấp, từ nhà đầu tư, t
ừ thị
trường vốn, từ tiền tiết kiệm của dân... Tất nhiên, cơ chế huy động vốn phải đư
ợc
giải quyết song hành với cơ chế phân chia lợi ích, đó là một bài toán c
ần độ ổn
định cao.
Theo ước tính, quy hoạch thủ đô cần tới gần 70 tỷ USD để thực hiện. Trong
hoàn
cảnh hiện nay thì các ngu
ồn vốn từ ODA cho đến FDI đều khó có thể huy động
cho công việc này, NSNN cũng không dư dả. Như v
ậy, năng lực thực hiện quy
hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đ t. Do vậy, bằng cách nào đó ph
ải
chuyển hóa nguồn lực này thành năng lực tài chính. Bài toán đặt ra là c
ần tính toán
kỹ lưỡng lượng vốn có thể huy động được là bao nhiêu. Chính yếu tố này s
ẽ quyết
định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía tây. Tuy nhiên, vấn đề n
ày
thường không được các nhà quy hoạch tính đến, còn các nhà tài chính cũng ch
ưa
quan tâm đúng mức. Theo GS Đặng Hùng Võ, giải pháp cốt lõi là chuy
ển nguồn
vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính). Trong nh
ững năm gần đây, việc
áp dụng dưới hình thức dự án BOT hay BT vẫn chỉ là “bình mới, rư
ợu cũ” theo
kiểu đổi đất lấy hạ tầng mà đất thì giá trị th p còn hạ tầng thì giá cao. Vì v
ậy, GS
Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải sửa cơ chế định giá đất và đ
ịnh giá hạ tầng cho
phù hợp để tạo vốn và chia sẻ lợi ích cộng đồng. Cùng với đó là, Hà Nội n
ên
ngừng lại những biện luận về ưu đãi đầu tư, cần đặt mục tiêu phát tri
ển bền vững
lên hàng ưu tiên cao nhất./.